パークタワー梅田ってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークタワー梅田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩8分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.35平米～75.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0904/?cid=listing
施工会社：株式会社熊谷組関西支店
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[356: 匿名さん]

眺望がさえぎられるとタワーとして魅力が落ちるのはそのとおり。
ただ梅田近接立地とタワー設備の享受をどう考えるか次第。
眺望の無い部屋はその分安い。安いは何者も凌駕するけどその安さがどの程度かということ。

板状マンションであってもこの程度の隣接はありうるからと許容するかどうか。タワーに住んでて眺望ないのはくやしいと思うのか。
プライドと実利との兼ね合いですね。
眺望がなければすべてが駄目ではないけど値段次第ということ。
このタワー内でどこがいいかの争いではない。だから同じお金を払ってもっといい立地・設備の部屋が買えるかどうか。他の物件と比較・検討するとメリット・デメリットがよく分かるかも。１００％の物件はないから他との比較でしか自分の基準は出てこないのではないか。

[357: 匿名さん]

万歳町のMIDの計画の詳細が明らかになりましたね。
21階建てで戸数はここと同じくらい、平面図を見ましたが3階から21階まで全て同じ区切りなので普通の板状マンションで高級系ではなさそうです。
購入する層も似てそうなのでお互いに相乗効果が出るといいですね。

[364: 匿名さん]

パークタワー北浜は光井先生のデザインなんですね。
ランドスケープ、照明計画、共用部も著明なデザイナー採用して、えらい気合入っているな。

[365: 匿名さん]

関西進出において、早期に豪華なフラッグシップも作るとか三井は自社マンションのブランド戦略が上手いですよね。
関東においては三井のパークシリーズはヴィンテージマンション扱いになっているところも多いですよ。

[366: 匿名さん]

東京では、三井のような財閥系のマンションがリセールバリュー高いですから。
６年後、購入価格より高値で中古マンションを売却した友人がいましたが、
この様なことは、大阪では起こらないと思います。

[367: 匿名さん]

それってプチバブルの話でしょ。もうとっくに過ぎ去りましたが。

[369: 匿名さん]

それ、都島でもあったもっと昔の話でしょ。

[370: 匿名さん]

この書き込みを見て、値上がると思い込んで購入する人
まさかとは思うんだけど、いるんだよなあ・・・

[372: 匿名さん]

階数高くないとダメな人でしょう？
矛盾してますね。

[373: 匿名さん]

MID万歳町の詳細が知りたいな！

[375: 匿名さん]

値上がり期待する人はさすがにいないかと思います。
しかし出来るだけ値下がり幅が少なければと期待するのは殆どの方がそうだと思います。
ただ、中崎町のパークハウス梅田は築一年ですが新築価格以上で売れたみたいですよ。

[376: 匿名さん]

MIDの詳細はどこにあるの？

[377: 匿名さん]

築10年弱、総戸数400、駐車場が90%以上埋っている40階以上のタワーマンションを所有してますが、現在修繕費は新築時の2倍、これを3倍にしても大規模改修には足りないらしいです。
2年前迄なら購入時よりかなり高く売れましたが、今は維持費が新築マンションに比べて高いので売れにくいみたいです。
ここの規模のタワーマンションで駐車場が埋まらない場合、維持費がかなり高くなるので10年後のリセールは厳しいでしょう。管理も難しいと思います。

[378: 匿名]

MIDの詳細はパークタワーの契約者に書面で届いてますがまだWeb上などには出てないみたいですね。
内容は計画の概要と立面図や平面図などで、間取りや価格などは判りませんが平面図から察するに他の方が言われてるような感じの単身、DINKS向けっぽい感じで、広い部屋などは無い感じでした。
共用施設もゲストルームくらいしか無く、エントランスの面積もあまり取ってないのでグレードが高い物件ではなさそうです。

[379: 匿名さん]

大阪ローカルの売主では、管理は難しいと思います。40階以上、400戸以上でも。計画が甘かったということ。

[381: 匿名さん]

ここの管理費はタワーマンションの中では普通ですが、修繕積立金は低層マンション並ですよ。マンション全体で修繕費として年間2000万程度しか積立られないのではないかな？
三井が将来的に不足する修繕費を補填してくれるのかな？

[384: 匿名さん]

修繕費が5年毎に@100円も上がるのはここではありません。比較している他のマンションと間違えているのでは？

[386: 匿名さん]

>>378

MIDはここと同様の間取りで攻めてくるようですよ。

[387: 匿名さん]

MIDはここの成功をみて決断したか。
キタ狙いの人には選択肢が増えてうれしいね。

それにしてもファミリー向けがなかなか出て来ないね。
かつてのような大規模タワーは梅田近辺ではむずかしいのかな。

[388: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドにここのパークタワー梅田が人気マンションとして載ってますね。ここと同じコンセプトのパークタワー東雲も将来必須となる免震構造、エコマンションとして、特集で紹介されていました。昨日の防災の日や消費税税増税に向けたライフプランシミュレーションなどに関連させた分かりやすいテーマですが。東南海地震の32万人被害想定をニュースで見ると今後、中古でも必須要件になるのも納得です。

[389: 匿名さん]

MIDですが同様の間取りといっても平面図を見る限りでは角部屋は各階3部屋づつしかなく、他は全て中部屋なので普通の板状マンションによくある間取りにしかしようが無いと思いますが。
部屋数とか平米数が大体同じくらいになりそうということでしょうか？

[395: 匿名さん]

夜になると湧いて出る

[396: 匿名さん]

かの有名なリッ○ドールまでの距離はMIDとここなら、
ここのほうが近いのに、よくそんなことが言えますね。

パークタワー厨が公式発表前からネガキャンに必死になるほど
MIDのポテンシャルが高いのは分かりますがね。

[397: 匿名さん]

MID歓迎ですよ、虫の方が嫌。

[398: 物件比較中さん]

ここはMIDのネガキャンに必死やから、MIDの正確な情報なんて得られへんで

[400: ご近所さん]

リッ○ドールまでの距離はこっちのほうが近いんや
スゲーなｗ

[402: 匿名さん]

「虫」って書いている本人は面白いつもりなんだろうけど、つまんない。
何か返す言葉がなくて見ていて可哀想。

パークタワー「厨」のほうがしっくり来る不思議。

[403: 匿名さん]

不思議ちゃん

[404: 匿名さん]

どうした！パークタワー厨よ！
反撃になってないぞｗ

[412: 匿名さん]

MID周辺の方が分譲マンション多いやん。
ここのポジはめちゃくちゃやな…

[413: 匿名さん]

MIDの詳細はまだわかるわけがありません。
ローレルコート梅田住民やここパークタワーの契約者など近隣住民にのみ説明会が計画概要が告知されています。
近隣住民説明会で計画修正が行われ、正式発表となるのです。

[414: 匿名さん]

MID、パークはパークでもタワーじゃなく
ハウスの成功を見て動いたんちゃう？

[415: 匿名さん]

条件としては総合設計適用外でパークハウスに近い。
ローレルタワー、パークハウス、パークタワーとそれそれぞれ何だかんだで売れていると見越したんだろう。
中崎町周辺が分譲マンションの需要のある地との判断。
これだけ出揃ったんだからナベルがもうちょっとマシなスーパーになってくれれば良いが。

[417: ご近所さん]

普段はナベルを使ってます。
ナベルの方が安いです！
ナベルに物が無い時やライフの方が安い物は
ライフに行ってます！！
ナベルの市場感、昭和な感じが好きです（笑）

[418: 匿名さん]

パークハウスの成功やここの売れ行きから見ても、中崎町周辺は分譲マンションの需要が高い地域のようですね。
ローレルタワー梅田も戸数の多いタワーマンションとしてはかなり早くに完売してましたし。
MID含め、これからも中崎町周辺には新しい物件も建つでしょうが如何せん分譲マンションを建てれるような土地があまり無いのでここも高い資産価値を維持できそうですね。

[419: 匿名さん]

それに、週刊ダイヤモンドでこのマンションは、全国デビューしてますから。全国のハイクラスなビジネスマンの目にもとまります。半世紀以上前に日本で最初にタワーマンションを作った三井の大阪都市部のタワーマンションとして。

[420: 匿名さん]

これだけ新築あるのに西天満エリアの中古タワーマンションが値上がりしてるそうだ。たしかに最近新築建つ場所見たら立地の良い中古に流れるのはわかる。

[422: 匿名さん]

ウチも食材のほとんどは、デパートで買うので梅田に近いのは便利です。スーパーがほとんどなら郊外でいいと思います。でも、梅田は競争が激しいのでデパートの方が安いことも結構あります。阪急梅田のオープンも楽しみです。

[423: 匿名さん]

マンションは立地が全て、とは言いませんが立地によりリセールバリューは大きく左右されます。
特に梅田などのこれから開発が見込まれる立地に近いことが重要で、逆に開発の見込みのない場所はいくら駅近であっても高いリセールバリューは期待できません。
更に梅田などの都心部に近ければ近いほど商業施設やオフィスビルの需要も混在してくるので新たに分譲マンションの用地を確保するのも難しく、希少性が高くなり、リセールバリューも良くなるのです。
逆に郊外の住宅街や、分譲マンションの供給件数が過度に多い地域は商業施設やオフィスの需要が殆ど無い地域なので今後も分譲マンションが増え続けるので資産価値の下落が激しくなります。

[424: 匿名さん]

住宅需要は都心回帰の流れなので、大阪市内はこれからもタワーマンションは増え続けるでしょう。
オフィスや商業施設、更には賃貸マンションの需要もある都心部で、デベロッパーが分譲マンションの用地を確保することは簡単なことではありません。
立地が良いとされる物件は早めに買っておかないと、今後新たに建つタワーマンションで良い立地のものが多く出てくる可能性は低いです。

[425: 匿名さん]

いよいよパークvsジオの戦いが熾烈化してきましたね

[426: 匿名さん]

ジオもパークもそれぞれ魅力がありますからね。
北区の他のタワマンを差し置いて、戦いが熾烈化するのもなんかわかります。

[427: 匿名さん]

まだ、１年４か月あります。

[428: 匿名さん]

市内でマンション用地の取得が難しいと言われていますが、全くそうではありません。
実際、現在沢山のマンションが次々と分譲されてきてます。
景気が悪くなり、一部を除いて店舗・事務所としての需要がめっきり減ってきているからです
市内でこれから建物を建替えるとしたら、マンションになる可能性がかなり高いです。
つまり、市内のマンションは供給過剰による採算割れがでない限り
これからもどんどん供給され続けるでしょう。

駅近徒歩10分という表現はなくなり、将来徒歩5分になっていくでしょう

市内のTOP6区（北区中央区天王寺区阿倍野区福島区西区）以外のエリアは
今以上に資産価値が目減りしていくでしょう。

好立地のタワマンでさえあれば資産価値が上がるという事も、
ごく一部を除けば、今後は難しいでしょう

[429: 匿名さん]

だからこそ梅田徒歩圏内で駅徒歩3分のこの立地が希少なのです。
実際に今分譲されている北区の新築タワマンはジオとここ以外は駅3分以内のところがありません。
都心部にマンションはこれからも建つでしょうが、新規に建つマンションはそういった用地の確保が難しくなります。

[430: 匿名さん]

必死やな　売れてないんか?

[431: 匿名さん]

例えば地下鉄中津直結の物件は北ヤードまで徒歩5分

北ヤードまで徒歩5分の立地なら西や北にたくさんマンション用地はありますよ
天満好き、堂山好きの人にはここもありでしょうが、
梅田徒歩圏が重要なら今後もたくさんマンションは供給されます

[432: 匿名さん]

パークもジオも競争相手は中央区や阿倍野区のマンションということかですかね。

都心回帰の流れの中でどの区が資産価値を保てるのでしょうか？
ミナミが元気ないので中央区はくるしいか。ただ人口流入率は高い。
開発という意味ではキタの北区か阿倍野区でしょうか。
福島区は人口増加率ではトップで商業施設も増えていますがキタ近辺に限られますかね。西区も福島区に似ていますね。

結論としてキタもいいが発展の予感のアベノも捨てがたい。どっちですかね。

[435: 匿名さん]

やっぱりキタですか。
ただ最近中央区や西区で供給が増えていて気になるんですよね。
正解はなくてもやっちまったという失敗はありますからね。

[437: 匿名さん]

TOP6区とその他の区の格差が開いてきている。
TOP6区以外でまぁまぁなのは、都島区と浪速区（難波限定）位のもの

[438: 匿名]

市内東側、城東・鶴見も悪くないですよ。

悪いのは、臨海地区＝西淀川、此花、港、住之江で、総じて駄目です。

津波予想の影響もあるんでしょうか・・・

[439: 匿名さん]

TOP6区とは
北区
福島区
天王寺区
阿倍野区
中央区
西区
ですね。
人口増加地区で街も発展しているということですね。

[440: 匿名さん]

ほんまもんの大阪TOP3
一位.西成区
二位,生野区
三位,浪速区（南部）

これが本来の大阪です！

[442: 匿名さん]

TOP6区（先進国ならぬ先進区）以外に
目指せTOP7区入りを目指して頑張っているのが準先進区の都島区です。

[444: 匿名]

TOP6区（先進国ならぬ先進区）以外に
目指せTOP7区入りを目指して頑張っているのが準先進区の浪速区です。

[446: 匿名さん]

梅田で働く人にはいいんじゃないの。

[447: ご近所さん]

441さん
意味不明なステマは無視しましょ。
無視です無視。
売れてないから必死なんだよ。

[449: 物件比較中さん]

TOP6区は当たり前　それ以外の区は話になりません

[450: 匿名さん]

北区じゃなく福島区や中央区に住んでもいいんだね、ステマ君？

[453: 匿名さん]

もうここには、来ないでね。こっちも迷惑だから。

[454: 銀行関係者さん]

それって松濤のマンションに対して、円山町に近接してるっていうネガを展開するのと一緒か！

[455: 匿名さん]

堂山に隣接してるのってそんなにネガ要素でしょうか？
私はよく堂山町で飲んだりしますが、確かに夜の街ではありますが東心斎橋なんかと比べて、水商売系の店は少ない地域だと思います。
昔は水商売系の多い街でしたが今は居酒屋やダイニングバーなどの店の方が圧倒的に多く、OLさんやサラリーマンが普通に飲み会とかで使う街といった要素の方が強いと思います。