パークタワー梅田ってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークタワー梅田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩8分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.35平米～75.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0904/?cid=listing
施工会社：株式会社熊谷組関西支店
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[321: 匿名さん]

ボリュームゾーンが3千台のマンションと5千台のマンションとでは検討する層の価値観は根本的に違いますね。
堂島の物件は高級マンションです。デベの価格設定も中崎界隈に住む層の懐具合をよくリサーチ出来てるなと感心しますよ。

[322: 匿名さん]

一生一軒しか買わない人はそうかもしれませんが複数所有者にとっては5000万だろうが3000万だろうがあんまり変わりません。5000万の方が手放す時に目減りが大きい可能性があるかな？くらい。
それよりは立地、リセール性は気になります。リセール性が悪いのは東灘区や芦屋、宝塚といったイメージ先行の場所。リセール性がいいのは京都中心部のように供給数が限られた土地。京都の場合はもちろん高さ制限のためね。
そういう人達は高級イメージだけで買ったりしないと思います。

[325: 匿名さん]

ここは都市部で生活するにあたって、非常にバランスの良い立地だと思います。
駅徒歩三分、梅田至近で通勤は便利、近隣のナベルやライフ、中崎商店街などで買い物も便利、繁華街から計画道路を挟んだ先は雰囲気が比較的静かで扇町公園も近く、校区も悪くはない（※良くもないけど）小学校が隣なので梅田至近立地の中では子育てするにも良い場所です。
バランスが良いので中古になった際の潜在顧客も多く、リセールバリューも期待できますね。
梅田近辺の中心部に近い都市生活をしたい方なら堂島タワー。
梅田近辺が良いが、少し落ち着いた環境を好む方ならパークタワー。
この二択しかないでしょうね。

[326: 匿名さん]

だから堂島とは比較の対象にはならんって(笑)
同クラスならアデとかローレル、天満のシティタワーでしょう。

[327: 匿名さん]

高級マンションを複数所有している者にとってはリセール性なんて関係ありません。
所有して満足出来るか、気持ち良く使用できるかがが重要です
安いイメージのある立地の物件は買いません

[332: 匿名さん]

>>328
梅田徒歩圏内立地となるとマンション建設に適した用地を確保するのは簡単なことではないので乱立という程のことは起こりませんよ。

逆に天六くらい離れると乱立は十分あり得ます。
とゆうより既に乱立中です。
それを裏付けるのが、過去十年間のマンション供給件数が近畿圏のすべての駅で11位となった紛れもない事実です。
ジオは駅直上という優位性はありますが今後も付近にマンションが増え続けると思うのでリセール性はアウトです。

[333: 匿名さん]

梅田徒歩圏内のマンション同士で比較するのは普通のことだと思います。
とは言ってもここの検討者の方々は掲示板上で値段もコンセプトもかけ離れたグランフロントを比較対象に出すような意味不明なことは流石にしないようですが、タワーとなると階数によって値段もだいぶ変わってくるので、階数を考えなければ堂島とここでも同じ値段帯の部屋もあります。
ジオやアデは徒歩圏外同士としてお互いに比較し合えばいいんじゃないでしょうか。

[335: 匿名さん]

比較という意味では，意外とクレヴィアタワー中之島が参考になります。
立地は異なりますが，マンションの形状や隣接具合などが似ています。

ただし，クレヴィアタワーの方が高級仕様で，値段もそれなりに高いです。
８月から内覧が始まり，棟内を見られるのですが，まさにホテルライクでかなりイケてます。風格も大したものです。

この，クレヴィアタワーは，残り数戸の売れ行きです。残っているのは見合いのきつい低層とキャンセル住戸です。
パークタワーの方が仕様は安いですが，値段や駅からの近さなどを比較すると，お買い得といえるのでは。
（なお，クレヴィアタワーは現在値下げが期待できますので，定価での比較です。念のため。）

[336: 匿名さん]

家族で戸建、マンション、テナントビルを20件以上所有していますが収益が高いのは利便性が高く庶民的な地域の中古物件です。
そういう物件は売買価格が低い割に賃借価格が高いのです。堂島はいいマンションだと思いますがそういう魅力は欠けるマンションだと思います。
目安として売買価格の240分の1以上で賃借できたらまあまあ。ここパークタワーは新築の割にはその線にのってもおかしくないかと思います。

[338: ご近所さん]

>>337
天六に比べたら全然少ないですやん。

[340: 匿名さん]

>>339
高層のことを言ってるんじゃなくて天六駅最寄の分譲マンション全体のことを言ってるんだけど。
なんで勝手に100M以内の高層とか都合のいい条件に変えてるのよ。
ちゃんとスレ読んでる？
供給件数が近畿圏全ての駅で11位になるって凄いことだよ。
供給件数が多いと資産価値は維持できないよっていう話し。
ちゃんとしたデータが出てるのに勝手に脳内で良い条件に変換して自分を慰めるとかオモロイｗ

[342: 匿名さん]

>>341
332から読んだら駅周辺エリアになりますが。
資産価値を計る統計データは駅別で出てるのにそんなに都合の良い解釈をしたいですか？
なんでもポジティブに脳内変換できるとか幸せそうでいいですねぇ。

[344: 匿名さん]

だから資産価値の話しをしてるんだけど。
どうしてもポジを脳内ネガに変換をしたいなら別やけど

[348: 匿名さん]

この辺のまとまった土地は、マンションにする以外には利用価値が無いので、今後もまとまった土地が空いたら必ずマンションになりますね。

[349: 匿名さん]

供給件数が近畿でもダントツのテンロクと違って、まとまった土地なんてあまり出てきませんよ。

[352: 匿名さん]

天六ジオのポジの方々でしょう。
あっちの掲示板でもことあるごとにここの名前が出てくるし。
結局はこっちが気になって仕方がないのです。

[356: 匿名さん]

眺望がさえぎられるとタワーとして魅力が落ちるのはそのとおり。
ただ梅田近接立地とタワー設備の享受をどう考えるか次第。
眺望の無い部屋はその分安い。安いは何者も凌駕するけどその安さがどの程度かということ。

板状マンションであってもこの程度の隣接はありうるからと許容するかどうか。タワーに住んでて眺望ないのはくやしいと思うのか。
プライドと実利との兼ね合いですね。
眺望がなければすべてが駄目ではないけど値段次第ということ。
このタワー内でどこがいいかの争いではない。だから同じお金を払ってもっといい立地・設備の部屋が買えるかどうか。他の物件と比較・検討するとメリット・デメリットがよく分かるかも。１００％の物件はないから他との比較でしか自分の基準は出てこないのではないか。

[357: 匿名さん]

万歳町のMIDの計画の詳細が明らかになりましたね。
21階建てで戸数はここと同じくらい、平面図を見ましたが3階から21階まで全て同じ区切りなので普通の板状マンションで高級系ではなさそうです。
購入する層も似てそうなのでお互いに相乗効果が出るといいですね。

[364: 匿名さん]

パークタワー北浜は光井先生のデザインなんですね。
ランドスケープ、照明計画、共用部も著明なデザイナー採用して、えらい気合入っているな。

[365: 匿名さん]

関西進出において、早期に豪華なフラッグシップも作るとか三井は自社マンションのブランド戦略が上手いですよね。
関東においては三井のパークシリーズはヴィンテージマンション扱いになっているところも多いですよ。

[366: 匿名さん]

東京では、三井のような財閥系のマンションがリセールバリュー高いですから。
６年後、購入価格より高値で中古マンションを売却した友人がいましたが、
この様なことは、大阪では起こらないと思います。

[367: 匿名さん]

それってプチバブルの話でしょ。もうとっくに過ぎ去りましたが。

[369: 匿名さん]

それ、都島でもあったもっと昔の話でしょ。

[370: 匿名さん]

この書き込みを見て、値上がると思い込んで購入する人
まさかとは思うんだけど、いるんだよなあ・・・

[372: 匿名さん]

階数高くないとダメな人でしょう？
矛盾してますね。

[373: 匿名さん]

MID万歳町の詳細が知りたいな！

[375: 匿名さん]

値上がり期待する人はさすがにいないかと思います。
しかし出来るだけ値下がり幅が少なければと期待するのは殆どの方がそうだと思います。
ただ、中崎町のパークハウス梅田は築一年ですが新築価格以上で売れたみたいですよ。

[376: 匿名さん]

MIDの詳細はどこにあるの？

[377: 匿名さん]

築10年弱、総戸数400、駐車場が90%以上埋っている40階以上のタワーマンションを所有してますが、現在修繕費は新築時の2倍、これを3倍にしても大規模改修には足りないらしいです。
2年前迄なら購入時よりかなり高く売れましたが、今は維持費が新築マンションに比べて高いので売れにくいみたいです。
ここの規模のタワーマンションで駐車場が埋まらない場合、維持費がかなり高くなるので10年後のリセールは厳しいでしょう。管理も難しいと思います。

[378: 匿名]

MIDの詳細はパークタワーの契約者に書面で届いてますがまだWeb上などには出てないみたいですね。
内容は計画の概要と立面図や平面図などで、間取りや価格などは判りませんが平面図から察するに他の方が言われてるような感じの単身、DINKS向けっぽい感じで、広い部屋などは無い感じでした。
共用施設もゲストルームくらいしか無く、エントランスの面積もあまり取ってないのでグレードが高い物件ではなさそうです。

[379: 匿名さん]

大阪ローカルの売主では、管理は難しいと思います。40階以上、400戸以上でも。計画が甘かったということ。

[381: 匿名さん]

ここの管理費はタワーマンションの中では普通ですが、修繕積立金は低層マンション並ですよ。マンション全体で修繕費として年間2000万程度しか積立られないのではないかな？
三井が将来的に不足する修繕費を補填してくれるのかな？

[384: 匿名さん]

修繕費が5年毎に@100円も上がるのはここではありません。比較している他のマンションと間違えているのでは？

[386: 匿名さん]

>>378

MIDはここと同様の間取りで攻めてくるようですよ。

[387: 匿名さん]

MIDはここの成功をみて決断したか。
キタ狙いの人には選択肢が増えてうれしいね。

それにしてもファミリー向けがなかなか出て来ないね。
かつてのような大規模タワーは梅田近辺ではむずかしいのかな。

[388: 匿名さん]

週刊ダイヤモンドにここのパークタワー梅田が人気マンションとして載ってますね。ここと同じコンセプトのパークタワー東雲も将来必須となる免震構造、エコマンションとして、特集で紹介されていました。昨日の防災の日や消費税税増税に向けたライフプランシミュレーションなどに関連させた分かりやすいテーマですが。東南海地震の32万人被害想定をニュースで見ると今後、中古でも必須要件になるのも納得です。

[389: 匿名さん]

MIDですが同様の間取りといっても平面図を見る限りでは角部屋は各階3部屋づつしかなく、他は全て中部屋なので普通の板状マンションによくある間取りにしかしようが無いと思いますが。
部屋数とか平米数が大体同じくらいになりそうということでしょうか？

[395: 匿名さん]

夜になると湧いて出る

[396: 匿名さん]

かの有名なリッ○ドールまでの距離はMIDとここなら、
ここのほうが近いのに、よくそんなことが言えますね。

パークタワー厨が公式発表前からネガキャンに必死になるほど
MIDのポテンシャルが高いのは分かりますがね。

[397: 匿名さん]

MID歓迎ですよ、虫の方が嫌。

[398: 物件比較中さん]

ここはMIDのネガキャンに必死やから、MIDの正確な情報なんて得られへんで

[400: ご近所さん]

リッ○ドールまでの距離はこっちのほうが近いんや
スゲーなｗ

[402: 匿名さん]

「虫」って書いている本人は面白いつもりなんだろうけど、つまんない。
何か返す言葉がなくて見ていて可哀想。

パークタワー「厨」のほうがしっくり来る不思議。

[403: 匿名さん]

不思議ちゃん

[404: 匿名さん]

どうした！パークタワー厨よ！
反撃になってないぞｗ

[412: 匿名さん]

MID周辺の方が分譲マンション多いやん。
ここのポジはめちゃくちゃやな…

[413: 匿名さん]

MIDの詳細はまだわかるわけがありません。
ローレルコート梅田住民やここパークタワーの契約者など近隣住民にのみ説明会が計画概要が告知されています。
近隣住民説明会で計画修正が行われ、正式発表となるのです。

[414: 匿名さん]

MID、パークはパークでもタワーじゃなく
ハウスの成功を見て動いたんちゃう？

[415: 匿名さん]

条件としては総合設計適用外でパークハウスに近い。
ローレルタワー、パークハウス、パークタワーとそれそれぞれ何だかんだで売れていると見越したんだろう。
中崎町周辺が分譲マンションの需要のある地との判断。
これだけ出揃ったんだからナベルがもうちょっとマシなスーパーになってくれれば良いが。

[417: ご近所さん]

普段はナベルを使ってます。
ナベルの方が安いです！
ナベルに物が無い時やライフの方が安い物は
ライフに行ってます！！
ナベルの市場感、昭和な感じが好きです（笑）

[418: 匿名さん]

パークハウスの成功やここの売れ行きから見ても、中崎町周辺は分譲マンションの需要が高い地域のようですね。
ローレルタワー梅田も戸数の多いタワーマンションとしてはかなり早くに完売してましたし。
MID含め、これからも中崎町周辺には新しい物件も建つでしょうが如何せん分譲マンションを建てれるような土地があまり無いのでここも高い資産価値を維持できそうですね。

[419: 匿名さん]

それに、週刊ダイヤモンドでこのマンションは、全国デビューしてますから。全国のハイクラスなビジネスマンの目にもとまります。半世紀以上前に日本で最初にタワーマンションを作った三井の大阪都市部のタワーマンションとして。

[420: 匿名さん]

これだけ新築あるのに西天満エリアの中古タワーマンションが値上がりしてるそうだ。たしかに最近新築建つ場所見たら立地の良い中古に流れるのはわかる。