パークタワー梅田ってどうですか？Part4

[匿名さん]

パークタワー梅田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市北区扇町2丁目75番（地番）
交通：阪急京都本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急神戸本線 「梅田」駅 徒歩11分
阪急宝塚本線 「梅田」駅 徒歩11分
大阪市営谷町線 「中崎町」駅 徒歩3分
大阪市営堺筋線 「扇町」駅 徒歩8分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：54.35平米～75.43平米
売主：三井不動産レジデンシャル 　関西支店

物件URL：http://www.31sumai.com/mfr/K0904/?cid=listing
施工会社：株式会社熊谷組関西支店
管理会社：三井不動産住宅サービス関西株式会社

[285: 匿名さん]

建ちあがってくる前に売り切らんとあかんマンションやからな。

[291: 匿名さん]

南西>南東>南>東>北東=北西
って感じでしょうか。残戸数とかわからんけど。
自分としては梅田夜景>扇町公園なので。高層階の話になるかもですが。

[294: 匿名さん]

MIDは賃貸と聞きましたよ。H27完成とか。

[297: 契約済みさん]

北西真隣に建つ賃貸マンションと西側80m先に建つMIDの分譲マンションを混同してませんか?

[298: 匿名さん]

北西隣は、10階程度の賃貸の物、80m先のJR環状線側が20階程度の分譲の建物ということですね。

[302: 匿名さん]

斜め向かいに建つ分譲マンションの事を
早速ピンク街が目と鼻の先、、、とか言う感覚は凄いですね

[306: 匿名さん]

MIDはメリットとしてはより梅田に近い、中崎町駅に近い点が挙げられますが21階ということは総合設計制度は適用できない、つまり公開空地を設けられないということですよね。
一方パークは梅田から100m離れる分やはり扇町公園、天満駅、扇町駅、天神橋筋商店街などに近いという点がメリット。

[308: 匿名さん]

松下にとったらあんなほぼ四方眺望閉ざされた場所によく分譲を、って思う。
駅近梅田近のみで勝ち目ありと判断したということか。

[310: 匿名さん]

先着順の販売住居が夏休みが明けて６件に減っていますが、
マンションローンを抱えているのにここを申し込んでいた人が
いたそうですが無事にリセールできて契約した人でしょうか。
それとも、早い時期から検討していた人が、帰省して家族に
相談して決断できたのでしょうか。
潜在的な需要は、これから梅田で次々オープンされる商業施設
次第だと思いますが。

[311: 匿名さん]

ネガな書き込みですみません。
ご存じかどうかわかりませんが、近所の神山町には組事務所本部があります。
http://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%B8%80%E4%BC%9A
あの独特の雰囲気は一目で彼らだとわかるので、昼間でも会うと緊張します。。。

[313: 匿名さん]

ＭＩＤがようやく動きだしますか。
これでパークタワー梅田も売れますね。
ＭＩＤの立地は，ほぼ四方を他のビルに囲まれた，眺望的には苦しいところ。またパークタワー梅田よりは梅田に近いが，風俗街のど真ん中。値段がいくらか不明だけど，そんなに安くもできないはず。
そうなれば，ＭＩＤの計画が明らかになるとパークタワー梅田が実はお得と分かるはず。しかも，消費税問題もある。
新たなマンション計画を逆に起爆剤として完売した例もよくある話。
比較材料があった方が安心して買えるでしょう。

[314: 匿名さん]

MIDの立地はSOHOとか事務所使用向き？
現に隣接もテナントビルやし居住用としたら苦しい点もあるけど。

[315: 匿名さん]

今の時代は居住用を事業にすぐ転用できたり事業者需要の賃貸に出せるのがいいかもしれない。
もしくはＭＩＤは究極の職住近接の立地となるかも。ファミリーには向かないが。
そういう意味ではＭＩＤの立地はパークタワーの客層とかぶらずかつよく売れるかもしれない。
ＭＩＤが計画を早く発表してくれるとパークタワーとの比較がよくできて参考になるだろう。

[317: 物件比較中さん]

梅田近辺はパークタワー、MID、堂島タワーの三つがお互いに相乗効果を出していってくれると期待してます。
普通に考えて選択肢はその三つだと思うので。

[320: 匿名さん]

予算ありきの人は比較にならないかもしれませんが予算にある程度余裕がある方なら価格、広さ、立地、リセール、個人的な街の好みや利用頻度などで比較検討する人はいます。
その人の目線で5000万でもその価値があれば安いし3000万でもその価値がなければ高い。
服や家電でもご予算はいくらかと常に聞かれて辟易する。
30万でもその価値があれば欲しいし5000円でもその価値がなければ欲しくない。

[321: 匿名さん]

ボリュームゾーンが3千台のマンションと5千台のマンションとでは検討する層の価値観は根本的に違いますね。
堂島の物件は高級マンションです。デベの価格設定も中崎界隈に住む層の懐具合をよくリサーチ出来てるなと感心しますよ。

[322: 匿名さん]

一生一軒しか買わない人はそうかもしれませんが複数所有者にとっては5000万だろうが3000万だろうがあんまり変わりません。5000万の方が手放す時に目減りが大きい可能性があるかな？くらい。
それよりは立地、リセール性は気になります。リセール性が悪いのは東灘区や芦屋、宝塚といったイメージ先行の場所。リセール性がいいのは京都中心部のように供給数が限られた土地。京都の場合はもちろん高さ制限のためね。
そういう人達は高級イメージだけで買ったりしないと思います。

[325: 匿名さん]

ここは都市部で生活するにあたって、非常にバランスの良い立地だと思います。
駅徒歩三分、梅田至近で通勤は便利、近隣のナベルやライフ、中崎商店街などで買い物も便利、繁華街から計画道路を挟んだ先は雰囲気が比較的静かで扇町公園も近く、校区も悪くはない（※良くもないけど）小学校が隣なので梅田至近立地の中では子育てするにも良い場所です。
バランスが良いので中古になった際の潜在顧客も多く、リセールバリューも期待できますね。
梅田近辺の中心部に近い都市生活をしたい方なら堂島タワー。
梅田近辺が良いが、少し落ち着いた環境を好む方ならパークタワー。
この二択しかないでしょうね。

[326: 匿名さん]

だから堂島とは比較の対象にはならんって(笑)
同クラスならアデとかローレル、天満のシティタワーでしょう。

[327: 匿名さん]

高級マンションを複数所有している者にとってはリセール性なんて関係ありません。
所有して満足出来るか、気持ち良く使用できるかがが重要です
安いイメージのある立地の物件は買いません

[332: 匿名さん]

>>328
梅田徒歩圏内立地となるとマンション建設に適した用地を確保するのは簡単なことではないので乱立という程のことは起こりませんよ。

逆に天六くらい離れると乱立は十分あり得ます。
とゆうより既に乱立中です。
それを裏付けるのが、過去十年間のマンション供給件数が近畿圏のすべての駅で11位となった紛れもない事実です。
ジオは駅直上という優位性はありますが今後も付近にマンションが増え続けると思うのでリセール性はアウトです。

[333: 匿名さん]

梅田徒歩圏内のマンション同士で比較するのは普通のことだと思います。
とは言ってもここの検討者の方々は掲示板上で値段もコンセプトもかけ離れたグランフロントを比較対象に出すような意味不明なことは流石にしないようですが、タワーとなると階数によって値段もだいぶ変わってくるので、階数を考えなければ堂島とここでも同じ値段帯の部屋もあります。
ジオやアデは徒歩圏外同士としてお互いに比較し合えばいいんじゃないでしょうか。

[335: 匿名さん]

比較という意味では，意外とクレヴィアタワー中之島が参考になります。
立地は異なりますが，マンションの形状や隣接具合などが似ています。

ただし，クレヴィアタワーの方が高級仕様で，値段もそれなりに高いです。
８月から内覧が始まり，棟内を見られるのですが，まさにホテルライクでかなりイケてます。風格も大したものです。

この，クレヴィアタワーは，残り数戸の売れ行きです。残っているのは見合いのきつい低層とキャンセル住戸です。
パークタワーの方が仕様は安いですが，値段や駅からの近さなどを比較すると，お買い得といえるのでは。
（なお，クレヴィアタワーは現在値下げが期待できますので，定価での比較です。念のため。）

[336: 匿名さん]

家族で戸建、マンション、テナントビルを20件以上所有していますが収益が高いのは利便性が高く庶民的な地域の中古物件です。
そういう物件は売買価格が低い割に賃借価格が高いのです。堂島はいいマンションだと思いますがそういう魅力は欠けるマンションだと思います。
目安として売買価格の240分の1以上で賃借できたらまあまあ。ここパークタワーは新築の割にはその線にのってもおかしくないかと思います。

[338: ご近所さん]

>>337
天六に比べたら全然少ないですやん。

[340: 匿名さん]

>>339
高層のことを言ってるんじゃなくて天六駅最寄の分譲マンション全体のことを言ってるんだけど。
なんで勝手に100M以内の高層とか都合のいい条件に変えてるのよ。
ちゃんとスレ読んでる？
供給件数が近畿圏全ての駅で11位になるって凄いことだよ。
供給件数が多いと資産価値は維持できないよっていう話し。
ちゃんとしたデータが出てるのに勝手に脳内で良い条件に変換して自分を慰めるとかオモロイｗ

[342: 匿名さん]

>>341
332から読んだら駅周辺エリアになりますが。
資産価値を計る統計データは駅別で出てるのにそんなに都合の良い解釈をしたいですか？
なんでもポジティブに脳内変換できるとか幸せそうでいいですねぇ。

[344: 匿名さん]

だから資産価値の話しをしてるんだけど。
どうしてもポジを脳内ネガに変換をしたいなら別やけど

[348: 匿名さん]

この辺のまとまった土地は、マンションにする以外には利用価値が無いので、今後もまとまった土地が空いたら必ずマンションになりますね。

[349: 匿名さん]

供給件数が近畿でもダントツのテンロクと違って、まとまった土地なんてあまり出てきませんよ。

[352: 匿名さん]

天六ジオのポジの方々でしょう。
あっちの掲示板でもことあるごとにここの名前が出てくるし。
結局はこっちが気になって仕方がないのです。

[356: 匿名さん]

眺望がさえぎられるとタワーとして魅力が落ちるのはそのとおり。
ただ梅田近接立地とタワー設備の享受をどう考えるか次第。
眺望の無い部屋はその分安い。安いは何者も凌駕するけどその安さがどの程度かということ。

板状マンションであってもこの程度の隣接はありうるからと許容するかどうか。タワーに住んでて眺望ないのはくやしいと思うのか。
プライドと実利との兼ね合いですね。
眺望がなければすべてが駄目ではないけど値段次第ということ。
このタワー内でどこがいいかの争いではない。だから同じお金を払ってもっといい立地・設備の部屋が買えるかどうか。他の物件と比較・検討するとメリット・デメリットがよく分かるかも。１００％の物件はないから他との比較でしか自分の基準は出てこないのではないか。

[357: 匿名さん]

万歳町のMIDの計画の詳細が明らかになりましたね。
21階建てで戸数はここと同じくらい、平面図を見ましたが3階から21階まで全て同じ区切りなので普通の板状マンションで高級系ではなさそうです。
購入する層も似てそうなのでお互いに相乗効果が出るといいですね。

[364: 匿名さん]

パークタワー北浜は光井先生のデザインなんですね。
ランドスケープ、照明計画、共用部も著明なデザイナー採用して、えらい気合入っているな。

[365: 匿名さん]

関西進出において、早期に豪華なフラッグシップも作るとか三井は自社マンションのブランド戦略が上手いですよね。
関東においては三井のパークシリーズはヴィンテージマンション扱いになっているところも多いですよ。

[366: 匿名さん]

東京では、三井のような財閥系のマンションがリセールバリュー高いですから。
６年後、購入価格より高値で中古マンションを売却した友人がいましたが、
この様なことは、大阪では起こらないと思います。

[367: 匿名さん]

それってプチバブルの話でしょ。もうとっくに過ぎ去りましたが。

[369: 匿名さん]

それ、都島でもあったもっと昔の話でしょ。

[370: 匿名さん]

この書き込みを見て、値上がると思い込んで購入する人
まさかとは思うんだけど、いるんだよなあ・・・

[372: 匿名さん]

階数高くないとダメな人でしょう？
矛盾してますね。

[373: 匿名さん]

MID万歳町の詳細が知りたいな！

[375: 匿名さん]

値上がり期待する人はさすがにいないかと思います。
しかし出来るだけ値下がり幅が少なければと期待するのは殆どの方がそうだと思います。
ただ、中崎町のパークハウス梅田は築一年ですが新築価格以上で売れたみたいですよ。

[376: 匿名さん]

MIDの詳細はどこにあるの？

[377: 匿名さん]

築10年弱、総戸数400、駐車場が90%以上埋っている40階以上のタワーマンションを所有してますが、現在修繕費は新築時の2倍、これを3倍にしても大規模改修には足りないらしいです。
2年前迄なら購入時よりかなり高く売れましたが、今は維持費が新築マンションに比べて高いので売れにくいみたいです。
ここの規模のタワーマンションで駐車場が埋まらない場合、維持費がかなり高くなるので10年後のリセールは厳しいでしょう。管理も難しいと思います。

[378: 匿名]

MIDの詳細はパークタワーの契約者に書面で届いてますがまだWeb上などには出てないみたいですね。
内容は計画の概要と立面図や平面図などで、間取りや価格などは判りませんが平面図から察するに他の方が言われてるような感じの単身、DINKS向けっぽい感じで、広い部屋などは無い感じでした。
共用施設もゲストルームくらいしか無く、エントランスの面積もあまり取ってないのでグレードが高い物件ではなさそうです。

[379: 匿名さん]

大阪ローカルの売主では、管理は難しいと思います。40階以上、400戸以上でも。計画が甘かったということ。

[381: 匿名さん]

ここの管理費はタワーマンションの中では普通ですが、修繕積立金は低層マンション並ですよ。マンション全体で修繕費として年間2000万程度しか積立られないのではないかな？
三井が将来的に不足する修繕費を補填してくれるのかな？

[384: 匿名さん]

修繕費が5年毎に@100円も上がるのはここではありません。比較している他のマンションと間違えているのでは？