ブランズ甲子園ってどうですか？Part2

[匿名さん]

パート2です。
ブランズ甲子園についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県西宮市甲子園砂田町5番1（地番）
交通：阪神本線 「甲子園」駅 徒歩9分
東海道本線（JR西日本） 「甲子園口」駅 徒歩18分
間取：3LDK～4LDK
面積：71.77平米～100.20平米
売主・販売代理：東急不動産　関西支店
売主：伊藤忠都市開発　大阪支店
販売代理：東急リバブル　関西支社
販売代理：伊藤忠ハウジング　大阪支店

物件URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/koshien/
施工会社：株式会社NIPPO
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[812: 匿名さん]

近所のエルグレースの中古も、なかなか売れなかったし
（だいぶ経つけど、もう一部屋売れてないお部屋もあるし）

だぶついてきてる感はしますね。

[813: 匿名]

エルグレースが人気無いだけじゃない！

[814: 匿名さん]

中古販売時に一番人気があるのは、外観含めジオでしょう。

[817: 匿名]

オール電化マンションは今の地合いに売り出すと不人気扱いになるんやって

[818: 買い換え検討中]

ジオも完成後内覧したけど、値段が合わず見送りました。一階の半地下の安い部屋

は全て売れていました。　いい部屋は高く、安い部屋は気にいらないし、

約3年探していますけど・・・・。

[819: 匿名さん]

ここの外観勝負だと、
ジオ＞ブランズ＞エルグレースでしょ。
それと中古が売りにくいというより、西北では中古が購入時価格で売れるという
噂を聞き、地域の違う甲子園で同じように購入時の価格で中古を売ろうとするから
売れないのです。相場に合った値段にすれば売れるのでは？

[820: 匿名]

ジオは甲子園口ってのが強みですね。

[821: 匿名さん]

814＝819です。
ジオと書いていたのはウエリスの間違いなので、訂正します。
わざわざ甲子園口の物件と比較しません。

[822: 匿名さん]

外観勝負といっても、
いうほどエルグレースがグレードが低いわけでもないとも思うけど。
では、人気がない理由は、
オール電化のせいなのか、単にだぶついているせいなのか。。。

外観だけで、売れ残るには長すぎ。

[823: 匿名さん]

見合った価格にしないから売れないのです。

[824: 匿名]

価格に見合ったでは無く単に不人気やからです


オール電化は今は市場に出さずじっと我慢すべき

[826: 匿名さん]

景観賞取ったかどうかは知らないけど、単純に見た目が素敵。
他の地域でよく見かけるって例えばどこのマンション？
知ったかぶりで、いい加減なことは書かないで欲しい。
エルグレースとかブランズは、面する道路が狭く、マイナスポイント。

[827: 匿名]

鳴尾御影線は意外と騒音うるさいよ
北側のマンションは春風小学校と見合いするので音がさらに大きく響く

[828: 通行人]

＞＞826
ウェリス中古を買えば？。

[829: 匿名さん]

通行人のコメントいらない。

[830: 通行人]

＞＞829
冷やかしのコメントいらない。

[831: 匿名]

ブランズは周りの建物でうまいこと遮音されてますね

[835: 匿名さん]

通行人が、何回通行してるんだよ。来なくていいよ。

[836: 匿名]

最近のプラウドもジオもイマイチだよ～。価格もかなり庶民価格だし。
ブランズは三角バルコニーが駄目かな。

[837: 匿名さん]

庶民が庶民を馬鹿にしてはあまりにも滑稽ですよ、私を含めこんなところには庶民しか居ませんからね。
しかも、この物件やその他の物件を批判している人達など庶民の中でも下種な部類です。

いくら貧乏でも下品な人間にはなりたくないものです、それが日本人の美学です。

[838: 匿名さん]

参考までに、
近くに並ぶようにマンションがあるので
よく比較されてるようですが、ウエリス、エルグレース、ブランズのグレードはどれも似たり寄ったりですよ。
全部、友人が住んでいるので、何度も入ってます。

ウエリスをすごくかっている方がいらっしゃいましたが、
個々のうちの内装のグレードは、エルグレースのほうがいいかもしれません。
ウエリスは、ディスポーザーなし、床暖はオプション。
エルグレースはディスポーザーあり、床暖なし。オール電化。
フローリングの仕様もエルグレースの方がハイグレードだったようですし。
ウエリスの良さは、やはり外観。賞をとったというのはやはりポイントです。
ブランズの良さは、仕様に関しては、一番かも。ディスポーザー、床暖ともに完備。
複層ガラス、二重床は３つのマンションともにある。

3つとも、ステキなマンションと思いますよ。
どれも、似たり寄ったりで、あとは好みじゃないでしょうか。

[839: 匿名]

エルグレース、ブランズ、ウェリス

この3つ良い雰囲気やん

[840: 匿名]

廻りとは調和がとれてると思います。
東側がちょっと窮屈ですけど、

[841: 匿名]

ま、それぞれの好みもあるんじゃないでしょうか。

[843: 匿名さん]

パン屋は少し離れていますが小曽根線のパンの実もおいしいですよ。

[844: 匿名]

先日、販売員方からここの地区計画高さ制限とかが凄く良いとか説明されたんですけど

ここの地区計画はいつまで有効なんですか？

地区計画の認可ってすぐにとれるものなんでしょうか？

[845: 匿名]

良くわからん

[846: 匿名さん]

844
分かるまで、販売員に徹底的に聞けばいいじゃないですか。

[847: 匿名]

そうだ

[848: 周辺住民さん]

地区計画は、私権の制限を伴うので利己的な人がたくさんいると簡単には成立しないと思います。

ぐぐってみると、「甲子園浜田地区地区計画」が該当するエリアのようです。
http://www.nishi.or.jp/homepage/keikaku/urban_project/tikukeikaku/kous...

建物高さ制限でいうと、「西宮北口駅北東地区」や「甲子園口地区」が住居系エリアで１５ｍまでなのに対し、このエリアは１２ｍまでと、番町街と同等の厳しさです。

見晴らしが良いと思って購入したら、隣地に１５ｍのマンションが建ってしまうということはないと考えるとわかりやすいと思います。

もっと詳しく知りたい方は次のページから、西宮各所の地区計画が確認できるようですので、ご確認ください。
http://www.nishi.or.jp/homepage/keikaku/index_left/seigen_tikukeikaku....

[849: 匿名]

ここは見晴らし無いと思いますよ。

[851: 匿名さん]

高さ制限12mで4階建てだったら、階高2870mmくらいかな？
まあ、普通じゃないかな、阪神間のマンションであれば。

[852: 匿名さん]

どっちみち、制限がなかろうが、住宅が密集してるからなぁ。
良さを感じにくい。

[853: 匿名さん]

極端ですが、うちはタワーマンションよりも低層マンション派。
人それぞれ好みですよね。

[855: 匿名]

戸数少なくしたら 分譲値段、管理費、修繕金も高くなるやんか

[856: 匿名さん]

エルグレースで４６戸、ブランズは７０戸。
土地の広さがエルグレースの1.5倍もあるように見えないですよね。
５５～６０戸にすればもっと良い物件になったように思います。
環境・外観などが良いだけに少し残念ですね。

[858: 匿名]

残り僅か!
もうすぐブランズ必ず完売します。

[859: 匿名]

エルグレースが中古で売り出してる物件　いいかも！

[860: 匿名さん]

857 じゃぁ、戸建にすれば？

[861: 周辺住民さん]

高層マンションが好きな方は、高さ制限が厳しいエリアは考慮範囲から外されるのがよろしいかと思います。

１２ｍの高さ制限と、隣地・道路との距離制限とを合わせると、日当たりや通風等が一定度合い保たれるということです。

関心がある方は、６ｍの道路の向こうに道路境界からお互い１．５ｍ離れて建物を建築し、高さが１２ｍまでというのと、制限が無い状態を、方眼紙に記載してみればよいかと思います。

価値があると思われる方は制限が厳しいエリアを、価値が無いと思われる方は制限が緩いエリアを選択されればよいかと思います。

こだわりの無い方は・・・・、同じ面積の土地で多くの十戸がとれる制限が緩いエリアで物件を探されることをお勧めします。
土地値段が同じなら安いマンションを手に入れられるはずです。

[862: 匿名]

70戸で低層って窮屈だよね。
低層の良さをいかすならもう少し戸数を減らさないとね。
今の時代、こういう窮屈に詰めて安くで販売しないと売れないか。

[863: 匿名]

862さん
とかいってもこんな安全安心の良い住環境なんで問題ないでしょう。
70戸でエレベーター一機で管理修繕金も安定してて駐車場料金も周りの相場より3割安い

年末までには完売確定です。

[866: 匿名]

売れ行きそこそこ好調で残りわずか
なんかモデルルームも毎週1日休業から休業日数日増やしたみたいやから
余裕でじわじわ完売させるんやね!

[867: 匿名さん]

なぜ、デベでもないのに過剰に売れ行き擁護する人がいるんだろ？
やっぱりデベか？購入者ならもう少し落ち着いているだろうし。

[868: 匿名さん]

684&685>>もうちょっと頭を使う練習しようね、頭は使っても減らないから。

ブランズ完売はまだ遠いかもしれないね、やっぱりランドプランが残念すぎるんでしょう。
でも竣工までにはなんとか完売するんじゃないかなぁ、土地を知ってる人にはそこそこ人気でしょうから。

[870: 匿名さん]

ゴメンね、アンカーの使い方間違ってたね。
ドヤ顔はしてないけど684と685の頭の悪さには呆れてます。

[871: 匿名さん]

どーでもいいけどさ、と言いながら突っこみたくなるけど、
間違っているのは、アンカーの使い方ではなくて、打つ場所。
訂正版も間違えているけど、684と685ではなくて864と865と
言いたかったんでしょ？？

[872: 匿名さん]

マンションは人気無いけど、このスレッドは人気ですなぁ。

[874: 匿名]

ウェリス林田、クレヴィア西北、プラネ甲子園口、サンクタス甲子園口、ワコーレF、学文区の中古も売れてる気配無し

動きが止まりました。

[875: 周辺住民さん]

この物件を検討されている方向けに知ってる範囲でコメントしています。

当該マンション予定地そのものの周りを見ているわけではありませんが、甲子園筋近辺の通路の大半は６ｍ超です。
敷地を分割するにも最小面積が制限されている場合が通常です。

甲子園筋近辺の地区計画による高さ制限は戸建住宅を誘導する水準で設定されており、日当たりを維持する水準ではありません。

購入を検討されている方は、現地周辺を散歩して、その程度を確認されるべきかと思います。

土地価格が高く、地区計画で戸建レベルの高さ制限があるエリアは、マンション適地ではありません。
ただし、供給が少なく、マンションよりは高価な戸建住宅は入手が困難なので、建てにくいところにでも低層マンションが建つのでしょうね。

マンションという仕組みには、高層の建物を建てられるエリアが適していると思います。
建物の効率性を重視される方は、都市部の高層マンションがよろしいかと思います。

[877: 匿名さん]

ブランズ西宮北口の購入者ですが、管理会社の東急には大変失望しました。

売ってしまえばそれでおしまい。買った人のことなんてどうでもいいようです。

買った側の気持ちなどは全く考えていない。


引き渡し会から２週間も経つのに、いまだきちんとした状態で引き渡してもらっていません。

こちらは過剰に何かサービスを受けたいとかでは全くないし、ただ普通の状態で引き渡して欲しいだけです。

アフター担当の人はこちらのマンションもおそらく同じ人ですので（阪神担当らしい）、参考にしていただきたいです。

詳細はブランズ西宮北口の検討板に記載しています。

[878: 購入経験者さん]

↑だれでも見れる掲示板で自分で自分が購入したマンションの価値さげてどうすんの。キャンセルするならともかく。
そんなこと東急に限らずあたりはずれでどこにでもあるもの。それをどうやって納得するまで持っていくか交渉次第というかもって行き方しだい。

[879: 第三者]

ブランズ西宮北口と、ブランズ甲子園は別物件、北口の不満を甲子園のスレに
書くのは筋違い。ｌ
北口スレ内のみにすべき、川西等他のスレにも不満を書き込むのですか？。

[880: 匿名]

東急不動産のライバルの
またデタラメな書き込み来たわ

[881: 匿名]

ブランズ西宮北口に続きブランズ甲子園も完売する見込みなんで嫌がらせの書き込みされるんです。
ブランズシリーズはなんやかんや言ってもどこも完売しますね。

[883: 周辺住民さん]

地域の建築系の歴史に詳しい人から、「阪神淡路大震災までは、西宮市に人口抑制のための高さ制限」という考えがあったが、震災時に人口が減ったため、１住戸当たりの敷地面積の制限が緩くなるなど、抑制の考えはなくなっている。」と聞いたことがあります。
今も、公立小学校のキャパシティによって、マンション建築が制限されるという話もありますが、ブランズ甲子園あたりは問題ないんじゃないかと思います。

また、日照については、高さ制限ではなく、西宮市の中高層建築物の規制で担保される度合いが強く、
やはり高さ制限は街並みの維持が主たる効用かと思います。

見晴らしについては、高層マンションが林立しているエリアだと上層階でもバルコニーから見えるのはマンションですが、高さ制限が１２ｍのエリアは戸建が多く、マンションの３階・４階からだと、かなり遠くまで見えるのではないかと思います。

ちなみに、私の住むマンションの３階からは猪名川の花火が見えます。（高く上がるものだけですけど・・・）
甲子園から池田－川西の空が見えているんだと思うと、高さ制限の効果を感じます。

”上から見下ろす”という見晴らしを期待するのであれば、低層マンションが適していないのは当然で、高層マンションの高層階を探されることをお勧めすます。

マンションの階については、ブランド的価値や見晴らしはペントハウスが良いのは間違いないのですが、最上階－１階がベストだと思います。（夏暑いですから・・・）

[884: 周辺住民さん]

ブランズ西宮北口のアフター情報も、
購入を検討しているヒトにとっては
有益な情報になるのでは？

異様なまでに否定するヒトが多いのが
作為的なものを感じます。

[885: 匿名さん]

購入者はブランズのイメージを貶す書き込みには反発するのは当然だと思います。
でも検討中の方には877さんの書き込みがもし本当なら有益な情報でしょう、確認するのは難しいですが。
色々な情報があるのがこういう掲示板の価値でしょう、騙される人も居るでしょうが自己責任ですね。
あと882の様な幼稚なレスは無益で迷惑ですね。

[886: 周辺住民さん]

アフターフォローについては、東急クラスになると会社の問題というのは考えにくいのではないかと思います。
会社というよりも、担当者・購入者のいずれかもしくはその両方の感情の問題なのではないかと思います。

感情が前面に出て理屈が引っ込んだ状態になると、うまくいくはずのことも、うまくいかなくなったりします。

冷静に論理的に話し合えば解決は難しくないと思います。
購入された方で、障害が販売側の担当の問題なのであれば、担当を変わってもらう手もあるかもしれません。

検討中の方であれば、「従業員教育がなっていない会社の商品は買わない。」と言って検討対象から外すのが近道かもしれません。

[887: いつか買いたいさん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[888: ご近所さん]

＞＞887
日昌は三流マンション販社、兼デベ。批判はいいけど正確な情報を出すべし。

私は当マンションには決して好感を持ってはいないが、貴方は間違ってるよ。

このスレは鵜呑みにしてはダメな情報が極めて多いですね。

好感は持ってないけど、なぜか擁護のカキコミをしてるけどね（笑）

[889: いつか買いたいさん]

すいませんｍ（＿）ｍ　施工会社は株式会社NIPPO でした。単なる勘違いで批判ではありません。建築会社によって違うということをいいたかっただけです。以前のところはとてもアフターもよかったからです。

[890: 匿名さん]

>>883
西宮はこの10年ほどは、建物の高さも横幅も土地の最低分筆面積も規制する方向に動いていますよ。
あなたの聞かれた情報は少し古いのではないかと思います。
震災前の人口を超え、中核市になるという目標を達成したので、単純に人口を増やす方向には動いておらず、今は富裕層の人口を増やしたいようです。

[891: 匿名さん]

東急ってのはブランドを貸してるようなもの、
住んでからのメンテで大事になるのは施工会社と管理会社かな！

[894: 匿名]

秋の三連休に営業妨害的の書き込みですな


ブランズ甲子園完売に向けてカウントダウン

[895: ご近所さん]

＞＞889
「単なる勘違いで、批判ではありません」？

勘違いは兎も角として、北口は西松、甲子園は日昌、だから後々・・・

と言う批判ではないですか、・・いい加減なカキコミは控えるべきですよ。

[896: 匿名さん]

ご近所うるせーな～。^^!

[897: いつか買いたいさん]

＞８９５さん　誤解されてるようなので　
＞８７７さんのブランズ西宮北口がそうだからこちらのブランズも気を付けてのスレにかえしたもので同じブランズでも施工会社が違うとアフターもちがういう意味です。８７７さんのスレを読んでいただければ流れがわかります。

[898: 匿名]

低層マンションが良いよ

[899: 匿名]

今日はマンションギャラリー来客多かったね
明日、明後日、来週も来客で賑わいそうですね

[900: 匿名さん]

↑と書く、暇な営業担当。関係者以外で、どうして来客多いかどうか分かるんだよ？？

[902: 匿名]

なんでブランズ甲子園は人気無いのですか？

[903: 匿名]

この周辺だとワコーレ甲子園口と比較する人多いんでしょうね。

[905: 匿名さん]

ここは結局何戸残っているんだろう。
売れている、すぐ完売するとばかり書いている営業担当がいるけど、
状況は２ヶ月以上変化なく、売れてないことはバレバレなんだから、いい加減つまらぬこと書くの止めたら？

[906: 周辺住民さん]

西宮市の制限等については、日影は地区計画では定められていないと認識しています。
高さ制限の緩いエリアではもちろんのこと、１２ｍ制限のエリアであっても、日影は中高層建築物の申請手続き内の規制が機能していると思います。

当該エリアの地区計画の目的は
「本地区計画は、中低層の市街地の環境を保全、育成し、良好な市街地を形成することを目標とする。」
と定められています。
狭く小さい住宅が建てにくく、高層住宅も建てにくいので、結果として住民数を制限する効用もあるかもしれませんが、「住民数の制限」は目的ではないと認識しています。

また、春風小学校の学区が受け入れ困難地域になっているという認識は無かったので、あらためてググってみました。
春風小学校は予測地区ではありますが、受け入れ困難地区ではないようです。

ただし、ここ数年でマンションが多く建ったエリアであるのは間違いなく、その状況によっては新たなマンションは建てにくくなるかもしれませんね。

http://www.nishi.or.jp/contents/00014400000500074.html

【受入困難地区等の指定について】
◎　受入困難地区：大社小学校通学区域(指定期間延長)
◎　準受入困難地区：高木小学校通学区域
◎　監視地区：浜脇・用海・甲子園浜・香櫨園・瓦林小学校通学区域
◎　予測地区：甲東・鳴尾北・甲陽園・上ヶ原・南甲子園・広田・段上西・樋ノ口・春風小学校通学区域

[909: 匿名]

キッチンの御影石の天板が最高に良いですね

[910: 匿名さん]

↑そんなつまらんこと、どうでもいいよ、本当。

[911: 匿名]

キッチンドイツ製羨ましい