パークタワー東雲ってどうですか？その３

[三井さん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート３作りました。よろしくお願いします。
スレッドその２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[901: 匿名さん]

津波なら命○資産価値×
直下型なら命×資産価値×

[902: 匿名さん]

901
直下型なら、×は首都圏みな同じ。
首都圏以外に住めば。

[903: 匿名さん]

水門を閉じるのが間に合わないとか電力消失とか壊れて動かないっていうのは、
現実的な問題として指摘されていますが。

辰巳橋が3.11で壊れたけれど、あれが地盤沈下によるものなら、
震度６＋に襲われた時、地盤が沈下して津波が襲って来たら、やはり終わりでは？

[904: 匿名さん]

内陸の直接基礎なら命○資産価値○

[905: 匿名さん]

内陸の直接基礎ほど命×資産価値×でしょ。

[906: 匿名さん]

＞液状化の心配がほとんどない高台の地域も良いですが、木造家屋が密集してる地域は火災と延焼が心配です。

あのね、タワマン検討してるんだから。木密がどうしたって？
特に再開発地域は環境アセスメント評価済み。

[907: 匿名さん]

＞900　様
浸水を我慢する、そんなマンションをなぜ求めるんですか？

[908: 匿名さん]

環境アセスって、大規模開発等による周辺に与える影響評価の事でしょ。

[909: 匿名さん]

東京都港湾局によると水門は、管理が辰巳の高潮対策センター。
停電の場合は非常用発電が作動、それがだめなら蓄電池が作動。
更にそれがだめなら人が閉鎖。
震度５弱以上の地震で自動閉鎖だって。現実的にかなり対策されている。

[910: 匿名さん]

>>907さん
浸水の可能性は、かなり広い範囲でありますよ。
江東区だけではない。

地震によるリスクは色々あると思いますが、浸水のリスクを考慮した上で対応すればよいのではと思ったまでです。
浸水より火災と家具の倒壊の方が怖いと思っています。
東雲は地震の性質と規模によって液状化と浸水・２．５ｍ程度までの津波のリスクはあるけれども、命を落とす可能性は低い。そう思っています。

[911: 匿名さん]

五重の対策が施されたフクシマは人が住めなくなりました。

[912: 匿名さん]

想定外の福島を例に出すなら、
内陸物件だって
どんな地震対策をしても想定外で人が住めなくなる可能性があります。

[913: 匿名さん]

想定外かどうかではなくて、危険性が高いか低いかです。
湾岸は高い。内陸は低い。
原発は高い。自然エネは低い。

[914: 匿名さん]

価格のこと言ってる？？

[915: 匿名さん]

いろいろな資料見ても都内では湾岸の方が人的被害の点では内陸部に比べ安全性が高い。

[916: 匿名さん]

＞９０８
周辺への日照や風や公に開放する広場や色々だよ。
消防車が通れないような木密を引き合いに出すとは。

[917: 匿名さん]

>913
危険性が高い、低い、と言ってること自体が想定。
福島の内陸でも住めなくなった街があるのを見れば、
内陸は危険度が低いなどと想定して言うのは無意味です。

[918: 匿名さん]

日照、風とか地震に関係ないよ。何の話かな？

[919: 匿名さん]

９１０のように、他にも低地があるという議論は、ここを買うための説得になっていない。
新宿・豊島より西側の城西・城北の標高３０ｍエリアでいいわけだから。
最低でも、京浜東北線の西側ね。

[920: 匿名さん]

>918
日照、ビル風を減らすためには、容積率と建蔽率を考慮しつつ、広場や歩道を整備しないとならないんだよ。
そうすると、延焼の心配も全く無くなる。
わかったかな？

[921: 匿名さん]

>909
手動で閉めるというその人々が現地に着けないし。
3.11でどれだけ交通が麻痺したことか。
もう少し調べなさい。

[922: 匿名さん]

高台といっても、崖地、盛り土等で危険なところはたくさんあります。気付かずに暮らしている方も多いでしょう。
断層が動いたら、建物は崩壊する可能性だってある。
湾岸は自明のリスクは対応されている面で安心感はありますね。

[923: 匿名さん]

>921
もっとちゃんと文章を読みなさい。
万一の時に閉める人たちがいるのは辰巳。キャナルコートから対策センターが見えてるよ。
水門まで車や自転車さえも不要。歩いて間に合う。

[924: 匿名]

921
交通が麻痺するから消防車が回せない。内陸は危険でしょう。

[925: 匿名さん]

危険性が高いと思うならさっさと検討から外せばいいのにいつまでもダラダラと書き込んでるのは何故？

[927: 匿名さん]

どんなに危険性が高くても安ければ買う。
危険性から目をそらすのではなく認識した上で買ったほうがよい。

[928: 匿名さん]

そう言う意味ではもうネガさんの役目は十分に果たされましたね。
あとは自分で判断しますので、静かに見守っていて下さい。

[929: 匿名さん]

管理、修繕、駐車場コストの高さとさして魅力的で無かった価格の話はどこへやら

まさかこの津波一本槍は三井の営業じゃないだろうね

[930: 匿名さん]

3.11で辰巳橋が壊れたわけだから。震度５で。震度６強で、もう無理。
はじめから海抜の高いところがいい。せめて豊洲の４ｍ。

[931: 匿名さん]

というか、ビッグサイトのあたりも海抜が低いから、水門関係なく有明から波が来ますよ。

[932: 匿名さん]

まあ、そんなにご心配なされなくてもよいかと。
生命の危険に曝される事はありませんから。

[933: 匿名さん]

人力で、何か所の水門を同時に閉じればいいんでしょうか？
新木場方面、晴海方面、いろいろ運河ででつながってますが・・・

[934: 匿名さん]

これだけ安いパンダ部屋の価格表記で宣伝広告したわりに、蓋を開ければ坪単価２３０万って全然安くないね・・・　パンダ部屋の１階上がるだけで４００万アップってどんだけ～って感じがした　たいした金のかかりそうな共有施設ないのに、毎月のランニングコストもかなり高いし

[935: 匿名さん]

三菱晴海からすれば安いと思いますよ。スペックは同等じゃないかな。

[936: 匿名さん]

免震ってのが同じなだけで、こっちはドファミリータワマンみたいな感じがするが。
高級感とかを排除して子供がいるファミリー層に共有施設なども的を絞った感じ。
６０００万出せるファミリー層の需要は野村がだいぶ先に食っちゃたからどうなんだろうか。

[937: 匿名さん]

有明は6mあるよ。ゼロメートル地帯こそ対策が必要！

[938: 匿名さん]

中堅サラリーマン＆専業主婦の子育てファミリー層を対象としているんじゃないかな。納得いく価格帯だと思いますよ。

[939: 匿名さん]

タワーパキングの外側にあるダミーベランダの夜間の部屋のように見せるための照明代も管理費に含まれているのかな？　２７階まであり、あの幅だったら電気代もかなりかかりそうだな。

[940: 匿名さん]

（その1）
昨日、国土地理院MAPの海抜を列挙させて頂いた者です。
今日、気がついた点がいくつかあるので投稿させて頂きます。
長くなるかもしれないので、いくつかに分けて投稿します。

まず、あらためて以下の「津波高及び津波浸水の分布」の「2-53」ページをご覧下さい。
http://www.bousai.metro.tokyo.jp/japanese/tmg/pdf/assumption.part2-3-6...'津波%20東京都'

私は辰巳水門ばかりが気になっていましたが、このシミュレーションではむしろ西側、第一貨物東京やブランズ東雲側の海の方が高波であることが分かりました。

色分布で見ると、東雲運河側（西側）が最大2M、辰巳水門側（東側）が1.6Mということになっています。
そこで、昨日と同様に西側の海抜もチェックします。

（次に続く）

[941: 匿名さん]

（その2）

国土地理院の海抜は以下のようになります。

・第一貨物西側の海縁　海抜1.5～1.7M
・ブランズ東雲　海抜1.2M
・東雲交差点　海抜1.0M
・パークタワー東雲北西側　1.0M

西側から本物件にかけてゆるやかながら下り坂になっています。

（次に続く）

[942: 匿名さん]

（その3）
西側は高波2Mに対して海抜1.5M、東側は高波1.6Mに対して海抜1.4Mです。
また、西側から本物件までの距離は約380メートル、東側からの距離は280メートルです。

これらを総合的に考えますと、両側から浸水してくるリスクはゼロではないと言えるかと思います。
船が流されてくる、といったコメントもありましたが、これは本物件までは他にも大きな障害物もあるので可能性としては低いかもしれません。海火災については微妙なところでしょうか。ただ、西側の海に海火災がたどり着いた場合には溜り場になりそうな地形ですので、西側の方々は注意が必要かも知れません。

（次に続く）

[943: 匿名さん]

（その4）
ここであらためて前述したシミュレーションの計算根拠に触れておきますが、計算の前提として、地殻変動を含む液状化の影響はデータが無いため考慮がなされていません（一番最初のページをご覧下さい）。従いまして、液状化による地盤沈下が生じた場合には、結果は悪くなる可能性は残されています。

もう一点、次は朗報でもありますが、東京海上日動と東北大との共同開発で、津波浸水危険度を計測するシステムが8月末にリリースされています。
http://mainichi.jp/select/news/20120831k0000m040125000c.html
調査料金は25万円だそうです。売主デベさんにはせめてこれを依頼してもらって、リスク認識をある程度客観的に示して欲しいものですよね。たった25万円です、本件プロジェクトの総事業費を考えれば誤差の範囲の金額です。

ただ、この計測システムについて一点気になる点があったので次に投稿します。

（次に続く）

[944: 匿名さん]

（その4）
先ほどの続きで、このシステムでは以下のような評価体系となるそうです。

---
現段階で想定される最も高い津波高と津波の遡上（そじょう）距離を計測
浸水の危険性がある地点を「Ａ」と評価
さらに想定外の事態も考慮
計測した津波高の２倍の高さを「限界最大津波高」とし、
そのうえで浸水の危険性がある地点を「Ｂ」
限界最大津波高でも浸水する危険性が低い地域を「Ｃ」と評価
---

ここで目に着いたのが、「限界最大津波高」というものを採用していることです。
計算上で得られる最大津波高の2倍を「限界」と考えるというものです。
ここからは推測ですが、
やはり人間が行うシミュレーション、データとして取り入れられないものや変数の多さなどから、
「2倍のバッファは見ておこう」というものかと考えます。

これを勘案しますと（その1）でリンクした津波高の最大値についても、やはり専門家がお金をもらって評価するとしたら、2倍くらいのバッファは見たいと言うことになるのだと思います。
そうしますと、西側の「限界津波高」は4メートル、東側の「限界津波高」は3.2メートル、ということになります。

（次に続く）

[945: 匿名さん]

（その5）

私は5年弱この東雲に住んでおり、今後も住み続けたいと思っています。
だからこそ、この津波と地震問題に対しては真剣に自らチェックを繰り返しながら家族の命を守りたいと考えています。

今日までの私の中間的な結論としては、「人生のうちに一度、西側から4M、東側から3.2Mの津波のくる可能性がある」というものです。

ただ、これを売主デベに全てリスクヘッジしろいうのは、それも不可能かと思っています。
但し、しっかり説明はすべきです。このような計測システムがあるのであれば、それも最大限利用の上開示すべきです。
津波対策については、区なり、国なりに少しずつ要求していかなければならないものと考えています。

（次に続く）

[946: 匿名さん]

（その6）
最後に、真剣に考えている人には見て頂きたいYOUTUBEの映像をリンクします。
http://www.youtube.com/watch?v=anHEC2Cmh5Q

岩手県釜石市両石町の3･11の映像です。
「津波が水門を越えるとはどんな状況か」ということを非常にリアルに見ることができます。
もしかしたら亡くなった方もいらっしゃるかも知れないのでここでご冥福をあらためてお祈りしますが、
我々大人はこれを教訓にして家族と自分の命を守る義務があると考えます。
今後も真剣に考えていきたいと思います。

（今日は終わり）

[947: 匿名さん]

護岸の高さを無視してませんか？江東区のＨＰによりますと、「東京湾内湾のうち江東区内にかかる防潮堤の高さはT.P.＋4.47m〜T.P.＋6.87ｍとなっており、想定しているあらゆる津波の高さを上回っています。」よって、>940-946 さんのレスはリスクの前提から間違っています。西側から4M、東側から3.2Mの津波がきても護岸の高さを下回っているからご心配なさらずに。

[948: 匿名さん]

>947

ご自分の目で護岸の高さを確かめましたか？
東側西側、いずれも1メートルも無いように感じませんか。
東側は1.4メートルの海抜のところに立って、ヒザ上くらいしかありません。
実際に辰巳水門側の内側、東雲運河側の海面からの高さを正確に知っていらっしゃるのであれば、教えてください。
助かります。

[949: 匿名さん]

アップルから野村の東側のところが海面から4メートル以上もあるように思えないな～

[950: 匿名さん]

「津波高及び津波浸水の分布」の「2-52」ページでは、東雲地区は浸水予想地にはなっていません。水路に沿ってより内陸側に遡上するということでしょうが、これもコンピュータシミュレーションの結果です。勝どき、月島、江東区菊川、住吉の辺りは浸水予想されていますので、恣意的な情報操作はないと考えられます。

「限界最高」の想定ということでは、津波だけそれを行う理由もないでしょうから、震度でいえば8以上の想定が必要になるでしょう。一刻も早く関東平野から逃げ出すしかリスクヘッジの方法がないと思いますよ。

東京湾奥で想定されている津波の規模と全く異なる釜石の映像をリンクすることで、必要以上のリスク感覚をお持ちの方とお見受けしました。個人的にはご意見はかなり極端なものであると思いましたが、あとは検討者のご判断に委ねれば良いかと思います。