パークタワー東雲ってどうですか？その３

[三井さん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート３作りました。よろしくお願いします。
スレッドその２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[731: 匿名さん]

デベさんだってもしかしたら口コミの評判を見て参考にしてるかもしれないよ。アンケートをとったりするくらいだから、掲示板の生の声は聞きたいと思うけどな。
いろいろな意見があるけど、プロだから冷静に惑わされることはないでしょう。

[732: 匿名さん]

高い部屋買える人はそれなりの生活や収入なわけで。買わない人が心配する必要はないよ。
生活変える大きな買い物だから無理してないかなど自分のことだけ考えれば？

[733: 匿名さん]

つぎはぎのパッチワークみたいな外観デザインってどうもね。安っぽく感じる。

[735: 匿名さん]

管理費と駐車場代についてまとめました。
ご参考まで。

【管理費】
＜60A　55.37㎡＞　管理費17,110円　修積6,810円　ネット代980円　合計24,900円
＜80A　75.41㎡＞　管理費23,300円　修積9,280円　ネット代980円　合計33,560円
＜90A　85.79㎡＞　管理費26,510円　修積10,550円　ネット代980円　合計38,040円

【駐車場】
＜大型ハイルーフ＞　27,000円
＜中型ハイルーフ＞　25,000円
＜大型普通車＞　24,000円
＜中型普通車＞　23,000円

[736: 匿名さん]

>734

まだ出来てないのに、馴染むかどうか分からないでしょ。

住んでる人もセンス無いって思われるんじゃない。

[737: 購入検討中さん]

外観は大型模型で見ると意外と違和感なかったですよ。

[738: 匿名さん]

MR行ってきました。

（GOOD）

・共用施設の多様性：匂い気になるがBBQが敷地内で出来ること、スタディスール・ライブラリ24時まで利用可。
・防災：免振（ゼネコンも清水）、ハード・ソフトともに力は入れた感じ。
・天井高：2.8メートル、周辺他物件は2.65メートル。確かに広く感じる。凸凹も極力無し。
・エコキュートが外置き。
・最上階のコスパ：最上階も標準的広さ・間取り。坪260万円程度（私は買えませんが）。

（BAD）

・価格：全体平均の坪単価は229万円だそうです。野村プラウドが235万円。215～219万円程度の予想だったため残念。土地の取得時期がリーマンショック後だったことからすればもう少し価格柔軟性はあったはず。
・津波リスク：津波について説明求めるも明確な説明得られず。最大2メートル弱としてもリスクフリーにはならない。水没に備え発電設備部屋を3階に持ってきたとの説明だったが、逆にそのリスクを認識しているからこそ（そもそも3階でも大丈夫？）。
・眺望：東～南東～南～南西側の眺望が想像よりイマイチ。
・機械式駐車場：入口は4箇所。渋滞しないよう最速で入れるところに案内されるシステム採用とのことだが、やはり自走式がベター。

[739: 匿名さん]

なんとか買っても管理費と駐車場代が高過ぎです。金持ちが買う物件なのか？期待はずれ、、、

[740: 匿名さん]

>731

アンケートして耳を傾けてますってポーズだけ。以前、資料請求したら、資料が届いてしばらくしてアンケートが届いたけど、設問に今更設計レベルのこと聞いても反映できないでしょってのがあったりした。

あと、某物件を見学して、自宅に戻ってから考えた上で断りの電話をしたときに、理由を聞かれるかなって思ったら、はいそうですかでお終い。何故ダメだったのか、知る気はないみたいだから、次の物件へのフィードバックも無いよね。

[741: 匿名さん]

あのデザインは、大きな木の幹を、人々が両腕で大きく抱えている状態を表現したものだそうです。安心感、やすらぎ、ぬくもりを表したかったようです。
他の方がコメントされているように、大型模型で見るとそれはそれでアリな感じはしました。

[742: 匿名さん]

リーマンショック以降、分譲マンション以外の投資用のオフィス・商業施設・ホテル等々はかなり価格調整がされたのに、なぜ分譲マンションだけは価格が上がり続けているのか？誰か教えて頂けませんか？
（期待していない答え：買う人がいるから、金利が下がっているから、自分で考えろ）

[743: 匿名さん]

販売数を抑えて価格を維持ってのはあるんじゃない。

[744: 匿名さん]

デザインはデザインで表現しないとね。言葉で表されないと分からないなんて。言葉で表しても分からないけど。

[745: 匿名さん]

上がり続けている、なら
ここの坪単価はもっと高くなっていたはず。

[746: 匿名さん]

＞【駐車場】
これは、付近の相場なのかね。
高くてもデベさんが儲かるわけじゃないし、普通は売り出し時は安めに設定するもんだけど。

[747: 匿名さん]

西、南は未知数だから、北の高層階だけが安全かなと思いますがあってます？

[749: 匿名さん]

駐車場の付近の相場っていったって
レックス以外は平置きだから参考になりません。

[750: 匿名さん]

>742
上がっているのは都心部で割安だったところだけだよ。
他は供給調整で価格維持しているだけで、時間の問題で値崩れする。
世田谷区とかは今年はほとんど供給が無い状態だよ。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/sale_ranking_2.html

[751: 匿名さん]

>745

確かに2007年～2008年頃に比べれば多少の価格調整はあったと思いますが、せいぜい10％～程度。分譲マンション以外の不動産は30％～70％程度のドラスティックな調整がされているんですけどね。加えて、このマンションに限定しなければ、全体としては上がり続けています。

[752: 匿名さん]

>746

管理会社がピン跳ねしてボッタクるって構図でしょ。

[753: 匿名さん]

タワー型駐車場は、将来幾らコストが掛かるかわかったもんじゃないから、
駐車場代は高くしてもらわないと。

[754: 匿名さん]

>744

アートって、アーティストでは無い者にとって、説明してもらわないと分からないものの方が多い気がします。絵画や彫刻など・・・どうでしょうか？
私はいつも美術館に行くときは説明用のヘッドフォンを借ります。そこではじめてその作品の良さを知ったり納得したりします。特に自分の専門外では。

[755: 匿名さん]

>753

機械式タワーって維持費を考慮しても１万円が相場でしょ。

[756: 匿名さん]

年収1,000万円程度では買えない物件だった・・・

[757: 匿名さん]

駐車場収入を修繕積立に充当するところもありますね。
確認してみては？

[758: 匿名さん]

駐車場代だけでなく、管理組合の収支と修繕積み立ては別会計にして、きちんと区別して管理する必要があるから、剰余金を修繕積み立てに組み込むのは管理組合の総会での承認を経なくてはならないから、管理組合次第。

某タワーでは、余らせずに使いきろうとしてたりなんかした。その使い方々無駄だらけって、住民板で議論してたことがある。

[759: 匿名さん]

エレベーター式の4基の高層立体駐車場のメンテを考えると
2万円台なら安い方でしょ。たぶん稼働率次第では管理費から
充当なんじゃないの。
でも、隣のマンションの一番安い駐車場は1万円。

[760: 匿名さん]

駐車場代だけでなく管理計画を収支の費目ごとに要チェックでしょ。目立たないところで管理会社がボッタクリしてたりなんかして。

[761: 匿名さん]

みなさん、本当に津波リスクについてはどうお考えなんでしょうか？
今回の大震災を見ても分かるとおり、被害でどうしようもなくなるのは津波です。
なぜマンションデベはこの点を避けるかのように、全く説明が無いんでしょうか？

[762: 匿名さん]

駐車場代高いです。がっかり,,,

[763: 匿名さん]

管理会社がボッタクリならまだ打つ手はあるが、1日あたり800円の駐車場使用料金で
将来のメンテナンス費用が負担できるとは思えないんだけど。
ある意味、激安設定のように思える。

[764: 匿名さん]

予想通り高いですね。
プラウドが正解？

[765: 匿名さん]

タワー式でこの値段でこの台数は埋まらないね。将来のメンテナンス代の捻出が厳しそうだな。

[766: 匿名さん]

>761
影響がまったく無いからだよ。
無い物を説明のしようが無いからね。
東京に隕石が落下することを心配するのと同じと考えれば良いんじゃない？

[767: 匿名さん]

スタートからローン以外に5万円オーバーの負担であれば内陸を考えますか？

[768: 匿名さん]

タワー式は１０～１５年以降が物凄い金額のメンテナンス代必要だからね～。
しかもここはタワーパーキングの上にも住戸があるっていうんだから大変だよ。
っていうより、なんかあったら危なくないのかな？　あまり聞いた事ないから・・・

[769: 購入検討中さん]

予想通り、駐車場が問題になりそうですね。安価にしても修繕費が貯まらないし、高価にしても駐車場が埋まらなくて修繕費が貯まらない。永住は難しいですね。

[770: 匿名さん]

賃貸だと気にしてないけど固定資産税と都市計画税もかかるね。

[771: 匿名さん]

>766

でも発電設備室は津波水没と液状化に備えて3階にしたとの説明を受けました。
400年に一度の東日本大震災も、隕石レベルなんじゃ・・・

[772: 匿名さん]

腹にタワー駐車場抱えたタワーマンションは結構あるよ。港南とか。

[773: 匿名さん]

パーキングの上でなんかあったらまず心配なのは
住戸ではなくてワンコですから。

[774: 匿名さん]

これだけでかくて台数多いタワー式も珍しいからなぁ
ファミリー向けタワマンなのに台数多すぎだよね
１～２基を止めて使わなくてもメンテナンス代はかかるのが問題

[776: 匿名さん]

腹より、中心にタワー駐車場を内蔵の内廊下タワマンは
月島などに幾つもあるよ。

[777: 匿名さん]

津波について一番気になるのはコンクリートの強度。
ここの立地とご時世から考えれば、単に免震です、だけではなく万一津波被害にあった場合の耐久性まで教えて欲しい。
ダメならダメと言ってもらったほうがいい。
被災地の鉄筋鉄骨コンクリートの建物がどれだけすごいことになっていたか、自分の目で見た人はわかるはず。
被災地には低層しかないから、タワーだとどうなるのか、教えて欲しい。

[778: 匿名さん]

２ｍ５０ｃｍの津波
津波と言えるのか？を本気で心配している人はいないよ。

[779: 匿名さん]

3万近い場合でも、まあこの地域の駐車代ならという納得感があれば
いいんだけど、隣地のＷコンは1万円からで、平置きでもココよりかなり
安いからなぁ。

[781: 匿名さん]

東京湾はお椀型のため何度も津波が押し寄せる可能性があるとのこと。

[782: 匿名さん]

>780

被災地には幸か不幸か、検証できる程の高層ビルがなかったんです。
もしあって、倒れないものだったら、多くの人が助かったのかもしれませんが。
低層で建物は残ってますが柱はおしぼりみたいになっているとこがほとんどでした。
あれで高層を支えられるんでしょうか？
ほんとに純粋な疑問です。
検証した人いるのかな？

[783: 匿名さん]

津波の圧力を受けて７０メートルの基礎が耐えられるかどうか。

[784: 匿名さん]

50センチの津波でも人は立つことさえできない。
いわんや自分の身長をゆうに超える津波。
一部でも決壊したらアウト。

[785: 匿名さん]

どんなに深くても地上部の途中の柱やられたらダメじゃね？

[786: 匿名さん]

こら！勝手に病室から出るなって言ってるだろう。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/269556/

[788: 匿名さん]

標高が低いため海面が上昇するとこの辺は水没してしまうね……。
海の中からタワーが何本もつき出す姿は世紀末的。

[789: 匿名]

コミュニケーションのレベルが低過ぎるまず東京湾は、海底までの距離が少ないので津波が起きる可能性が低い。起きてもせいぜい２メートル。今防波堤に国家予算が投資されており、仮に５メートルの津波が起きても問題なし。津波、ハザードマップちゃんと確認したほうが良いよ。憶測はまずいと思う。

[790: 匿名さん]

標高．．．(-_-
海の中からタワーが何本もつき出す姿を想像できるのはたいしたもんです。
関東平野全滅の時ですね。

[791: 匿名]

なんで東京湾に近い都心がこれだけ発展したか考えてみよう。災害のリスクが低いからです。内陸だと流通が厳しく、土砂災害、火災等の災害が多い。三陸等の海岸は、流通は良好だが、津波が起きる可能性が高い。東京湾は、流通、災害両方に強い。東京湾で津波が起きるほどの震災がきたら、内陸のほうがダメージが大きいと思う。

[792: 匿名さん]

駐車場は高いな。

津波は水門が機能しないと、標高1mのここは若干浸水する。
発電機が3階といっても、受電・変圧設備・配電設備も3階なのか。
そいつが水に浸かったらおしまい。受注設備だから、大震災のときは軽く2年は代替が効かない。


地上部分でも重量は10万トンぐらいはあるから、3mの津波で幅60mの建物正面が㎡あたり30トンの力を受けたって5000トンとか6000トン。重量の数パーセントだから、建物は微動だにしないよ。地盤が3m掘れたって、あと67mのりしろもあるし。

[793: 匿名さん]

>789

いや、ハザードマップも確認してます。この辺は2.5〜2.6メートルくらいでしたか。
むしろ月島など中央区の方が若干高かったように記憶してます。
私が知りたいのは来るのか来ないのかではなく、万一建物に達してしまった場合に耐えられるのかどうか、という点なんです。
確かにおっしゃる通り、公式に事実上建物には達しないと発表されてる以上は、そこから先の検証もできないでしょうし、必要も無いのかもしれません。
耐えられるのであれば、万一到達しても倒れることはありません！と、むしろ二重のアピールになる気もするんですが、MRでうやむやにされると気になってしまいまして。

[794: 匿名さん]

>792

電力系は3階にまとめたと図面で説明してくれた気がするので、おそらくそこは大丈夫では無いかと思います。

建物耐久性の話ありがとうございます。
このような話をはっきり営業マンなりが説明してくれると良かったんですが、3度聞いてもその度に何となく違う話にもっていかれまして。話をはぐらかすのには長けた営業マンでした。

[795: 匿名さん]

駅から遠いタワーマンションの駐車場にしては高い！1万円～なら人気爆発だったのに、、、

[796: 匿名さん]

この辺よりも、江東区内陸の０メートル地帯の方が標高が低い。
常識だから言うまでもないが。

[797: 匿名さん]

マイカー派としては晴海よりも相当安いことを期待していました。足立ナンバーですが、、、

[798: 匿名さん]

７０メートルのゆるゆる地盤は津波に耐えられるの？

[799: 匿名さん]

国家予算で防波堤？
3・11でどんだけ決壊しただろう？
あるにこしたことはないけど。

[801: 匿名さん]

2.5メートルの波を作り出すプール・・・

[802: 匿名さん]

辰巳駅を出た時、目の高さに海があります。
浸水するとしたら駅側かな？

[803: 匿名さん]

どういうこと？海面より低いってこと？

[804: 匿名さん]

他はさておき、東京都の湾岸地域は地震だけでなく、身近にある火災、事故、犯罪に巻き込まれるなどのリスク考えると安心な地域だと思いますよ。
コミュニティーも下手な街よりあるし

[805: 匿名さん]

796
<この辺よりも、江東区内陸の０メートル地帯の方が標高が低い。
常識だから言うまでもないが。>

手で触って各地域の海面からの高さがわかる模型が、江東区の各図書館に置かれている。君はそれを見たことがないようだが、江東区ゼロメートル地帯は明らかに凹んで海面下になっているが、豊洲、東雲、有明辺りは海面の2メートル近く上になっている。
君が原始人でないなら、客観的な事実を基にして語ってくれたまえ。

[806: 805]

↑
悪い。796の言った意味を逆に捉えてしまった。

[808: 匿名さん]

Mapionの地図では、中心点の海抜を画面右上に表示してくれます。
今確かめてみましたので、ご参考まで。

【東雲エリア】

＜辰巳駅（1番出口側）＞　海抜0M
＜WコンフォートEAST＞　海抜0M
＜WコンフォートWEST＞　海抜1M
＜野村プラウド＞　海抜2M　（←そんなに違うかな？）
＜ビーコン＞　海抜1M
＜キャナルファースト＞　海抜1M
＜アップルタワー＞　海抜1M
＜パークタワー東雲＞　海抜1M

辰巳駅前は遠近感もあるので本当は海より高いと思いますが、辰巳水門が降りずに2.5Mの津波がきたらまずいん
だろうという実感はあります。
実際に機会があれば立ってみてください。
このエリアに住んでる身としては、何とかしてほしいです。

【その他ご参考（荒川以東付近）】

＜西葛西駅＞　　海抜-1M
＜船堀駅＞　海抜-1M

[809: 匿名さん]

マピオンじゃなくて国土地理院で試験公開してる地図の方がずっと正確だけどね。
高さで言うと東雲の中ではキャナルコートあたりが低いよ。

【試験公開】標高がわかるWeb地図
http://saigai.gsi.go.jp/2012demwork/checkheight/index.html

[810: 匿名さん]

国土地理院地図の結果をまとめます。ご参考まで。
ポイント場所によって0.1〜0.5くらいの誤差はでるようです。

【東雲エリア】

＜辰巳駅（1番出口側）＞　（海近い付近）海抜1.1〜1.9M　（駅に近い付近）2.9M
＜WコンフォートEAST＞　海抜0.4M
＜WコンフォートWEST＞　海抜0.3M
＜野村プラウド＞　海抜0.4〜1.4M　（結構ブレ幅あり）
＜ビーコン＞　海抜1.4M
＜キャナルファースト＞　海抜1.3M
＜アップルタワー＞　海抜1.8M
＜パークタワー東雲＞　海抜1.6〜1.8M

国土地理院の地図によると駅付近の方が高かったですね。
キャナルコート側の縁は大体1.4Mです。CODANの中はなぜか-3.0Mなど意味不明な数字が出ます。
五十歩百歩ですが、やはり東雲アドレス側も浸水リスクゼロではないんじゃないでしょうか。

【ご参考】

＜西葛西駅＞　海抜-0.9M
＜船堀駅＞　海抜-1.3M

[811: 匿名さん]

3.11で東京湾内の川崎防潮堤は壊れましたよ。復旧工事のニュースやってた。
津波２ｍって、波というより、２ｍ持ち上がった海の段差が激突してくるイメージ。

[812: 匿名さん]

重要事項説明との関係で言えば、「東日本大震災復興特別区域法」「津波防災地域づくりに関する法律」（平成23年12月14日）施行により、「津波災害警戒区域内か否か」の説明事項が追加されています。
ただ、江東区の発表では東京都全域に該当は無いそうです。これは今後さらなる精査の上、区域指定されていくということなんでしょうか？分かりません。
マンションの売り手が津波の説明をしないのは、このためかも知れませんね。中古で売るときには状況は変わっている可能性はあります。

---

津波災害警戒区域について総務部 危機管理室 防災課 防災計画係　更新日：2012年08月13日09時42分

津波災害警戒区域について

平成２３年１２月１４日に施行された「津波防災地域づくりに関する法律」に係る「津波災害警戒区域」及び「津波災害特別警戒区域」について、江東区内に当該区域の指定はありません（平成２４年８月１日現在、東京都全域に指定はありません）。

今後、区内が指定される見込みについては、現段階では未定ですが、新たな情報が発表された際は、こちらのホームページ等でお知らせいたします。
 

[813: 匿名さん]

震度「６強」を、海を人が埋め立てた土の上で、家族が経験することになるかどうか。
購入の検討では、ローンを組めるかの試算とかじゃなく、試行力・予見力が試される。

[814: 匿名さん]

北関東や東北の地震でさえ、新宿辺りより江東の方が震度が大のことがある。
なぜ距離があるのに、余計揺れるのか？？　東京湾直下では、震度７が来てもおかしくない。
山手線近辺エリアにも６弱で１段階低い予測の場所もたくさんあるのにね。

[815: 匿名さん]

だんだん話が深刻になってますが、今東京に住みたいか、必要がある人なら、検討する
価値のある場所だと思います。この物件で心配なのは、共用施設が多いということです。
施設の維持管理について、住民による管理組合ができる頃、もめ事になることが多い
ようです。どうなんでしょうか。

[816: 匿名さん]

中央区の住環境について話しましょうスレの
No.262〜No.268によると
中央区の震度７ポイントは箱崎付近
港区の震度７ポイントは三田駅付近と溜池交差点付近
だそうです。
湾岸ではないですね。江東区は書かれていないから知らないけど。

[817: 匿名さん]

>815

まじめに検討しているがゆえに深刻に考えているですよ。
本来、住もうと思っている人・住んでいる人が、もっと地震・津波に真剣に向き合って議論すべき。
でも実際は目をそらす。
だから売主デベも真剣に向き合わず。
まさにマーケットを不適切に支えているね。

[818: 匿名さん]

仕事帰りにWコン～アップル～プラウド側の水面と地面の距離感を自分の目で見てきました。
国土地理院の海抜、ほぼ正確だと思います。大人の身長にやや足りないくらいの距離感でした。
万が一2.5Mの波があそこにヒットしたとするなら、残念ながら越えてしまうと思います。
堤防も必要だけど、目の前のとこも何とか高くしてくれないのかな。

[819: 匿名さん]

津波はここまで来ません。
地震は東京では買っちゃだめ、ずっと賃貸で。

以上結論です。

[820: 匿名さん]

防波堤を超えてきたとしても1m程度の津波
被害は出ないにこした事は無いけど、出ても直せるし
死なない事が分かっていれば充分かと

数百年に一度の震災でも被害ゼロが良いと言うのは過剰では？

[821: 匿名さん]

重要事項説明、津波災害警戒区域については、ちょっと前は「未指定」ということで対応していたようですね。
「不該当」でなく、保留。今後どっちに転んでも、文句は言えませんよ、と。それに買主は納得の上、判を押す。

[822: 匿名さん]

>819

3･11でも津波自体は到達してる。正確性を欠いている。

[823: 匿名さん]

>820

1Mではなく2.5M。
海火災と流される船を同時に伴いながら。

[824: 匿名さん]

この辺住みたい、でもちょっと怖い、なら、確かに「賃貸」が正解かもですね。分譲賃貸もいっぱいありますし。

[825: 匿名さん]

国土地理院の海抜チェック役立つ。ありがとう。
新宿は標高高いな～。皇居も高い。虎ノ門、神谷町あたりから高くなるんだね。平井は荒川西側だがすごい低い。

[826: 匿名さん]

>794

変圧器は発熱と低周波の振動があるから、周辺の部屋は避けたほうがいい。低周波は体調不良を起したりするけど、聞こえないから原因不明って厄介なことになりうる。普通は地下に設置するんだけど、ここは浸水リスクがあるから避けたんだろうね。でも、それが別の問題を引き起こす。

[827: 匿名さん]

貧乏人には100点の家は無いってことですよね。
低周波の情報ありがとうございます。
低周波で悩みながら津波浸水もされたらたまったもんじゃないので、隣接部屋は避けます。

[829: 匿名さん]

>804

確かに治安はそこそこ良い。大昔に死刑事件はあったが。
地震時の火災は木造住宅密集地が一番危険なのは周知の事実。
この辺は安全と思いたいが、石油コンビナートの火が海に運ばれてくるリスクあり。対策は個別企業まかせ。
気仙沼の映像見返してほしい。

[830: 匿名さん]

高台のウサギ小屋ですね。
せせこましく暮らして頂ければ。