パークタワー東雲ってどうですか？その３

[三井さん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート３作りました。よろしくお願いします。
スレッドその２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[601: 匿名さん]

管理費も東雲一高いんじゃないかな。

[602: 物件比較中さん]

やっぱり激安なのはパンダ部屋ばかりだったのか～。
管理費・修繕積立金もスタート時から高いし。
１０年目位で５万位にすぐなりそうだな・・・

[603: 匿名さん]

豊洲や滝野川のパークタワーも、管理費が高いとスレに書き込まれていましたが、
ここも同様ですか。
飯田橋のパークコートタワーの管理費は、高くないと書かれていましたが。

[604: 匿名さん]

駐車場の管理・修繕にかなり費用が掛かるんでしょうね。

[605: 匿名さん]

駐車場の費用は駐車料金で負担するべきものじゃないの。

[606: 匿名さん]

平置き駐車場と違い、
「経費が掛からないのだから駐車料金を値下げしろ！」と言えないね。

[607: 物件比較中さん]

やっぱり７５平米程度の角部屋は狭くて無理があるよねぇ
窓面が大きいにはいいけど、廊下が長くなり部屋が狭いし　
広くするとグロス価格も高くなって売るの大変なんだろうけどさ

[608: ビギナーさん]

レポート有難う！！！！！！感謝です！！

本体価格については、やっぱりねという感じ。
既出のとおり高層階の高額物件の方が抑えられている感じ。
管理費の高さは予想を超えてた。
駐車場使う人は月の支払いが相当凄そう。

今の感想。説明会行くのメンドクセ。抽選だけさせて欲しい。
こりゃあ新豊洲とかの新規物件とか既存物件の値下げ狙うのが現実的だな。

[609: 匿名さん]

管理・修繕費用をしっかりとした設定にしてあるのは、さすが財閥系らしく良心的で良いと思いますね。

高い安いの感覚は人それぞれ。
駐車場利用率が多少心配ではあります。

[610: 匿名さん]

パンダ部屋の上はどのように価格が上がっていくのでしょうか？
安い部屋は眺望や日当たりがひどい部屋ばかりでしょうか？

[611: 購入検討中さん]

駐車場は月いくらくらいなのでしょううか？
うちは車所有なので、心配です。。。

[612: ビギナーさん]

>>610
そんなの当たり前でしょ。価格が全てなんだから。
それとパンダ部屋に共有施設の隣とか上とか聞いたことがある。
俺は北向き激安と予想したが高層階だからパンダと言える値段ではないと思う。

[613: 匿名さん]

なんだかんだ言っても７０平米で５０００万以上でも買えて、毎月ローン以外で駐車場代を抜いた毎月３万以上のランニングコストを払っていける人向け。
激安とかの情報に釣られて他物件と比較検討して待ってた人達には少し残念な結果なのかな。
所詮タワマンだから価格もランニングコストもそれなりにはするって結果だったね。

[615: 匿名さん]

モデルルームはこれからの予定ですが、価格は安くなさそうですね。がっかり。。

[616: 匿名さん]

今年の分譲マンションは、湾岸も内陸も80平米未満の部屋が増えたねえ。

[617: 匿名さん]

やっぱりレックスか…

[618: 匿名さん]

やっぱりWコン中古か…

[619: 匿名さん]

杭をN値42の地盤まで打っているようですが、普通はN値50以上の支持層まで打ち込みますよね？
問題ないのでしょうか？

[621: 匿名さん]

プラウドと同じ感じですね。

[622: 匿名さん]

駅からの距離、免震などの性能面は全てプラウド以上、価格はプラウドより安く管理費修繕積立金はプラウドよりやや高い、という結論でOK?

[623: 匿名さん]

あとはイオンまでの距離かな…。

[624: 匿名]

小さい部屋ばかりで最新型団地タワマンみたいな印象かな
共有施設もファミリー向けというか

[625: 匿名さん]

豊洲までのアクセスも重要

[626: 匿名さん]

豊洲、と言ってもららぽーとに行くのなら
ここもプラウドも遠い。近いのが良いなら豊洲自体に住まなくちゃ。

[627: 匿名]

とりあえずプラウドを選ぶメリットは全くないと思う。

[628: 匿名さん]

627
こっちよりあちらのほうが高級感あるね　広い部屋でゆとりもありそうだし
少しの安さだけでは選べないからなぁ

[629: 匿名さん]

そうとは言えないなー。駐車場は平置きの方がいいし、入居時期も違うし、でもペットも飼いたいし。毎日の買い物を考えると迷いますねー。

[630: 匿名さん]

外廊下同士で、高級感なんて言うのは無理。
広い部屋は広いなりに高い。

[631: 匿名さん]

今まで辰巳や潮見とか枝川を買おうと思ってた人には、ここなら予算的にタワマンでも新築が買える部屋があるから良かったんじゃないのかな　このあたりの層には広い部屋が多くてグロス価格が高いプラウドは選択肢には入らないんだと思うけど

[632: 匿名さん]

両方とも内廊下のレックスより全体的な高級感はあると思うけど　
実際、外廊下採用してるタワマンでも坪単価高くて安っぽくない所たくさんあるからなんとも言えないな

[633: 匿名さん]

内廊下、はレックスやパークタワー豊洲みたいな一本廊下の両側にドアがあるタイプではなくて、
晴海タワーズみたいな内廊下が高級なんですよ。
佃リバーシティみたいに、一見外廊下で実際は内廊下なんてのもあるし。

[634: 匿名さん]

ここ、とても素晴らしいのに、なんで外廊下にしてしまったのでしょうか？
内廊下のタワーに住むと、本当に外廊下が安っぽく見えてしまいます。
高級感をとるなら、レックスだと思いますよ。ただ専有部の仕様は明らかにこっちのが上ですけどね。

[635: 匿名さん]

占有部は、あとでいくらでも高級感だせるけどね。しかも数十万円で。

[636: 匿名さん]

え？天井とか高くできるの？

[637: 匿名さん]

内廊下は風が抜けない。たまには風を通さないと機械換気だけでは気分が悪いです。
さらに初期コスト、メンテコストとも高い。

メリットは最初だけ感じられる高級感ぐらい。
はっきり言ってなくても（無いほうが）よい仕様の一つですね。

[638: 匿名さん]

なんでここ２層吹き抜けの小さい部屋みたいな共有施設を６箇所も作ったんだろ？
たくさんあればいいってもんじゃないと思うが　自分のマンションに茶室もあんまり必要ないと思うし
どうせ管理費高いなら、もう少しオーソドックスな共有施設が良かった

[639: 匿名さん]

内廊下外廊下はスキズキ。

[640: 匿名さん]

タワー型は内部に駐車場を持つ構造で無い限り内廊下は少ないね。
板型の両側にドアを配置する内廊下と比べてタワーは周回になるので容積が大きくなり
維持費もかなりかかる。
ファミリー層対象だし内廊下にしたら管理費的にも難しいという事でしょう。

[641: 匿名さん]

月島や佃辺りのタワマンは、内廊下だらけですよ。

[643: 匿名さん]

残念だが内廊下でもピンキリだから・・・　内廊下＝高級とか古くさい気がする
郊外のファミリーマンションでホテルライクな内廊下を採用とか宣伝されてもね～
坪単価高い箱自体が高級な物件なら、内廊下の雰囲気もいいとは思うけど
床もペタペタじゃなく、カーペット敷いてあったりとかさ
外廊下でもいかにも安そうじゃなければいいね　確かに豊洲で安っぽい外廊下物件はある（笑）

[645: 匿名さん]

カーペット敷いてない内廊下なんてあり得るの？

[646: 匿名さん]

外廊下物件は、普通通路側にも窓があって風が通せるのがメリットの一つなんだけどね。
ここは窓がない間取りがありますね。プライバシー、セキュリティ上の面を重視した作りなのかな？

[647: 匿名さん]

>631
辰巳、潮見、枝川の物件は、管理費、修繕費が安い。
物件価格が近いからといって、タワマンは買えるわけではないよ。
プラウドやレックスと比べてる人たちも、ランニングの高さにひいてる人多いでしょ。

[648: 匿名さん]

なんだよ今回は二つの意見だけだな
一つは今日の見学会は業者だらけだった。
二つめはこれは売れるネガり倒してライバル倒しか？

[649: 匿名さん]

プラウドは既に購入者がいて入居を楽しみにしている人も大勢だから
肩入れするのは理解できるんだけど、ココをスゴイ勢いで擁護したり
財閥系だから安心とか、管理費高いので良心的なんて言うのは、
どういう属性の人なんでしょうか。

[650: 匿名さん]

もう、買った気になっている人。

[651: 匿名さん]

管理費・修繕積立金が高いという意見が多いみたいですが、売り易さの面では最初は安く設定した方が印象が良いですよね。
でも、そうすると将来的に管理費の収支がおかしくなったり、長期修繕積立金を予想外に値上げせざるを得なくなる可能性もあるかもしれない。
安くして売り切ってしまえば後は…的な販売体制だと、後から困るのは居住者。
そういう意味では、ここは最初からしっかりとした計画に基づいて計算してあるから高いのでしょう。逆に安心さを感じます。

管理費の収支、長期修繕計画詳細の説明を聞けば納得いくのでは？

[652: 匿名さん]

今の情報量で何でそういう感覚になれるのかな。
あれでも激安かもしれないよ。野村との駐車場の設備の違いを見るとね。

[653: 匿名さん]

野村の契約者、ウザい

[654: 匿名さん]

核心つかれると罵声へと豹変。

[655: 匿名さん]

修繕積立費が高いのはいいけど管理費が高いのは嫌だな
管理費が高くなるような共用施設なさそうだけど何でだろ？

[656: 匿名さん]

＞杭70Mはこの辺の物件じゃどこも共通のことじゃないかな
＞気になるなら湾岸から離れた方がいいと思います

同じ東京湾埋め立てエリアでも、かなり違うようですよ
固い台地層までの深さは。

[657: 匿名さん]

巨大なタワーパーキングが４基もあるんだから管理費高いよ。電気で動いてるんだからさ。

[658: 匿名さん]

こうやって見ると東雲近辺の地盤は最弱ですね。
杭70mでもN値50の支持層に刺さらないみたいですが、この近辺では普通ですか？

[659: 匿名さん]

レックスHPで、杭55.5mでN値60と書いてあるのが不思議。
レックス辺りは支持層がいきなり山みたいに盛り上がってるの？
プラウドは、N値を探したけど分からなかった。

[660: 匿名さん]

BASも杭は短いしTTTなんか直基礎だから埋立て地でも地盤の状態かなり違うみたいね

[661: 匿名さん]

プラウドはN値探したら下が地下鉄メトロだった。
パークは硬い支持層にぶつかった。

[662: 匿名さん]

ＴＴＴの辺りは地層の図をみると0～-10ｍの線だから、埋立土と元海底を掘れば
台地層が出てくるからなのかな。地下階の分を掘ればいいだけか。

東雲～新木場は、-70ｍの深い谷。これって「古東京川」の跡？

[663: 匿名さん]

ここはイオンには遠いけど、スーパーオートバックスには近くていいですね！

[664: 匿名さん]

十分、イオンと近いと思うんだが

[665: 匿名]

確かにイオンのこちら側は駐車場になっていて、店舗入り口はかなり奥だから以外に近く見えても距離あるかもしれない

[666: ビギナーさん]

暇なんで　588～594さん　の報告を整理したよ。
左：階数　中：金額（単位M=100万台）　右：坪単（＋3～4の誤差注意）
あくまでメモいただいた元情報なので自己責任で

type [ 90C]　4LDK　86.48㎡　26.16坪　北東角

7F 49M ＠187.31
8-13F 56-57M ＠214.07～217.89
14-17F 58-59M ＠221.73～225.54
18-24F 60M ＠229.36
25-32F 61M-62M ＠233.18～237.00

type [ 70K]　3LDK 74.25㎡　22.46坪　南

12-15F 51M @227.07
23-31F 53M @235.98

type[ 80B] 3LDK 75.41㎡、22.81 坪　南東角

4-7F 51M @223.59
14-17F 53M @232.35
28-34F 55M @241.12

type[ 80C,80D,80E ] 3LDK 76.29㎡　23.07坪 最上階東

43F 56M @242.74

type[ 80F,80H,80G ] 3LDK 76.29㎡　23.07坪 最上階南

43F 60M @260.08

間違ってたらごめん。修正頼む
説明会行った人、追加情報頼む
90Cの7階から8階への上がり方がパネエわ。
今時かもしれなが、高層階に憧れる人にとっては注目物件だわな。

[667: 匿名さん]

イオンまであの距離が遠いとかどれだけのデブなんだろうか

[669: 匿名]

近そうに見えてな距離あるんだよ 確かイオンの敷地内まで徒歩6分だかかかるから 行きは手ぶらだからいいけど帰りは重いし、めんどくさい

[670: 匿名さん]

パークタワー東雲は最寄駅、東雲駅で考えるでしょ。するとイオンに行くためには往復しないといけない。
これは面倒。なので、東雲駅周辺に商業施設が出来ると良い！

[671: 匿名]

70平米の3LDkの価格帯分かる方いらっしゃいませんか？大体で構わないので。

[672: 匿名]

東雲キャナルコート

[673: 匿名]

4500Mくらいじゃない。

[674: 匿名さん]

高層階は確かにお得感ありかな
ぱんだ部屋と言われていた38、39M台の３LDKは東のWｺﾝ駐車場壁前６、７階と西の晴海通り沿の４、５階で全部で４つだけ
それ以上は、いっきに400万以上ｱｯﾌﾟ。。
後は管理費・修繕積立で３万以上出せる人だけが検討者に。。
60㎡程度の２LDKをお探しの方は、30階以上でも42M台があったよ

[675: 匿名さん]

パンダ部屋は激安みたいだが、
条件のいい部屋はやっぱり、それなりにするね。
結局はプラウドと有明スカイと同じくらいか。

[676: 匿名]

南向きの３ＬＤＫで７０平米くらいの部屋で１０階くらいの値段教えて下さい。

[677: 匿名さん]

ぱんだ部屋でもしっかり面積分の高額管理費の負担は避けられず。
それを認識した即転売の応募者がどこまで伸びるかだな。

[678: 匿名さん]

即転売できる時代じゃないですね。
運用も駅遠では賃料高くは出せないから、居住する方が購入するんでしょう。
コミュニティー重視のコンセプトだからね。

[679: 購入検討中さん]

駐車場はいくらでしょうか…。
30000円ぐらいですかね。

[680: 匿名]

南向きの３Ｌで７０平米くらいの部屋の価格教えて下さい！

[681: 匿名さん]

まあ、慌てなくてもじっくり待っていれば値引きに応じてくれるかな？
坪単価安い部屋はそれなりに売れると思いますが、メインの南向きのように坪単価高くなるとなかなか需要は厳しいと思いますよ。イニシャル需要顧客が途絶えると苦戦すると判断。じっくり待つ戦略も良いと考えます。

[683: 匿名さん]

無理でしょう。
魅力ない部屋を販売価格を知った上で、上乗せして買う人いないよ。
500万アップしたら、普通の部屋が買えますからね。

[684: 匿名さん]

住宅ローン月々15万。管理費・修繕積立金＋駐車場料金で毎月20万超の支出。
どうなのかしら？

[685: 匿名さん]

現在の最低金利で１５万だと、将来少し金利上がったらローンだけで月２０万いくよ！

[686: 匿名さん]

しかも問答無用に修繕積立金は２倍、３倍と上がっていくのがタワマンは普通の事。

[688: 匿名さん]

70平米で修繕積立金は30年後に月4～5万円になるでしょうから、管理費＋修繕積立金で月7万円くらいするんでしょうね。
駐車場が月3万円なら、合計で月10万円くらいでしょうか。

[689: 匿名さん]

マンションに永住したい人ならともかく、
ある程度住んだら住み替えるつもりの人には関係ないですね。

[690: 匿名]

皆様、管理費、修繕積立金よりまず価格の情報提供願います！７０平米で南向きの価格帯が知りたいです。まずはこの質問にお答え願えませんでしょうか。宜しくお願いしますm(__)m

[691: 匿名さん]

７０Cは、いくらぐらいなのでしょうか?

20F前後を検討してます。

[692: 匿名]

説明会に参加された方、教えて下さい！宜しくお願いします。

[693: 匿名さん]

修繕積立金は２倍、３倍ってウソでしょ。

見たことないわ。

[694: 匿名さん]

固定資産税もあるしね。

[695: 匿名]

まずは物件の価格帯教えて下さい！

[696: 匿名]

３ＬＤＫの南側、１０階くらいの部屋で７０平米くらいの価格帯教えて下さい！！

[697: 匿名さん]

>693
見たほうがいいよ。
超高層マンションでは普通だから。

[698: 匿名さん]

タワマンは大規模改修の実績があまりなくて、
実際いくらかかるかわからないって聞いたことがある。
最近は長期修繕計画もあるし、そんなことないのかな。

[699: 匿名さん]

価格知りたい知りたいといってる方々、価格表はまだ予定価格なので配布されていませんｗ
メモすることは出来ましたが、自分達の狙っている部屋だけしかメモしていない方がほとんどかと
７０Cの８～１３階と南側の３LDKも４千５～８百くらいだったかな。薄ら記憶です
ちなみに７０Cのモデルﾙｰﾑは１０／１３からです

[700: 匿名さん]

ひとむかし前のタワーだと、修積のスタート時は7000円とか9000円とか。（小ぶりな3LDKで）
5年目あたりで1万円オーバー、10年目で1万円半ば、20年目で2万円あたりはザラ。
最初の管理組合で、もっと長期的な視点からみた必要経費と節約余地、負担平準化の議論をして、早めに値上げするか住民に諮らないといけない。

それだけを見ると一大事だけど、金額では月額1万円ちょいの差。
余裕をもってローン組まなきゃダメ。