パークタワー東雲ってどうですか？その３

[三井さん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート３作りました。よろしくお願いします。
スレッドその２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス



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湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[579: 匿名さん]

７０メートル掘らないと安全を確保できない土地ということです。。７０メートル盛り土してその上にマンション建ててるイメージですよ。

[580: 匿名さん]

>578
それはわかりますが、地盤改良によって表層の崩れや砂・水が噴出す被害を減らせないのでしょうか？

[581: 匿名さん]

>573
消費税アップは、
住宅に関して政府が減税などで対策をするそうですよ。

[582: 匿名さん]

案内される価格がすでに８％の消費税込だとすればよいですが、５％＋外増税であれば、増税分を見込む必要があるのではと気にしています。

住宅ローン減税の拡充については、長期優良住宅なので最大限の恩恵がありそうですね。
期待大です。

[583: 匿名さん]

住宅は特例で、平成25年9月までに締結した契約は現行税率とする。
となったはずですよ。つまり来年9月までに契約すれば5%のまま。

[584: 匿名さん]

>583
そのようですね。恥ずかしながら知りませんでした。

消費税5%で拡充後の住宅ローン減税を受けられる見込みなのか、とても気になります。

[585: 購入検討中さん]

今日モデルルーム行った方、
価格等のレポートお願いします！！

[586: 匿名さん]

住宅ローン減税は話でてるだけなので、あったらラッキーくらいがいいよ。
それより金利変動の方が大きいな

[588: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。結果から言うと、それほど安くない。
「予定価格なので、一覧表は渡せない。その場で書き写して」と言われたので、自分の検討対象である広めの部屋のみ書き写してきました。（全て百万円単位。なので56Mだと5600-5699万円の間）。
90C･･･7階のみ49M、7-13階（北側の部屋がキャナルとお見合い）56-57M、14-17階･･･58-59M、18-24階･･･60M、25階-32階･･･61-62M。
東側がビーコンとお見合いになります。そこそこ距離があるので、気にならないかと思ったのですが、眺望シミュレーションを見ると、思った以上に近いという印象を受けました。

[589: 匿名さん]

まぁ大体イメージ通りです。

豊洲より安く良い環境なのは嬉しいです。

[590: 匿名さん]

70K（74.25㎡、南向き）（モデルルームあり）
12-15階･･･51M、23-31階53M
部屋の形が綺麗にまとまっていて、かつ、収納が充実しているので使いやすさはある。ただ、浴室が1418、リビングも2部屋ぶち抜きの2LDKタイプにすればいいけれど、3LDKにすると狭さを感じます。

[591: 匿名さん]

80B（75.41㎡、南東角）
4-7階･･･51M、14-17階･･･53M、28-34階･･･55M
ここで記載した価格は予定価格なので、変更になる可能性もあるとのこと。また、そもそも私が書き写し間違えているリスクもあるので、真剣な検討者は必ず自身でモデルルームに足を運んで確認してください。

[592: 匿名さん]

個人的に「これはお得だ」と思ったもの。
80C,80D,80E（最上階東側、76.29㎡）･･･56M
最上階のみ天井高が3mで部屋に入った瞬間（モデルルームは90Dですが）、広さを感じます。また、最上階のみ1畳強のロフトが付いてきますし、エアコンも天井カセット式になります。東側はWコンとのお見合いですが、43階はほぼWコンウエストを抜いており、さほど気になりません。Wコン側ということでこのお値段なんでしょうけど、これが56Mだと間違いなく抽選になるんだろうなと思った次第です。　ちなみに最上階南側の80F、80H、80Gも60M。

[593: 匿名さん]

仕様などについて･･･素人なので詳しいことは分かりません。目に留まったところだけですが書きます。
[標準装備]食洗機、台所背面カウンター、台所天板大理石、リビングエアコン

天井高が高いので、開放感はあります。仕様も全体的にプラウドより上という感じがします（ただ水周りはプラウドのラクモアのが使い勝手がよさそう）。

ちなみに管理費などはプラウド対比高めになってます（「免震のため」とのこと）。一例を出すと･･･
80D･･･管理費23,570、修繕積立9,380、･･･合計32,950

プラウドだとBa-75（76.76㎡）･･･管理費18,900、修繕積立7870、その他563･･･合計27,333

こう比べると、修繕より管理費の差のほうが目立ちますね。共用設備の差でしょうか。

[594: 匿名さん]

連投で疲れましたので、これで最後にします。
結論としては我が家が3人家族だったら、プラウドよりこっちかな、という感じです。管理費の高さや晴海通りに面しているというマイナスポイントはありますが、仕様や収納はこっちの方がいいです。ただ、我が家は4人家族。3LDK、80㎡超となるとこっちは途端に選択肢が減ってしまう。ちょっと残念。

[595: 匿名さん]

レポートありがとうございます。
東南角の高層で5000前半はやっぱり安いですね。
ランニングもそんなに高くない印象・・・

[596: 匿名さん]

この仕様でだと安いと感じますね。管理費は住民で改善可能ですし。価格差ないなら三井の方が移る時有利ですしね。

[597: 匿名さん]

なぜ、免震だと管理費が高いのだろう？
維持費がかかるという事？
修繕積立金ならまだ理解できるけど、こちらはあんまり違わないね。

[599: 匿名さん]

東雲にしては安くはないよ…
豊洲やプラウドが高過ぎてそう感じてしまうだけ。

[600: 匿名さん]

うーん、安くないですよね。
これだったら、他の物件でいいかな、と正直思いました。

[601: 匿名さん]

管理費も東雲一高いんじゃないかな。

[602: 物件比較中さん]

やっぱり激安なのはパンダ部屋ばかりだったのか～。
管理費・修繕積立金もスタート時から高いし。
１０年目位で５万位にすぐなりそうだな・・・

[603: 匿名さん]

豊洲や滝野川のパークタワーも、管理費が高いとスレに書き込まれていましたが、
ここも同様ですか。
飯田橋のパークコートタワーの管理費は、高くないと書かれていましたが。

[604: 匿名さん]

駐車場の管理・修繕にかなり費用が掛かるんでしょうね。

[605: 匿名さん]

駐車場の費用は駐車料金で負担するべきものじゃないの。

[606: 匿名さん]

平置き駐車場と違い、
「経費が掛からないのだから駐車料金を値下げしろ！」と言えないね。

[607: 物件比較中さん]

やっぱり７５平米程度の角部屋は狭くて無理があるよねぇ
窓面が大きいにはいいけど、廊下が長くなり部屋が狭いし　
広くするとグロス価格も高くなって売るの大変なんだろうけどさ

[608: ビギナーさん]

レポート有難う！！！！！！感謝です！！

本体価格については、やっぱりねという感じ。
既出のとおり高層階の高額物件の方が抑えられている感じ。
管理費の高さは予想を超えてた。
駐車場使う人は月の支払いが相当凄そう。

今の感想。説明会行くのメンドクセ。抽選だけさせて欲しい。
こりゃあ新豊洲とかの新規物件とか既存物件の値下げ狙うのが現実的だな。

[609: 匿名さん]

管理・修繕費用をしっかりとした設定にしてあるのは、さすが財閥系らしく良心的で良いと思いますね。

高い安いの感覚は人それぞれ。
駐車場利用率が多少心配ではあります。

[610: 匿名さん]

パンダ部屋の上はどのように価格が上がっていくのでしょうか？
安い部屋は眺望や日当たりがひどい部屋ばかりでしょうか？

[611: 購入検討中さん]

駐車場は月いくらくらいなのでしょううか？
うちは車所有なので、心配です。。。

[612: ビギナーさん]

>>610
そんなの当たり前でしょ。価格が全てなんだから。
それとパンダ部屋に共有施設の隣とか上とか聞いたことがある。
俺は北向き激安と予想したが高層階だからパンダと言える値段ではないと思う。

[613: 匿名さん]

なんだかんだ言っても７０平米で５０００万以上でも買えて、毎月ローン以外で駐車場代を抜いた毎月３万以上のランニングコストを払っていける人向け。
激安とかの情報に釣られて他物件と比較検討して待ってた人達には少し残念な結果なのかな。
所詮タワマンだから価格もランニングコストもそれなりにはするって結果だったね。

[615: 匿名さん]

モデルルームはこれからの予定ですが、価格は安くなさそうですね。がっかり。。

[616: 匿名さん]

今年の分譲マンションは、湾岸も内陸も80平米未満の部屋が増えたねえ。

[617: 匿名さん]

やっぱりレックスか…

[618: 匿名さん]

やっぱりWコン中古か…

[619: 匿名さん]

杭をN値42の地盤まで打っているようですが、普通はN値50以上の支持層まで打ち込みますよね？
問題ないのでしょうか？

[621: 匿名さん]

プラウドと同じ感じですね。

[622: 匿名さん]

駅からの距離、免震などの性能面は全てプラウド以上、価格はプラウドより安く管理費修繕積立金はプラウドよりやや高い、という結論でOK?

[623: 匿名さん]

あとはイオンまでの距離かな…。

[624: 匿名]

小さい部屋ばかりで最新型団地タワマンみたいな印象かな
共有施設もファミリー向けというか

[625: 匿名さん]

豊洲までのアクセスも重要

[626: 匿名さん]

豊洲、と言ってもららぽーとに行くのなら
ここもプラウドも遠い。近いのが良いなら豊洲自体に住まなくちゃ。

[627: 匿名]

とりあえずプラウドを選ぶメリットは全くないと思う。

[628: 匿名さん]

627
こっちよりあちらのほうが高級感あるね　広い部屋でゆとりもありそうだし
少しの安さだけでは選べないからなぁ