パークタワー東雲ってどうですか？その３

[三井さん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート３作りました。よろしくお願いします。
スレッドその２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス



[スムログ 関連記事]
湾岸タワマンにおけるゲゼルシャフトとゲマインシャフトの相克
https://www.sumu-log.com/archives/6184/

[551: 匿名さん]

この辺りの道路の交通状況はどうなのでしょう、

けして本数が多いわけでもなく、運河を渡る橋もたくさんあるわけではありません。
週末などは皆さんが一斉に自動車を利用するのでしょうし、
どの道路は必ず渋滞するなどの情報はご存知ですか??

ららぽーとやイオンへ行くルートは誰しもが近道を選択しそうで渋滞が想像できそうですね、
なので敢えて違う道を選んだほうが到着が早いのかもしれません。

[552: 匿名]

素人が免震だとか耐震だとか無意味な議論するより世界一の技術を誇る日本のス―パーゼネコンを信頼してみたら？
このスレで議論する問題じゃないし目線変えようよ

[553: 匿名さん]

＞551
近所に住んでますが、このあたり一帯は道路自体の渋滞は皆無に近いです。
ららぽーとの駐車場は並んでるのはほとんど見たことがないです。
イオンの駐車場はたまに並んでいることがありますが、それより休日のレジの
混み具合の方がすごい。どちらも自動車ではあまり行ったことがありませんが・・・
渋滞にあうとすれば湾岸道路の新木場付近から千葉方面と夏の台場付近。
それと晴海通りの築地付近から銀座方面。
首都高に乗るのは豊洲ＩＣができたので便利ですよ。

[554: 匿名さん]

＞５４５
５１２のリンク先に、免震が外れて倒れてる絵がでてるでしょ？
杭基礎の耐震は、自ら傷を受けて倒壊を防ぐが、免震は足元が破断したら、うわ物は終わり。

[555: 匿名さん]

所詮、週刊誌の記事だよ。ネット上にはあの記事への批判も色々ある。

>Aeraの記事、驚きました。従来の柔構造、制震構造との相対的な比較なしで、内容は相当誤解が発生する危惧を持つ内容と考えています。
>免震建物の普及に努める設計者としては怒りを持つ内容です。教授のひとりごとサイトより。
などなど。

[556: 匿名さん]

国交省関連主催の講演会で、日本建築防災協会の会長が｢心配なことが起きないか心配している｣と言ってる事なんでしょ？

[557: 匿名さん]

会長へも批判あり。

>超高層免震ならば性能評価を取得しており、委員会でいろいろと大学の先生と議論しています。
>それをすっかり忘れて、他人事のように会長などが「不安だ」と言い出すのはちょっとずるくないでしょうか。
>今まで性能評価の席でなにをやっていたのかと言われても仕方ないと思います。実務設計者。

[558: 匿名さん]

批判というより、ぼやきにしか聞こえないような感じですね。

まあ、いろいろな意見があって良いと思いますよ。
ただ、スーゼネだから安心安全と考えるのもどうかとは思いますが。

[559: 匿名さん]

世界一の技術を誇る日本の原子力発電所は今の様ですので。
太平洋戦争とか全マスコミが支持してた国ですから。

[562: 匿名さん]

埋立地は免震装置の置く基礎の施工品質の方が
はるかに重要だよ。

[563: 匿名さん]

情報の非対象性が、我々素人に立ちはだかる大きな壁。

最終的には、自己責任。
自分で納得して決断すれば、たとえ何かあっても、ただ盲目的に信頼して購入するよりは良い事だと思うから、ネガティブな話を議論し合うのもいいですね。

[564: 匿名さん]

そりゃ、抽選終わるまで他人はライバル。
ネガティブな話で倍率下げしてもらいたいのが本音。

[565: 匿名さん]

今どき、
抽選終わるまで他人はライバル
なんて
時代錯誤で飛んでるねぇ。
ネガからもポジからも
相手にされていない事を
そろそろ気付こうよ。

[566: 匿名さん]

といいながら相手してくれてアリガトウ！
言うこととやることが違うひと。

[567: 匿名さん]

埋立地品質に自信があるなら、販売側も「埋立地に住まう」と謳うはずですよね。

[568: 匿名さん]

晴海三菱の広告にも、「埋立地に住まう」と謳われていませんでした。残念。

[569: 匿名さん]

震災時の危険度なんて、東京も神奈川も断層だらけで同じようなもん。
だったら東京市部などから「満員電車で毎日通う」よりいいな。

[571: 匿名さん]

地盤改良はしているんでしょうか？
たとえ建物が優れていたとしても、杭70ｍの地盤が気になっています。

[572: 匿名さん]

三井だから、安心でしょう。財閥系にしておけば、若干割高でも失敗ないですよ。

[573: 匿名さん]

ここは2014年4月下旬入居予定となっているので消費税8%適用になると思いますが、8%の消費税込みの価格で案内されるのでしょうか？

[575: 匿名さん]

内陸の直基礎の方が寧ろ心配。

[576: 匿名さん]

3.11でタワーマンションの敷地は大きな被害なしのようですが、地盤改良のためでしょうか？
http://ppwpc.seesaa.net/article/198565376.html

いろいろ調べてくれた人がいますね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/151729/11

[577: 匿名さん]

話題がループしてましたかね。すいません。

[578: 匿名]

地盤改良は基礎工事の作業効率を高める為に表面を固めるだけで基礎の下は軟弱地盤ですよ
杭さえしっかりしていれば地盤は関係無いと思います
建物は地盤ではなく杭に載っていますから

[579: 匿名さん]

７０メートル掘らないと安全を確保できない土地ということです。。７０メートル盛り土してその上にマンション建ててるイメージですよ。

[580: 匿名さん]

>578
それはわかりますが、地盤改良によって表層の崩れや砂・水が噴出す被害を減らせないのでしょうか？

[581: 匿名さん]

>573
消費税アップは、
住宅に関して政府が減税などで対策をするそうですよ。

[582: 匿名さん]

案内される価格がすでに８％の消費税込だとすればよいですが、５％＋外増税であれば、増税分を見込む必要があるのではと気にしています。

住宅ローン減税の拡充については、長期優良住宅なので最大限の恩恵がありそうですね。
期待大です。

[583: 匿名さん]

住宅は特例で、平成25年9月までに締結した契約は現行税率とする。
となったはずですよ。つまり来年9月までに契約すれば5%のまま。

[584: 匿名さん]

>583
そのようですね。恥ずかしながら知りませんでした。

消費税5%で拡充後の住宅ローン減税を受けられる見込みなのか、とても気になります。

[585: 購入検討中さん]

今日モデルルーム行った方、
価格等のレポートお願いします！！

[586: 匿名さん]

住宅ローン減税は話でてるだけなので、あったらラッキーくらいがいいよ。
それより金利変動の方が大きいな

[588: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。結果から言うと、それほど安くない。
「予定価格なので、一覧表は渡せない。その場で書き写して」と言われたので、自分の検討対象である広めの部屋のみ書き写してきました。（全て百万円単位。なので56Mだと5600-5699万円の間）。
90C･･･7階のみ49M、7-13階（北側の部屋がキャナルとお見合い）56-57M、14-17階･･･58-59M、18-24階･･･60M、25階-32階･･･61-62M。
東側がビーコンとお見合いになります。そこそこ距離があるので、気にならないかと思ったのですが、眺望シミュレーションを見ると、思った以上に近いという印象を受けました。

[589: 匿名さん]

まぁ大体イメージ通りです。

豊洲より安く良い環境なのは嬉しいです。

[590: 匿名さん]

70K（74.25㎡、南向き）（モデルルームあり）
12-15階･･･51M、23-31階53M
部屋の形が綺麗にまとまっていて、かつ、収納が充実しているので使いやすさはある。ただ、浴室が1418、リビングも2部屋ぶち抜きの2LDKタイプにすればいいけれど、3LDKにすると狭さを感じます。

[591: 匿名さん]

80B（75.41㎡、南東角）
4-7階･･･51M、14-17階･･･53M、28-34階･･･55M
ここで記載した価格は予定価格なので、変更になる可能性もあるとのこと。また、そもそも私が書き写し間違えているリスクもあるので、真剣な検討者は必ず自身でモデルルームに足を運んで確認してください。

[592: 匿名さん]

個人的に「これはお得だ」と思ったもの。
80C,80D,80E（最上階東側、76.29㎡）･･･56M
最上階のみ天井高が3mで部屋に入った瞬間（モデルルームは90Dですが）、広さを感じます。また、最上階のみ1畳強のロフトが付いてきますし、エアコンも天井カセット式になります。東側はWコンとのお見合いですが、43階はほぼWコンウエストを抜いており、さほど気になりません。Wコン側ということでこのお値段なんでしょうけど、これが56Mだと間違いなく抽選になるんだろうなと思った次第です。　ちなみに最上階南側の80F、80H、80Gも60M。

[593: 匿名さん]

仕様などについて･･･素人なので詳しいことは分かりません。目に留まったところだけですが書きます。
[標準装備]食洗機、台所背面カウンター、台所天板大理石、リビングエアコン

天井高が高いので、開放感はあります。仕様も全体的にプラウドより上という感じがします（ただ水周りはプラウドのラクモアのが使い勝手がよさそう）。

ちなみに管理費などはプラウド対比高めになってます（「免震のため」とのこと）。一例を出すと･･･
80D･･･管理費23,570、修繕積立9,380、･･･合計32,950

プラウドだとBa-75（76.76㎡）･･･管理費18,900、修繕積立7870、その他563･･･合計27,333

こう比べると、修繕より管理費の差のほうが目立ちますね。共用設備の差でしょうか。

[594: 匿名さん]

連投で疲れましたので、これで最後にします。
結論としては我が家が3人家族だったら、プラウドよりこっちかな、という感じです。管理費の高さや晴海通りに面しているというマイナスポイントはありますが、仕様や収納はこっちの方がいいです。ただ、我が家は4人家族。3LDK、80㎡超となるとこっちは途端に選択肢が減ってしまう。ちょっと残念。

[595: 匿名さん]

レポートありがとうございます。
東南角の高層で5000前半はやっぱり安いですね。
ランニングもそんなに高くない印象・・・

[596: 匿名さん]

この仕様でだと安いと感じますね。管理費は住民で改善可能ですし。価格差ないなら三井の方が移る時有利ですしね。

[597: 匿名さん]

なぜ、免震だと管理費が高いのだろう？
維持費がかかるという事？
修繕積立金ならまだ理解できるけど、こちらはあんまり違わないね。

[599: 匿名さん]

東雲にしては安くはないよ…
豊洲やプラウドが高過ぎてそう感じてしまうだけ。

[600: 匿名さん]

うーん、安くないですよね。
これだったら、他の物件でいいかな、と正直思いました。

[601: 匿名さん]

管理費も東雲一高いんじゃないかな。

[602: 物件比較中さん]

やっぱり激安なのはパンダ部屋ばかりだったのか～。
管理費・修繕積立金もスタート時から高いし。
１０年目位で５万位にすぐなりそうだな・・・

[603: 匿名さん]

豊洲や滝野川のパークタワーも、管理費が高いとスレに書き込まれていましたが、
ここも同様ですか。
飯田橋のパークコートタワーの管理費は、高くないと書かれていましたが。

[604: 匿名さん]

駐車場の管理・修繕にかなり費用が掛かるんでしょうね。

[605: 匿名さん]

駐車場の費用は駐車料金で負担するべきものじゃないの。

[606: 匿名さん]

平置き駐車場と違い、
「経費が掛からないのだから駐車料金を値下げしろ！」と言えないね。

[607: 物件比較中さん]

やっぱり７５平米程度の角部屋は狭くて無理があるよねぇ
窓面が大きいにはいいけど、廊下が長くなり部屋が狭いし　
広くするとグロス価格も高くなって売るの大変なんだろうけどさ

[608: ビギナーさん]

レポート有難う！！！！！！感謝です！！

本体価格については、やっぱりねという感じ。
既出のとおり高層階の高額物件の方が抑えられている感じ。
管理費の高さは予想を超えてた。
駐車場使う人は月の支払いが相当凄そう。

今の感想。説明会行くのメンドクセ。抽選だけさせて欲しい。
こりゃあ新豊洲とかの新規物件とか既存物件の値下げ狙うのが現実的だな。

[609: 匿名さん]

管理・修繕費用をしっかりとした設定にしてあるのは、さすが財閥系らしく良心的で良いと思いますね。

高い安いの感覚は人それぞれ。
駐車場利用率が多少心配ではあります。

[610: 匿名さん]

パンダ部屋の上はどのように価格が上がっていくのでしょうか？
安い部屋は眺望や日当たりがひどい部屋ばかりでしょうか？

[611: 購入検討中さん]

駐車場は月いくらくらいなのでしょううか？
うちは車所有なので、心配です。。。

[612: ビギナーさん]

>>610
そんなの当たり前でしょ。価格が全てなんだから。
それとパンダ部屋に共有施設の隣とか上とか聞いたことがある。
俺は北向き激安と予想したが高層階だからパンダと言える値段ではないと思う。

[613: 匿名さん]

なんだかんだ言っても７０平米で５０００万以上でも買えて、毎月ローン以外で駐車場代を抜いた毎月３万以上のランニングコストを払っていける人向け。
激安とかの情報に釣られて他物件と比較検討して待ってた人達には少し残念な結果なのかな。
所詮タワマンだから価格もランニングコストもそれなりにはするって結果だったね。

[615: 匿名さん]

モデルルームはこれからの予定ですが、価格は安くなさそうですね。がっかり。。

[616: 匿名さん]

今年の分譲マンションは、湾岸も内陸も80平米未満の部屋が増えたねえ。

[617: 匿名さん]

やっぱりレックスか…

[618: 匿名さん]

やっぱりWコン中古か…

[619: 匿名さん]

杭をN値42の地盤まで打っているようですが、普通はN値50以上の支持層まで打ち込みますよね？
問題ないのでしょうか？

[621: 匿名さん]

プラウドと同じ感じですね。

[622: 匿名さん]

駅からの距離、免震などの性能面は全てプラウド以上、価格はプラウドより安く管理費修繕積立金はプラウドよりやや高い、という結論でOK?

[623: 匿名さん]

あとはイオンまでの距離かな…。

[624: 匿名]

小さい部屋ばかりで最新型団地タワマンみたいな印象かな
共有施設もファミリー向けというか

[625: 匿名さん]

豊洲までのアクセスも重要

[626: 匿名さん]

豊洲、と言ってもららぽーとに行くのなら
ここもプラウドも遠い。近いのが良いなら豊洲自体に住まなくちゃ。

[627: 匿名]

とりあえずプラウドを選ぶメリットは全くないと思う。

[628: 匿名さん]

627
こっちよりあちらのほうが高級感あるね　広い部屋でゆとりもありそうだし
少しの安さだけでは選べないからなぁ

[629: 匿名さん]

そうとは言えないなー。駐車場は平置きの方がいいし、入居時期も違うし、でもペットも飼いたいし。毎日の買い物を考えると迷いますねー。

[630: 匿名さん]

外廊下同士で、高級感なんて言うのは無理。
広い部屋は広いなりに高い。

[631: 匿名さん]

今まで辰巳や潮見とか枝川を買おうと思ってた人には、ここなら予算的にタワマンでも新築が買える部屋があるから良かったんじゃないのかな　このあたりの層には広い部屋が多くてグロス価格が高いプラウドは選択肢には入らないんだと思うけど

[632: 匿名さん]

両方とも内廊下のレックスより全体的な高級感はあると思うけど　
実際、外廊下採用してるタワマンでも坪単価高くて安っぽくない所たくさんあるからなんとも言えないな

[633: 匿名さん]

内廊下、はレックスやパークタワー豊洲みたいな一本廊下の両側にドアがあるタイプではなくて、
晴海タワーズみたいな内廊下が高級なんですよ。
佃リバーシティみたいに、一見外廊下で実際は内廊下なんてのもあるし。

[634: 匿名さん]

ここ、とても素晴らしいのに、なんで外廊下にしてしまったのでしょうか？
内廊下のタワーに住むと、本当に外廊下が安っぽく見えてしまいます。
高級感をとるなら、レックスだと思いますよ。ただ専有部の仕様は明らかにこっちのが上ですけどね。

[635: 匿名さん]

占有部は、あとでいくらでも高級感だせるけどね。しかも数十万円で。

[636: 匿名さん]

え？天井とか高くできるの？

[637: 匿名さん]

内廊下は風が抜けない。たまには風を通さないと機械換気だけでは気分が悪いです。
さらに初期コスト、メンテコストとも高い。

メリットは最初だけ感じられる高級感ぐらい。
はっきり言ってなくても（無いほうが）よい仕様の一つですね。

[638: 匿名さん]

なんでここ２層吹き抜けの小さい部屋みたいな共有施設を６箇所も作ったんだろ？
たくさんあればいいってもんじゃないと思うが　自分のマンションに茶室もあんまり必要ないと思うし
どうせ管理費高いなら、もう少しオーソドックスな共有施設が良かった

[639: 匿名さん]

内廊下外廊下はスキズキ。

[640: 匿名さん]

タワー型は内部に駐車場を持つ構造で無い限り内廊下は少ないね。
板型の両側にドアを配置する内廊下と比べてタワーは周回になるので容積が大きくなり
維持費もかなりかかる。
ファミリー層対象だし内廊下にしたら管理費的にも難しいという事でしょう。

[641: 匿名さん]

月島や佃辺りのタワマンは、内廊下だらけですよ。

[643: 匿名さん]

残念だが内廊下でもピンキリだから・・・　内廊下＝高級とか古くさい気がする
郊外のファミリーマンションでホテルライクな内廊下を採用とか宣伝されてもね～
坪単価高い箱自体が高級な物件なら、内廊下の雰囲気もいいとは思うけど
床もペタペタじゃなく、カーペット敷いてあったりとかさ
外廊下でもいかにも安そうじゃなければいいね　確かに豊洲で安っぽい外廊下物件はある（笑）

[645: 匿名さん]

カーペット敷いてない内廊下なんてあり得るの？

[646: 匿名さん]

外廊下物件は、普通通路側にも窓があって風が通せるのがメリットの一つなんだけどね。
ここは窓がない間取りがありますね。プライバシー、セキュリティ上の面を重視した作りなのかな？

[647: 匿名さん]

>631
辰巳、潮見、枝川の物件は、管理費、修繕費が安い。
物件価格が近いからといって、タワマンは買えるわけではないよ。
プラウドやレックスと比べてる人たちも、ランニングの高さにひいてる人多いでしょ。

[648: 匿名さん]

なんだよ今回は二つの意見だけだな
一つは今日の見学会は業者だらけだった。
二つめはこれは売れるネガり倒してライバル倒しか？

[649: 匿名さん]

プラウドは既に購入者がいて入居を楽しみにしている人も大勢だから
肩入れするのは理解できるんだけど、ココをスゴイ勢いで擁護したり
財閥系だから安心とか、管理費高いので良心的なんて言うのは、
どういう属性の人なんでしょうか。

[650: 匿名さん]

もう、買った気になっている人。