パークタワー東雲ってどうですか？その３

[三井さん]

間もなくスレッドが1000に達する見通しとなったのでパート３作りました。よろしくお願いします。
スレッドその２：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/247447/

≪全体概要≫
所在地：東京都江東区東雲1－1－6
交通：有楽町線辰巳駅徒歩10分、豊洲駅徒歩16分、りんかい線東雲駅徒歩7分
総戸数：585戸
間取り：2LDK～4LDK（55.37～90.35平米）
入居：2014年4月下旬予定

売主：三井不動産レジデンシャル
設計・施工：清水建設
管理会社：三井不動産住宅サービス



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[949: 匿名さん]

アップルから野村の東側のところが海面から4メートル以上もあるように思えないな～

[950: 匿名さん]

「津波高及び津波浸水の分布」の「2-52」ページでは、東雲地区は浸水予想地にはなっていません。水路に沿ってより内陸側に遡上するということでしょうが、これもコンピュータシミュレーションの結果です。勝どき、月島、江東区菊川、住吉の辺りは浸水予想されていますので、恣意的な情報操作はないと考えられます。

「限界最高」の想定ということでは、津波だけそれを行う理由もないでしょうから、震度でいえば8以上の想定が必要になるでしょう。一刻も早く関東平野から逃げ出すしかリスクヘッジの方法がないと思いますよ。

東京湾奥で想定されている津波の規模と全く異なる釜石の映像をリンクすることで、必要以上のリスク感覚をお持ちの方とお見受けしました。個人的にはご意見はかなり極端なものであると思いましたが、あとは検討者のご判断に委ねれば良いかと思います。

[951: 匿名さん]

江東区のHPに記載されている事が嘘だと思うのであれば、直接問い合わせてみてくださいな。

[952: 匿名さん]

そもそも防潮堤ってどこのことを指してるんだろ？海と陸の間のヤツ？
アップル～プラウドの東、海底からなら4メートルくらいあるのかもしれんが、海面から4メートルは絶対ない。

[953: 匿名さん]

限界最高が2倍ならば、34mの高知の津波は高さ68mで計算されるんですね。

[954: 匿名さん]

T.P.は平均海面です。
江東区が明確に公表しているのだから間違いありませんよ。

[955: 匿名さん]

例の計測システムでABCどれになるか分かればど素人どものくだらん議論は終わる。
デベさん、やってやれよ。たかだか25万だってよ。

[956: 匿名さん]

だれか実際に立ってみて4メートル以上あったと思うひといますか～？？？

[957: 匿名さん]

有明も、目視で確認したほうがいい場所。
ビッグサイトの西側にあるデッキは、たまに釣堀してる悪い人がいるが、
ほんの２ｍ糸を垂らせば海面だから。満潮時に低気圧がくると海面に手が届くし、高波で水びたし。

[958: 匿名さん]

おお954よ
平均海面は満潮との関係はどうなっておるのだ？
ぼけつをほってポジにダメージを与えるでないぞ
http://www.data.kishou.go.jp/db/tide/suisan/explanation.html

[959: 匿名さん]

ここはネガ＋真剣検討まじめくんと話していたほうが有益な情報が得られそうだ
真剣検討まじめくん、明日も投稿待ってるよ！

[960: ポジ]

ポジでこのマンションを検討してるものです！ネガの皆様のやり取り面白いですね。暇潰しになります。今後とも楽しませていただきます。

[961: 匿名さん]

×真剣検討まじめくん
○新手のネガ

[962: 匿名さん]

計測システムで評価してもどうせ大手デベの圧力でほんとの結果かどうかわかったもんじゃない。

[964: 匿名さん]

（再開その1）

新手のネガでも真剣検討まじめくんでもどっちでもいいですが、津波の話は今日は一旦やめておきます（まじめに検討している方には伝わっていると信じて）。
その後頂いたコメント（防潮堤など）については実際土日で自分でチェックして報告したいと思います。

さて、津波より「管理費」に興味の方も多いようですから、参考的な考えを示しておきます。
私には比較物件データが無いので、同じ計算根拠で他物件とどの程度差異があるか、ご存知の方に情報提供期待したいです。

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修繕積立金とネット代を除いたいわゆるビルメンテナンス等費用について、本物件では以下のように考えられるかと思います。

本来ビルメン等費用については、業務内容・人工・作業時間など詳細業務の積み上げで金額が決まるかと思いますが、当然今は詳細が分からないのでざっくり見てみます。

延べ床面積・・・61,418.26㎡×0.3025＝18,579.02坪
年間総管理費・・・本物件の平均管理費23,300円×585戸×12ヶ月＝163,566,000円
坪単価当たりの年間管理費・・・8,804円

1年で1坪9千円くらいで委託する感じですね。
建物だけではなく敷地面積も考慮する必要あるかもしれませんが、一般的には建物述べ床で見るかと思います。
賃貸レジデンスの大体の相場が1坪5千円～6千円くらいのようです。
当然、このようなタワーマンションは高くなりますので、8.8千円が妥当かどうか。

結局業務内容とクオリティの議論もありますから一概にこれだけで判断できませんが、参考にはなるかと思います。

（次に続く？かどうか分かりません）

[965: 匿名さん]

管理費、プラウドとかビーコンとかブランズとかで同じ計算できる人いる？

[966: 匿名さん]

964さんは東雲に住んでる人だそうだから当然、
プラウドやビーコンなども計算済みでしょう。

[967: 匿名さん]

（再開その2）

ちなみに修繕積立金についてはよくわかりません。
述べ床面積が18,579.02坪ですから、建物の建築費を坪50~70万円と仮定しますと、93億円～130億円くらいの間でしょうか。これを何年維持すると考えるのか。

個人的には右肩上がりの経済が終焉したこのご時勢、修繕積立金は想定期間の修繕費用総額の純平均を毎年積み立てるべきではないかと思っています。このエリアは何が起きるか分からないので、予備費的なものも本来必要でしょう。

（次に続く？かどうか分かりません）

[968: 匿名さん]

不思議な計算。徴収する管理費のすべてを委託に使ってるわけじゃないし、委託管理するのは共有部分だから総床面積で考えても意味無いと思うけど。

[969: 匿名さん]

管理費、修繕積立金って予備費は想定して無いから計画外のことをやろうとすると、まずお金の問題になる。タワマンの乾式壁って、３・１１で結構あちこちで壊れたけど、自然災害は修繕計画で想定して無いから、費用を如何にしてまかなうかが問題になって補修が進まないケースもあった。