ソシオタワー中町

[購入検討中さん]

管理 株式会社大京アステージ
売主 ソシオタワー中町特定目的会社
事業主 株式会社GAパートナーズ 、株式会社マリモ


所在地 広島県広島市中区中町9番2、9番3
交通 広電バス「小町バス停」130m徒歩約2分
用途地域 商業地域
建築確認番号 第HP01－0142717号（平成24年3月26日付）
規模・構造 鉄筋コンクリート造、地上19階・地下1階
建ぺい率 90％
容積率 800％
総戸数 51戸
販売戸数 未定
販売価格（税込） 未定
最多販売価格帯 未定
敷地面積 579.82m2
建築面積 412.75m2
建築延床面積 6,121.10m2
専有床面積 63.64m2（4戸）～131.55m2（3戸）
間取り 1LDK+S（4戸）～4LDK+書斎（3戸）
バルコニー面積 9.24m2（15戸）～15.47m2（11戸）
ポーチ面積 4.20m2（7戸）～8.52m2（4戸）
管理費（月額） 未定
修繕積立金（月額） 未定
修繕積立基金 未定
駐車場 36台（月額使用料未定）
バイク置場 2台（月額使用料未定）
自転車置場 68台（月額使用料未定）
竣工日 平成26年5月下旬予定
入居予定日 平成26年6月下旬予定
　　　 販売予定時期 平成24年8月
設計図書閲覧場所 株式会社GAパートナーズ
施工 株式会社増岡組
設計・監理 株式会社アートライフ
手付金等保証機関 未定
分譲後の権利形態 敷地：住居専有面積割合による所有権の共有

建物：共用部分は住居専有面積割合による所有権の共有

管理形態 区分所有者による管理組合を結成の後、管理会社に委託


〒730－0013 広島市中区八丁堀15番10号セントラルビル７F 
TEL[phone]
広島県知事（1）第9838号・（特社）広島県住宅宅地協会会員

【物件情報の一部を追加しました 2015.5.15 管理担当】

[101: 購入検討中]

コンシェルジュって常駐なんですか？

[102: 匿名さん]

やっぱり工事遅れています

[変更前]
● 竣工日 平成27年8月下旬（予定）
● 入居開始日 平成27年9月下旬（予定）
↓　　　↓　　　↓　　　↓　　　↓　　　↓　　　↓
[変更後]
● 竣工日 平成27年10月末（予定）
● 入居開始日 平成27年11月末（予定）

いずれにせよＧＡパートナーズからすると大赤字物件でしょうね。
並木通りのモデルルームの借地料は大変でしょうね。
舟入幸町のアノ地主の土地ですから。

マリモなんかと組まずに2年前に着工して、
小町のライオンズと競合しておけば今頃終わってたのに、
モタモタしてるから建築費も上がるし競合物件も増えた。
当初計画のモデルルーム費用や広告費など余計な経費もバカにならんのに、
建築費はさらに上がる一方。

増岡組は今なお上がり続ける現場建築費に対し、
消費者に見えない部分でコストダウンを図るだろうし、
なんとかして建築費を現場レベルで安く抑えるように無理をするだろう。
工期が2か月も延びて同じ請負金しかもらえないなら増岡組は大損だから、
ＧＡパートナーズに対して建築費の追加も要請するだろう。
これだけ地下工事が長引いてんだから何かあったと思うのが自然でしょうね。

ＧＡパートナーズも増岡組も工期が延びて得することは何もない。
損することだらけ。
工期2か月延ばすということは、まあ実際は3か月ぐらい遅れてんのじゃないかな。
地上部分のコンクリートを2週間（14日）置きに計画してたのを、
12日置きに変更すれば、19階もあれば1か月以上短縮できる。

手抜きの危険性とまでは言わないが、
2か月延長してもなお工程はタイトであろうと認識すべきだろう。


何より無事で丁寧な工事を切に願うが・・・。

[103: 匿名さん]

長期的に考えたら広島では比較的良い物件なのではと思います。
自分的に思うのは、
　隣の三井は相対的に値段が高くなるのは確実。
　隣のアイレストは、新工法CFTなので長期的な問題が不明、杉は床材としては柔らかすぎかと。
　幟・橋本町はごちゃごちゃした印象、中心部に近いっていうより歓楽街に近い。幟町公園や音大・聖母・幟小は良いけれど。
　白島まで行くと、徒歩で都心を味わうことが気軽ではない。
　広島駅周辺は未知数だが治安・学区・歴史的にちょっとね。駅前に川があることも考えると駅前が大幅に栄える事はない。
　段原は再開発だからか、場所の割に高過ぎ。
　ソシオタワーは、袋町小、南が開けている、良い路面店も周囲に多い、というのはメリットかなと。
　ソシオタワーはお風呂とかキッチンをみても他よりはきちんと選んでいるように思いました。(好みでしょうが)
　GAは良い土地をGETしており、地元のコネクションもあるのでしょうかね。
　工期の延期ごときで信用を失わないように(工期そのままで偽装というのが最悪です)頑張ってもらいたいものです。

最近は一流の企業が関わっていても、南青山の物件のようになる時代なので、
どこのマンションにしろ、買ってからも、住んでからも、偽装がないのか、疑心暗鬼になりそうです。

[104: 契約済みさん]

工事の遅れは結構前に説明があり、変更の書類もありました。
地盤調査の際に当たらなかった部分で硬い岩盤が出てきて
基礎杭の設計変更があったようです。

どちらにせよ引き渡しはまだ先。
２ヶ月は気にならない範囲だと思います。
お隣が鉄骨でどんどん進んでいるように見え、
気になってしまいますが、
変に急いで作ってしまうよりいいと思っています。
設計変更の期限も伸びましたし、ゆっくり楽しめます。

[105: 匿名さん]

その工事の遅れ、2か月で取り返せるものなのですか？
着工当初のマスター工程表の開示を求めましょう。
合わせて最新の工程と比較し、2か月の延長が妥当かどうか確認するのがビジネスとしては当たり前です。

また2か月の遅れについて、以下は独り言です。
＞地盤調査の際に当たらなかった部分で硬い岩盤が出てきて
＞基礎杭の設計変更があったようです。
これによる施工費の増額分は事業主が当然負担する性質のものですが、
増岡組との間でその負担に関しトラブルがあった可能性があります。
地中障害物ならばいざ知らず“硬い岩盤”となると大赤字事業確定の事業主は何とかしてその責を逃れようとします。
増岡組が毅然とした対応で事業主に負担を迫ったため地中工事が長引いたとも考えられます。
マスター工程と比べれば、たった2か月だけの遅れじゃない筈です。
こうした現場は必ず「現場ＶＥ」と呼ばれる作業が行われます。ＶＥとはバリューエンジニアリングの略ですが、
これは工事請負契約の前に行うのが通例です。工事が始まって行うものを特に「現場ＶＥ」と呼びます。
聞こえは良いですが、要するにコストダウンです。

パンフレットのＣＧパースに写っていない場所から当初計画よりもグレードダウンしていきます。
例えば素材がステンレスを予定していた部材がアルミになったりスチールの塗装になったり・・・
タイルが変わったり吹き付けになったり防水の仕様が変わったり色々です。
構造的に変わることはさすがに無いと思いますが、細かい所が少しづつ安っぽくなります。
高級マンションはチョットした仕上げにも拘っています。
そのチョットしたこだわりが集まって魅力になるんだと思います。

[106: 匿名さん]

>>105
＞増岡組との間でその負担に関しトラブルがあった可能性があります。
＞マスター工程と比べれば、たった2か月だけの遅れじゃない筈です。
なぜ根拠もなしにそんなことを言うのでしょうか？理解に苦しみます。

[107: 匿名さん]

>>106
一年前、平成25年の7月に公式ＨＰがオープンしました。
これが実質上の営業開始でしょう。

その時の完成予定は、ＨＰで
● 竣工日 平成27年8月下旬（予定）
です。
そして、
平成25年の10月に着工しています。
同11月9日の基礎杭工事の様子が紹介されています。
http://urbankoikoi.blog63.fc2.com/blog-entry-889.html


そして現在、
着工してから経過することなんと！9か月・・・未だ地下部分の工事中です。


それで変更した竣工日が、
● 竣工日 平成27年10月末（予定）
2か月の延期ですね。

現在やっと地下工事が終わったように見えます。
（着工してから現在の期間）－（延長工期）＝（適正な地下工事期間）
だとすると、
（9か月）－（2か月）＝（7か月）
この規模の建物の適正な地下工事の期間が7か月も掛かる訳がないことぐらい素人でもわかります。
要するに、2か月ぽっちの延長じゃ安心できるとは全く言えないのです。

ゆえにこの工事、かなり工期的に厳しいと考えるべきではないでしょうか？
だから、元々の工事行程表（販売開始当初の1年前時点のもの）と
現状の工事行程表を確認して、もっと安心できる適正な工期にすべきだと思います。

何より安全第一でお願いしたいものです。

[108: 匿名さん]

この物件　検討の１つなんだけど大丈夫？　心配になります。
購入予約者にはなんらかの保証はあるんだろうか？
上の方が言われているコストダウンとかされていくんだろうか？
そうこうしてたら他の物件もでてきそうだなー

[109: 物件比較中さん]

硬い岩盤が出た　→　大赤字事業確定

なんでしょうか？
長かった杭がその分短くなれば材料費は安くなるような気がしますが。
まぁ素人考えで。

こういった場合、責任の所在はどこにあるんでしょうか。
事業主？
地盤調査会社？
施工主？

[110: 匿名さん]

着工から9か月も経ってるんですね。まだ地中工事してんのに。
雨が降るたび水たまりになっちゃう基礎工事にこんなに時間かけて大丈夫？

[111: 匿名さん]

なかなか興味深い解説です。

東京の某高級マンションの工事ミスも内部告発で明らかにされました。
こちら、大丈夫でしょうか。

[112: 匿名さん]

工事が全然進んでるように見えないのだが。
梅雨時も今回の大雨も雨ざらしでした。
毎日工事の関係者らしき作業員が何人も現場にいますがいったい何をしているのでしょう？
建設業の人件費が高騰してる昨今、彼らの給料はどうなっているのでしょうか？

着工してから約10か月も地中の工事は変です。
地中障害ということでしたが、杭工事はとっくに終わっているはずです。
ココ一か月間進んでないようですが何してるんでしょう？
営業の方は実情をあまりご存知無いようでした。

実際どうなんでしょうか？

[113: 働く女子さん]

>着工してから約10か月も地中の工事

！！！！
おもしろいですね！
隣のアイレスト中町はどうなんでしょ。

[114: 匿名さん]

>>112
予想外の難工事は公共事業では、よく聞きますが。
マンション建設では、セールスに影響するのでしょうか。あまり聞きません。

現場の技術者の努力で、困難を乗り越えて欲しいです。

[115: 匿名さん]

>>114
公共工事の予想外の難工事っていうのは、主に土木工事の事ですよね。
建築工事では滅多に無いことです。

この規模のマンションで地中障害に起因する工事の遅れがあった場合でも、
一般的に許される工期延長は2か月ぐらいでしょう。
ですから、先日延期された工期が2か月ですから、
このくらいまでは購入者は無条件で我慢しなければならない部分であると思います。
契約書にも（引渡し予定日）の条項に引き渡し遅延について
「やむを得ない事由がある場合には」「買主は異議申し立てをしない」とあるので購入者は異議を唱えず我慢しなければなりません。

しかし、万が一これ以上工事が遅れることがあるとするならば、
地中障害の除去“だけ”が工事の遅れの要因ではないと診るのが妥当です。
現に、対外的に2か月の工期の延期を発表した段階で既に杭工事は終了していたわけですから。

したがって、これ以上の引き渡しの遅延があった場合、
かつその遅延に（詭弁でなく）買主側が納得できる正当な理由が見当たらないときには、
売買契約書の（解約および違約金）のところにある「売主による違背」にあたりますので、
契約を解除し手付金の返還と共に20%の違約金を請求することが出来ます。

済みません。以下私の勝手な妄言ですが、
この工事の遅れはただの地中障害物の除去に因るものではなく、
売主と施工者の間の金銭的な問題が解決していないためのような気がしてなりません。
だとするとこれは売買契約上売主買主間における「売主の責に帰すべき事由」に該当します。
「売主の違約」という不名誉は20%の違約金での解除に留まらず、
マンション事業の継続を揺るがすものとなります。何しろ買主が安心できません。
それだけは絶対に何としてでも避けなければならないので、無理な工期で無理な工事をやりかねません。
キチンとした建物を造って頂きたいのと何より事故の無いようにして欲しいですね。

[116: 匿名さん]

まあ、GAパートナーズが売り主の時点で購入者はある程度のことは考えているでしょう。
そういったことを懸念する方は大手を選択するでしょうし。
あまり心配しなくてよいのでは。

[117: 匿名さん]

>>116
まあ、大手でも建物が傾いたり、欠陥で販売中止になったりいろいろあるけどね。

[118: 働く女子さん]

なるほどー
勉強になるなー。

[119: 匿名さん]

こちらのタレコミ（ではなく、あくまでも予想ですね）、意図はともかく、既に契約済みの方注意深く受け止める必要があるかもしれません。

[120: 物件比較中さん]

お散歩ブログってのみたら、7月25日の時点でまだ地下？1階？の工事中。
あと1年と1−2ヶ月で20階が建設できるんでしょうか？
通常は工期はどれくらいなんでしょうか？
購入予定者にはちゃんと説明がされているんだろうけど。