キングス夢咲シティひかりの街ってどうですか？【PART3】

[ビギナーさん]

キングス夢咲シティ ひかりの街についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：大阪府大阪市此花区春日出南3丁目111番（地番）
交通：桜島線 「安治川口」駅 徒歩3分
間取：3LDK
面積：68.11平米～82.81平米
売主・事業主：阪神住建
販売代理：阪神住建不動産販売

物件URL：http://kings-yumesaki.com/
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社阪神総合管理

[185: 購入検討中さん]

C棟の資料を請求したら、カラーコピーのホチキス止めでしたけど。そんなことあるんですね。写真も画素が荒い上にカラコも高画質を避けたんでしょうか、良さが伝わってこずとても残念でした。
最近のマンションはどこも、請求したらそんな感じなんでしょうか？

[186: 平日に様子見学！]

日中に自転車で様子見に行くと、貨物や踏切の音が気になりました。
窓を開けて過ごすのは難しそう。

22時くらいに車で様子を見に行くと、マンションとコインパーキングの間の道路に若者、七、八人がタムロ。
スケボーをしている人も居て治安は悪そうでした。

洗濯のベタつきと、潮の臭いは…海では無く安治川なので大丈夫そうですね。

日中の川沿いは、荷積み待ちのダンプが止まっていて容易に通る事はできませんでした。

利点は駅近って事だけでしょうかね…

[187: 契約済みさん]

大阪市内の新築で駅近の価格重視だけなら、ここが一番と思います。

周辺環境を重視するなら、ここより高くても別の物件の方がいいのではないかと思いました。

[188: 匿名さん]

駅にとにかく近くて価格も低いから、一定の需要はあると思います。
安治川口は貨物の扱いもあるので、夜でも音はしてしまうんでしょうか。
コンテナ貨物の扱いはかなりあるという資料を目にしたことがあります。
音は窓を閉めておけば普通に耐えられるとは思います。
町が静かにやった夜中はどういう風になるのか。
資料などはモデルルームにあるのかな。

[189: 匿名さん]

かなり前にここ検討してましたが、ぶっちゃけ駅まで微妙に距離ある上に踏切まであるし、立地としてはかなり微妙かなぁ。
とりあえずMRを見て話をしているうちに夜も10時を過ぎたので遅いので帰ろとしたら上司が出て来て、完璧な物件なんてありませんよとか言って即決を迫られ、聞いてもないのにいかにあの踏切が大したマイナス要素でないかをわざわざアピールしてきたり、駅に近過ぎて電車の音がうるさくて我慢できないリバー住人が大挙して押し寄せてきてるとか露骨なライバル潰し。
それも○○の一つ覚えみたいに何度も何度も…
結局MRを出た時には1時を回っていました。
本当にこういう営業っているんですね。
最初の営業さんはかなり良い感じの人だったんですけどね。

マンション自体は内装も良く気に入ったんですが、立地と上司があまりにも残念過ぎました。
でもかなり安いので、職場にもう少し近ければ決めていたと思います。
それとカジノ誘致の事もあるので、楽しみなマンションではあると思います。

[190: 物件比較中さん]

私も初めてのモデルルーム訪問で即決を迫られモデルルーム訪問が怖くなってしまいました。
先ほども来られた方が即決されました。ご主人、待ったらどんどんいい条件の物件はなくなります。
今日ここに来られたのは縁です。今すぐ決断を!!って。
立地はすこし？？ですがグレード、価格は大阪市内NO１ですがね・・

[191: 匿名さん]

MR行きましたが
駐車料やす過ぎです
将来、莫大な修繕費がいるのでは？

[192: 匿名さん]

182さんへ
耐震構造は、大きく揺れると聞いています。
上の方の階は、かなり揺れるんじゃないでしょうか。

自走式の駐車場が0円なのは、いい。
住戸数が多いのでかなり賑やかになりそうですね。
あとここは、ポーチにゲートがついていてプライバシー感がありいいと思います。

[193: 匿名さん]

ユニバーサルスタジオが滅茶苦茶近くじゃないですか。
ユニバーサルファンにはタマらない場所ですね。
電車や道路なんて超混雑しているんじゃないですか？
そうでもないのかな。近くに遊園地のようなところがあると、
活気があって良いですが、お出かけの時が悩みそうです。

[194: 匿名さん]

ゲストルーム辞めて管理費半額に下げるべきだな。次の総会の議題にする

[195: 匿名さん]

ゲストルームの維持費ってゲストルームに泊まる際の料金で賄えないのですか？
賄える範囲だったらいいんじゃないの？と。
足が出るようなといずれはそういう話になっていくのでは？
どのみち、最初のうちは停まるのが大変なくらいに人気になりそうだから大丈夫なんじゃないかなぁ。

駐車場料金やすいですよね。
もっととっても文句で無さそうな感じがするかも。

[196: 匿名さん]

車つかわないひとは検討すると
損なマンション
それだけは事実。

[197: 働くﾏﾏさん]

もはやゲストルームはフロントさんや管理人さんの休憩所ですよ。
管理会社に利用した分請求してやればいいのに。

[198: 契約済みさん]

今の現状や相場もわかってないかもですが、管理費の割合が他と比べてが少し高い気はしました。逆に修繕積立金が安いのではないかと思いました。

今後の総会とかで、状況把握できるかもですが。

[199: 匿名さん]

車を持つ予定の無い方は、駐車場100％の物件は検討から外すのかな
と思ってたのですが、そうでもないんですか？
駐車場が埋まらなくて困っているマンションもあるのでしょうか？

[200: 契約済みさん]

ここの駐車場タダのとこもあるので、これを機に車購入する人もいるのではないでしょうか。

周辺にめぼしい店がないので、車あれば便利かもですね。

駐車場使わなければ他の部屋の人のセカンドカー用の駐車場として貸してる人もいると聞いたのですが、結構需要あるのでしょうか？

[201: 契約済みさん]

駐車場０円って
おかしいと思いませんか
修繕費はどこから出るのかな〜

[202: 契約済みさん]

一軒一台の駐車場で、管理費も高くなってる要因かと思ってしまいますね。

でも、修繕積立金は、安い気がするので、後々きつくなる気はしますよね。

[203: 匿名さん]

駐車場、自走式だからまだコストはかからない方なのではないかなぁ。

これが機械式だったらともかく…。

ただ大規模修繕の時にここも一緒に見ておいたりするとすれば、それなりにかかる？

普段は点検とかないし、ラインが薄れたら引き直す位なのではないかと思うけれど。

でも後々まで考えたら、本当は駐車場料金を取っておいた方が良いでしょうね。

管理費収入は多い方がいいですから。

[204: 買いたいけど買えない人]

３戸以上がまだ残っているみたいですね。
Ａ棟が３戸、Ｂ当が販売戸数未定だってさ。

[205: 契約済みさん]

>>204
A棟、B棟と言うことは中古物件のことですか？

[206: 匿名さん]

駐車場の仕組みってどうなっているのでしょうね。いつも不思議に思います。自走式だとしてもライン引き意外に舗装の修繕なども後々出てくるでしょうし、ゴミ広いなどはマンション全体の管理費に含まれるのかどうか。修繕が必要になったときに費用の請求などが発生するのでしょうかね。必要になるとわかっている費用は初めから把握しておきたいですよね。

[207: 匿名さん]

>>206

駐車場の維持管理コストは単純に管理費に乗っかっているだけですよ。
ここの立地や共用施設であれば管理費の適正額は80平米であれば7000〜
9000円台でしょうね。
ここの管理費はあまりにも高過ぎます。
他の同じ様な物件と比べて見て下さい。

[208: 匿名さん]

管理費自体は見直そうと思うと見直せるのではないかなと思いますが
管理組合がどれだけ本気でやっていくかにもかかってきますよね
管理会社を替えるだけで管理費が大幅に削減できたという話を聞いたことがありますが
そういうのはすごく大変そうですよね
とりあえずは削れるものは削っていくということかな？？

[209: 匿名さん]

サービスフロント的な人いる？全然利用しないから
削減してほしいわ。安くても年間300万は節約できるでしょ？暇そうだし、ネットっで遊んでるだけにしか見えん。

[210: 匿名さん]

コンシェルジュの事ですか？必要だという人と使わないという人とかなり意見が別れる部分…。
必要だという方的には、保安上必要だという方が多いですよね。
出入り口に人の目があると防犯の役目を果たすと。
でも人件費って結構なコスト。
だから意見が別れるのだろうなぁと思います。

[211: 匿名さん]

週末に見に行ったらクオカード2000円貰える物件ってここですか？
売行きが悪いからの客寄せやとは思うけど、ぶら〜っと見に行こうかな〜

[212: 購入検討中さん]

こちら、どうしてお安いのですか？

[213: 購入検討中さん]

ここの新築のC棟の購入を考えています。

今は福島区にて新婚夫婦2人で賃貸で1年ほど暮らしています。
夫婦共々もともと此花区出身と言うこともあり、親実家から近いので喜んでいます。

しかし、立地・周辺施設(病院、スーパー)のデメリットもわかってしまっています。

値段、広さ、向き等考えると申し分はないのですが、不安な部分もあります。

皆様、家選びの先輩として、こちらの物件はどうかご意見頂ければと思います。

[214: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

>>213
売却時の値段を期待出来ない事と、車を所有し続けないと管理費がバカ高いという2点について受け入れられるのであればまぁ安いので到底積極的にはお勧めはできないけど「可」だと思います。

ここの良い点
●分譲価格がとにかく格安
●USJに徒歩で行ける
●安さの割に建物は平均的で可もなく不可もない
●カジノが＋に働く可能性も…
●時間がゆったり流れ、都会の喧騒を忘れて落ち着ける
●低層階でも眺望を遮るものが少ない

ここの悪い点
●工場地帯
●川のすぐそば
●買い物が不便で車が必要
●大阪市を代表する超不人気マイナー地域
●デベ
●駐車場代が格安と言うが、単に管理費に乗せているだけ
●駐車場代を考慮しても管理費が割高
●駅近ではあるが、踏切を渡る必要がある
●色んな意味でUSJの影響を受ける

まぁこんな感じですかねぇ。
分譲価格の安さがマイナス部分をある程度帳消しにしてくれると思います。
市内でこの価格で新築が買えるなんてなかなかないですからね。
ただ分譲価格が安くても売る時も安くなる上に売りにくいので、そこをどう考えるかですね。
でも分譲価格が安いとその分の金利も安いので、実際の価格差以上に安いのです。ここは軽く500万~1000万以上は安いですからね。
結論としては、車を所有し続けるならまぁ……………………と言った感じで、言いたい事はありますが気に入っているのならまぁ良いんじゃないですかねって感じです。
ただ、売れ行きが全てを物語っているので、そこはよく考えた方が良いと思います。
住所は大阪市ですが、大阪府郊外と考える方が良いかもしれませんね。

[215: 契約済みさん]

>>213
立地条件が、もうご存知で納得できるのであればあとは価格だけではないでしょうか。

ここの設備は標準と思いました。
管理費は確かに少し高いと思いますが、車使うのであるばそこまで苦にならないかもしれません。

ここよりもっと出せるのであれば、立地や環境のいいとこは他にあると思います。

自分は完全に価格で決めました。

[216: 匿名さん]

不審者表れた！掲示板にて怖かった。と住人の張り紙！

[217: 匿名さん]

友人が此花区に住んでいます。
友人の所では、ＵＳＪが近いということで、
近隣住民は特別料金で年間パスポートを購入する事が出来るようですが
こちらのマンションでもできるのでしょうか？
自走式駐車場100％確保というのもいいですね。
駐輪場は各戸当たり2台の数しかないので、ファミリーが住むことを考えると
もう少しあったほうがよかったかも？
ポーチにも置けるのでしょうか？

[218: 匿名さん]

近隣住民が特別割引があるって知らなかったです。
もしあったらいいな～なんて思ったりしつつ？一応営業さんに訊いてみたらどうかなと。

ポーチには基本的には自転車などは置くことが出来ないんじゃないかな、と
思います。
これも確認必要ですね。
子どもの自転車ってふつうのラックに入りにくいから
217さんの書かれているように専有部に持ってこないとならなくなりますね

[219: 匿名さん]

管理費が12,000円～14,700円は確かに割高ですね。駐車場料金分が上乗せされていると言うご意見に納得してしまう料金です。
それよりも、棟別修繕積立金が3,080円～3,790円とは・・・？
他のマンションに比べても安すぎるように感じますがスケールメリットで賄えるのでしょうか。

[220: 匿名さん]

駐車場は自走式なのでメンテナンスや修理の必要がないのかもしれませんが、
エレベーターのメンテや大規模修繕もありますし、修繕積立金は確実に不足しますよね。
これはもう臨時金として徴収される事を覚悟して、各自で積立する必要があるかもしれません。

[221: 匿名さん]

そうなる前に長期修繕計画を見直していった方が良いんじゃないのかなぁって思いますが…

一時金を出すような形になると
色々とややこしいことになってしまう可能性もありますし。

足並みをそろえるという意味でも
住んでから皆さんで意見を出し合って考えていくのが得策では？

[222: 匿名さん]

ここは、なかなか完売しないですね。
立地が、海に近くてこれは、普段、生活するには津波などが怖いですね。
それと、線路が近いかな。
もうすでに、竣工してから、かなり経過しているので中古マンションですよね。
価格的には安いですけど。

[223: 匿名さん]

まあ値段だけが魅力ですね。一度検討しましたがやはり子供が小さいうちにとって線路やトラックの多さは気になります。津波もMRいって聞くなり営業の方が古地図みたいなものだしてきて江戸時代からここはあったとか、津波が来ても２ｍとか資料が出てきてびっくりしました。ただ上記にもあるように将来修繕積立金不足が出てくるのは見えてますね・・

[224: 匿名さん]

子どもさんがとても小さい家庭だと考えてしまう環境かもしれないですね。飛び出しの心配などがないのならば良いのだろうけれど。

基本的に長期修繕計画はデベが作ったものだと甘目になっていること、多いという話ですので
実際には早めに手を打った方が良いのでしょう

その方が急に上がる！！ということもないでしょう

[225: 匿名さん]

お子さんも小さいといろいろ大変でしょうね。
かといって小さい時期に合わせて家を選ぶというのも難しそうですけど。

[226: 匿名さん]

買い物が不便って駅から近いのに皮肉ですね。
確かにここだと車がないと不便ですね。
普段は、自転車利用が必須になりそう。
駐車場が１００％なので、ライフスタイルによるかもしれませんけど。
ここは、ファミリー世帯が多くなりそう。

[227: 匿名さん]

駐車場が０円なのは、いいですけど。
管理費が最初からかなり割高ですね。
その分、駐車場が０円だと思えばいいのでしょうけど。
エントランスロビーなどは、窓が多用されているので、室内が明るくていいですね。
エントランスアプローチの部分は、入口付近が昼間でも暗い感じ。

[228: 購入検討中さん]

管理費高い、管理会社かえられたらいいけど、自動シャッターだしやっぱ駐車場代かな、自転車置き場も誰でも入れるような設計になっていないからその分もお金かかってる、修繕積立金が安いのは築年数と共に修繕カ所によって今後上がる予定なのかな？とも考えます。大規模マンションだし１戸当たりの負担額も少ないのか、タイルなんでメンテは少ないと思うけど。
一番気になるのは周りの空き地です。ここにスーパーでも出来てくれたらいう事ない。

[229: 匿名さん]

カジノ計画でここは恩恵受けるのかな？

[230: 匿名さん]

修繕積立金が何年かして急に跳ね上がったり、臨時徴収とかなかったら良いのですが。。。

周辺にも人増えてきたし、近くにスーパーできれば、流行りそうな気もするんですけどね。

[231: 匿名さん]

そう思うんですけど、必要な用地とか、あとは商圏とか、コストとかなんですかね？
出来てくれると住み心地は相当変わってくると思うけれども。

管理費が高いのはランニングコストの関係もあるのでは？セキュリティがしっかりしているのがあるから。月々の点検も必要になってくるし、
こればかりは仕方ないかと。

[232: 匿名さん]

３ＬＤＫで２千万円を切るとは、安いですね。部屋のタイプはＢあたりになるんでしょうか。
部屋のタイプによって完売しているのはなぜなんでしょう？間取りが良かったからでしょうか？
価格が魅力的だったのでしょうか？
管理費と修繕費との差が大きいですね。価格の安さとプラスマイナスしても、管理費は高い感じなんでしょうか。修繕費は確実に上がっていくだろうなと思える安さですよね。

[233: 匿名さん]

管理費が高いという声がありますが、
・リラクゼーションルーム
・パーティールーム
・キッズルーム
・ゲストルーム
・スタジオルーム
と充実した共用施設がある為、管理費は高くなると思います。

これらのないキング系のマンションの管理費は７～８千ちょっとです。
そこは共有施設が無い為それだけの値段なのかもしれません。
そこは集会で相談して管理会社の見積もりを取ってそして変えたそうです（実家がキングマンションなので）

もし不満があれば集会を開き、相談しあってそれから見積もりを取ってみては如何でしょうか？

駐車場は破格だと思います。
実家のキングマンションでは自動でシャッター下りるタイプですが、最初は月５万でした。

修繕費は月８０００～１万くらいないと１０年に１度のちゃんとした修繕はできないらしいです。

[234: 匿名さん]

駐車場代が破格なのではなくて単に駐車場コストを管理費に上乗せしてるだけです。