グランアルト越谷レイクタウン

[マンコミュファンさん]

＜全体概要＞
所在地＝埼玉県越谷市東町4-296-1ほか
交通＝武蔵野線草加レイクタウン駅徒歩2分
総戸数＝381戸
間取り＝3LDK・4LDK（65.1～95.08平米）
入居＝2013年12月25日予定

売主＝大京（基本計画監修・住友不動産）
施工＝長谷工コーポレーション
管理＝大京アステージ

[102: まんまる]

埼玉って、寛容なんですねぇз
23区内で仕様下げたら、立地が良くても干されちゃいますけどз
都内に住んでいるので、23区内の物件ばかり見てるからか、なんか違うんですよねぇ。
立地的には、ここも良いと思うんだけど…。

三井のミッドランドじゃないけど、販売開始から1年くらいたっても売れ残っているようなの見てると、大京も二の舞にならないかと心配なんだけどね。
もっとも、ミッドランドは仕様を下げても価格は下げなかったから、売れないんだろうけどねз
立地は、あの地域の割にはグレードが高かったのに…。
売り出し前は、期待してたのにз

大京さん、同じ失敗しないように、お願いしますよ(＞m＜)

ところで、敷地（土地）の権利形態が「使用収益権」ってなってたね。
使用料とかなんとか、大丈夫なんだろうけど、ちょっと気になる…。

[103: 匿名さん]

北口にモデルルーム建ててますね。
ブリリアモデルルームの斜め前に
整地作業も進んでいそうですね
規模はDグラフォードくらいでしょうか？

[105: まんまる]

床暖房付くみたいですね。昨日、プロジェクト発表会のチラシ（案内状？）が来ました。

モデルルームの間取りが２プラン載ってたけど、２プランとも田の字型のようです。
75.24㎡の3LDKの部屋も出てたけど、こちらは西向き。南向きは、4LDKで東側にも小窓、バルコニー付型の95.08㎡。
１期は、西向き中心で売り出すのかな？
先に南向きから売り出すのかと思ってるけど…。
早くホームページに間取りが掲載されないかな…。

ちなみに、駐車場は100％超になってるけど、そんなんで入居後の管理組合会計収支がうまく行くのか、ちょっと不安ではある。

[107: 匿名さん]

今時駅のまん前なのに駐車場が100%超えって珍しいですね。
これなら2台所有の人とかも安心してマンションを選べそうに思います。結局この辺りって車無しだと厳しい場面も多いですからね。
だからといって車を持たない人でも十分魅力的な場所なのでそれなりに余るでしょうね。

[109: まんまる]

大京アステージではありませんが、現在、マンション管理会社に勤めている経験上、駐車場の空車問題というのはどこのマンション管理組合さんも苦慮されているようですよ。

大規模であればあるほど、その傾向は顕著なようで、空車が少なすぎると、外部貸しも法人税の関係上、赤字になるし、大量に募集をかけると、空車率が改善してもその黒字分は、結局、法人税がガッポリとられて薄利のようですし…。

外部貸しはどこも、すべて区分所有者（あるいは、そのマンションの賃借人）への貸出ほど、うまく採算ベースに乗らないなのが現状のようです。

[110: まんまる]

109＞　のまんまるです。

文章の最後に脱字がありました。
正しくは、「～うまく採算ベースに乗らないのが現状のようです」です。
申し訳ありません。

[111: まんまる]

まぁ、駐車場のことはとりあえず置いとくとして（どの管理組合でも、問題はあるものなので）、物件サイトへの間取りのアップは、まだですかね？
「９月中旬頃」となっているのに、９月１９日現在、まだ。
問い合わせてみたけど、「時期未定」とのこと。仕様変更でもあるのでしょうか？

間取りも気になりますし、設備仕様や構造仕様、価格等、気になることだらけ。
プロジェクト発表会まで待つしかないのかな…。

１ヶ月も待てるかなぁ？

[113: 匿名さん]

さっき公式見ましたが変化なしです。間取りが全43タイプってそこそこ多い方になるんでしょうか。
それよりも国際化がどうのって謳ってるのが気になります。
バイリンガルコンシェルジュなんて必要ですか？外国人が多い土地柄でも無いのに無駄に人件費掛けてるように思います。
英会話学校も店舗部分に入るテナントが決まってる程度に考えてればいいんですよね。
去年、震災の時に越谷からもごっそり外国人がいなくなって語学関係のビジネスが大変だったのを間近で見たので大丈夫かなって思います。

[114: 匿名さん]

無駄かどうか人によるんじゃない～
駐車場ありすぎるし、大きい公園あるのに緑地も無駄だし
コンシェルのアップ分人件費なんてたいしたことなくない？
そもそも、後からいくらでも改変きるし、枝葉末節過ぎじゃないんでしょうか

[116: まんまる]

間取りが４３タイプもあるのは、多いほうだと思います。
一般的には、平均１０タイプ～２０タイプ程度でしょう。
もっとも、ひとつのパターンで左右反転させて２タイプ、その２タイプに和室を加えれればさらに２タイプできあがるので、
１つのパターンから４タイプくらいできることにはなりますが。
そこは、大京さんの良心次第ですが、部屋の向きも東・南・西がそれぞれあるので、それなりのバリエーションはあると思います。

こちらのマンションに住まわれる方の大勢は、お子さんもちの若い世代の方だと思いますので、
バイリンガルコンシェルジュも英会話学校も、それなりのニーズはあるのかもしれません。
（私は、必要としませんが）
ただし、どちらも外国人さんを雇わず、日本人でバイリンガルの方（K●M●Nとか）を雇うことも考えられるとは思います。
日本人は、英語コンプレックスが強いので、それなりにニーズはあるかも？です。

[117: まんまる]

たびたび、すみません。
>113　さんが仰っていた「店舗部分に入るテナント」という文章を見逃していました。
仮に、店舗部分があるとしての仮定の話ですが、一応、持論というか、所見として。

駐車場が100％超えている、というのは、店舗に入るテナントが複数台分の駐車場を借りると仮定すれば、やや心配もやわらぎます。
テナントが区分所有者なのか、賃借人なのかによって多少違いますが、いずれにせよ、管理規約で明らかに区分所有者に有利なように規定されているのであれば、外部貸ししても法人税が免除になる、という解釈が、最近公的に示されています。
ただし、その場合でも、所得税や地方税、場合によっては消費税等の他の税金もかかってくるので、私の会社（マンション管理会社・アステージではない）の方針では、十数台程度のまとまった外部貸しで採算に見合うようであれば、積極的に外部貸しを進めるようになりました。
ですので、そこはアステージの手腕次第です。

所見はここまでです。

なお、最近の新築マンション販売の手法としては、「まちづくり」という大規模な事業を行うことがブームになりつつあります。
例えば、今、野村では「みらSATO」を船橋のほうで盛んに力を入れてやっています。
[参考]
　http://www.mirasato.jp/

なので、大京さんもこのトレンドに乗ったのではないかと思います。

いろいろ気になる、というかネガティブなことも多々ありますけど、個人的にはそれを差し引いても十分「アタリ」のマンションだとは思います。

[118: 購入検討中さん]

週末にこちらと越谷駅前のマンションと松原駅前のマンションの

３枚の広告をみて本格的にマンションの購入を検討し始めました。

通勤を考えると松原団地のソライエがいいのかな思っています。

西口は大学もあり静かな感じですよね。

でもこちらも歩いていけるレイクタウンが魅力的です

どちらも駅前なので迷ってしまいます

[119: まんまる]

ソライエもいいですよね。駅から徒歩３分だったかな、と記憶していますし。それに、ソライエの建設地の前には、小さな川（用水路？）もあるし、その向こう側はほとんど戸建が多いので、中層階以上なら眺望もよさそうですし。

通勤の便をお考えであれば（都内にお勤めだと思いますが）、ソライエをお勧めいたします。生活の便をお考えであれば、グランアルトをお勧めいたします。高い買い物だと思いますので、十分、比較ご検討の上、ある程度割り切って購入されればよいと思います。

なお、ですが、グランアルトは１０月２０日以降にプロジェクト発表会を開催するので、本格的な情報はそれからになると思います。お急ぎで購入なら、やはりソライエ、仕様や価格等が発表されて比較してから、というのであれば、来月のこちらのプロジェクト発表会までお待ちになったほうが良いと思います。

なお、プロジェクト発表会は、公式サイトより予約が可能なようです。
ご参考までに。

[120: 匿名さん]

高い買い物になるからね。
じっくりと機を待って買うほうがいいような気がするけど・・・。

でもタイミング逃すと変えないってのもあるからなぁ。