パークタワー北浜 （旧：(仮称)北浜タワープロジェクトはどうですか？その１）

[匿名さん]

41階建超高層タワープロジェクト、大阪市中央区に建設されるこの物件について
情報交換しませんか？

大阪府大阪市中央区北浜東37番2（地番）
入居時期：2014年9月下旬予定

三井不動産レジデンシャル

施工 (株)大林組
管理 三井不動産住宅サービス関西(株)


（スレッドタイトルを正式名称に変更しました　2012.09.06）

[751: 匿名さん]

添加の三井ですらステマするのか～
でも三井とは言え、営業マンは人間
歩合もあるし生活もかかっている
嘘は言えなくても、真実（上町断層至近）をうやむやにする位の努力はするだろうね

[752: 匿名さん]

断層型地震、神戸の地震がそうですが、やはり
断層ラインが震度7で、その付近の被害がひどく
特に、土の乗った瓦葺きの屋根の家とS56年以前の新耐震
以前の柱スパンのとんだ中層ビルに被害が集中していました。
また、例えば、森北町で被害が無かったが、森南町は壊滅した等
地層と振動周期が大きく影響してしまいます。
海岸部は、液状化現象による噴砂、沈下が見られましたが
共振現象が起きなかったため、大きな倒壊はありませんでした。

南海トラフ巨大地震は、プレート型地震なので、東日本大震災と
同タイプで、どちらかというと、長期振動と思われます。
オンボロアバート等の倒壊、火災とやはり、津波が恐怖かと。

[753: 匿名さん]

何を添加しているの？

[754: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

ここの耐震等級わかりますかぁ？

[755: 匿名さん]

敢えて断層真上を買う必要がどこにあるの？
物件は他にいくらでもあるのに。

[756: 匿名さん]

そもそも、耐震等級はございません。
タワーマンションは、ほとんど、免震か制振構造なので。
普通の箱型中層階までのマンションは、ほとんど耐震構造
なので等級が付きますけど。

[757: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

756さん
そもそもないんですね。ありがとうございます。

[758: 匿名さん]

買いたい人は買えばいいのです
全て自己リスクの自己責任ですからね。

直下型地震で死んでも建物が倒壊しても損壊しても、
売主には一切責任はありませんので、三井さんは関係ありません。

[759: 匿名さん]

758さん
だから、三井以外の売主も一緒ということですよね？
746さんがいうように
支持層までしっかり杭で固定されているなら
私は倒壊よりも津波の方が怖いです。
上町台地で探そうと思います。
標高1メートルもない場所には住みたくないですよね。

[760: 匿名さん]

そういえばザ北浜のときも書込みでで同じような事が言われてたなぁ。

[761: 匿名さん]

http://m.blogs.yahoo.co.jp/ta1tataro/5319817.html
まさに上町台地以外は沈没するんですね！

[762: 匿名さん]

まさに大阪沈没
上町台地以外は！

[763: 匿名さん]

昨日モデルルーム行きました。
すごいいっぱいでびっくりしました。2時間くらいいましたけど
ほぼ満席状態でした。営業の人もすごい盛況で販売が楽しみですって
言ってましたがそんな感じでした。私の友人が行ったときも同じような
状態って言ってたのでやっぱりすごい人気ですよね。
すごい気分が盛り上がりました。
皆さんＣタイプが希望なんですかね？

[764: 主婦さん]

北西は人気ですよね。私たちは下層階で要望出しましたがもう少し安かったらなぁ~。三井さんあと少しでいいんで安くして〜

[765: 匿名さん]

結構みなさん盛況だと言っていますが、私が行ったときはガラガラでした。
なので検討してるのは自分だけかと思ってました。

[766: 匿名さん]

そろそろ購入意思の固まってきた方が多くなってきたので、
アンチもおとなしくなってきましたね。

[767: 匿名さん]

空いてる時間もあるとはゆってましたがうちが行くときはいつもいっぱいですよ。予約ができない事もあったし。総合的にいいマンションだと思うのでこんなもんですよね。ずっと続けばいいですが。もうモデルオープンから三ヶ月くらい経つので長続きしてる方ですね。

[768: 匿名さん]

ちなみに私たちは待たされすぎて帰りました。予約してなかったのが悪いんですが残念でした。自由にモデルルームは見たのですがよくわからなかったです。改めて行きます。

[769: 匿名さん]

もうすぐ中之島イベントがはじまりますね。

我が家の楽しみの一つです。今はベランダに

出ないと見れないですが、ここならリビングから

直接見れそうなのですごい楽しみです。

今は対岸に住んでるので桜があまり見えないので

それもすごいワクワクします。

この魅力わかってほしいー。

[770: 購入検討中さん]

http://www.ohanami-festa2013.net/index.html

中之島イベントがたくさんありますねー!
私は遠くから見にいくので769さん
うらやましぃー♪

[771: 匿名さん]

へ〜、こんなのがあるんですね。
ありがとうごさぃます。
桜っていつ頃開花ですか〜？
ここは夜店とか出て夜桜とかもあるんですか？

[772: 匿名さん]

どなたかが中之島の見どころは半年くらいと言われてましたが、
四季折々楽しませてくれますね。
自分もいってみます。

[773: 匿名さん]

夜桜もありますよぉ〜
ライトアップもされてとても綺麗ですよ。
確か屋台も出てたような…

[774: 匿名さん]

中之島に行った時にいつも見上げるマンションに

ここも追加ですな。川に近いのですごい迫力になるだろうな。

外観もこだわってそうなので周辺では一番かっこいいかもな。

あっ、でもザ北浜は別格やけど。

[775: 買い換え検討中]

めっちゃ大きなアヒルやこけしも

もうすぐ登場？？

あれはめっちゃ目立ってました。ここ数年で

レジャースポットみたいになりましたよね。

ヒラパー兄さんに対抗してタレント起用しないかな（笑）

[776: 匿名さん]

ヒラパー兄さんは今年で卒業なのでそのままこちらへ。

[777: 匿名さん]

夜の中之島は静かで都心とは思えない雰囲気ですよ。

静かでネオンが綺麗で幻想的な空間って感じ。

あったかくなってきたらカップルも増えるだろうな。

[778: 匿名さん]

夜の中之島は年々走る人が増えてるのであまりカップルという雰囲気にはならない。
淀屋橋のミズノからなのか、インストラクター引率の集団も2つぐらいある。

まあそのお陰もあってホームレスも寄ってこないし、危険な空気ゼロではあるが・・・

綺麗に整備された当初はスケボー少年やダンスの練習してる若者が多かったけど、
ジョギング組が一大勢力になったのか今は少なくなった。

[779: 匿名さん]

ここの外観は全然凝ってないだろ。。
まあ、完成してからのお楽しみだね。
ここの周辺のタワーとは比べものにならない結果になるよ。

[780: 匿名さん]

吹き付けにワンポイントでタイルのラインを入れるパークタワー北浜の外壁デザインが今後のトレンドらしいよ。
気持ちちょっぴりタイル張りで味のある外観に。

[781: 匿名さん]

この前現地から梅田まで歩いてみました。
そんな方あんまりいないと思いますが、
20分位で着いたので、雨じゃなければ車でなくても
いいなと感じました。

[783: 匿名さん]

おもしろいね〜

[785: 匿名さん]

南海トラフのリアルな危険度
上町断層の比ではない

[786: 匿名さん]

和むわー。

[787: 匿名さん]

外観かっこいいじゃないですか〜

タイルとか吹き付けとかって関係あります？？

コストとか言いますけど判断基準はお金だけですか〜

私はかっこ良くデザインされてると思いますよ。

[788: 匿名さん]

外観なんてその時々のトレンドだから、どのマンションも
戸建も年月が経つに連れ古めかしいとか、ダサいとか思われて当然です。
何十年も万人から評価が高いなんて重要文化財の域です。

[789: 買い換え検討中]

屋上の上に林立しているカッターの刃みたいなのは何ですか。
ここのマンションの上部だけの黒い完成予想パースは、先端恐怖症の私にとって特に怖いです。
避雷針ですか。このあたりは雷がたくさん落ちるのですかね。
なんか目をつき刺しそう。

[791: 匿名さん]

発想おもしろすぎ！

[793: 匿名]

マジレスするとあれは照明だよ
上に伸びてる感じになる
THE KITAHAMAにもあるでしょ？

[794: 匿名さん]

上町断層VS南海トラフ
を集約したような印象の立地

[795: 物件比較中さん]

MRに行ってきました。

[占有部]
既出ですが、やはり占有部の仕様が同クラス帯の他社物件より明らかに見劣りしました。
例えば、堂島レジデンスと比較すると、水回りの仕様など、明らかに2ランクぐらいここの方が低い印象でした。
具体的には風呂、トイレ、キッチン等、全てにおいて使用している部材のランクが低かったり、
玄関ドアにしてもチャチでした。

[上町断層について]
説明中に販売員さんの方から断層の説明はありましたが、国土地理院(のサイトでも確認できる)が推定する
断層の位置(隣接する高速道路の直下)ではなく、高速よりさらに200-300m西の位置にあるという説明をされていました。
さすがに真横にあるとは言えないのでツライところかもしれませんが、実際と違う説明をするのはどうかと思います。

直下にあるわけではないので、上町断層が隆起しても倒壊まで至らない気がしますが、マンションの真横に2-5m程度の
断層が出来てしまえば、地震後に修復してこの物件に住み続けることは他の物件より困難な気がします。

また、大阪市のハザードマップで液状化リスクを確認すると、この位置は最悪レベルの次のレベルに色づけされているブロックで、川の目の前というのが災いしている気がします。

[間取り]
既出ですが、実際に角部屋のあのコーナーは使いにくそう。テレビ、ソファー、ダイニングテーブルを
どう配置するのかはかなりイメージが湧きにくい。
インパクトはあるが、普通に90度角のグラスウォールの設計にした方が良かった気がします。
あと、図面から見ると柱が微妙な位置にある間取りが多く、また間取りもそれぞれが狭く、
この物件は我々(夫婦2名で住む)には使いにくい間取りが多いと感じました。

[結論]
"パークタワー"ということで期待して見に行きましたが、
首都圏にあるパークタワーの印象で捉えると、全くグレードの低い物件で結構がっかりしたのが正直な印象です。
パークタワーという名を冠しているだけで、関西にあるパークタワーは別グレードだという書き込みがありましたが、
大変よく分かりました。
川にほぼ面している立地なので、今後に高層物件が建ち眺望がふさがれることはないのは
他の物件にないメリットですが、
競合する他の物件と比較して、内装グレードが価格に見合わないことを上回るかどうかは微妙です。
投資用で買うなら別の判断があるのかもしれませんが、
自分たちで住むために購入するかどうかという観点で判断し、
・断層に隣接している
・内装グレード
・三井のパークタワーという割にはプレミアム感はゼロ
から我々は当物件を候補から外すことにしました。

[796: 匿名さん]

南海トラフが本気出した時の対策と渋滞対策について教えてください。

[797: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

795さん
液状化の見たのですが、緑色になってます。
場所間違ってないですか？

[798: 買い換え検討中]

地震の話題が多いですね。
７８９のものですが、私はやっぱり屋上のカッターナイフの刃が気になります。
北浜タワー、グランフロントオーナーズタワー、プラウド阿倍野タワーにも
似たものがありますが、ここのものはあまりにもご立派です。
照明だという意見もありましたが、実際、プラウド阿倍野タワーにも角の中にLEDの照明が
点灯していて、夜間「ろうそく」の火が燃えているように見えます。
もし、ここのようなご立派なものに「ろうそく」の火のように見えたら、丑の刻参りの
白装束に見えて怖いです。さらに隣に真っ黒な大林ビルがあって、恐怖を倍増させています。
死神が横についているようにも見えますね。

良い方向で考えると、ひょっとしたら、このカッターの刃は魔除けかもしれませんね。
私は、デザインのことは無知で何もわかりませんが、みなさんの考えておられるような
地震のような災いから、魔除をつけることによって避ける狙いがあるのかも知れませんね。
この魔除けは、デュアルフレームシステムよりも地震に効果があるのかも知れません。
建築デザイナーさんは、ここまで（魔除け）読んで設計していて奥が深いのかも。

ゴンドラで窓清掃をする時、邪魔になってしょうがないと思う不必要なカッターナイフの刃
はなぜ必要なのか？今度モデルルームの販売員に尋ねてみようと思います。

[799: 匿名さん]

オカルト的発想
すばらしい

[800: 匿名さん]

角のこと全く気になってなかったけど、
科学的にも黒魔術的にも計算し尽くされてたものとは
知らなかった！
さすが三井！

[804: 匿名さん]

パークタワーは三井では安普請ブランドですよ。
高級路線物件はパークコート◯◯ザタワーってネーミングしてます。
タワーではパークコートが最上位です。
低層ではさらに上位のパークマンションがあります。

[805: 購入検討中さん]

フラッグシップてことだったので、高級路線なのかと思ってました。違うんですね？！

[806: 購入検討中さん]

希少な好立地物件はパークコートブランドです。
ここは高く売りたいからフラッグシップって言ってるだけでしょ。

[807: 匿名さん]

もはやフラッグシップに食いついて買う人はいないですよ。

[808: 匿名さん]

最初からいないでしょ。

[809: 匿名さん]

パークホームズとかパークシティよりかは上ですよね？

[810: 匿名さん]

パークホームズ、パークシティは主に子供のいるファミリー向けです。上、下というよりターゲットが異なる。

[811: 匿名さん]

買えない人のやっかみが沢山投稿されてますが、車で移動する事を考えると最高の場所です。
本町・中之島・京橋・梅田・新大阪などの中心と言ってもいいのではないでしょうか？
それに川岸・大阪城・中之島・中央区・某有名私立小学校など利点は幾らでも挙がってくるはずです。
知り合いの富裕層は皆注目してますよ。

[812: 匿名さん]

中央区だけど足元が最悪の部類なのでクルマでしか生活できないだけやん・・・
駅遠、雰囲気暗い・・・まあクルマ生活で景色見るならいいと思うよ。

[813: 匿名さん]

部屋が小割りすぎる。4.5畳とか5畳とか。
まあ最近のマンションはそうなのかもしれないけど。

[814: 匿名さん]

＞８１１さんへ
「買えない人のやっかみ」？？？
「買わない選択をした人のアドバイス」では！？
場所・環境・交通利便・設備仕様・間取り：全てイマイチ
値段：一流
一芸に飛び抜けたものは価格だけか？
こう書くとまた「買えない人・・・」と書かれるのでしょうが、
ここキャッシュで買える資力はあるけど、
間違ってもここは買わない。
買うならサンクタスか堂島か中津のどれかやね。

[816: 匿名さん]

まあサンクタスはないわな。

[817: 匿名さん]

これはサンクタスのステマ…！

[818: 匿名]

北浜の郷愁。御堂筋の高さ制限緩和でどんなマンションができるか楽しみです。

[819: 匿名さん]

高さ緩和は知ってたけど、いつの間の御堂筋のマンションもOKになったの？

[820: 購入検討中さん]

営業さんから本日より新価格発表会と言うことで電話があり

見に行ってきました。

お部屋によっては価格かなり下がってましたよ！！

欲しいものからしたら、かなりテンション上がりました。

[821: 匿名さん]

先週から下がってますか？

[822: 匿名さん]

駅遠い？雰囲気暗い？そぉかな～？
北浜駅出口のうち一番近い出口から実際普通に歩いたら３分ちょいぐらいで着きまっせ。それに朝、通勤で現場の前を歩いているけど、北側は確かに日光は直接あたらないけど、前が結構ひらけているからまあまあ明るい印象があるけど。。。


＞８１２さん
中央区だけど足元が最悪の部類なのでクルマでしか生活できないだけやん・・・
駅遠、雰囲気暗い・・・まあクルマ生活で景色見るならいいと思うよ。

[823: 匿名]

え？サンクタスは、ないのですか？パークと堂島、サンクタス、中津で悩んでます。ご意見欲しいです！

[824: 匿名さん]

だんそう

[826: 匿名さん]

サンクタスは生活の中心がミナミになるので、
堂島、中津、北浜東とは比較にならないと思いますが。
でも、お買い得感あるのはサンクタスでしょうね。
私は大規模物件すぎて検討しませんでした。
まだ希望の部屋があるなら堂島もいいと思います。
みなさんの言う利便性、立地を考えるなら、間違いなく中津です。

[827: 匿名さん]

新しい価格見てきました。
結構安くなっててびっくりです。これならありかも。
南向きもありかなって思ってきました。

[828: 匿名さん]

確か10階の60弱で2980万でした。安っ！！

下層階の部屋の金額は出てませんでしたが期待できそうです。

高いと周りから聞いてたので行くか迷ったんですが

行って良かったです。他のお客さんもたくさんいてすごい

にぎわってましたよ。価格ってだいぶ下がったのかな…？

イメージ変わりました。

[830: 匿名さん]

断層問題があるかぎり川沿いはちょっとね。
西九条BIOとか見てると惨劇。

[831: 匿名さん]

下層階は後からの販売で売り出されるそうですよ。

[832: 匿名さん]

欲しくてもあなたには到底買えない。
残念。

もちろんここも買えない。
残念。

[833: 匿名さん]

北浜という地は東京の企業が過大評価してそう。
腐っても証券街だったんでしょ？
三越があったんでしょ？
みたいな。
大阪の街を体感してる者にしたら堺筋から御堂筋に賑わいが移って久しいし、どちらかというと御堂筋も且つてほどの超一等地という空気は薄れた。
梅田一極化、かろうじて阿倍野と難波がなんとか。
住環境としては堀江やうつぼ公園や南森町、上本町が何とかもってる感じ。
北浜や堂島はかつての高級品だが使い道がなく持て余している状態。

[834: 匿名さん]

８２９さん　残念
俎上に乗った　×
俎上に載った　○
俎上に上った　○

＞８２９さん
～このタワーがようやく検討の俎上に乗ったというところでしょう。
グラフロや堂島は素直に欲しいと思えますが、もうないですからね。
残念。

[836: 匿名さん]

堂山は少なくとも実利があるだろう。
北浜は実利も無く名も廃れた。

[837: 匿名さん]

梅田とかミナミとかビルばかりあるごちゃごちゃした
ところにみんな住みたいんですかね？

わたしは緑や水辺があってそこそこ便利なところに
魅力を感じますが…。価値観はそれぞれなんですね。

ビル街のマンションなら山ほどありますしこれからも
たくさん出てくると思いますがそれがそんなに良いんですかね？

それよりここのように中心地でありながら景色も綺麗で
緑や水辺の環境はあまりないのでとても魅力に感じます。
住むイメージもしやすいし今後もあまり出てくる事はないと思いますし…。

[838: 匿名さん]

日ごろ通勤で北浜駅で降りて某企業へ出勤していますが、あくまでも客観的な見方です。

朝の北浜駅は通勤客でごった返しています。表現を変えると活気があります。
夜は、堺筋も土佐堀通も車が頻繁に走りますが、堺筋に比べると、土佐堀通は車の通行量は少ない印象です。

たまに休日出勤していますが、土・日は都会の中としては非常に静かです。

中之島公園は、春から夏にかけて芝生も青々と色づき、土・日はファミリーで遊びに来ている光景をよく見ます。

[839: 匿名さん]

だnそう・・です。

[840: 匿名さん]

838さん
誰が見ても北浜の方がマンション用地いくらでも出てくるでしょ。需要があればの話だけど。
オフィス空室率高いですし企業や事務所がどんどん退去してると思うんですが。

[841: 匿名さん]

これは、だそう・・・です。だんそう・・・です。をかけてるのかな？
山田くん、座布団一枚抜いてくれ。

>839
だnそう・・です。

[842: 匿名さん]

的確なご意見ですね。

北浜周辺の少し裏の小さい通りには、小さく狭いオフィスビルがたくさんあり空き室が目立ちます。そして、そのさほど広くない土地に、あちこちに１４～１５階建レベルのマンション建設中のものがありますね。

なかには、「こんな裏通りの狭い土地にマンション建ててどうするんだ？？？」というようなものありますしね。おそらくワンルームマンション専用かもしれませんが。。


>838さん
誰が見ても北浜の方がマンション用地いくらでも出てくるでしょ。需要があればの話だけど。
オフィス空室率高いですし企業や事務所がどんどん退去してると思うんですが。

[843: 匿名さん]

829です。
俎上がまな板の上なのでてっきり「乗る」と思い込んでおりました。
お恥ずかしい限りです。
それにしても、私の意見がなぜ消されたんでしょうか？
誤字があったためですか？（笑）
怖い掲示板ですね。

川沿いに関して、
同じく大川沿いのOAPタワー。
地下水位が高く地下駐車場など大変みたいですよ。
もちろんここもそうでしょう。
そうか、それでタワーパーキングにしたんですね。
さすが三井さん卒がない。

[844: 匿名さん]

桃山台や千里中央などが住環境として好まれるようですが、
そこまで大阪の中心部より離れて住みたくないという人には
いい物件ではないでしょうか。
北浜はもぉオフィス街ではないので、今後マンションが
増えてくると思います。
ただ川に近いところは大体、既存のマンションがあるので
景観を重視するなら、目の前に視界を遮る大きな建物がないところがいいですね。

[845: 購入検討中さん]

多くのご意見を拝見させていただいております。ありがとうございます。
私の検討中の事柄につきまして略記します。ご意見をお待ちしています。

断層・津波・洪水:
上町活断層につきましては国土地理院の上町活断層図を千円ほどで購入しました。国土地理院のホームページからもプリントできます。推定活断層の位置から左右に約100mくらいの範囲に本当の活断層があると聞いております。大阪府と大阪市の危機管理室のホームページから、上町断層地震、南海大地震による津波、淀川・大和川などの氾濫による被害想定も見ることが出来ます。

管理費・修繕積立金・駐車場使用料:
管理費と修繕積立金の月額が少なすぎるのではないかと思っています。近くに、立体駐車場がガラガラなため、3年ごと位に5割ずつ管理費を値上げしている超高層マンションがあるというのです。駐車場の使用料がマンション全体の管理費に組み込まれているのなら、駐車場の空きが増えるとマンション管理費の値上げが必要になります。12年後、24年後の大規模修繕計画がクリヤーできるのかどうかを検討しています。明示されていませんので。さらに、35年後の立体駐車場の取り替え費用の積立も心配です。取り替えには億単位の費用がかかると聞いています。

[846: 匿名さん]

駐車場ガラガラで管理上がってる超高層マンションて長谷工の黒いタワーのことですか？

[847: 匿名さん]

だnそう・・です。

[848: 匿名さん]

管理費や修繕金は消費税が10%、電気料金も値上げを見越して
計算していると聞きました。あとから上げる事がないようにと
とおっしゃっておられました。
私も心配だったので聞いたのですが駐車場は確か8割程度の
稼働で料金を出しておられるようです。
長期修繕計画も見せてもらいましたし管理説明会も聞きましたが
さすが三井さんって思いました。
今市内のタワーに住んでますが今と全然違います。
デベや管理会社でこんなにも違うのかと、

[849: 購入検討中さん]

だいたい分譲なのにここの駐車代高すぎ。三万弱だったかな。
月ぎめと変わらない。

[850: 匿名さん]

三井不動産や森ビル、住友不動産など大手は、東京の都心に高級賃貸物件を所有していて、中には、 家具調度品など備え付けのサービスアパートメントなんかも経営したりしてるんですね。
三井不動産の東京ミッドタウンパークレジデンスは、リッツカールトンと提携して、高級住宅のあり方を模索したりしてるワケです。
住友不動産も、森ビルの六本木ヒルズや三井不動産の東京ミッドタウンには規模には及ばないが、泉ガーデンタワー、泉ガーデンレジデンスなどを展開はしてるんですね。
泉ガーデンレジデンスは外人向けのびっくりすような高い賃貸マンションだが、それら同種の物件経営を通じて、独自のノウハウが蓄積されるワケなんですね。

ホテルライクなタワー物件の運営管理などノウハウは、三井不動産、森ビル、住友不動産が先発して確立しています。
そのノウハウを確立するのに、大手が高い授業料を払い続けて、そのカネのかかったノウハウをいかして良い管理
が形成されるわけです。

ところが、長谷工やオリックスといった今までそのようなマンションの分譲、管理のノウハウが乏しいと思われるデベロッパーではいきあたりばったりで某タワーのように管理がズタボロになって、お金に余裕のある方は早々に見切りをつけて、三井のタワーに移るのでしょう。