分譲マンションの20、30年後って…

[匿名さん]

新築の購入を検討中ですが、将来管理費や修繕費が実際どれくらい上がるのか、予想もしないほどの出費があり得るのか、不安に思っています。戸建であっても修繕費は自分で積み立てておく必要があるのは分かりますが、修繕をするかは自分の判断次第。その点マンションは義務というのが不安です。管理会社による修繕計画は、コンサバに見積もられていて実際は計画より緩やかに上昇するケースが多いのか、それとも逆にギリギリの計画で実際は速いペースで上昇するのか、など、もちろん管理会社にもよると思いますし、不測の事態発生による臨時支出もあると思いますが、実際こんなケースがあったという実例、経験談を教えて頂けませんか？あと、何十年後の大規模修繕の際、積み立てで本当に賄いきれるのか、足りなくて臨時徴収があるケースが多いのか、など、管理会社が教えてくれないリアルな実情をお伺いしたいです。長くて申し訳ありません！

[21: 匿名さん]

>>20
18です。ありがとうございます。
若干損しましたが、値引きありで購入したのでまあ許容範囲かと考えました。
今度の賃貸も決して安くはないですが、人口が減り続ける日本の中では、
賃料も下がり借り手市場になるとの判断があります。
自分のローンが完済したのに、駐車場代・管理費・修繕積立金(どんどん上昇していく)だけ取られて、
ろくに自分の思うようにならない家に住み続けるのが嫌になりました。

売ったマンションは山の手にあり住民は高齢者が多く管理組合は機能せず管理会社任せで、
チラシのばらまきも規制できない状況に閉口しました。
まあ20-30年後はどうなっていることやらと思いますね。

[23: いつか買いたいさん]

質問の内容には、直接関係ないかもしれませんが、
「３０年後の住居」http://sattomi.seesaa.net/archives/20130116-1.html
というブログがありました。
建物より、社会現象からの３０年後のマンションの価値が書かれています。
もう一度考え直してみたくなります。

[24: 匿名さん]

世界人口は増えているのだから，綺麗な水と安全を売り物にして移民を増やすしか無いでしょう．

[25: 匿名]

マンション住民て後で売ればいいってよく言いますけど、そんなに売れるものなのでしょうか
築浅ならまだしも20～30年たって修繕積立も増額して、
機械式駐車場は一式入れ替えで費用負担も現実的にありえる
分譲賃貸が何戸にもなって管理はガタガタ、周辺には新しいマンションが建ち続ける・・・
買うのは怖い
が、一生賃貸も怖い
どうしよう？？？

[26: 匿名]

そういう方は賃貸がいいと思います。賃貸なら将来のマンションのこと考える必要ないですし、いろんな街に住めるし。
なんといっても固定資産税や後の相続税なんて考える必要ないですからね。
自分も売却して賃貸にしようと思ってる

[27: 匿名さん]

固定資産税、管理費、修繕積立金なしで煩わしい付き合いもなくなる事を考えると
「自分の持ち家」という考えにこだわらない方は賃貸住まいが良いのかもしれませんね。
ただちょっとした疑問があるのですが、賃貸は入居時に保証人が必要になりますよね。
自分が高齢になって保証人になってくれる人がいなくなった場合はどうするのでしょう？

[28: 匿名さん]

いまどき保証人は要りませんよ、補償費用支払って業者任せです。
高齢者向けのＵＲの賃貸も増えてきてますよ、老後も安心ですね。

[29: 匿名]

URって今の時点で結構古いものが多い
今後建て替えしていくのでしょうか？
新しいURは家賃も高くなりそうですね

[30: 匿名さん]

都心にマンション持ってて
賃貸渡り歩くのもあり
賃料手堅いし
広い所も住めるし、帰る場所もある

[32: 匿名]

新築ＵＲは滅多に出ません。都内では今年、代官山だけでした。
古いＵＲに住みたくない人は、絶望的。

[33: 匿名さん]

ＵＲじゃなくても市営や県営住宅が高齢者には優しい住宅、良いんじゃないの。
家賃も所得スライド、年金所得だけなら月額１万円以下とか有りますよ、地域で違うかな。
昔の団地と違ってエレベーターも付いてるから、楽かもね。

[34: 匿名さん]

都心は値段の上下激しいですから
まず最初を良いタイミングで買わないとね
住宅すごろく、それが第一歩だね

[35: 匿名]

近所にある築25年のマンション
当時はお洒落に作ったものなんだろうけど、今見ると間取りも仕様もあり得ない
絨毯の部屋なんて今時ないもんね・・・
地下鉄の駅徒歩1分で当時4000万くらいしたらしいけど、今700万で売り出しても売れないらしい

飽和状態でも新築マンションはどんどんどんどん永遠に建っていく
日本のいく末が怖いわ

[36: 匿名]

バブル期の、バルコニーの手すりがオシャレにカーブを描いているようなマンションの、ペンキが剥げて赤錆浮いてるのが、何とも切ない。

高かったんだろうねえ。

[37: 匿名]

35は名古屋か札幌あたりの話？
都心だとしたらワンルーム？

[38: 匿名さん]

横浜市内の地下鉄徒歩３分（しかも不人気エリア）のライオンズマンションが近くにあるけど、
同じような築２０年越えで間取りも６０平米程度のごく庶民的な物件で、３F１７５０万とか８F２０００万とかで
売り出してるよ。子供の同級生が住んでるから、その親からの情報でよく話を聞くが、
上の階の誰々が引っ越して、そこが空いて、2000万ですぐ売れた～とか、売りだしも多いが成約も多いらしい。

もちろん、ぜんぜん高級マンションじゃなくて売り出し時でもせいぜい３５００万程度の物件だけどね。

３３は駅徒歩１分で７００万なんて、いったいどんな物件だろう、と思うよ。
終点の一駅前とかの過疎ってる地下鉄駅？？それとも、そもそも首都圏じゃない？

[39: 匿名さん]

築20～30年の中古マンションも売主負担によるフルリフォーム済だと高く売れるらしいです。
リフォームには200～300万円位かかりますが、売値が大きく変わってくるのでやらない手はないでしょう。
ライオンズあたりなら建物もしっかりしているので、駅近であれば高く売れるんでしょうね。

[40: 匿名さん]

今時はリノベーションという言葉が流行ったお陰で中古市場も活気付いてるからいいですよね。
ただ首都圏だとどうしても震災以降は安全性を考えて新築を選びたい気運も多いように思います。
でも、なんだかんだで東京という土地のブランド力もあるので徒歩1分でも売れないというのは考えられないです。
大阪や名古屋あたりだとどうなんでしょう？

[41: サラリーマンさん [男性 60代]]

人口減少の対策として移民の受け入れを挙げる意見がありますが、日本の社会構造、文化、言語、風俗は独特であり、仮に帰化したとしても移民は簡単には馴染めないでしょう。経済的社会的弱者が発生し、結果的にヨーロッパの国々が抱えている問題よりも深刻化すると思います。さらに、いったん受け入れた結果、治安や社会問題が発生し、移民に対する否定的な風潮が起これば、世界中の批判を浴びなければなりません。最悪、近隣諸国からは自国民保護等を理由に武力介入もも起こりえます。
移民の受け入れは絶対に反対です。

[42: 匿名]

現状、大都市部のマンションは明らかに供給過多です。
少子化がこのまま進めば空き部屋が増えるだけです。
今は空き家が問題になっていますが
近い将来、マンションの空き部屋も問題になるでしょうね。

[43: 匿名]

地方が閉鎖されて、地方から都心に人が集まるって説はどうなんでしょうか？

[45: 匿名さん]

地方でそろそろ築20年のマンションに住んでるが、近くにいくつも安い新築分譲マンションが
建って、中古は売れにくくなってきている。

[46: 賃貸住まいさん [男性 50代]]

遺産である程度のお金が入ったのですが、将来有料老人ホームに入ろうと思っています。なので持ち家を購入してもいいのですが、売れなかった時のことを考えると持ち家は辞めました。

[47: 匿名さん]

いつの話ですか？
独身ですか？
いつ幾らの遺産が入ってきたのですか？

結婚していて子供がいてマンションも購入できなかった40才代の時に入ってきて手取り1憶程度なら、夫婦で老人ホームに入るので消えてしまいますね。
手取り2億円なら、夫婦で老人ホームに入る1億円を残しておいて、中古で５千万円程度のマンションを買っていれば、売却時に値上がりをして儲かるかも知れませんし、値段がさがっていても問題ないですし、売れないなら売れるまで賃貸で貸せばいいだけのことです。

手取り数千万円の遺産なら、老人ホームはあきらめましょう。

[48: 匿名さん]

分譲マンションの２０年後、３０年後ですか～
配管交換やドアロック交換、立体駐車場機械交換ともりだくさんですよね。

２０代でマンションを買った人は
収入もあるしまだまだ住むので修繕にも積極的でしょうけど

４０代、５０代でマンションを買った人は
収入もないしもう先もないので修繕でお金なんか使いたくないでしょうね。

住民の生活レベルが大きく異なってきたときマンションってどうなるんですかね。

[50: 匿名さん]

>>35

築44年のマンション50㎡に住んでいます。

東京メトロ、都営地下鉄の駅まで8～10分です。
最近の売買は、リフォーム無が2000万円前後、リフォーム済が2300万円位です。

地下鉄駅1分で700万円とは？？都内ではないですよね。

給水塔、給水管、排水管の工事は済んでいます。
エレベーターは大規模な修繕をしまし、交換していません。

我が家は、リフォームしているので、特に問題なく暮らしています。

敷地が広いので、いずれは解体して土地を売却すれば、良いのかなと思っています。
ただ賛成者が五分の四いないとどうにもならないです。

[51: 匿名さん]

>>50

３５と言うと、2年前のレスです。
暇なんですね。

No.35
by 匿名　2013-11-29 22:54:07
近所にある築25年のマンション
当時はお洒落に作ったものなんだろうけど、今見ると間取りも仕様もあり得ない
絨毯の部屋なんて今時ないもんね・・・
地下鉄の駅徒歩1分で当時4000万くらいしたらしいけど、今700万で売り出しても売れないらしい

飽和状態でも新築マンションはどんどんどんどん永遠に建っていく
日本のいく末が怖いわ

[52: 匿名さん]

>>50

今日は暇でしたわね。

「分譲マンションの20、30年後って」どうなっているのか分かって頂けたでしょうか？
修繕工事がきちんとされているマンションは「住めます！」＆「売買できます」です。

[53: 匿名さん]

>>53
それは早とちりです。
大規模修繕工事などの修繕工事がきちんと行われていても、設計がまずい建物や、躯体に欠陥があったり手抜きされていたり、悪い地盤に建てられているマンションだと、修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションです。

[54: 匿名さん]

No.53 by 匿名さん　2015-08-02 21:16:28

>>53
それは早とちりです。



　↑　
お前スゲーな！

[55: 匿名さん]

単純で普通の人ならスルーする事に対してのみの揚げ足取りしか出来ないのは、その一点以外に突っ込みどころがなかったと言うことなので、よほど悔しかったのでしょう。
内容については完敗だと言うことですね。

[56: 匿名さん]

>>55
やっぱりお前スゲーな！
スゲー悔しいよ。
完敗カンパイ。

修繕工事がきちんと行われていても、
＞①設計がまずい建物や、
＞②躯体に欠陥があったり
＞③手抜きされていたり、
＞④悪い地盤に建てられている
マンション

①設計がまずいって例えばどういうこと？
②③それは大変ですね。だって躯体の欠陥や手抜きって犯罪行為ですよ。
　売り主の瑕疵担保責任の所在をどう考えますか？
④どういう意味ですか？地盤が多少悪くても支持層まで杭打ちしますよね。
　それが成されてないならそれは犯罪行為ですよ。

違法建築による犯罪マンションの事を言っているんですよね。
それなら修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションですよね。
なるほど。
突っ込みどころがないですね。

[57: 匿名さん]

＞①設計がまずいって例えばどういうこと？

書いた文章の通りです。
設計が下手と言う意味です。


＞②③それは大変ですね。だって躯体の欠陥や手抜きって犯罪行為ですよ。

欠陥や手抜きが発覚し、証明されなければ犯罪にはならないのが日本の法制度です。
証明されたとしても、示談で隠せることばかりですし、裁判に至っても、有罪になるとは限りません。
冤罪と言うこともありますから、あなたの言ってる内容は屁理屈となります。


＞④どういう意味ですか？地盤が多少悪くても支持層まで杭打ちしますよね。
＞　それが成されてないならそれは犯罪行為ですよ。

数年前、埼玉県で実際に起こった事を知らないようですね。
それから、基礎知識が無さすぎますので、一から説明する気にならないので、自分でネット検索をすれば見つかりますので、自分で納得するまで基本的なことは調べて下さい。


＞違法建築による犯罪マンションの事を言っているんですよね。

「違法建築による犯罪マンション」とは何でしょう？
全く意味が分かりません。
それは、あなたの早とちりと妄想によって生まれた産物で、誤解ではないでしょうか。


＞それなら修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンションですよね。

話が通っていませんよ。


＞なるほど。
＞突っ込みどころがないですね。

あなたの文章は、突っ込みどころが非常に多いですね。

[58: 匿名さん]

＞違法建築による犯罪マンション

何の事でしょう？
　

[59: 匿名さん]

>>58
「Ｍｒ．早とちり」さんの言うところの
＞修繕工事自体が無駄になってしまう最初から駄目なマンション
の事のようですね。

[60: 匿名さん]

なるほど、そのようですね。
やっぱりそんな事を平気で書いてしまうのは「Ｍｒ.早とちり」さんですね。

[61: 匿名さん]

>>57
屁理屈ばっかりだな（笑）

[62: 匿名さん]

>>61
>>54で"早とちり"って言われて頭に血がのぼったみたい。
屁理屈にもなるだろ。ま、気にすんな。

スレ趣旨に戻りますが、マンションの20年後、30年後を語る上において長期修繕計画は欠かせないと思いますが、特に地方デベにおいて見られがちな事象として
"分譲当初計画案の修繕積立金が安すぎる"
というのが気になります。
当初の修繕積立金が月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
こういったマンションこそ問題があると思います。

[63: 匿名さん]

>>62
＞当初の修繕積立金が月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
＞こういったマンションこそ問題があると思います。

これだけの情報では、問題になるのかどうか判断することは出来ませんね。
一番大事な事は、何㎡の部屋かが分かりません。
あとは、何階建てで部屋数が何戸なのか、外壁の仕上げなどで変わるからです。
ワンルームで４０㎡なら妥当だと言えるし、４ＬＤＫ１００㎡なら誰が見ても安すぎます。
それから、何年か毎に値上げの計画をしてるかどうかが分かりません。
値上げの計画がなく、定額の計画なら問題ですが、値上げを計画してるなら、その額によっては妥当かも知れません。

[64: 匿名さん]

>>63
屁理屈ばっか(笑)

[65: 匿名さん]

>>64
自分が理解出来ないものを全て屁理屈だと言って誤魔化すのは良くないですよ。
少なくとも、５年を目安に値上げしていく計画なら、誰がみても修繕積立金が３千円というのは、ワンルームで４０㎡なら妥当に見えますが、４ＬＤＫ１００㎡なら安すぎます。
対照の物を示さずに具体的に金額を言っても意味がありません。

ソフトクリームが１００円では安すぎると書いた場合、スーパーなどで売ってる１個１００円のソフトクリームなら妥当ですが、高級店で売ってる１個５００円のソフトクリームだとすると、確かに安すぎます。

どんな物の金額を言ってるのかも分からないのに、話を進めることは不可能です。

[66: 匿名さん]

ふ～ん。
じゃ、ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で修繕積立金が月額３０００円でいいんじゃない？
こういうのは文脈で大体勝手に想像するもんで、ソフトクリームまで持ち出す話じゃないんだけどな。

[67: 匿名さん]

>>66
早とちりしてはいけません。

＞じゃ、ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で修繕積立金が月額３０００円でいいんじゃない？

６２さんが、どんな広さで、どんな仕様のマンションで３千円なのかを知らせれることであって、あなたが自分勝手に決めていいものではありませんよ。

[68: 匿名さん]

２０～３０年前に建てられたマンションと、最近建てられたマンションを比べても意味がないですね。

[69: 匿名さん]

スレ趣旨に戻りますが、マンションの20年後、30年後を語る上において長期修繕計画は欠かせないと思いますが、特に地方デベにおいて見られがちな事象として
"分譲当初計画案の修繕積立金が安すぎる"
というのが気になります。
当初の修繕積立金が
ファミリータイプ７０㎡～８０㎡で
月額3000円程度の分譲マンションもあるようですが、
こういったマンションこそ問題があると思います。

[70: 匿名さん]

>>69
地方のデベロッパーが建てた物件に関しては良く知りませんが、東京２３区内でも総世帯数が１００世帯前後で７０㎡前後の３ＬＤＫで初年度の修繕積立金が毎月５千円台のものはあります。
しかし、購入時に一時金として３０万円くらいの金額を支払うと言うのが前提で、長期修繕計画には、５年毎に値上げを計画していて、例えば、５年目からは１万円、１０年目からは１万５千円、１５年目からは２万円、２０年目からは２万５千円と上がって行くものや、
５年毎の値上げはするが上げ幅は少なくし、１０年毎に一時金のように何十万円かを支払うと言う計画になっていたりします。

それから、立地に恵まれていて、建物の傷みが少ないとか、修繕工事に金が掛からない設計と仕様になっているなら、大規模修繕工事に多額の費用が掛からないので安くなっていると言うこともあるでしょう。
幹線道路の傍なら毎日の振動がありますし、排気ガスがコンクリートの中性化を早めたり、シールの寿命を縮めたりしますし、今のような季節はアアスファルトなどで常に高温にさらされたりしますので、傷みも早いし、高額な材料などを使わないとかえって工事回数が増えるので高くなってしまうなどの違いもあります。

金額だけで判断する事はできませんね。