分譲マンションの20、30年後って…

[匿名さん]

新築の購入を検討中ですが、将来管理費や修繕費が実際どれくらい上がるのか、予想もしないほどの出費があり得るのか、不安に思っています。戸建であっても修繕費は自分で積み立てておく必要があるのは分かりますが、修繕をするかは自分の判断次第。その点マンションは義務というのが不安です。管理会社による修繕計画は、コンサバに見積もられていて実際は計画より緩やかに上昇するケースが多いのか、それとも逆にギリギリの計画で実際は速いペースで上昇するのか、など、もちろん管理会社にもよると思いますし、不測の事態発生による臨時支出もあると思いますが、実際こんなケースがあったという実例、経験談を教えて頂けませんか？あと、何十年後の大規模修繕の際、積み立てで本当に賄いきれるのか、足りなくて臨時徴収があるケースが多いのか、など、管理会社が教えてくれないリアルな実情をお伺いしたいです。長くて申し訳ありません！

[1: 匿名さん]

すいません、教える側じゃないんですけど自分も真剣に知っておきたいことなので参加させて下さい。
特に追加徴収のことを考えると予算マックスでローンを組むのは怖くて･･･。

どれぐらい余裕を持った計画なら仮に追加になったとしても世帯として耐えられるかを20-30年後の話しながら今知っておかないと購入に踏み切れないので、宜しくお願いします。

[2: 匿名さん]

永住を考えた場合、20～30年後なんてすぐですよね。今まで実家も含めて古い木造に暮らしていたので、大規模な修繕や立替は経験していません。何しろ昔の日本家屋は100年以上平気でもつだろうと言われていたので。
現在は賃貸なのですが、そろそろ自分の家を持とうと考えており、マンションと戸建を比べて先のことを考えるとどうしたものかと悩んでいます。
戸建にしても昔のように立派な家は考えられないでしょうし、どちらにしても修繕や建て替えは必要になるのでしょうね。

[3: 匿名さん]

修繕積み立ては最初の3倍位じゃない？
今なら2-3万円を覚悟するかね
あと大規模改修で3-50万
それで40年もつよ
地震でもあるとわからんけど
管理費は管理会社から自主管理になって安くなった

[4: 匿名さん]

50年前のマンションと比べ、鉄筋は強度2倍、コンクリートは強度5倍です。
今老朽化マンションが抱えている問題が、今の新築マンションの30年後にも同じく発生するかと言うと、答えはNoでしょう。
少なくとも私たちが生きている間に問題になることは無ありません。

今後老朽化マンションもかなり増えてくることを見込んで、すでにゼネコン、デベロッパーに専門部署ができ始めています。
ニーズあるところにビジネスあり。

[5: 匿名さん]

30年後って本当にどうなってしまうんでしょう。
先日12年目の大規模修繕がありましたが、
修繕費が足りずに借り入れを管理組合がしました。
結局は住民全員の借入なのですが・・・。
修繕積立金の値上げをしたいのですが
ローンをマックスで組んでいて出せない人も多いんですよね。

[6: 匿名さん]

築３０年のマンションに住んでいます。２ＬＤＫで管理費と積立金を足して３万円です。都心でターミナル駅徒歩１０分
なので、貸すことも売ることも簡単です。建て替えだってできるでしょう。ゴーストタウンとの境目は、立地が良いかどうかですね。

[7: 匿名さん]

30年後の立地なんてわからんよなあ
結局運がいいかどうかだけだな

[8: 匿名さん]

新宿、渋谷、東京、池袋。３０年後も大丈夫ですよ。

[9: 匿名さん]

なんだか難しいですけど逃げてはいけない問題ですね。30年後、自分なんて定年だからその時にちゃんと用意しておかないとと、今から身構えてしまいますよ･･･。これからの時代は数十年後に住民から費用を集める為に、余裕を持ったローンを組んでもらう方針で審査をしたりするようになるのでしょうか。それも購入しにくくなって困ることもあると思いますが、今からそうして余裕を持ち続けるルールにしてくれたほうが、自然と財布を締めることができて良いのかもしれないですね。

[10: 匿名さん]

30年前ってったらこれからは車の時代、郊外の時代なんて言ってたんだよね。
それがあっという間に180度ひっくり返って、だから30年先のことなんてわかるはずないよ。
確かなことは全国平均と違って首都圏では飛び切り多い団塊Jr世代が20年後には一線を退き
電車が一気にがらがらとなりゴルフ場が閑散として
首都圏が最も高齢化率が高い地域に躍り出て右も左も年寄りばっかりの都会になるということくらい・・・・

[11: 匿名さん]

団塊世代はもう一線は退いていますよ、２０年後にはとうに平均寿命を超え、息絶えてますよ。
住居よりお墓ですかね。

[12: 匿名さん]

経済とか不動産の将来予想ははっきり言って難しい。

ただ、確実に言える予想もある。

2060年の人口は4000万人減少、
高齢者は人口の4割、
現役世代は半減。

このとき日本がどういう社会になっていると思いますか？

[13: 匿名さん]

外国人増えるだけ、納税頼む。

[14: 匿名さん]

郊外は全滅だろう。地下鉄があるような都心以外は価格が維持できない。

[15: 匿名さん]

20、30年後って、予想が難しいですよね。
判っていることは、
　・消費税は10％以上になっている。
　・今より、高齢化社会になっている。

消費税の上昇に伴い、修繕費もあがるので、
築年数が古いマンションは、大変でしょうね。

[16: 匿名さん]

ここでいう団塊Jrは団塊世代の子供達という意味だろ。

[17: 匿名さん]

団塊世代の子どもたち？　　幅広すぎだろ

[18: 匿名さん]

というわけで、私は築浅新築マンションを売り分譲賃貸に引っ越すことにしました。増税前には一時的に値上がりするだろうけど、移動できる自由を取り戻しました。

[19: 匿名さん]

>>17
1970年代前半生まれの団塊の子供たち
前後の世代よりかなり多いんだが日本全体では団塊よりは少ない
しかし首都圏に限っては団塊より多い最大人口世代
こいつらが高齢化する頃、東京が日本で最も高齢化した街になっているわけ

[20: ご近所さん]

NO18さん
大正解ですね、管理の責任は全て大家さん、六本木ヒルズも同じですね。
マンション住まいの王道は、管理責任無しの賃貸ですよ。
ちょっと家賃高めですが、買うよりいいですよ。
で、団塊世代の子ども、関係無いけど。

[21: 匿名さん]

>>20
18です。ありがとうございます。
若干損しましたが、値引きありで購入したのでまあ許容範囲かと考えました。
今度の賃貸も決して安くはないですが、人口が減り続ける日本の中では、
賃料も下がり借り手市場になるとの判断があります。
自分のローンが完済したのに、駐車場代・管理費・修繕積立金(どんどん上昇していく)だけ取られて、
ろくに自分の思うようにならない家に住み続けるのが嫌になりました。

売ったマンションは山の手にあり住民は高齢者が多く管理組合は機能せず管理会社任せで、
チラシのばらまきも規制できない状況に閉口しました。
まあ20-30年後はどうなっていることやらと思いますね。

[23: いつか買いたいさん]

質問の内容には、直接関係ないかもしれませんが、
「３０年後の住居」http://sattomi.seesaa.net/archives/20130116-1.html
というブログがありました。
建物より、社会現象からの３０年後のマンションの価値が書かれています。
もう一度考え直してみたくなります。

[24: 匿名さん]

世界人口は増えているのだから，綺麗な水と安全を売り物にして移民を増やすしか無いでしょう．

[25: 匿名]

マンション住民て後で売ればいいってよく言いますけど、そんなに売れるものなのでしょうか
築浅ならまだしも20～30年たって修繕積立も増額して、
機械式駐車場は一式入れ替えで費用負担も現実的にありえる
分譲賃貸が何戸にもなって管理はガタガタ、周辺には新しいマンションが建ち続ける・・・
買うのは怖い
が、一生賃貸も怖い
どうしよう？？？

[26: 匿名]

そういう方は賃貸がいいと思います。賃貸なら将来のマンションのこと考える必要ないですし、いろんな街に住めるし。
なんといっても固定資産税や後の相続税なんて考える必要ないですからね。
自分も売却して賃貸にしようと思ってる

[27: 匿名さん]

固定資産税、管理費、修繕積立金なしで煩わしい付き合いもなくなる事を考えると
「自分の持ち家」という考えにこだわらない方は賃貸住まいが良いのかもしれませんね。
ただちょっとした疑問があるのですが、賃貸は入居時に保証人が必要になりますよね。
自分が高齢になって保証人になってくれる人がいなくなった場合はどうするのでしょう？

[28: 匿名さん]

いまどき保証人は要りませんよ、補償費用支払って業者任せです。
高齢者向けのＵＲの賃貸も増えてきてますよ、老後も安心ですね。

[29: 匿名]

URって今の時点で結構古いものが多い
今後建て替えしていくのでしょうか？
新しいURは家賃も高くなりそうですね

[30: 匿名さん]

都心にマンション持ってて
賃貸渡り歩くのもあり
賃料手堅いし
広い所も住めるし、帰る場所もある

[32: 匿名]

新築ＵＲは滅多に出ません。都内では今年、代官山だけでした。
古いＵＲに住みたくない人は、絶望的。

[33: 匿名さん]

ＵＲじゃなくても市営や県営住宅が高齢者には優しい住宅、良いんじゃないの。
家賃も所得スライド、年金所得だけなら月額１万円以下とか有りますよ、地域で違うかな。
昔の団地と違ってエレベーターも付いてるから、楽かもね。

[34: 匿名さん]

都心は値段の上下激しいですから
まず最初を良いタイミングで買わないとね
住宅すごろく、それが第一歩だね

[35: 匿名]

近所にある築25年のマンション
当時はお洒落に作ったものなんだろうけど、今見ると間取りも仕様もあり得ない
絨毯の部屋なんて今時ないもんね・・・
地下鉄の駅徒歩1分で当時4000万くらいしたらしいけど、今700万で売り出しても売れないらしい

飽和状態でも新築マンションはどんどんどんどん永遠に建っていく
日本のいく末が怖いわ

[36: 匿名]

バブル期の、バルコニーの手すりがオシャレにカーブを描いているようなマンションの、ペンキが剥げて赤錆浮いてるのが、何とも切ない。

高かったんだろうねえ。

[37: 匿名]

35は名古屋か札幌あたりの話？
都心だとしたらワンルーム？

[38: 匿名さん]

横浜市内の地下鉄徒歩３分（しかも不人気エリア）のライオンズマンションが近くにあるけど、
同じような築２０年越えで間取りも６０平米程度のごく庶民的な物件で、３F１７５０万とか８F２０００万とかで
売り出してるよ。子供の同級生が住んでるから、その親からの情報でよく話を聞くが、
上の階の誰々が引っ越して、そこが空いて、2000万ですぐ売れた～とか、売りだしも多いが成約も多いらしい。

もちろん、ぜんぜん高級マンションじゃなくて売り出し時でもせいぜい３５００万程度の物件だけどね。

３３は駅徒歩１分で７００万なんて、いったいどんな物件だろう、と思うよ。
終点の一駅前とかの過疎ってる地下鉄駅？？それとも、そもそも首都圏じゃない？

[39: 匿名さん]

築20～30年の中古マンションも売主負担によるフルリフォーム済だと高く売れるらしいです。
リフォームには200～300万円位かかりますが、売値が大きく変わってくるのでやらない手はないでしょう。
ライオンズあたりなら建物もしっかりしているので、駅近であれば高く売れるんでしょうね。

[40: 匿名さん]

今時はリノベーションという言葉が流行ったお陰で中古市場も活気付いてるからいいですよね。
ただ首都圏だとどうしても震災以降は安全性を考えて新築を選びたい気運も多いように思います。
でも、なんだかんだで東京という土地のブランド力もあるので徒歩1分でも売れないというのは考えられないです。
大阪や名古屋あたりだとどうなんでしょう？

[41: サラリーマンさん [男性 60代]]

人口減少の対策として移民の受け入れを挙げる意見がありますが、日本の社会構造、文化、言語、風俗は独特であり、仮に帰化したとしても移民は簡単には馴染めないでしょう。経済的社会的弱者が発生し、結果的にヨーロッパの国々が抱えている問題よりも深刻化すると思います。さらに、いったん受け入れた結果、治安や社会問題が発生し、移民に対する否定的な風潮が起これば、世界中の批判を浴びなければなりません。最悪、近隣諸国からは自国民保護等を理由に武力介入もも起こりえます。
移民の受け入れは絶対に反対です。

[42: 匿名]

現状、大都市部のマンションは明らかに供給過多です。
少子化がこのまま進めば空き部屋が増えるだけです。
今は空き家が問題になっていますが
近い将来、マンションの空き部屋も問題になるでしょうね。

[43: 匿名]

地方が閉鎖されて、地方から都心に人が集まるって説はどうなんでしょうか？

[45: 匿名さん]

地方でそろそろ築20年のマンションに住んでるが、近くにいくつも安い新築分譲マンションが
建って、中古は売れにくくなってきている。

[46: 賃貸住まいさん [男性 50代]]

遺産である程度のお金が入ったのですが、将来有料老人ホームに入ろうと思っています。なので持ち家を購入してもいいのですが、売れなかった時のことを考えると持ち家は辞めました。

[47: 匿名さん]

いつの話ですか？
独身ですか？
いつ幾らの遺産が入ってきたのですか？

結婚していて子供がいてマンションも購入できなかった40才代の時に入ってきて手取り1憶程度なら、夫婦で老人ホームに入るので消えてしまいますね。
手取り2億円なら、夫婦で老人ホームに入る1億円を残しておいて、中古で５千万円程度のマンションを買っていれば、売却時に値上がりをして儲かるかも知れませんし、値段がさがっていても問題ないですし、売れないなら売れるまで賃貸で貸せばいいだけのことです。

手取り数千万円の遺産なら、老人ホームはあきらめましょう。

[48: 匿名さん]

分譲マンションの２０年後、３０年後ですか～
配管交換やドアロック交換、立体駐車場機械交換ともりだくさんですよね。

２０代でマンションを買った人は
収入もあるしまだまだ住むので修繕にも積極的でしょうけど

４０代、５０代でマンションを買った人は
収入もないしもう先もないので修繕でお金なんか使いたくないでしょうね。

住民の生活レベルが大きく異なってきたときマンションってどうなるんですかね。

[50: 匿名さん]

>>35

築44年のマンション50㎡に住んでいます。

東京メトロ、都営地下鉄の駅まで8～10分です。
最近の売買は、リフォーム無が2000万円前後、リフォーム済が2300万円位です。

地下鉄駅1分で700万円とは？？都内ではないですよね。

給水塔、給水管、排水管の工事は済んでいます。
エレベーターは大規模な修繕をしまし、交換していません。

我が家は、リフォームしているので、特に問題なく暮らしています。

敷地が広いので、いずれは解体して土地を売却すれば、良いのかなと思っています。
ただ賛成者が五分の四いないとどうにもならないです。