お世話になります。
当方は40戸ほどのワンルーム主体で一部ファミリータイプのマンションの理事長です。
9月に管理組合総会があります。
規約で役員は3期3年までと規約に決まっているのですが、現在監事をやっている方が、
規約改定をせずに常任理事的なものに就任したいという意向があるようです。
先日の理事会には欠席され、次回理事会の日程をその方不在のまま決めたところ出席できないので、日時を変更するように
連絡があり、管理会社の方に電話したところ上記のようなことがわかりました。
その方はマンション管理には熱心でいろいろやってくださるのですが、自分の意見を通そうとして理事会でもいろいろ意見をいうのですが、あまりほかの方の意見を取り入れたりすることが苦手のようで困っています。
今までも理事会で議論が平行線となり、議論が進まずなかなか閉口することがありました。
今回も理事会内での話し合いで、規約改正を行わず、今後も常任理事的に理事会に出席して、自分の意見を通そうとされているようです。
正規の理事が欠席されたら、かわりに議決権を行使できると思っているようです。
欠席した理事が委任すれば、できなくはないと思いますが、委任なしでは不可能のように思います。
理事会運営にはあまり法律が立ち入らないようですが、理事会が私物化あるいはその方の意見がかなり強く反映されてしまいます。
できれば昨年同窓会にて、役員は輪番制で回すことに決まっていますので、できれば3期3年までにのままがいいように思います。
どうしてもやりたいという希望があれば、やはり規約改定を前提に総会にかけて、考えてもらうというのが、一番わかりやすい方法でしょうか？
[スレ作成日時]2012-08-02 15:52:28
注文住宅のオンライン相談
常任理事を置きたいという提案に対して
| No.1 |
by 匿名さん 2012-08-02 16:53:34
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削除依頼
ひとり１票で採決したらいい。
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|---|---|---|
| No.2 |
2つの方法が、あるように思われます。
規約とは、マンションの総意を反映したものと言えるので、規約を越える事があるときの方法として、 1、規約改定 2,、規約を代えないで、総会で1年任期で理事就任の議案を可決 意見、管理会社にとってウルサイ理事は、管理委託費削減に向かうので排除したいところです。 理事長の長期政権は問題が多いですが、平理事なら抑制は聞くので、実行部隊長でコントロールできればうまくいくと思います。 ですので、理事会提案として 2、理事は1年任期で理事長不可の総会議案、2年目は再度同じ総会議案とすると、 あまりにも行き過ぎだと、2年目の理事就任の議案は理事会からでませんので、抑制になりますね。 |
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| No.5 |
スレ主=現理事長さんは、声が大きくちょっと我儘な理事の主張を抑える適切なアドバイスを求められているのだと思います。
なるだけ穏やかに事を済ませたいのだと思いますが、それは無理でしょう。 現時点では、その方は監事なので本来なら理事会への介入は限定的なものです。 ＞規約改定をせずに常任理事的なものに就任したいという意向があるようです。 この主張（要望）自体が問題として取り上げられる時点で、すでに理事長は大声や我儘な言動に負けている状況ですね。 本来なら理事長が窘めるべきところですが、他の理事ともども「手に負えない！」ということなら、総会議案化して組合員に採決を仰ぐしかないでしょう。 ただし、その総会議案は「理事会の承認案」ではなく、「１組合員の提案議案」として上提させましょう。 そのくらいの駆け引きが理事会側でできなければなすすべありません。 もし総会で承認決議がされてしまったら、それ以降は全員で監事を助け、問題の組合員が不正や違法行為をしないと監視するしかないですね。 |
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| No.6 |
常任なんて一人の人間の意見が大きくなりすぎて問題がある。
人格と能力のある方を推薦するならともかく、自分で就任したがる ような人に任せると問題の方が大きくなるのでダメですとはっきり 言ってあげるのがいいですね。 |
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| No.7 |
＞先日の理事会には欠席され、次回理事会の日程をその方不在のまま
＞決めたところ出席できないので、日時を変更するように連絡があり そもそもコイツ何様なの？ 日程は決まっているのでご自身の予定の方を変えて下さいと はっきり言えない理事長にも問題があるよ。 そもそも議事案は誰がつくっているの。 理事長がつくっているならそいついなくても 理事会はなんの問題もないでしょうに。 |
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| No.8 |
監事は理事会に出席して発言することはできますが、
議決権はありません。 基本は守らなければならないでしょう。 |
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| No.9 |
いろいろご意見ありがとうございます。
うざいので排除したいのですが、4年目のマンションで当初からおられる方で当面その方はおられそうなので、まあむげにするわけにはいかないというのが現実です。 実際には、理事会でバトルはやっているのですが日常生活や今後の普通の生活を考えるときっちり杓子定規に排除もできないのが現実です。 なので、次回理事会で必要であれば規約改正など含めて検討する必要があるとは考えているところです。 |
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| No.10 |
＞次回理事会で必要であれば規約改正など含めて検討する必要があるとは考えているところです。
これじゃ、理事会そのものがダメダメですね。 監事もダメダメ、理事長もダメダメ．．．．行き着くとこまで行くしかない組合です。 むしろそのヤル気あるワンマンな組合員にゆだねたほうが良い結果になるかな。＜余計なコストも仕方がない。 |
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| No.11 |
だから管理組合運営は統治行為だといってるでしょ。
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| No.12 |
> 次回理事会の日程をその方不在のまま決めたところ出席できないので、日時を変更するように
まず、これは、他の理事の人の口裏を合わせた上で、無理でしたと回答すればよいと思います。 > 欠席した理事が委任すれば、できなくはないと思いますが、委任なしでは不可能のように思います。 規約によると思いますが、委任されても無理なケースもありますよ。 私達のマンションでは、理事の議決権は、他の理事にしか委任できないことになっています。 > 規約で役員は3期3年までと規約に決まっているのですが、現在監事をやっている方が、 > 規約改定をせずに常任理事的なものに就任したいという意向があるようです。 規約で、任期が決まっているなら、規約改正なしに、常任理事を設けることはできないと思います。 議決権なしのアドバイザー的なものなら問題ないと思いますけど。 また、理事会に同一人物が長く居座るとかなり弊害があるので止めたほうがいいですよ。 どうしても設けたいなら、総会で個人提案してもらうように言うしかないと思います。 ただし、もし反対なら理事会としては、反対の意思を明確にしたほうがよいと思いますよ。 |
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| No.13 |
＞＞私達のマンションでは、理事の議決権は、他の理事にしか委任できないことになっています。
委任状を出したら出席にカウントするんですか？ 理事長以外の理事が全員委任状を出したとして、 理事長ひとりで理事会開催は可能なんですか？ 理事会議事録の署名は誰がするんですか？普通は議長と他の理事2人ですよね。 |
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| No.16 |
>13さん
委任状については、いろいろ見解が分かれていますが、委任状を議長一任とすることには 無理があると思います。 議長と意見が分かれていた時、どうしても代理出席もできない場合は委任状を使用せざる をえません。 その場合議長一任とすれば賛成票を投じるのと同じことになりますので、○○理事に一任 という方法をとった方がいいと思います。 出席にカウントとされるかということについては、委任状も１票としてカウントされ ますので、出席とみなすべきです。 |
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| No.17 |
べきとかではなくて、おたくの規約にはどう書いてあるの？
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| No.18 |
＞＞どうしても代理出席もできない場合は
当然に「欠席」なんだよ。いつも出れないというなら「辞任」。わけわからんひとがおおすぎなんだよ。 |
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| No.19 |
>17
うちの規約ではそうなっているんだよ。 |
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| No.20 |
ほー。じゃあ問題ないが、毎回委任状でもいいわけね。形骸化が進むでしょう。
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| No.36 |
管理組合から委任されて理事になる。
さらに、理事が理事会で理事長に委任するのは、 再委任となるので、無効とするのが普通だよ。 |
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| No.37 |
実際のところ来ない奴は何をやっても来ないし
理事会も毎回流会するわけにもいかないし、 委任が多いからっていちいち総会やってられねーし、 出席している理事で決めるしかないわな。 総会で文句言われても、出てこないやつに言えよって感じ。 出席してる理事にはむしろ感謝しろってこった。 |
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| No.38 |
別に理事会開かなくても、
理事長の権限でなんですできるよね。 ただそれだと、理事長に全責任ガラス逝くから、理事会の決議を取りますね。 |
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| No.39 |
皆さんレスありがとうございます。
一週ずつ、理事会、総会を前回理事に連絡の上ずらしました。 理事会ではおそらくまたその監事とバトルになってしまうと思います。 たぶんその方に賛同される理事の方が一人いらっしゃりそうで、どうやら二人が常任理事になりたいようなかんじらしいです。 おそらく理事会からの提案とはならないと思うので、組合員からの提案議題ということにしていただこうとおもいます。 また、その後の結果や進行状態も含めご相談させていただきます。 ありがとうございます。 |
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| No.40 |
管理規約上、組合員からの議案提案があるの
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| No.41 |
組合員が別途議案提出？
どうするのか知りたい。興味津々 |
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| No.42 |
常任理事など作ると、理事会が私物化されてしまう可能性があるため、もし組合員として提案されても、理事会としては反対を明確にしたほうがいいと思いますよ。
たぶん、提案してくる人は、「管理経験を。。。」みたいなことを言ってくると思うので、妥協案としては議決権のない常任監事でしょうね。もしくは期限のない理事ではあるが、毎年信任投票（２/３以上など）が必要みたいな条件はつけたほうがいいと思いますよ。いままのままでは一度常任理事になったら自分で辞めるというまで理事ができることになってしまうので。 少なくとも、理事会としては、なんらかの対抗案をもっていくか、明確な反対意見をもっていかないとよくわからない組合員の場合、賛成多数できまってしまいますよ |
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| No.43 |
＞＞おそらく理事会からの提案とはならないと思うので、組合員からの提案議題ということにしていただこうとおもいます。
総会に組合員の１／５以上が出席してたらその場で次回臨時総会招集を決議できると思いますよ。組合員からの提案議題を決議する集会ね。 |
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| No.45 |
>>39
バ力だな～理事会で否決したい議案があるのなら なおのことそいつが欠席の時に否決しておかないと。 後で揉めたとしても、休んだのはそいつの責任。 自分に有利なように持っていかないと結局は ごり押しするやつに押し切られるぜ。 自分のマンションが食い物にされてもいいんなら もうほっとくけど、イヤならもう少しやる気だせや。 |
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| No.46 |
最終的には総会議案は理事長が承認しないと出せないのだから
私は絶対に承認しませんと押し切れば勝つよ。 文句があるなら組合員の１／５の署名を集めて来なさいと言えばいい。 つーかそれくらい規約読めばわかるんだからしっかりしなさいよ。 理事会決議で上程が決まっても、総会では議長である理事長が委任票を 持っているから反対に回れば可決はされない。 理事長というのはそれくらい立場が有利なのだからきっちり対応すれば 相手に押し切られることはない。スレ主は細かいことをいちいち譲歩して 最終的に母屋まで盗られるタイプに見えますので心配です。 |
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| No.47 |
心配無用。譲歩して食い物にされるのも自己責任。弱肉強食じゃん。
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| No.48 |
腰の据わらない理事長に任せるリスクがよく分かりました。
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| No.49 |
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| No.50 |
>巻き込まれる住人はいい迷惑だな。
選んだ責任を忘れた他人行儀ないいぐさ。 |
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| No.51 |
常任理事ぃ～？
インチキ学校法人か、宗教法人でもあるまいし、そんなの無視！ |
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| No.52 |
50
輪番も知らんド素人は黙っとけば？ |
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| No.53 |
輪番という方式を選んでいるのも自分たち。
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| No.54 |
善意の第三者 あたまわるいね
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| No.56 |
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| No.57 |
理事役員職の入札はどう？管理費を余分に出す人から当選。
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| No.58 |
これは画期的である。専用スレたてるかも。
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| No.60 |
すごい画期的だね。
業者や暴力団の人から垂涎の的になるよ。 |
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| No.61 |
54
善意の第三者 を詳しく |
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| No.62 |
常任理事なんて自主管理の際の小規模マイナー管理組合のケースに限定される。
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| No.63 |
そもそも小規模なんか買うべきじゃない。
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| No.65 |
顧問制度にすればいい。
顧問は管理規約に規程がない。 理事会内で好きなように運用したらいい。 ただし顧問には理事会の議決権はない。 意見を言うだけ。 |
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| No.66 |
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| No.67 |
＞顧問制度にすればいい。
スレ趣旨とは違うけど、うちは前期の理事長や数名の理事が「顧問」と称して半年間参加します。 おもに引き継ぎ案件や運営アドバイス役ですね。 |
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| No.70 |
>>66
大規模もダメ。 規模のメリットを活かしたコストパフォーマンスと意見集約の難易度のバランスが良いのは100戸-200戸規模程度。 もちろん理事会の能力によって変動するが、輪番であれば能力ある理事会ばかりとは限らないことも含めて適正範囲はこのくらいに収まるだろうね。 |
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| No.71 |
200は大杉。
滞納が出ないのは二桁まで。 理事の数も5〜10人が適正だね。 |
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| No.72 |
57→58
僅か二分。得意の連投か。 |
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| No.73 |
100以上だと無駄な共用設備が生じる
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| No.74 |
どんな規模でも機械式駐車場があったらアウト。
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| No.75 |
>>71
２桁でも90とかならまだいいけど、 70未満はコスパ悪いよ。 管理会社変更しようとしても 儲からないわりに経費がかかるから 嫌がられたりするしね。 200は多すぎるかも知れないが、範囲を示す意味で書いた数字。 本当は100-150くらいが適正と思っているけど じゃあ160は適正じゃないかといえばそうでもない。 170はどうかといえば適正じゃないとは言えない。 180もそう悪くはない。まあ100-190てのも中途半端だから 100-200とわかりやすい数字にした。 細かいトコにつっこみたいやつにはエサになったかも知れないけど 本質はそこじゃないから。 >>73 100戸以上でも無駄な共用設備がなければ問題ないだろ。 集会室、キッズルームくらいはあっても問題ない。 プールやジム、温泉、シアタールーム、岩盤浴、 ゲストルーム、キャンピングカー、クルーザーなど 満載するのは100戸やそこらじゃないもっと大規模だぞ。 >>74 それは真理だな。 あと駐車場グリルシャッターが修繕積立計画にはいってない場合も要注意だ。 サンワシャッターや文化シャッターの場合、部品は2-5年しか持たない上に 数十万～数百万の部品を定期的に交換しろと言われる。 |
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| No.76 |
マンションの規模を『べき』と断定してしまう。おろか。
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| No.77 |
一般論を断定と受け取ってしまう。
非常におろか。 |
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| No.78 |
べっきーさん
よそのスレでも見かけますが、一般論をいうつもりだっただ。 押し付けがましいと思っていたが。 |
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| No.79 |
> どんな規模でも機械式駐車場があったらアウト。
これは、土地代と周辺駐車場代に依存するね。必ずしも機械駐車場が悪いわけではないと思う。 土地代が高い場合、すべて平駐車場にすると初期コストが異常に高くなるだけ。 また、周辺駐車場代がある程度高い地域なら、それなりの駐車場代を徴収できるから修繕費でもめることはない。 |
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| No.80 |
駐車場代が高くとも。。。
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| No.81 |
>>79
平面駐車場は異常に高かったらアウトだが 機械式駐車場はあるだけでアウト。 周辺が高くても分譲敷地内の機械式駐車場は 安いケースが大半だし、修繕費に困らないほど高かったら 逆に利用者が少なくなって空き駐車場に困ることになる。 どちらにしてもアウト。 |
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| No.82 |
アウトと言ったのは良し悪しじゃなく。
コストパフォーマンスの高さを戸数で議論してたから、そうじゃないと。 逆に大規模は共用施設が多くてダメだと書いてる人がいたので、プールやジムはもちろんだが最悪のお荷物は機械式駐車場だと言いたかった。 小規模で効率が悪い物件でも大規模の機械式駐車場付き物件よりはマシ。 規模のメリットなんて、こいつが一発で吹っ飛ばす。 100〜150戸で機械式駐車場でない物件。 そんなのがあれば、効率が最も良いだろうことは同意だね。稀だけどね。 |
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| No.83 |
オッケーそのとおり。結論が出たところで、話しを常任理事に戻そうぜ。
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| No.84 |
> 周辺が高くても分譲敷地内の機械式駐車場は
> 安いケースが大半だし、修繕費に困らないほど高かったら > 逆に利用者が少なくなって空き駐車場に困ることになる。 そうか？？ 例えば、私の場合、近隣駐車場は、3万くらいですが、マンションの機械駐車場は、2万弱なので、修繕費に困ることもないし、近隣よりもかなり安いため、利用率も１００％ですよ。空きができた場合、近隣住民に貸し出ししてもすぐ埋まるといわれています。 > 100〜150戸で機械式駐車場でない物件。 > そんなのがあれば、効率が最も良いだろうことは同意だね。稀だけどね。 ある程度地価の高いリッチの場合、機械駐車場がない物件は、稀ですね。 むしろすべて平面駐車場で用意できるくらいのリッチは、魅力がない。 どっちもどっちですね |
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| No.85 |
機械式駐車場がオートロック等のセキュリティー区画内にある場合は外部に貸し出しはしにくいよ。知らんのか。
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| No.86 |
賃貸並みのセキュリティー
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| No.87 |
> 機械式駐車場がオートロック等のセキュリティー区画内にある場合は外部に貸し出しはしにくいよ。知らんのか。
？？ 普通に契約に基づいて、鍵も貸し出すのだけどね。 契約書が少し厚くなるという点では、貸し出しにくいかもね。でも普通に貸し出してるところいっぱいあるけどね。 |
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| No.88 |
>機械式駐車場がオートロック等のセキュリティー区画内にある場合は外部に貸し出しはしにくいよ。知らんのか。
それは大変だ。 修理費などの維持費が年々増えていく一方、借り手がいないと維持費が出ないので、15年もしたら撤去だね。 |
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| No.89 |
外部に貸したら課税対象なのも
知らないんだろうね。脱税乙。 |
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| No.90 |
それで。
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| No.91 |
> 近隣駐車場は、3万く らいですが、マンションの機械駐車場 は、2万弱なので、修繕費に困ることもな いし、近隣よりもかなり安いため、利用 率も１００％ですよ。
それ、典型的な、修理費に困るパターンな予感。 修繕計画をもう一度見てみることをお勧めする。 |
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| No.92 |
機械式駐車場は２５年で使い捨てだよ。もはや常識。
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| No.93 |
１パレット１６０万の設備を更新できるわけがない。撤去して平置きにするんだよ。減収分は管理費・修繕積立金値上げになるが、うちの場合は概ね月２５００円くらい値上げだ。
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| No.94 |
> それ、典型的な、修理費に困るパターンな予感。
> 修繕計画をもう一度見てみることをお勧めする。 急激なインフラになったらわかりませんが、15年後との交換費用と点検費用、保険費用を含めていますよ。 基本的な修理は、すべて保険でまかなえる内容です。 それも、駐車場利用率８０％で、すべての費用がまかなえますので、現状利用率１００％のため、かなりの金額が予定よりもあまっている状態ですので、まず費用で困ることはないと考えていますけどね。 |
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| No.95 |
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| No.96 |
平置きの駐車場は、経費がかからないので、管理費や修繕積立金に
殆どが回せるんだけどね。 そのお蔭で、管理費や修繕積立金を安くすることができるよ。 |
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| No.97 |
土地が狭いんだから平置きとか自走式の駐車場は無理だからしょうがないじゃないか。
仕方なく、マンションを売るために、機械式駐車場を造っているんだよ。 古くなった場合のことなんかしらねえよ。 マンションが売れればいいだけのこと。 |
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| No.98 |
＞修理はいいんだけど、古くなった場合、建て替えは考えてないの？
誰が分担するの？ |
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| No.99 |
脱税はスルーｗ
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| No.100 |
> 修理はいいんだけど、古くなった場合、建て替えは考えてないの？
15年毎の交換費用込みって記載していますよ。 > 平置きの駐車場は、経費がかからないので、管理費や修繕積立金に殆どが回せるんだけどね。 その分、土地代が高くなっているから、初期購入額があがっているのですけどね。 そのため、土地代が高いところだと、将来支払い額は、機械駐車場のほうが安いケースもありますよ。 ちなみに、立体駐車場は、維持費は安いですけど。建替えは機械駐車場よりも高いですよ。 建替えが長期修繕計画期間内にないので、まだ問題視されていませんけど。 立体駐車場の場合、維持費が安いと勘違いして駐車場代を安く抑えているケースが一番危ないですけどね。 |
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| No.101 |
それと、管理会社は、
駐車場のメンテナンスも利益になる。 |
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| No.102 |
ほー。
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| No.103 |
> 15年毎の交換費用込みって記載していま すよ
たった2万円で保守料払って15年交換？ それはない。見直した方が良い。 |
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| No.104 |
鉄板がやすいやつなんでしょ。
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| No.105 |
さびるやつとさびないやつがあるんだよ
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| No.106 |
あの〜
>74 で機械式駐車場持ち出してスレ違いにしたのは私ですがね。 それは、「大規模MSがコスパ高い」って言い切るバカがいたから、大規模は機械式駐車場が多いので必ずしもコスパは高くないって言ったの。 ここで今話されてるのは駐車場代で機械式駐車場の修繕費を賄えるかどうかってことで、例え賄えたところで、コスパ高いとは言えないのだよ。 大規模だからコスパ高いって幻想は終了。 元スレと関係ないとこで、私がズラした話がまた更にズレてる。 元凶の私が言うのも何だが、機械式駐車場の修繕費の話はどっかのスレにあったのでそっちでやろうよ。 |
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| No.107 |
ほー。
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| No.108 |
はー。
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| No.109 |
>>106
小規模のコスパが悪いと言っただけで大規模がいいなんて どこにも書いてないのを曲解したバ力が今さら出てくるなよ。 そもそも規模のメリットの話をしている時に 機械式駐車場の話は斜め上なんだよボヶ。 そんなコスパの悪いものは最初から誰も 前提にしてないっつーの。 ひっこんでろ。 |
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| No.110 |
↑ ひっこんでろ
常任理事になりたいんだとよ |
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| No.111 |
ほー。
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| No.112 |
タワーパーキングなんだけど悪くないよ。
機械式と違って露出してないから雨風防げるし、しょうもない故障も 今のところないし。設備が建物内だから故障もしにくいのかも。 しかも数十秒とかで結構早く来るからストレスもないしね。 うちは高級車が多くてあんまり使ってない人も多いから建物内にあるのが むしろ好感されてる感じ。機械式みたいに上からオイルや泥も落ちてこないし。 |
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| No.113 |
ひー。
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| No.114 |
タワーは、地震に弱い
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| No.115 |
へえ。
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| No.116 |
神らしい意見をください。
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| No.117 |
うちは機械式駐車場は２５年で撤去するつもり。新しいものに更新するって聞いたことない。ネット記事で見かけるのはある日突然、更新費用分担金の100万の請求が来たとかの話。更新は普通決議なので総会に無関心なひとにとってはいきなりなのだろう。
本題の常任理事を置きたいという提案の件はもう終わってるんのでは。 |
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| No.118 |
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| No.119 |
まあまあ。
周辺より安い駐車料金で機械式駐車場が15年で交換出来るって修繕計画を信じ込んでた100の購入検討中さんが、まだ検討中で救われたなら廃れトピも意味あるじゃないですか。 |
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| No.120 |
そうは言っても機械式駐車場の話題は誰かが上げてるこちらへ。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/205407/ |
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| No.121 |
カスども ほかでやれ
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| No.122 |
と、カスの大将も仰ってることですし。
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| No.123 |
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| No.124 |
今更わざわざアゲてまでレスすることかよ。タコの親分。、
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| No.125 |
監視とはヒマだね
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