リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[721: 匿名さん]

駐車場利用者が少なかったり、そもそも空き部屋がＢ、Ｃ含め多かったりすると、
その充実した設備・・・入居者に直接負担がきますよね（怖）

[722: 匿名さん]

>>721
この物件を擁護すると、
そもそもリヴァリエの駐車場は８割利用の計算で修繕計画建ててるので、
（どこのマンションもそうだと思うけど）
２割空いてても修繕計画に支障はないです。

むしろそれ以上契約された場合は逆に修繕費の負担が減ります。
455世帯中236世帯の人が利用するのが駐車場8割埋まる計算です。

ただ仮に７割程度の契約率なら（200世帯程度の利用者）、
1世帯の負担率は月1000円くらい増えます（単純計算ですが）。

また修繕費もだけど管理費も組合で話し合いどうにでも安く出来ます。

更に竣工時にまだ空き部屋があった場合、
駐車場の権利を不動産が買う事が多いです。
（つまり不動産が費用負担）
竣工後に売る場合、
駐車場ありっと表記したい場合もあるからです。

[723: 匿名さん]

駐車場利用者が少なければB、C棟は自走式駐車場を作らないという選択肢もありでしょう。
検討者でもなさそうなのに他人の財布を心配してくれるなんて、親切な方ですね。

[724: 匿名さん]

もし8割を下回るのならば、
B,C棟の自走式駐車場を完全に作らないと言うより、
規模を縮小とかの方が良いでしょうね。

まぁ3棟完成してない現状では色々な幅広い手がありそうですね。

[725: 匿名さん]

＞本来とてもじゃないが住めなかった都心や駅前の立地でもなんとか購入可能な価格で販売できるから
＞タワーマンションが林立したのではないでしょうか。

それ、京急支線の中でも屈指のショボイ駅の駅前にタワマン作る理由にならんだろ。

[726: 匿名さん]

>>725
港駅町リニューアル後+リヴァリエ竣工後
このあとは結構大師線の中でも綺麗で駅自体も設備良くなるよね。

エレベータ、エスカレータがあるの港町駅くらいになるんじゃなか？ｗ

[727: 匿名さん]

それは確かにあるね。
まぁ駅も駅前の街も新しく出来るんだからそれくらいじゃないと。

[728: 匿名さん]

>725
京急支線の中でも屈指のショボイ駅の駅前のタワマンのスレにわざわざレスする理由は？

[729: 匿名さん]

725さんへ

丁寧に書いたつもりなのに誤読されてしまうとは。
なかなか難しいですね。

駅前ではなくターミナル駅前と書けば宜しかったでしょうか。

タワーマンションはそもそもは高い地価の場所でも
買える値段で供給することが出来る手段として建てられた
と申し上げたかっただけです。

タワーマンション＝高級ではないという意味です。
むしろ、坪単価を安くする手段であった筈です。

であるので、都心でもターミナル駅前でもない港町駅に建設すれば
坪単価が安くなるのは当然であり、
「安タワマン」という蔑称は間違っていると申し上げたかったのです。

その前提で管理費、維持費が高いと感じるのは、イニシャルコストとランニングコストが
正比例するという誤解から生まれるものであり、本来は生活スタイルに帰結するものの筈です。

このマンションはランニングコストに投資し、その対価として充実したセキュリティやサービス、
オーナーコートやラウンジ、ジムなどの共用施設を得るという生活スタイルを選択する方を
ターゲットにしていると思います。

そうであるのに、売り方でそのことを訴えず、従来からのタワーマンションのセオリーでしか
アピールしていない（であるから直ぐに馬脚を現す）ので売り方が下手だなと思っています。

[730: 匿名さん]

>港駅町リニューアル後+リヴァリエ竣工後
>このあとは結構大師線の中でも綺麗で駅自体も設備良くなるよね。
>
>エレベータ、エスカレータがあるの港町駅くらいになるんじゃなか？ｗ

まぁこの件は同感。

[731: 匿名さん]

そもそも他の駅はエレベーター、エスカレーターいらないつくりだからなあ。

[732: 匿名さん]

リヴァリエって、電車の中吊りや電車内CM、駅構内の看板などなど…
かなり長期に亘って広告してるけど、広告宣伝費だけでもかなりの額かけてるよね。
その分物件価格に反映されてると思うと恐ろしいね…

[733: 匿名さん]

広告費って大したこと無くないここ？
それ考えたらTVのCMを長期にわたってやってる大手のが恐ろしいよ。

[734: 購入検討中さん]

>>エレベータ、エスカレータがあるの港町駅くらいになるんじゃなか？ｗ

>まぁこの件は同感。

東門前や産業道路は地下化してエスカレータもエレベータできないの？

[735: 匿名さん]

734
何をあげあしとるかのような質問をｗ
地下化されたら常識的に作られるだろうｗ

地上では唯一になるだろうね。現時点でも。



広告費なんて最初に予算決めてそれを込みで販売価格決めてるんだから、

以降の広告費なんてどんだけかけようが不動産側の利益が少なくなってくだけだろ。

[736: 匿名さん]

確かに自社である京急線の電車及び駅への
広告は多いですが、
（印刷費を除けば実質０でしょう。
唯でさえ広告出稿が減ってディスカウントしている状況ですし）
それを除くとwebくらいしか行っていないのでは…

１５００戸の大型プロジェクトにしては
随分と宣伝費は少ないな、というのが正直な印象です。

[737: 購入検討中さん]

今週のスーモに「共用施設人気ランキング」が載っています。

１位　コンビニ/スーパー・・・あり
２位　コンシェルジュ・・・あり
３位　フィットネス/ジム・・・あり
４位　ゲストルーム・・・あり×２
５位　カフェ・・・あり
６位　中庭/敷地内公園・・・あり（オーナーズコート）
７位　キッズルーム・・・あり
８位　パーティールーム・・・あり（+スカイラウンジ）
９位　ライブラリー・・・あり
１０位　シアタールーム/カラオケ・・・なし

リヴァリエは１０位以外みんなありますね。

で、リクルート調べによる共有施設のある総戸数３００戸以上のマンションの管理費+修繕積立金の月額平均が２万３００４円（全体平均より２０５８円高い）だそうです。このデータでは面積やタワマンか否かは不明です。

リヴァリエの今出ている広告では、６４．５５㎡の部屋で管理費+修繕積立金が２１６１０円、８４．７５㎡の部屋で同じく２８３８０円となっています。リクルート調べの平均をここのマンションで換算すると約６９㎡になります。
修繕積立金が安いことを考えると管理費は高めかもしれませんが、ほぼ全部入りのこの物件の管理費ならい線だと思いますけど。

[738: 匿名さん]

管理費、修繕積立金の３０年間の総支払額を、とある１０階建てマンションと比べてみたところ、リヴァリエのほうが４５０万円高くなりました。
それでも他のタワーマンションと比べたら安い方に入ると思います。

>732
京急電鉄が京急内で余った宣伝枠内で宣伝するなら、あまりコストはかからないような気がします。

[739: 匿名さん]

>716
スーパーまで徒歩5分とことですが、どちらのスーパーでしょうか？
思い当たるのはスーパーオートバックスくらいなのですが。まさかそのスーパーじゃないですよね？
リヴァリエ公式サイトによると、イトーヨーカドーとオーケーが徒歩9分です。

ラーメン二郎は徒歩15分くらいでしょうか。
楽しみです。

[740: 匿名さん]

井川遥つかってなかったっけ？

[741: 匿名さん]

駐車場の出口（川側）からオーケーまで、グーグルマップで測ってみた。
徒歩５００ｍ、６分。信号がないので、自分は５分でいけちゃう。

[742: 匿名さん]

ちなみに多摩川沿いを歩けば７分でＯＫです。
残念、５分以上かかっちゃいますね。

[743: 742]

ＯＫストアまで７分ね。

[744: 742]

>741

踏み切りからでも550ｍ、６分でヨーカドーです。

[745: 匿名さん]

1分を争ってる君らってなんなの？ｗ

[746: 匿名さん]

ラーメン二郎まで徒歩９分ですね。

[747: 匿名さん]

741さんのいう駐車場の出口まで徒歩１分くらいかかりそうな気がします。

[748: 匿名さん]

そんな事言ったらどの物件も一分足さないと駄目ね。

[749: 匿名さん]

早く買って正解だったです。よかった3月の引き渡しが楽しみ

[750: 匿名さん]

スーパーまでの道はどう？坂とかあったら自転車でもやだな。自分で歩いてみるのがいいか。

[751: 匿名]

質問
内覧会後のキャンセルは、手付金放棄ですか？
その際、「ローン正式契約」を破棄しますが、破棄手数料的なものはかかりますか？
教えてください。

[752: 匿名さん]

>748
広い団地などはその敷地の最も近い地点を起点として良いことになってるんですね。
リヴァリエ公式サイトではオーケーまで７２０ｍ、９分となっているのが、ちょっと不思議ですが。

[753: 匿名さん]

751

重要なことはここで聞かない方がいいよ。

[754: 匿名さん]

>751
ギャラリーに電話すればすぐにわかるでしょ。

[755: 匿名]

住宅ローンは提携かそれ以外かで扱いが変わるかもしれないので申し込み先金融機関に聞いたほうがいい。

[756: 匿名さん]

徒歩〇分って、坂道や信号で違ってくるよね、ここは平坦そうだけど。

[757: 匿名さん]

生野菜とか惣菜、お米くらいなら隣接テナントのカフェで買えるらしいよ。
ちょっとした買い物ができそう。

スーパーはネットスーパーも提携してるし、
共働き世帯は助かりそうだね。
宅配ロッカーも無料貸し出しとか聞いた気がするし。

[758: 匿名さん]

野菜は、オーケーと同じか、よりやすくないと、
お客さんが離れてしまう可能性が高いよね。
一体どのような商売するか、楽しみです。

[759: 匿名さん]

コメは重いから、下で売ってると主婦は助かる。

[760: 検討中の奥さま]

お米は上の子どもが半端じゃなく食べて消費が早いので、
オーケー、ネットスーパーの価格と必ず比較しますね。
割高であれば絶対に買いません。
ネットの場合当日中に玄関まで宅配してくれるので、重たいお米や
飲料系、オムツとか中心に買います。
自転車で何ら苦がない年代なので、気分転換に他の買い物もまめに
オーケーやイトヨーに向かうと思います。

惣菜もどういうものか分りませんが、こじゃれた感じならかえって
食べなかったりするので利用しないでしょう。
カフェも当面はＢ、Ｃの検討者らしき人々がちらちら観察しながら
いそうなので、何となく行かなそう。

牛乳、ジュース等飲料、パン、卵、調味料、菓子・・・この辺ですね。
来客時に急に必要だったり、普段うっかりきらせやすいもの。
子どもに買いにいかせたり、主人に帰り際に頼んだりすると思います。

川崎の子育て世帯は財布の紐が一般に硬いですからね。
ここの購入･検討層はいろいろ言われていますが、うちも含め
湯水のようにお金をばらまくということはなく、ごく一般的な
経済的な感覚で生活をしていると思います。

シニア層や共働き世帯向けにお弁当宅配とか力いれても面白い気がします。

[761: 匿名さん]

>>760さん

>牛乳、ジュース等飲料、パン、卵、調味料、菓子・

この辺りなら1Fのコンビニで済そうですね。
最近は生肉とかも売っているコンビニもありますし。

[762: 匿名さん]

処方箋対応出来るドラッグストアがあればクリニックも誘致し易いですよね

[763: 購入検討中さん]

カフェを運営する和郷園は、値段で勝負する農業法人ではないのでオーケーよりは高いでしょう。

千葉産直の新鮮さに価値を見いだすお客がいないと、経営は厳しいかもね。

和郷園の通販をみると、例えばお米は５キロで２７００円だから、安くはないよね（九十九里産コシヒカリ）。

ナスは３本２００円、オクラは１００ｇ１６０円、ピーマン１５０ｇ１５０円だって。

値段でオーケーとはりあうのでなく、品質で差別化してほしいかな。

[764: 匿名さん]

部屋への宅配サービスとかあるのかな？

[765: 匿名さん]

OKより安いなんて事になったら
人が集まりすぎて、ろくな事にはならないだろうから
あまり安売りしないでいい物を売ってほしいですよね
リヴァリエには高くても良いものを買うような
住人も結構住むでしょうからお店としても成り立つでしょうね
リヴァリエに住む、安いものがほしいような方は
OKに行けばいいんじゃないすぐ近くなんだから

[766: 匿名さん]

>リヴァリエに住む、安いものがほしいような方は

多分そんな人ばっかだと思うよ。安いタワマンだし。

[767: 匿名さん]

ギャラリーでは、日常品の価格の比較表がありましたね。オーケーが安いことをアピールするためのものかと思います。営業担当の工夫でしょうかね。
カフェーの値段が高いとオーケーの安さをアピールポイントにすることはできなくなりますね。

[768: 匿名さん]

安いタワマンとまでは思わないけど、ちょっと背伸びして
買っている人は多そう。

これから電気代だって気になるし、入居後は日用・食料品
あたりで節約したい・・・という層が大部分では？

[769: 匿名さん]

京急のHPに保育園の記事がでていました。

開所予定：2013 年４月１日
所在地：神奈川県川崎市川崎区港町５番４号
交通アクセス：京急大師線「港町」駅前
構造規模：鉄骨造平屋建
延床面積：334 ㎡（101 坪）
定員：60 名（０歳～５歳）
保育時間：平日／７：00～20：00
　　　　　土曜日／７：00～17：00
日曜・祝日・年末年始は休園

[771: 匿名さん]

ゲ・また一戸売れてるぞ⁉
入居までに完売しちゃうんじゃ無いだろうな。
値下げ計画はどーなるんだ。何なんだよ待ってたら2割ぐらい値下げ期待出来るとか言ってた奴。

[774: 匿名さん]

そういう書き込み見ると、二連覇いけそう。

[776: 匿名さん]

保育園は60名か、
周りの保育園も増設するとか聞いたから、
川崎も大分待機児童は減るかな？

[778: 匿名さん]

日曜日って保育園はやってないものなんですね。

20時まで預かってくれるのは助かりそうですね。

[780: 匿名さん]

延長保育だと大体それくらいですよ。
隣接保育園はうらやましいです。

[781: 匿名さん]

あと幼稚園は六郷とか市内のバスが来てくれる所もあるらしいので、
色々と調べてみるといいですよ。

[783: 匿名さん]

殿町の都市開発は大学の研究所とかも入るらしいですよ。
大師線沿いはマンションも沢山出来てきたし、
殿町あたりの都市開発は国際戦略の特定地区としてかなり力を入れるようなので、
周りに良い影響があればいいですね。

[784: 匿名さん]

特区はどうなるんだろうね。
合わせてマリエンを中心に森の街にするらしいけど、想像できない。とにかくみなとみらい見本にしてセンス良くやってね。

[786: 匿名さん]

研究所なんかできても特になることはないのでは？
再開発の土地がもったいないとさえ思います。

[787: 匿名さん]

研究所とかは一部に過ぎないから、
周りの施設を含め大師線の利用者はかなり増えるでしょうね。

川崎緑化もさらに力を入れてるようですし。

[788: 匿名さん]

B棟の情報があまりないですね。販売開始もやはり11月でしょうか？

[789: 匿名さん]

>788
販売開始は早くてもA棟の竣工後だと思いますよ。
2013年7月販売開始→2015年2月竣工のA棟と同じ流れになると予想しています。

[790: 匿名さん]

B棟に期待しているが、販売まで購入意欲を保つ自信はない。

下層と上層の価格差はもう少し小さくしても良いと思う。
中途半端なプレミアム住戸はなくても良いと思う。
リビングのサッシはもっと大きくして欲しい。
ハイ引き戸でリビングと隣の部屋が一体化できる部屋が欲しい。

[791: 匿名さん]

だいぶ間延びした感じになりましたね。
Ｂ棟竣工まで時間が空きすぎというか。

Ａ棟入居者の生活面でのリアルな情報が散々でてからの
Ｂ、Ｃ検討は凶と出るか吉と出るか。

環境面でのことや、保育園入所が厳しいとか、店舗の評判
などその辺もＡ棟の現実的な反応が届きますからね。

[792: 匿名さん]

平和だねー。

[793: 匿名さん]

2013年の住宅ローン減税も、300万が上限になるかもね。

http://www.nishinippon.co.jp/wordbox/word/1379/9161

[794: 匿名さん]

Ｂ棟はオール電化を見直さないのだろうか

[795: 匿名さん]

タワマンの場合、火災のリスクを少しでも減らせるオール電化の方がいいと思う。
電気料金も数年後には元に戻るだろうし。

[796: 匿名さん]

これから着工する物件は、殆どオール電化は避けてませんでしたっけ？

[797: 匿名さん]

地震以降はオール電化をアピールできなくなりましたからね。
世間からやり玉にあげられてはいるけど、実際便利だとは思います。

電力供給や料金が落ち着ち付いてくれば、オール電化も復調するでしょう。

[798: 匿名さん]

東北の被災地の知り合いが言っていましたが
実際に災害にあった時はオール電化の家の方が
復旧は早かったそうです。

阪神大震災の時もそうだったそうですが
電気はほとんどの所で１０日以内で復旧したようです
対してガスは復旧まで３０日ほどかかる所が多かったそうです

知り合いはガスのお家だったので
オール電化のお家にお風呂を半月以上は借りに行っていたそうです
オール電化も一概に悪いとは言えないようですね

[799: 匿名さん]

やっぱり経験しないと、なにがいいかわからないね。オール電化は安全性と耐性に優れていますね。

[800: 匿名さん]

オール電化は火事・ガスのリスク無いから安心感が全然違うね。
地震よりよっぽどガス・火事が恐い。

[801: 匿名さん]

オール電化は発電方法を変えるだけで
スムーズに再生エネルギーに転換できるので
震災後であっても決して悪い選択ではないと思います。

世の中が停電になってもなおエネルギーを使いたい
（ガスコンロ程度でしょうが）というのなら別ですが、
実際ガス給湯機も電気なしでは供給できないですしね。

オール電化を見直すことのメリットが具体的には
どの様な面なのでしょうか？

東京電力への圧力、将来におけるランニングコストへの不安、
調理の問題でしょうか。

[802: 匿名さん]

>801
原発ゼロで電気代２倍、とならないまでもガス併用よりも高くなる懸念はないでしょうか？

[803: 匿名さん]

確かにコストも問題は避けて通れないでしょうが、
今後は、コストより環境問題や安全性を優先すべきでは
ないかと思います。

特にタワーマンションでなくとも集合住宅であれば、
火事のリスク考えた場合、仮にコストが高くとも
電化という選択が良いと思います。

ガス会社及びその関係の方々であれば
別の考え方もあるでしょうけれど…

[804: 匿名さん]

オール電化を導入すると直火との接触の機会が奪われてしまい、
火の危険性を子供が理解できなくなるという教育の問題は否定できないとは思います。

田園都市線沿線では踏切がないので
子供がその危険性を理解できないという問題の
あるそうですし、

ここで言われる環境（ギャンブル、風俗、ホームレス存在など）
の問題も正にそうで、
普段接しないことで寧ろ抵抗感がなくなる、
（あるいは逆に興味を持つ）という懸念が
無い訳でない無いでしょうね。

家を購入するという事は
リスクを考える事と同じですが、
そのリスクそのものをどう評価したら良いか
解からない事だらけなので難しいです。

この物件は正にリスクをどう評価するかという其々の価値基準で
良し悪し分かれやすい物件だなと思います。

[805: 匿名さん]

なるほど、田舎から上京して来た人が詐欺に引っかかるのはそうことか。

[806: 匿名さん]

電気上がる時はガスも大抵値上げされるからね、
特に原発無くなったら火力発電にさらにLPガスとか必要になるから、
ガス値上げも5-10％くらいそのうちにあがるのかな？

[807: 匿名さん]

このペースなら引き渡し時完売ですな。街並みもだんだん変わり
3月が楽しみです。

[808: 匿名さん]

完売はないんじゃない？
Ｂ棟待ちがいるし、長期計画だから無理して売りさばく必要も無いんでしょ。
それにある程度のMR部屋作る必要があるから眺めのいいとこ残すんじゃない。

[809: 匿名さん]

営業もう少し頑張ってね。
部屋が少なくなれば、選択肢が減るし、人気ない間取りが残るから、売れるペースが落ちるので。

[810: 匿名さん]

港町の上通路って硝子壁なの？
ＨＰだとそんな感じに見えるけど、また随分オシャレにするんだね。

[811: 匿名さん]

何処もかしこもオール電化を避けて着工するなか、ここがオール電化なのは、

Aをオール電化で作ってしまったから、Bからオール電化を変えたくても変えられないというだけだろうなあ。

[812: 匿名さん]

今、普通オール電化でしょ。何で今更ガスなの？

[813: 匿名さん]

>>811
逆にタワマンでオール電化じゃないところは検討を避けたいところだよ。
地震で配管割れたりしたらそれこそこわいし、
そもそも火災懸念もある。
11F以上ある建物は出来るならオール電化の方が懸念事項が少ない。

もしかして値上げを懸念しているならそこまで懸念しなくていいと思うよ。

大抵電気料金あがるときってガスもあがっちゃうし、
更に今後は火力にしばらく依存しそうだから、
原油、LPなどの消費は増えガス料金も必然的に値上がる。

結局今と変わらないからね。

[814: 匿名さん]

ここはオール電化だけど、駐車場に太陽光パネルもあってたり、電気の貯蓄があるから災害時の安全性は高い方じゃないかな。電気代はガス併用より高くなり事は無いんじゃないかな。使い方次第だと思うけど。

[815: 匿名さん]

低層全ての間取りが売れているならば、間取りが悪いとかじゃなく
単に値段の問題だけでしょ →やはり完売は時間の問題ですな

[816: 匿名さん]

京急バスに広告ないね。バス利用者に港町駅徒歩1分リヴァリエの広告は効くのでは？

[817: 匿名さん]

このマンションは近隣なら誰でも知ってますよ。
売る為に必要なのは営業範囲を広げること。
川崎駅に一駅で、徒歩一分のタワーマンションなら充分目を引くけどね。さらに坪単価160とかでしょ。大師線住民は安いなあ程度かもしれないけど、都内でタワーとか見てる人とかは正直驚き以上の感覚だと思うよ。
まあ京急の考えはＡ棟は地元住民からと思ってるのか、それどもただ宣伝広告費をケチってるのかは分からないけど、大師の駅にでっかいポスター貼ってあってもしょうがないでしょ。とにかく外から人を呼び込まないと、他のマンションも流石に供給過多で頭打ちになるよ。川崎近郊外の人たちが住むことで、人が人を呼ぶ効果も期待出来るしね。
今、川崎区でそれが出来そうなマンションはここしかないと思うから、頑張って営業して下さい。

[818: 匿名さん]

>811
>812

神奈川の新築195物件中オール電化は18件。

神奈川の新築195物件中タワーマンションは8件、うちオール電化は2件。

以上Yahoo不動産より。

多いか少ないか普通かは各人判断されたし。

まあ、オール電化スレでと言おうかと思ったが、2件しかないならまあいいか。

[819: 匿名さん]

タワマンならオール電化がいいなぁ
震災時も電気のが早く復旧してるし、
タワマンで配管に亀裂とか入る方が怖い。

まあ別スレか。

[820: 匿名]

ん？
いや値上げされてもガス併用より安いか、または同じくらいだよまだ。
それにガスも勿論値上げされるだろうし。

むしろオール電化のがまだ良い。