リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[681: 匿名さん]

耐震性なんかどうでもいいよ。基準満たしてんだから多分大丈夫、でいい。
そんなことよりこっちのが大問題。
まだ判子押してない検討者は、全員、当分様子見するしかないだろ。

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住宅ローン減税拡充、期間15年に延長　最大１千万円
財務・国交省検討　消費増税の負担緩和

財務省と国土交通省は住宅ローン減税を拡充する検討に入った。
減税期間をいまの10年から15年に延長し、減税額も最大で１千万円規模に増やす。
所得税額が計算上の減税額を下回る個人には、差額を住宅エコポイントなどで給付する仕組みも検討する。
2014年４月の消費増税による住宅購入者の負担を和らげるのが目的。
今年末の税制改正論議で細部を詰め、14年の実施をめざす。
(以下略）
=======================================

「負担を和らげる」なんてレベルじゃねえ（笑）

このまま実現すれば、来年度までに入居する物件を今購入する奴は馬鹿、
としかいいようがないアンバランスな政策をこんなに早く発表するなんて、
この国は一体何を考えているんだか。

[682: 匿名さん]

>678
専門的なことはよくわかりませんが、DFSは凄いと思いました。
地震エネルギーを制振装置が消費する割合が一般的な制振構造では20%程度であるのに対し、DFSは70%程度もあるんですね。

[683: 匿名さん]

>681
確かに来年入居の場合は住宅ローン減税の恩恵が極小かもしれませんね。
しかしB棟に入居できるのはおそらく2015年3月頃（※）。
（※）A棟は2010年11月に着工し2013年3月入居予定、B棟は2012年11月に着工予定

そこまで待てるかどうか。
また、今後、金利上昇していくとすれば、早いほうがリスクが低いですからね。

[684: 匿名]

あとは減税があったとしても、4〜5千万の物件購入費を全部借金するのはリスクが高すぎますよね。
借り入れは少ないほうがいいに決まってるし。3千万借りて1千万減税あるなら待ちますけど。

[685: 匿名さん]

実質マイナス金利を享受するために、頭金は出来る限り抑えたほうが良さそうですね。

[686: 匿名さん]

ん？

頭金ないほうがいい？だから手元資金気にせず？

金利上がるから今すぐ買いな？


買い煽りの売り子がミミタコで言う常套句ですね。

何処まで真に受ければ良いのでしょうか？

[687: 匿名さん]

自分で考えて決めることと思いますが。
ただ、毎年歳をとって行くという事実も認識しておいた方がいいかも。

[688: 匿名さん]

>686
なんか勘違いしてるようですね。

減税期間に金利が減税分（2%）より低い場合は、頭金や繰り上げ返済に使わず貯金しておくのが特ということです。
貯金は実質金利がプラスになるか減税期間が終わるときに繰り上げ返済に使います。

ただし、金利が少し上がるだけで総払額は大きく変わりますので、留意する必要があります。

買い煽りはしていません。
自己責任で判断してください。

[689: 匿名さん]

減税拡充は、この物件に限ったテーマじゃないからね。
あまりアツくなってもしょうがないよ。

ちなみに私はローン減税拡充に関係なくB棟の角部屋を狙います（笑）

[690: サラリーマンさん]

前から知っていたのですが、漸く検討する事になった
今更人間です。

プレミアム住戸って、仕様が若干いいんですがあまり
お買い得とはいえない気がするんですが、資産的に
マイナス面が大きいですかね？

角住戸もいいんですけれど、いい所は完売。
南東角はB棟が建ったら半分遮りますし…

まぁ資産云々いうなら買うなよと言われればそれまでですが。

検討レスも大量すぎて情報が錯乱状態です。
無難に南東中住戸か、北東中住戸にするかなぁ…

港町1分とはいえ、支線なので、価値が上がるかどうか
なんて、全く予想ができません。
そもそも県外の人間なので…

でも、価格面からはかなり買いだから検討してるんですけどね^^

[691: 購入検討中さん]

全体が出来上がることを考えると良い物件だよな

大型団地タイプのほうが広いけど生活するとなると面倒なとこ多いし

ビルだけのタワーも多いよな

欠点は駐車場が高い

[692: 購入検討中さん]

A棟竣工：2013年2月中
A棟引渡し：2013年3月～
認可保育、カフェ、コンビニサービス開始：2013年4月
駅リニューアル終了：2013年4月

B棟着工：2012年11月


質問です、
B棟の竣工時期はどのくらいになるんでしょうか？
2年後くらいですか？

[693: 匿名]

>692さん

683のとおりA棟は二年四カ月かかってます。同じ行程なら2015年の3月引き渡しでしょう。

[694: 匿名さん]

>693

震災のときに暫く工事は中断されなかったかなあ。
あるとすれば、その分Ｂ棟の竣工は早まるのでは？
うちは東の角ですので、来年の夏にある程度の高さまで、
建てられたら、午前の日差しが遮られることを期待しています。

[695: 購入検討中さん]

ありがとうございます。
情報見逃してました。

私のタイミング的にやはりA棟の方が都合つきそうです。

出来ればB棟を待ちたかったですが、
こればっかりは…

[696: 匿名]

途中一ヶ月ちょっと中断しましたが、もともとの起工時から引き渡しまでの期間に変更はないので同じくらいの期間にはなると思います。
当初企画時も一年ごとにB棟C棟を建てて順次3月頃引き渡しだったかと記憶してます。

[697: 匿名さん]

もともとのbc棟の着工と竣工って、いつだったの？

[698: 匿名さん]

Ｂは予定より一年くらいは遅れてる感じがするよ。

もっと遅れるだろうと周りは読んでたから11月着工するとは思わなかった。

よいタワマンになればいいですねＢも。

[699: 匿名さん]

現場に掲示てありました建築計画の看板には
着工２０１１年１１月１日　竣工２０１４年３月３１日
とありました。因みにＣ棟は
着工２０１２年１１月１日　竣工２０１５年３月３１日
でした。
Ｂ棟は一年遅れでＣ棟の着工予定と同じになったということですかね。

[701: 匿名さん]

街並みが春に出来てくると購入者や検討者がどんどん増えてくるでしょう。
早めに検討してよかった

[702: ご近所さん]

地元住民からすると、ここら辺はたいした土地じゃないんだけどな。
それでも発展すればいいね。

[703: 匿名さん]

Ｂ棟の２０１５年３月竣工は、本当に遠い将来に感じてしまいますね。
購入する意欲が低下してしまいそうだ。または別の物件にしてしまいそう。
やっぱりA棟かなあ。

[704: 匿名さん]

川崎駅西口、武蔵小杉、豊洲を再開発前からウォッチしてきて分かったことは、不動産は株価のように再開発の計画が見えた瞬間に織り込み済みとはならず、実際に再開発が実現してから価値が上がるということ。
リヴァリエもそうかもしれない。

[705: 匿名さん]

2015年とか税制がどうなってるかすら分からないよね・・・
短い人生でそんなのを待てる人は凄いわ。
ぼく30歳だけど無理だから、よそを買っちゃった。

[706: 周辺住民さん]

長年この辺に住んでるものからすると、
タワーにしては割安とはいえ、これだけの
物件費、ランニングコストを払える層の人が
この場所に引っ越してきてくれるというのは
なんだか感慨深いものがあります。

[707: 匿名]

706さん、同感です。
入居スレで、安いオプションよりも安いカーテンの話題を拝見すると、そうはいってもやはり川崎区？と思ってしまいますが…。

どんな層なのか、興味があります。

[708: 匿名]

ここはお金はないけどタワマンや川崎駅近に住みたい人が買ったんじゃないの？実際住んでみれば、この辺りの不便さが分かるよ。

[709: 匿名さん]

>708
一体何が言いたいの？熱中症か？

[710: 匿名さん]

そんなに収入ないけどタワマンに住みたい、
だから安くて買えそうなところを・・・って危険すぎだよね。

一般論としてタワマンはランニングが高くつく上に、
ここは輪をかけて将来の負担増が織り込まれているってのに。

[711: 匿名さん]

5000万6000万台の間取りが沢山あるのに安いとかすごいね。
とてもじゃないが安いと全然思わなかった…

勿論狭い部屋とかはそれなりの価格だったけど。

ギャラリーみてきましたが、
駅徒歩一分の利便性、緑化、雰囲気、設備、環境あたりを考えて魅力的な物件でした。

[712: 匿名さん]

結局自転車で川崎まで出る感じの層ではないでしょうか。
でもあの辺り危ないので、女性は特にお勧めしません。

タワマン独特のランニングコスト、将来の負担等をあまり検討せず
購入すると痛い物件だと自分も思います。

[713: 匿名さん]

そういえばA棟隣接テナントの2Fはカフェになったんですね。
しかもサービス内容が豊富で住む人には良いかもしれませんね。

・カフェ
・料理教室
・生野菜、惣菜、米など販売
・災害時の食料確保

B棟も1年遅れで着工始まるとの情報も出たので、
B棟の隣接テナントは何が入るか気になります。

元々認可保育はB棟隣接テナントの場所が候補地だったと言ってましたし、
その後釜に小児科勧誘などしてるくらいしかまだ耳にしてないので、
実際何が入るんだろうかっとちょっと気になっています。

[714: 匿名さん]

港町駅のリニューアルもいい感じなんだね。
エスカレータ（上り下り）やエレベータもあるらしいし、
乳児連れてる方やお年寄りの方には前より優しい駅になりますね。

[715: 周辺住民さん]

平均4千万円超する物件を買う人達が将来のことを全く考えずに入居してくるとは思えない。
この辺が不便なのは確かだけど、ランニングコスト云々とかは地元の人間の僻みにしか聞こえないでしょう。

[716: 過]

別に不便だと思わないのは私だけ？
私は契約者でもなく過去検討してただけだけど。

っというか不便と言ってる人は何が不便なのだろうか。

駅前徒歩１分、川崎駅まで１駅２分、
スーパーまで徒歩５分、コンビニ、カフェ徒歩０分、
市役所や区役所、郵便局も自転車で５分以内、
病院も自転車なら５分程度

とりあえず川崎駅まで５分くらいでいけちゃう立地だから何でもすぐ買いに行けちゃうし、
スーパーもネットスーパー提携で更にロッカーに預けれたりと便利。

高速道路も大師入口が近いし、羽田空港も近いし。

[717: 匿名さん]

タワーマンションが高いというイメージで話されている方がいらっしゃいますが、本当ですか？
本来とてもじゃないが住めなかった都心や駅前の立地でもなんとか購入可能な価格で販売できるからタワーマンションが林立したのではないでしょうか。
私はタワーマンションは、そうであるから安いのだと受け止めています。

共有部や管理（人件費）が充実しているのはタワーだからではなく、売り主が考えるマンションのグレード感の問題でしょう。
このマンションは都心や商業集積地に住まうことを前提とはしないが充実した共有部、管理体制を組んだ建物に住まいたいという人が選ぶのだと思います。
地価が圧倒的に高い首都圏では解かりにくい（結局地価がマンションの価格を決定し、建物の質が価格に占める割合が低くなる）ですが、地方都市に行くと結構その辺が見えてきます。
価格が安い割に維持管理費が嵩むのは、このマンションのウィークポイントではなく、特徴であり、この特徴に共感をもった方が購入すれば良いのではないでしょうか。

[718: 匿名さん]

その特徴がウィークポイントでは。

[719: 匿名さん]

別にこれだけの共用施設や設備考えたら普通のコストなんだけどなぁ。

[720: 匿名さん]

>710
貴方のような考えの人が居るから日本がダメになるんでしょうね。
今より少しでも豊かな生活が出来るようにみんなで頑張りたいですね。

[721: 匿名さん]

駐車場利用者が少なかったり、そもそも空き部屋がＢ、Ｃ含め多かったりすると、
その充実した設備・・・入居者に直接負担がきますよね（怖）

[722: 匿名さん]

>>721
この物件を擁護すると、
そもそもリヴァリエの駐車場は８割利用の計算で修繕計画建ててるので、
（どこのマンションもそうだと思うけど）
２割空いてても修繕計画に支障はないです。

むしろそれ以上契約された場合は逆に修繕費の負担が減ります。
455世帯中236世帯の人が利用するのが駐車場8割埋まる計算です。

ただ仮に７割程度の契約率なら（200世帯程度の利用者）、
1世帯の負担率は月1000円くらい増えます（単純計算ですが）。

また修繕費もだけど管理費も組合で話し合いどうにでも安く出来ます。

更に竣工時にまだ空き部屋があった場合、
駐車場の権利を不動産が買う事が多いです。
（つまり不動産が費用負担）
竣工後に売る場合、
駐車場ありっと表記したい場合もあるからです。

[723: 匿名さん]

駐車場利用者が少なければB、C棟は自走式駐車場を作らないという選択肢もありでしょう。
検討者でもなさそうなのに他人の財布を心配してくれるなんて、親切な方ですね。

[724: 匿名さん]

もし8割を下回るのならば、
B,C棟の自走式駐車場を完全に作らないと言うより、
規模を縮小とかの方が良いでしょうね。

まぁ3棟完成してない現状では色々な幅広い手がありそうですね。

[725: 匿名さん]

＞本来とてもじゃないが住めなかった都心や駅前の立地でもなんとか購入可能な価格で販売できるから
＞タワーマンションが林立したのではないでしょうか。

それ、京急支線の中でも屈指のショボイ駅の駅前にタワマン作る理由にならんだろ。

[726: 匿名さん]

>>725
港駅町リニューアル後+リヴァリエ竣工後
このあとは結構大師線の中でも綺麗で駅自体も設備良くなるよね。

エレベータ、エスカレータがあるの港町駅くらいになるんじゃなか？ｗ

[727: 匿名さん]

それは確かにあるね。
まぁ駅も駅前の街も新しく出来るんだからそれくらいじゃないと。

[728: 匿名さん]

>725
京急支線の中でも屈指のショボイ駅の駅前のタワマンのスレにわざわざレスする理由は？

[729: 匿名さん]

725さんへ

丁寧に書いたつもりなのに誤読されてしまうとは。
なかなか難しいですね。

駅前ではなくターミナル駅前と書けば宜しかったでしょうか。

タワーマンションはそもそもは高い地価の場所でも
買える値段で供給することが出来る手段として建てられた
と申し上げたかっただけです。

タワーマンション＝高級ではないという意味です。
むしろ、坪単価を安くする手段であった筈です。

であるので、都心でもターミナル駅前でもない港町駅に建設すれば
坪単価が安くなるのは当然であり、
「安タワマン」という蔑称は間違っていると申し上げたかったのです。

その前提で管理費、維持費が高いと感じるのは、イニシャルコストとランニングコストが
正比例するという誤解から生まれるものであり、本来は生活スタイルに帰結するものの筈です。

このマンションはランニングコストに投資し、その対価として充実したセキュリティやサービス、
オーナーコートやラウンジ、ジムなどの共用施設を得るという生活スタイルを選択する方を
ターゲットにしていると思います。

そうであるのに、売り方でそのことを訴えず、従来からのタワーマンションのセオリーでしか
アピールしていない（であるから直ぐに馬脚を現す）ので売り方が下手だなと思っています。

[730: 匿名さん]

>港駅町リニューアル後+リヴァリエ竣工後
>このあとは結構大師線の中でも綺麗で駅自体も設備良くなるよね。
>
>エレベータ、エスカレータがあるの港町駅くらいになるんじゃなか？ｗ

まぁこの件は同感。