リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
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Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[41: 匿名さん]

＞３９
それいつの話？震災前とか？

[42: 匿名さん]

まともな立地にタワマンの並の仕様で建てられた物件なら、まあ安いかもしれない
この立地でこの仕様なら、別にそれほど安く無い。だから完売しない。結果が全て。

[43: 匿名さん]

だが契約数の伸びがこの三ヶ月で50近くあり、
Yahoo不動産神奈川アクセスランキング三週一位って事実もある。

竣工までに完売もできなくない数字になりましたね。

[45: 匿名さん]

ならば、早くB,C棟建てりゃいいのに、なぜそうしないの？

[46: 匿名]

>45
新参者？それとも情弱？

この物件は当初竣工までに完売は無理のペースで売れていた。

だがこの3ヵ月の契約数ペースはかなりのもので、
竣工時に9.5割～完売も見える数字になってきている。

3ヵ月前まではB棟を建てても売れ残りが多くなりすぎるために早く建てるメリットがなかった。
A棟が9割以上契約してからB棟情報が出るくらいでとの情報もあった。

んでここ最近はかなりのペースアップはしているけど、
まだ100戸前後は未契約（大体数は販売自体してなくて、売れ残りは39戸。）

竣工時にいい線いく数字でも今現時点でB棟を建てる博打は出来ないってことだな。

[47: 匿名さん]

今現在の社内吊広告でもＢ棟の絵が堂々と描かれていますから、
Ｂ棟が建設される計画が中止という事はないでしょう。
ただし、３棟並んだ絵の露出が最近相対的に減っていますから、
Ｃ棟については決定はしていない可能性はあります。

Ｂ棟の着工が遅れているのは、Ａ棟での販売の推移を考慮し、
各住戸のプランを変更し、同時に価格の見直しを行っている事、
建築材料費が震災の影響で一時的に高騰している事、
消費税の動向が見えていなかった事などが複合的に
影響しているのではないかと思います。

コンビニの上はなかなかテナントを誘致するのは難しいでしょうね。
ＥＶが中止となった設計変更が通達された時点でテナントは決定したものと
思っていましたが、京浜急行の事務所という情報は、初めて聞きましたが、
本当であれば現実的な選択だと思います。
事業主ですし、将来店舗への変更も容易でしょうから。

[48: 匿名さん]

コンビニの上に京浜急行の事務所というのは結構前から出てた情報ですよ。
実際営業の人もそう発言していたと数ヵ月前に記載有った気がします。

[49: 契約済みさん]

私は京浜急行の事務所ではなくて
管理会社の京急サービスの事務所と聞いたけど？
規模が大きいので管理しやすいようにしたいから
と営業の方が以前言っていました
A棟しか建たないのであれば規模が小さいので
わざわざ管理会社の事務所を作らないと思うので
おそらくA棟以降も建てる予定なのでしょうね。

[50: 匿名]

一生懸命自己弁護お疲れ様です。

[52: 匿名さん]

まぁ遅れはあるだろうけどB,C棟は出来るだろうな。

[53: 購入検討中さん]

>33

確かに値引きあり得そうですね。
ちょっと行ってみようかな。
値引き次第では、即決めかも・・・

[54: 匿名さん]

それは初耳です。
管理会社が入れば、何かと便利そうですね。

[55: 匿名さん]

コンビニの上の小児科は現在も誘致を継続中なんでしょう。
万一、誘致できなかった場合も考慮して、現時点では公にできないというのが本音だと思います。
京急サービスの事務所っていうのは、小児科を誘致できなかった場合の保険で、こうなるとB棟以降も小児科の誘致を継続していくことになると思います。

[56: 匿名]

＞53
値下げは絶体にあり得ません。なぜなら仮にＢ．Ｃ棟が建つ場合、引き渡しは確実に消費税増税後になったりするし、建設資材コストが値上ったりしてるので値下げなんかしたら利益が出なくなります。売り上がり具合と税金、資材の値段を考慮してＢ．Ｃ棟が建つか否かも決まってくると思いますよ。

[57: 匿名さん]

>56

でも、それも結局推論ですね
Ａ棟の話なので、ＢＣはあまり関係ないのでは？
やはり行ってみないと、値下げあり･なしはわかりませんね

[58: 匿名さん]

小児科は大歓迎なのですが、小児科であればＥＶはやはりあった方が良いと思うのです。
敢えて設計変更するという事は、断念したという事ではないですかね。
実際医師不足でどこでも誘致は難しい状況ですし。

[59: 匿名さん]

遂に値下げ開始？値下げはどのよう切り出すのでしょうか？教えて！そういうの苦手で。

[60: 匿名さん]

どうせ病院なら内科がいいね。

[62: 匿名]

管理は京急サービス株式会社だから、もし入れば法人からの賃貸収入になるはず。

[63: 匿名さん]

>62さん
それって、つまりどういうことです？
すみません、教えて下さい。

[64: 匿名さん]

＞最近の契約の伸び見ると内緒の値引きもありえるな？

だったらまだいいけど、蓋を開けたら5万円ぽっちのキャンペーンにホイホイつられた奴ばっか、
ってオチだとチト悲しいね。

[66: 匿名さん]

もし、下げるなら、もっと堂々とやればいいのに。
高い買い物するのに、売り手がこそこそやる姿は、そもそも、信用がおけない。

[67: 購入検討中さん]

＞値下げはどのよう切り出すのでしょうか？

「驚きの価格をご覧ください！！リニューアル決定」ってメールが入るのでは？
某マンションは前に4400万円だった80㎡の部屋が3400万円ですよ。安いね。

[68: 購入検討中さん]

＞敢えて設計変更するという事は、断念したという事ではないですかね。

普通に考えればそうですよね。


＞管理会社の事務所料は結局管理費から賄われるのだから。

62さんではありませんが、
店舗２階に入るのは京急サービスという会社であって、リヴァリエの管理者ではありませんよ。
だから管理費で賄うのではなく、京急サービスがテナントとして賃借料を支払うということでしょう。

[69: 購入検討中さん]

値下げの噂を出して、とりあえずモデルルームへ行かせる。
ネガなのかポジなのかわからんな。

[70: 匿名さん]

リヴァリエは最近契約数のペースがいい感じだから数百万の値下げはまだないと思いますよ。
あっても気持ち程度だと思う。
キャンペーンも5万程度だしねｗ
ギャラリー行けば判明するよ。

[71: 購入検討中さん]

いやいや、
最近契約数のペースがいい感じ → 値下げはまだない
ではなく、
値下げ → 最近契約数のペースがいい感じ
では？

気持ち程度だったとしても、ないよりいいなぁ

[72: 匿名さん]

値下げについては、検討版で推測しても結論は出ないのでは。
当然の事ではありますが、値下げ提示を受けた方がそれを吐露しない限り、
直接商談に入らなければ本当のところは何も解からないと思います。

[73: 匿名さん]

確かに結論はでませんね。

ただ契約数ペースが上がってきているというのは事実。
まだ間取りをいろいろ選べるし、商談できるし、今がチャンスですね。

Ｂ･Ｃ待ちでしたが、Ｂ･Ｃ建たない、もしくは建っても消費税と資材コストの絡みで値上がるかもという話も出てますし、どうしようかなぁ。

[75: 匿名さん]

74
その予想は間違ってるかもね

当初のA棟のペースだと大方そうだけど最近のペース踏まえるとC棟までいける感じ。

まぁ着工自体はかなり遅れるとは思うけどね。

[76: 匿名さん]

っで結果的に契約数の伸びはいいわけなんだね。

今月はお盆も重なり伸びないって予想されてたけど、
来月からまた注目かね。

[78: 匿名さん]

77
オークションで買う必要なし。
転売厨の思惑にはまらないように。

[79: 匿名]

大手企業に勤めている人なら会社が売主と提携していれば常に何％かの割引がある場合もあるので厚生課に聞いてみればいいのでは？
たいてい京急に限らないし。

[80: 契約済みさん]

値下げしなくても3月までなら、ほぼ完売出来るでしょ
プレミアム住戸が2〜3戸残るぐらいじゃないの？
十分今でも安いよ

[81: 契約済みさん]

モデルルーム住戸になるまで値下げなんかないよ普通は。
B棟出来る頃は周りは変わってるでしょうね。
駅徒歩1分は価値あるよ

[82: 匿名さん]

３月時点では４００～４５０くらいかもしれませんね。
ここ３ヶ月は月１５～２０戸ペースらしいですし。

お盆がある今月ってほんとに契約が鈍くなるのですかねー。

[83: 匿名さん]

ここの契約済必死過ぎ。W
そんなに不安なのかな？

[84: 匿名さん]

83
えっとなんでそんなに過敏反応するのかな？
ほっといてやれよ。

売れてるペース上がってるのが事実で困るのか。

っとかいうと必死だなとかいわれるんだろうなｗｗｗ

[85: 匿名さん]

仮に１５戸のペース守れたら
竣工時に４２５戸ちょっとか。
完売はやっぱり厳しそうだけど、
竣工後半年以上売れ残ることはなさそうな数字ではあるね。

[86: 匿名さん]

顧客から見た選択肢（売り弾）は減り続けるのに、ペースが守れると思えるんなんて・・・単純計算にもほどがあるわ。

[88: 匿名さん]

>>87
んであなたは値引きの提示あったの？
推測のお話し？

[89: 匿名さん]

推測でしょ。

ギャラリー行って価格表見れば一目瞭然。

サマーキャンペーンの五万特権してる最中なのに、
現地でそれ以上の値下げはしてないんじゃない？

憶測にすぎないけど。

[90: 匿名さん]

>B棟出来る頃は周りは変わってるでしょうね

いったいそれは何時ゴロになるのですか？

B,C棟

着工

竣工

完売

不謹慎な付近が変わる

[92: 匿名さん]

そうだね。変わるような土地もないし、
元々狭いエリアで住んでる人も少ないからね。
駅前に店がないとこなんてなかなかないよね。

[94: 匿名さん]

＞ギャラリー行って価格表見れば一目瞭然。

え？

アナタの脳内では、値引きが始まったら価格表に赤いシールで、
「XXX万円引き」とか「タイムセール半額」とかはられるはずなんですか？

ありえない。

[95: 匿名さん]

なんだ逆に住みやすそうじゃん。

見せあると室外機とかうるさいし、人もたまるしね。

[96: 匿名さん]

この三ヶ月で50戸契約は凄いですね。
契約開始から一年ちょっとか。

[97: 匿名さん]

>顧客から見た選択肢（売り弾）は減り続けるのに、ペースが守れると思えるんなんて・・・単純計算にもほどがあるわ。
確かに単純計算はできないでしょ。けど人間の心理って面白いですよ。売り球が減り続けてる方が加速的に減る傾向にあるのでは。

[98: 匿名さん]

>サマーキャンペーンの五万特権してる最中なのに、現地でそれ以上の値下げはしてないんじゃない？
消されちゃったけど、No77で1％引きチラシ存在してましたよね。

[99: 匿名さん]

まあまだ大々的に値下げしてないのは確実。
値下げしたならサイトに出るだろうし、出した方が売れそう。

最近の契約の伸びは営業範囲を広めたんじゃないかと考える。

[100: 匿名]

>95

あなたのようなかたに、おすすめです。

http://bluestyle.livedoor.biz/lite/archives/51172792.html

[101: 匿名さん]

>この三ヶ月で50戸契約は凄いですね。
確かに凄いですね。ただ、B・C棟が立つかどうかは微妙ではないでしょうか？
問題は（YAHOO不動産でアクセスNo1から）かなりの方が検討されているはずですが、、
実際どうような理由で購入を見送っているかでしょう。
物件価格高いのでNGであればB棟間取りを小さくして販売する道はあるのでしょうが。。。

[102: 契約済みさん]

A棟出来て周辺の道路や駅が完成したら
B棟は値段によっては売りやすいだろね
今は何にもないしあちこち工事中だから
その間有事がなければね（地震や経済）

[103: 匿名さん]

＞消されちゃったけど、No77で1％引きチラシ存在してましたよね。

マジで？
見落としてたよそのチラシ。

しかし、5万円に続き1％ってまたセコいな～
提携割引を検討者全員に適用できることにしたってとこだろうけど、
普通に提携企業に勤めてる検討者にとってはなんか感じ悪いな。

[104: 匿名さん]

1パーセントってでかいじゃん、
5000万なら50万値引きでしょ？
家具色々買える値引きだな。

[105: 匿名]

タワマン×二束三文なこの場所=安くて当然、のわりには高値。

[106: 匿名さん]

１０５さんの考えるここの価格帯はいくらが妥当でしょうか?土地代3文だから2000万程度でしょうか⁈そんなマンション、川崎にあるの。
二束三文な場所とは理解し辛いです。川崎周辺で何処が価値ある場所と考えていますか?

[107: 匿名さん]

＞値下げしたならサイトに出るだろうし、出した方が売れそう。

棟内モデルルーム販売なら兎も角、まだ竣工前だぞ。
サイトに堂々と値下げ告知なんかのせるわけないだろ。

[108: 匿名さん]

二束三文な場所なのに地価路線は相応な値段ですね。
言いがかりするなら色んな情報を事前に調べて発言しましょうか。

駅前徒歩一分かこの物件は、色々調べてみるか。

[109: 物件比較中さん]

リヴァリエは安いよ。比較してみればわかる。
マンション買う前に路線価確認しない人いるの⁉
調べりゃすぐわかる。駅徒歩1分ならお買い得過ぎだろ
これが高すぎるなら、そもそも住宅ローン組めないだろ
川崎駅からバスで20〜30分離れたとこ行けば安いし、
愛甲郡まで離れれば驚く程安いよ。高すぎると思うなら買わなきゃ良いだけ
プレミアムは確かに高すぎだと思うけど

[110: 匿名さん]

プレミアムと角は高いですね。

買うなら角がいいですよ。価値とかも考えると。

[111: 匿名さん]

残念ながら角部屋はほとんど売れてしまったそうです。
まだ数戸あった気もするけど。

[112: ご近所の奥さま]

川崎駅から電車２分駅１分のタワーマンションが、中層階中住戸なら4000万円台前半ですから激安に見えますけど
と言っても京急支線の港町ですし、路線価からすると、適正ですけど。
万が一、大師線川崎駅が地下に移設になると、乗り換えが悲惨になりますね。

[113: 匿名さん]

>112
“ご近所の奥さま”なら、京急川崎～港町の地下化なんて万が一にも実現しないことくらい知ってそうだが？

[114: 匿名さん]

仮に地下化してもJRへの乗り換えなら雨に濡れず信号待ちもせずに地下街を通って新北口に行けるのだから便利になると思います。

[115: 匿名さん]

地下化は中止となったはず。

[116: 匿名]

ちょっと調べてみた。

この付近だけ、ずいぶんと路線価が低いようですが、主な理由は何なのでしょうかね？

[117: 匿名さん]

JR矢向駅前にくらべてちょい港駅前のが高いですね路線価
さすがに川崎駅前はかなり高かったですが、
支線ならこんなもんではないでしょうか？

[118: 匿名さん]

大師線駅前の路線価

港町駅前 ：230
鈴木町駅前 ：115
大師駅前 ：285
東門前駅 ：230
産業道路駅前：200


参考
JR川崎駅前 ：1870
尻手駅前 ：330
矢向駅前 ：220
鹿島田駅前 ：340


これらの情報から、
リヴァリエA棟とB棟の間の新道路は200～230くらいの値段が付きそうだとは思うけど、
保育園出来るし、小児科も出来るかもだから若干上がる可能性はあるね。（235～240くらい？）

[119: 匿名さん]

もう少し参考

川崎駅東口で一番高い所 ：1920
川崎駅西口で一番高い所 ：1580
ラゾーナ周辺 ：260～500

西口のラゾでも一本小道入っただけで250くらいまで下がる。

これらを見ても港町駅前230はそこまで低いとは感じられないかな？

A棟とB棟の間に出来る新道路がどれくらいになるかが見ものですね。

[120: 匿名さん]

路線価は、Ａ棟竣工時にきまるのでしょうか。

仮に今の駅南側の２３０より高くなったら、
Ｂ、Ｃ棟の価格も高くなるのでしょうかね。

[121: 匿名さん]

チラッとでしか聞いてなかったので確実とは言えませんが、
A棟が出来た時点でA棟周りの道路はまだ私道指定だった気がします。

その後市に譲渡すると言っていたのでそのタイミングで路線価が付くと思います。
市に譲渡するのがA棟完成時かB,C棟完成時かは不明なのでなんとも。

余裕があったら問い合わせしてみます。

[122: 匿名さん]

3週連続　神奈川アクセスランキング1位のリヴァリエ。
今週は2位でしたね。

ネガが少なかったからな先週。
レスも伸びない。

[123: 契約済みさん]

駅徒歩1分は便利だよ。絶対距離は変わらない
もしすご～く先の将来に地下化したとしても3〜5分
その頃は大師線も港町もキレイに変わってる。
電車が通らない川崎駅からバスで30分乗るよりところよりよっぽどまし。
大師線川崎新駅もダイス辺りだから今よりJR川崎駅に近いし
何年後にこの板読み返すのが楽しみだよ。
既存のマンションの過去の掲示板見るとよくわかる

[124: 匿名さん]

ここ天井低いのが残念

[125: 匿名]

>124釣り？

リビングと各戸一番広い洋室は2.55m、その他の洋室は2.55mか2.35m（全部見るの面倒だけど奥まった部屋が2.35mっぽい）。
サッシュ高さは約2.15m（自分で計った）。

階高は前に誰かが書いてたけど3m以上でしたね。

[126: 匿名さん]

125
釣り釣り。
ランキング上げたいが為のすぐわかる虚言でしょ。

リヴァリエの天井が低いならほとんどのタワマンが低い。

リビング2.55mあれば十分。
プレミアム階は2.65mとかだっけな？

他の物件では2.55mを売りにしてた所があるくらいだしね。

[127: 物件比較中さん]

港町駅付近が今よりキレイになってA棟に入居し始める頃、どうなるか様子見してた人も
B棟C棟一斉に買い出すよ。駅徒歩1分はそうそうない。

[128: 物件比較中さん]

あえて8月の夏休み使って物件探す人も多いよ。なかなか回れないからね。

[129: 契約済みさん]

＞128

まさに去年の夏がそうでした。
神奈川にこだわらず、都内、さいたま、千葉・・

今ではよい思い出です。

[131: 契約済]

今のままでもＯＫですから。

[132: 匿名]

私もいまのままでいいし、きれいとかどうでもいいので、なくなってほしいものが 多々あります。

[133: 匿名さん]

まぁ綺麗にはなるだろうな。
タワマン周辺の緑化や道路整備に駅改修だけでかなり変わるだろう。

[134: 契約済みさん]

かなり綺麗になってきてます
歩道のレンガを引きはじめていますね

[135: 契約済みさん]

駅も骨組みが出来てきました
保育園も杭打ちの重機が入って
基礎工事が始まったようです。

[136: 購入検討中さん]

>134
>135
見違えちゃうくらい変わりましたねー

[137: 匿名さん]

歩道がレンガ敷きとは知らなかったです。周辺ぐるりと歩道はレンガなのかな。

[138: 物件比較中さん]

マンションの周りやっぱりきれいになりますね。
早めに申し込みして良かったです。

[139: 匿名さん]

ヤバイぞ‼ネガ情報が減って来たぞ。

[140: 匿名さん]

最後にベランダとか外装の掃除してくれるんでしょうか？
来年3月にはメチャクチャ汚れてそう。また、最近日差しが強いので床や壁紙が焼けて色変わったりとか。心配です。