リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[358: 匿名さん]

確かにプレミアムがあまり売れてない理由に環境、立地は関係ないですからね。

低層、角部屋が完売したのが良い証拠。
っで角部屋は少し残ってたんだっけ？

[359: 匿名さん]

>355
普通に考えたらそうなりそうですね。

[360: 匿名さん]

営業もちらっとだけどそんな事を言ってたと前に誰が書いてなかったっけ？

角部屋、低層が値上げ、
上層は値下げ。

まぁ双方共に微々たる程度？？

[362: 匿名さん]

都内タワマン並だから仕様は問題ない。
プロのジャーナリストの発言だしね。

[363: 匿名さん]

周りの坪単価を考えるなら高級タワマンに分類されるともその住宅ジャーナリストは言ってましたからね。
仕様でネガは無理。

[364: 匿名さん]

IHとか一世代前の最低ランクなのに？
都内タワマンはカセット式エアコンとか付いてるとこもあるのに、ここ食洗機すら付いてないじゃない。

[365: 匿名さん]

仕様云々はスルーでいいでしょう。
オプションも多種多様に揃っているし。

そんなどうでもいい事よりやはりB棟以降の計画がどうなるかが気になりますね。

どの程度遅れるのか、凍結か、規模見直しか、その他選択肢になるか？

[367: 匿名さん]

正直、IHなんかどうでもいいわ。
一世代前でも現行のタイプでも機能は大して変わらんだろうし。

[369: 匿名さん]

なんだ過去スレレスたどったら、
キッチンも電気オーブンもオプションでグレードアップやビルドインに出来るんだね。

余計なお金かけたくない人にはありがたいし、
仕様求める人はつければいいしって感じになってるんだね。

ただビルドイン式って早めにオプション締め切るよねたしか？

オプション選びたいなら早めに契約しろってことだね。

[370: 匿名さん]

オプションなんかはどのマンションでもあります。
標準仕様は周辺マンションと同じか、少し劣るくらいですかね。都内タワマン並と言うのは、少し無理があるかとおもいます。同じ一世代前でもランクが異なれば見た目もことなりますし。

[371: 匿名さん]

高層階売れないのは価格が高いだけだけどね。
地震云々は後付けでしょ。

[372: 匿名さん]

問題は、「一世代前」じゃなくて「最低ランク」の方じゃねえの？

事実かどうかは知らんけど。

[373: 匿名さん]

仕様は他と同じじゃん。
普通のマンションよりな高仕様だったし。

タワマンならこんなもんでしょ。

億行くタワマンじゃないんだしね。

[374: 匿名さん]

逆に高仕様ってなんでしょうかね？
大体がオプションでつけれちゃうし、
天井の高さとかも充分だと感じたけど。

[376: 匿名さん]

IHランクに加え、オール電化がそもそも。。。

[377: 匿名さん]

え、オール電化でしょタワマンは。
タワマンでガスは逆に無理。

電気値上げだって結局ガスも値上げだと思うし。

[378: 匿名さん]

IHの形は今たっているタワマンより最新ですよー。
ってか充分新しい。

オール電化もメリットのが多いし問題ないでしょ。
災害時もソーラーパネルや自家発電があるタワマンなので。

[379: 匿名さん]

Ｂ棟着工されないな～。

Ｂ棟遥なり。
いつしか、幻のごとく消えぬ。

と、なったりして。

[380: 匿名さん]

A棟とC棟だけにして、
B棟跡地は商業施設にしたらいいだろうね。

[381: 匿名さん]

>380
万一そうなるなら、そっちの方がバランスがいいですね。

[382: 匿名さん]

B棟箝口令とか、規模縮小を匂わしたりとか、自信がないのかなあ？

BC棟に加え
D棟まで一気着工で2000戸とかやらんと。

[383: 匿名さん]

2000戸作ってコケたら数十〜百億の大損害ですし、
自信あるないって時限じゃないでしょう。

しかもB棟箝口令とか、規模縮小を匂わしたりとか、ってのは俺らが勝手に言ってるだけｗ

一番いいのはA棟（29階：計画通り）、C棟（28階：計画どり）、D棟（現ギャラリー跡地で構想中：14〜15階建）、B棟跡地に商業施設。
こんな感じなら結構客は寄ってくるんじゃないか？

[384: 匿名]

昔はコロムビア発祥の地として記念館だかを作るという話がありました。
いっそコロムビア＆京急発祥の地として共同記念館とかどうですか。駅前に一両車両を置いたりして。子供受けしそう。
ついでにカフェ併設とか。

[385: 契約済みさん]

B棟に高級ホテルはどうでしょう。

[386: 匿名さん]

でも所詮金が全ての世界ですからね。

B棟建てれば160億近くのお金が動きますし、
家を建てるってのは様々な業種に仕事が出来ますし、
是非計画通り3棟建ててもらいたいですね。

まぁ金の事とか考えないのならば是非公園など作って更なる緑化を目指してもらいたいとこですがね。

[387: 匿名さん]

京急的には5～6年かけてでも3棟売った方が儲かるからね。
モデルルーム跡地を京急ストアなんかの商業施設にできれば、あと2棟も簡単に売れるだろうに。

[388: 匿名さん]

B棟にスカイツリーⅡはどうでしょう。

[389: 匿名さん]

387
やっぱそうなりますよね。
計画遅延はあるけれども結局3棟は建ってしまうんでしょうね。

[390: 匿名さん]

B棟C棟を中止にする損害に比べれば、A棟を値引きしてでも完売させて、
B棟C棟を建てて最初から安値で叩き売った方が、企業収支としての傷は浅くて済む。
故に、建設中止は、社会情勢の劇的な変化とか、全く別の要素が絡まない限りはありえない。

ただ、このままさらにズルズルと遅れ続ける可能性はある。

[391: 匿名さん]

別に叩き売りしなくても、来年の今頃にはA棟は完売に近い状態になってると思うよ。
B棟はそこから売り出せばいいだけ。

[392: 匿名さん]

商業施設と提案されている方は具体的にどの様なものをお考えですか。

商業施設を設置することに対する是非はともかく、
商圏、地所の規模を考えると、ペイするスキームを思いつかないです。

無理に誘致して、事業が成り立たないとその後は悲惨ですからね。
この立地は工場を除けば集合住宅が理想で、
ぎりぎり、核テナントが見つかっていて、
１５年以上の定借契約が結べればオフィスビルも可能かと思います。

周辺立地は地価が相対的に高い割に物価は安く、
商業施設はジャンルを問わず集積しており、
新たに進出企業は殆ど居ないと思います。

まあ、商業施設開発のプロ中のプロである、
大和ハウスさんが絡んでいますので仮に商業施設開発に切り替えるのであれば、
間違いはないと思いますが。

[393: 匿名さん]

1400超の世帯があれば、京急ストアなんかのスーパーなら十分ペイできるでしょう。
ついでに書店やレンタルビデオ店、カフェなんかが入れば最高ですが、ここまで望むのは私も無理だと思います。

[394: 匿名さん]

4〜5階建の商業複合施設

1F：京急ストア
2F：生活雑貨品店
3F：レンタルビデオ店
4F：書店
5F：スクール系企業2〜3店舗（英会話、その他塾等）
RF：フットサル、テニス、バトミントン、バスケットなどなどがスポーツが出来る施設。

これくらい今のギャラリー跡地に出来るならちょっと検討はしたくなる。

[395: 匿名]

自分的には
1Ｆパチンコパチスロ店
2Ｆ場外馬券売場
3Ｆキャバクラ
4ＦSOAPランド
5Ｆ高級SOAPランド
でいいかな。（笑）

[396: 匿名さん]

そもそも、ギャラリーの土地って今は誰のものなの？

[397: 匿名さん]

京急じゃないのかな？
流石に賃貸なんてしてないだろうし。

[398: 匿名さん]

スーパー出来ればいいですね。
そうすれば、三棟まとめて完売だ‼
契約しなかった人の意見を金払っても買うべき。恐らくママさんが食料品買う店が無いのでOKしなかったのでしょう。

[399: 匿名さん]

A棟竣工半年で完売後、B棟着工
B棟竣工半年で完売後、C棟着工
このペースだと、B棟完成が平成28年、C棟完成が平成31年？

[400: 匿名さん]

釣りか？
ブルーシートな方々に早く返せとでも？

[401: 匿名さん]

B棟着工しない理由はなんなんだ？
売れ行き好調とアピってたのに。
物理的に建てられない問題でもあるのか？

[402: ご近所さん]

残りは公園にしてほしい。

A棟の希少価値も上がり、みんなバンザイ。

[403: 匿名さん]

自分の土地を公園なんかにする人がいるのか？

[404: 匿名さん]

いるいる。
市に土地売って公園にしちゃえ。

[405: 匿名さん]

行政に売って公共施設を建設するという選択肢は
確かにありますね。

不特定多数が利用する公園より、
管理が期待できる、図書館、（多摩川の）水族館
（京急の）企業博物館などが良いです。

勝手な希望ですが。

[406: 匿名さん]

公園要らない。冗談じゃない。浮浪者の溜まり場になるだけ。

今の公園嫌ですよ、子供が遊んでる横で浮浪者が寝てますから。

[407: 匿名さん]

売り上げ順調がもし事実なら、屁理屈抜きで、今日明日にでもB,C棟の計画を開示、着工し、疑心暗鬼の解消に努めるべき。

[408: 匿名さん]

407
浅はか過ぎる。
A棟の売り上げ順調でもB,C棟は着工出来ない場合がいくつもある。

[409: 匿名さん]

公式ＨＰのレポートが更新されていたけど駅も保育所も進んでるみたい。
部屋の内装も９月中にはできるみたいだし、そのあとは共用部分と外溝工事かな。
シンボルツリーのケヤキが９ｍって大きくてびっくりした～！
エントランスの出来や目立つ外溝部分はＢ、Ｃ棟の指標にもなるから気合入れてほしいです。

[410: 匿名さん]

408
詳しく。

[411: 匿名さん]

残った部屋の間取りがイマイチで決められずにいます。
リビングが細長く、サッシの幅も狭い。
早くB棟の間取りが見たいのですが、更に狭くなるというから期待できないのかな。
狭い部屋の需要があるんでしょうか。

[412: 匿名さん]

タワマンの安い部屋はみんなそんなもんだよ。
バルコニー側にしか窓がないから、各部屋に窓をかんがえると必然的にそうなる。

[413: 匿名さん]

狭い部屋は需要ありますよ。
安く設定できますからね。

[414: 匿名さん]

そもそもタワーマンションは本来単身者、或いは
子供なしの夫婦がメインターゲットですから。
面積が多少狭くても、購入額が下がれば需要はあります。

特に此処は川沿いという立地を除けは、
単身者にとっては環境に対するマイナス要素は相対的に低いですから、
ワンルーム、１ＬＤＫの間取りを作れば
新たな需要を掘り起こす可能性はありますね。

[415: 匿名さん]

お、保育園も作り始めたんですね。

元々保育園はB棟隣接施設だったらしいです。
それをA棟完成に合わせるために今の場所、駅前に移動。

んでB棟隣接は保育園が駅前に移動したことによって、
現在小児科などを勧誘してるらしいです。

[416: 匿名さん]

単身者や子供なしの夫婦がメインターゲットなのに、保育園と小児科を隣接するなんておかしいですね。
計画変更してもらいたい。

[417: 匿名さん]

>416
A棟はファミリー向けだから別にいいんじゃない？
どうせ検討していないんだろうけど。

[418: 匿名さん]

>414
ワンルームが多くなると住民の質が下がりやすい。
ここはただでさえ周辺環境がまずいからあまり単身者向けが増えるのはよろしくないかと。

[419: 匿名さん]

別に周辺環境はまずくないけど、
B棟も間取りはファミリーを意識するでしょ。

緑化いい感じになってますねほんと。

[420: 匿名さん]

ファミリー向け？？？
やめてくれ、やかましくてかなわん。

[421: 匿名さん]

安いマンションで住民の質とか言うなよ。

[422: 匿名さん]

ここで子育てする勇気ありません。

[423: 匿名さん]

>422
そんなことじゃ何処住んでも子育ては厳しいぞ。

[424: 匿名さん]

事実ファミリー世帯も数多く契約してますし、
問題ないでしょ。

小児科なども勧誘成功すればよいですね。
緑化も見ました。ほんとに良い感じで羨ましいです。

[427: 匿名さん]

世界中探しても、ここほど子育て向きな物件はないでしょう！

[429: 物件比較中さん]

そんなことない。
別にここは過去検討してたくらいだけど、
川崎駅周辺も含め子育てはしやすいほう。

・川崎駅近だと人混みが多い + 交通量が多いので港町くらい隔離されている地区、緑化もされてる程度が良い。
・駅徒歩1分は何かと都合が良い。
・認可保育園徒歩20m程度ってか隣接。
・小児科勧誘中。
・キッズルーム、ライブラリーなど子供向け共用施設あり。

あとは市役所、区役所、郵便局が近いのも良いし、
スーパーも歩ける距離。

小学校は立て直し中、ついでに近くの高校も立て直し中。

[431: 匿名さん]

小学校の立て直しとかいいですね。

最近どこも古くて耐震とか気になるとこだし。

[432: 匿名さん]

スマホで見たら
4期6次 4戸販売
って書いてあった。

PCサイトは未記載。

[433: 匿名さん]

値上がり確実で投機目的の方が争って買う物件の方が、分譲であるにもかかわらず、事実上賃貸になり、マンション運営に支障をきたす場合だってあります。ワンルームだと住民の質が…という意見はある一面しか見ていないのでは。

今後ＢＣ棟の敷地について開発を進めるに当たり、現実的な選択肢は計画通り、（時期は計画より遅らせ）ＢＣを建設、ただし、決してマイナス面だけではないにも関わらず、想像以上に立地（子育て環境）に対する抵抗が多かったこと踏まえ、単身者も顧客ターゲットに加え、各戸の平面計画を見直すことだと思います。

簡単に間取りを変更出来るのがＤＦＳの強みですし。

本来、子供を健やかに育てることを全てに優先するのであれば、そもそもタワーマンションという選択肢は無いと思いますけれどね。

[434: 匿名さん]

でもセキュリティがシッカリしてるタワマンの方が安心も出来るよね。
別にタワマンでも子育ては良いと思う。

時代は変わったのだよ。
昭和の戸建、田舎思想は古い。

[435: 匿名さん]

この辺一帯はこれからでしょ。
今は子育て向きじゃなくでも、大師線は今後もファミリー向けのマンションラッシュだから今よりは全然良くなるよ。

[436: 匿名さん]

私も（子育ては）問題ないと思うひとりですし、
デベもそう考えてファミリー向けの施設にしたと思います。

しかし、気にされる方に気にするなとは言えないし…

周辺環境を変えることは出来ませんし。

決して売れていないとは思いませんが、
即日完売という状態にはいかず、
残り１０００戸を考えると、
方向転換（修正）は止むを得ないでしょうね。

そうなると立地、環境を改めて見直し、抵抗感が比較的小さいと思われる
層を取り込んでいくという事になるのではないでしょうか。

タワーマンションというと
単価を低くするため低層階が狭くなるという傾向があると思いますが、
Ｂ棟以降は逆に高層階に狭い区画を設定する
という設計変更があるかも知れないと予想しています。

[437: 匿名]

434
タワーがセキュリティ良い訳ではないですよ。子育てを考えるなら中層位までの大規模や中規模マンションのが優れてます。
ヨーロッパでは人体に良くないのでタワーマンションを建設出来ない国が多いみたいですょ。

[438: 匿名さん]

日本のタワマンは優れてるからね、
ファミリー世帯も多く契約するんでしょう。

人体に影響ないと科学的根拠を論じてた教授もいましたし。

何度も出ている緑化ですが良さそうですね。
緑が多いのは住民じゃなくても喜ばれそうですね。

[439: 匿名さん]

ここは敷地が広い中でのタワーなのがいいかなと。
緑地も多そうだし。
敷地ギリギリまで使うタワーは家族で住むにはちょっと抵抗あるかな。

[441: 契約済みさん]

まあ、子育てするにはよくなりそうだが
もともと川崎は不良の生産地区だからな

教育レベルが低いからしかたないが変わってほしいものだ

[442: 匿名さん]

地方は大人になっても不良が多い。
それに比べればまし。

[444: 匿名さん]

440
上手いこと言いますね。大賛成です。
どっちも大切なことですけれど。
どちらかを選ばなければならないとなったら、結局、人それぞれでしょう。

[445: 匿名さん]

444
全然上手い事いってないよ。
結局親のエゴで決めているだけ。

まぁ子どもが育つ環境としては悪くはないと思うよ。
実質ファミリー世帯が多く契約してるのが証拠だし。

[446: 匿名さん]

小学校の改築はポイント高そうですね。
前者が言うように耐震制度が標準水域に達してない学校がまだ1000棟以上ある時代ですからね。

小学校のプール等も改築するようですし色々と子どもには良さそうな情報ですね。

[447: 匿名さん]

川崎というか　大森-蒲田-川崎-鶴見　ラインはヤンキー多いでしょ
他地区から越してきても地元中学、高校行くとほぼヤンキーでしょ

別にヤンキーが悪いとは思わないけど、どうしても嫌だったら私立いかせるか
他地区検討すればいいだけだと思うけど

[448: 匿名さん]

いや、ヤンキーは悪いだろ。
いいヤンキーとか漫画の見すぎ。

[449: 購入検討中さん]

公立の学校なんて公務員の集まりなんだし、
いい先生がいても数年おきに転勤になる。

「教育レベルが低い」って言った場合、
ほとんどは親の問題だよな。

地域によって差があるのも、地域によって
住んでる親に差があるからだと思うな。

[450: ご近所の奥さま]

ヤンキーかどうかは置いておいて別話ですが、
ここ最近で気になるのは、自転車へのいたずらや盗難、
おやじ狩り的なものが増えている印象があります。

治安的には、夜遅くなって川崎から自転車でほいほい
帰ってきても大丈夫！というような所ではないかも。

港町自体はこれまで子どもがうろうろする地域では
なかったですから、これから子育てという世代にとって、
環境がどうとかとなると現時点ではグレーですね。
前の方が書いておられる通り、親にとっての『プラス』
はあるのかもしれませんが。

[451: 匿名さん]

神奈川県警の公式HPで各地域の犯罪率が出ています。
港町は犯罪率かなり低いです。

やっぱり川崎駅前の繁華街だけが高いようですね。
自転車のいたずら、盗難なども川崎駅前くらいですね犯罪率が高いのは。

港町駅付近に住んでるのならばなんら問題はなさそうでした。

[452: 匿名さん]

ここの駐輪場は建物内だったよね。
住民以外入ってくることないから大丈夫でしょ。

[454: 匿名さん]

人少ないけど、1駅2分移動するだけで商業施設はそろってるってのは住みやすそうだね。
住む所はゴミゴミしてない方がよさそうだし。

でも1400世帯の2800〜5000人がそのうち港町に増えるってのはすごいは。

味の素の一部もいつか土地売られてマンションとかに変わるっとか考えると化けそうだね。

[455: 購入検討中さん]

>味の素の一部もいつか土地売られてマンションとかに変わるっとか考えると化けそうだね。

同じエリアにマンションばっかり増えたら資産価値は上がるの？下がるの？
需要と供給の関係からすればわかるよね？