リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[296: 匿名さん]

確かに毎年忘年会シーズン等はほぼ一週間位どこのタクシー乗り場も
50人位の待ちで1-2時間寒空で皆さん待っていますね

歩いても帰れそうですが、雨だったら早めに切り上げですかね

早い終電より遅くまであった方が資産価値的にもプラスですので
遅くなったりしたらいいですね

[297: 匿名さん]

殿町発展が進めば直ぐなんだけどね。
計画進んでるのかな？

[298: 匿名さん]

あれ、結局値下げ無しが正解だったの。良かった。定価で買った俺が可哀想そうだったからな。しかし、B棟は立たなそうだからA棟買っといて正解だったな。我ながらナイス判断だな。

[299: 匿名]

Ｂ棟って立たないんですか？
Ａ棟のみになるってことですか？

[300: 匿名さん]

建たないかもって予想してるだけです。

[301: 匿名]

それはどうしてですか？
不景気だから？

[302: 匿名さん]

不景気だから。

[303: 匿名さん]

じゃ同じく勝手に予想

A棟が430戸位まで契約するまでB棟は着工しない。
C棟も同様B棟が(ry

ってパターンか。

A棟完売後もしばらくB,C棟は凍結。
需要が見込める時期まで。

ってパターンか。

B,C棟の計画変更、
規模縮小や商業施設に変更など。

ってパターンか。

色々予想は出来るね。

[304: 匿名さん]

予想というよりB棟着工していない事実。

[305: 匿名さん]

BC棟建たないなら価値ないから買わない方がよいな。

[306: 匿名さん]

逆。
A棟だけの方が価値はあがる。
駅前唯一のタワマンになるから。

例を取ると某駅前にはタワマンがどんどん作られ、
希少価値がなくなっている。

中古も唯一とかの方が売れやすくなる。

[307: 匿名さん]

まぁ普通に考えたらそうなるな。
限定品の商品4000円を1400個うるのと450個売るのでは明らかに後者の方が価値はあるな。

まぁ時期はずれるけど問題なくB,C棟は作られるんじゃないか？
上記にも記載があるけど、
規模縮小や1棟を商業に変更などの可能性はあるかもだけど。

桜並木とか周りに出来るのは個人的には好きだけどねこの物件。

[308: 匿名さん]

ぶっちゃけ増税が始まったら負担は確実に増えるから、
今が買い時だよね。
段階分での消費税増税でも今買うのと5年後買うのではかなり違う。

[309: 匿名さん]

所得税の控除は来年以降どうなるんだろ。
これも来年以降なくなると数百万違ってくる。

[311: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[312: 匿名さん]

その記事他のスレにも貼り付けて消されてたね（笑）

[313: 匿名さん]

記事を要約すると

・仕様は都内タワマン並みで良い。
・支線だけど駅徒歩1分は立地○。
・周辺の坪単価を踏まえると高級マンションにカテゴリーされる。
・震災前なら完売間違いなし物件

ここまでは物件関係者にはよい情報、
んで
・竣工時に完売させたいなら値下げ必須


多分竣工時完売は出来なくても値下げはされないだろうな。
京急だし大手グループの強みがでそう。

[314: 匿名さん]

＞周辺の坪単価を踏まえると高級マンションにカテゴリーされる。
周辺にタワマンがないから、必然的にそうなるだけで
なかみは高級にはほど遠いと思われるが。

[315: 匿名さん]

周辺より坪単価は20-60万高いからね。

オプションフルにつけたらかなり高仕様らしいし、
ってよりタワマン自体高級に感じてしまう。

[316: 物件比較中さん]

330戸くらいは現時点で売れてるし、
悲観的には捉えてないだろうね。

京急グループは大きいし、
竣工時の完売は値下げしてまでしなさそうって意見は確かにそう思える。

B,C棟はどうでるか見もの。

[317: 匿名さん]

で、結局310の記事のとおりではどこに住めばいいことになるの？

賃貸？
結局お金捨ててるじゃん。
まさかホームレスになれって？

住宅が空いてくるのは、駅が遠いところから順番にとなると思うが・・・。
というわけで買うなら駅近ということになるのでは？

[318: 匿名さん]

やっぱり買うなら駅近だよね。
将来的に考えても。

[319: 匿名さん]

正直な話、ここ狙ってます。
Ｂ棟まだかな。

[320: 契約済みさん]

京急の担当者と話をすると、B棟の着工時期について、かん口令がひかれているような反応を感じます。

A棟の完売が見えるまでは着工時期も公表しないのでは、と予想しています。

[321: 物件比較中さん]

かん口令なんて・・・リヴァは３つでひとくくりだろうに。
パンフレットもにＢＣは載せるな。または、うっすらと。

[322: 匿名さん]

私もB,Cなら検討しようかという１人です。
どうなるんですかね、ほんと。
Aは今のタイミングと状況では躊躇してしまいます。

やはりこちらの掲示板に書かれているようなマイナス面も
含め、この今後の計画がどうにも不透明な感じが
何か信用ならないというか。

[324: 匿名さん]

320-330戸くらいですね今。
売り方に自信とかの前にまだ営業範囲が狭い気がしますな。

[325: 匿名さん]

ここはどうだかしらないが、手付かずの部屋を後の販売に回してるとこもあるからな。

[326: 匿名さん]

手付かずの部屋⁇意味不明。どういう意味？ですか？

[327: 購入検討中さん]

>>325
詳しく！

[328: 検討中の奥さま]

大師線沿いに住んでいて検討していますが、結構、川の匂いがするし、逆側が競馬場＆川崎ラブホ街が近いので駅近のタワーは魅力ですが迷い中です。

[329: 周辺住民さん]

同じく近場に住んでます。
川の匂いは私のとこは気になりませんよ、
風の向きとかですかね？

リヴァリエも風通しがよいので問題ないのでは？

競馬場はこの前バザー行って楽しみました！
子どもも沢山来てたので逆にポジに考えてみたら？

風俗街も2009年に一斉摘発してからかなり減少してよい方向らしいですよ。
大きな国道も挟んでますし、
わざわざ行かなければ干渉ない距離だと感じます。

実際住んでてそんな感じだし（笑）

[330: 匿名さん]

リヴァリエは隔離された環境ですしね、
確かに懸念事項は解消されるかもですね。

B棟待ちの人も結構いるようですね。

[331: 匿名さん]

B棟待ちはほぼ全員が角部屋狙いってことダネ。

[332: 契約済みさん]

B棟の角待ちを検討してましたが
いつになるかわからないしフラット、相続税、消費税、などマイナス点を考え
A棟契約しました。
B棟の角と言ってもAC棟かぶるしいいところは抽選になりそう。

そしてC棟待ち？その頃にはほかにいい物件でると思われるけど
何年も待てる人は逆に関心します。

[333: 匿名さん]

低層狙いの人もいそうだな。

[334: 匿名さん]

角は好いことばかりではないので
諦めることも出来ると思いますが、
低層を狙うという事では
この物件は一般的に考えられる低層のデメリットが
少ないので、結果的に
ＢＣ棟待ちとなる方は多いでしょうね。

[335: 匿名さん]

328 川崎駅付近はラブホ街になるほど多くないし
風俗街も年々寂れる一方
まぁ現地見にくれば良くわかるよ。
プレミアム以外は完売も時間の問題
と言えるペースにようやくなりましたね。

[336: 匿名さん]

なんでどこのタワマンもプレミアムとか作るんですかね？

大理石とかの仕様もオプションにしたらいいのに。

[337: 匿名さん]

プレミアムフロアからだと、大田区の花火大会は花火を見下ろす感じですかね。
ちょっと見てみたいかも。

[338: 匿名さん]

いんや見上げるよ。

リヴァリエA棟の高さ99m

花火の打ち上がる高さ
3号：120m
4号：160m
5号：190m
6号：220m
7号：250m
8号：280m
10号：330m

[339: 匿名さん]

おおっ。
なんで、そんなに花火に詳しいんですか（笑）。
とっても参考になりました。

[340: 匿名さん]

ラブホ『街』というより、集中していないところでも
唐突にラブホが点在してたりしますね。
保育園のとなりだろうが、住宅密集地だろうが、
お構いなしにぽつっと悪趣味な看板が出現する感じ。

見学の際、近隣のスーパーもと思って行ってみたら、
夜のお仕事っぽい女性とその上司？恋人？らしき
スーツ姿の年配男性が真昼間から大声で下品な会話
していて引きました。

あと茶髪の小さい子も少なくないですね。
小学生とか幼稚園くらいの子に染めるって分らないです。

タバコ吸いながら自転車に犬つなげてぶらぶら
散歩している人とか・・・
なんかそういう光景ばかりが印象に。

これから街の雰囲気って変わるのかなぁ。

[341: 周辺住民さん]

いや、そう簡単には変わらないよ。
なんていったって、ここは川崎の川崎区。
というより、そういった光景にも徐々に見慣れてきますよ。

[342: 匿名さん]

340
そんなの言ってると日本どこにも住めませんよ。
たまたま近くに通った遠くの人が車を降りて歩いてたのかもありませんねっと言い返すレベルの話。

歩きタバコとかは都内だとあちこちいますしね、
柄悪い人も沢山。

[343: 匿名さん]

変わるポテンシャルは西口より今はありますからね、
西口はもう出来上がった街。

リヴァリエ含む再開発地区は色んな構想があり、
将来これからの街。

[344: 匿名さん]

ぉお？

投稿かぶったな。

[345: 匿名さん]

低層、角部屋が早めに完売したのは場所や環境はさほど問題ないと感じる人が大多数ってことだし、

やっぱり上層は地震懸念で敬遠されがちですかね？

まぁDFSの構造は良いと思いますが。

[346: 匿名さん]

なんだなんだ。

[347: 匿名さん]

またヤフー不動産アクセスランキングが２位にあがってますね。

ネガ増える週はランキングもあがり関係者はウマーですね。

[348: 匿名さん]

そうなんですよね、
低層と角部屋は完売が早かったです。
あ、角部屋はまだ3-4戸くらい残ってた気もしなくはないですが。
やっぱり場所は駅徒歩一分や川崎まで一駅ってのは魅力的ですよね。

上層が売れ残ってるのはやっぱりまだ地震を考えてかもですね。
時間が解決はしてくれそうですが。

[349: いつか買いたいさん]

そもそも仕様と立地はジャーナリスト絶賛の物件だからね。
震災なければもっと売れてたと予想もしてたし。

俺は世帯もったらここ検討だな。

[350: 匿名]

立地は悪くないが環境に難ありで、震災は関係なくて同エリアの需給バランスが成立してないのが課題と理解してますが間違ってますか？

[351: 匿名]

>347

関係者が恥ずかしくなるような物言いはやめてほしい。

[352: 匿名さん]

環境も悪くないし、
一番は震災でしょうね。

証拠に低層や人気のある角部屋は早めに完売ですし。

[353: 匿名さん]

350
いや、震災影響がかなりでてるよ。

角部屋と低層が早期完売してるのに対して、
上層は伸び悩んでるしわ、

環境はそこまで悪くはないですよ。
環境考えるなら平塚とか行った方がいいし。

[354: 匿名さん]

プレミアムが売れてないのは環境、立地な関係ないですからね。

なんでプレミアムなんか作るんだろうねほんと（笑）

[355: 匿名さん]

Ｂ棟は今回の結果を踏まえ、角部屋・低層を高めに高層を安めに設定した方が良さそうです。

[356: 匿名さん]

カンキョーネタになるとすごい早さでフォローが入るね。アレルギーみたい。

[357: 匿名さん]

B棟はむしろ20階くらいにした方がよくないか？
色々なリスク減りそうだし。

[358: 匿名さん]

確かにプレミアムがあまり売れてない理由に環境、立地は関係ないですからね。

低層、角部屋が完売したのが良い証拠。
っで角部屋は少し残ってたんだっけ？

[359: 匿名さん]

>355
普通に考えたらそうなりそうですね。

[360: 匿名さん]

営業もちらっとだけどそんな事を言ってたと前に誰が書いてなかったっけ？

角部屋、低層が値上げ、
上層は値下げ。

まぁ双方共に微々たる程度？？

[362: 匿名さん]

都内タワマン並だから仕様は問題ない。
プロのジャーナリストの発言だしね。

[363: 匿名さん]

周りの坪単価を考えるなら高級タワマンに分類されるともその住宅ジャーナリストは言ってましたからね。
仕様でネガは無理。

[364: 匿名さん]

IHとか一世代前の最低ランクなのに？
都内タワマンはカセット式エアコンとか付いてるとこもあるのに、ここ食洗機すら付いてないじゃない。

[365: 匿名さん]

仕様云々はスルーでいいでしょう。
オプションも多種多様に揃っているし。

そんなどうでもいい事よりやはりB棟以降の計画がどうなるかが気になりますね。

どの程度遅れるのか、凍結か、規模見直しか、その他選択肢になるか？

[367: 匿名さん]

正直、IHなんかどうでもいいわ。
一世代前でも現行のタイプでも機能は大して変わらんだろうし。

[369: 匿名さん]

なんだ過去スレレスたどったら、
キッチンも電気オーブンもオプションでグレードアップやビルドインに出来るんだね。

余計なお金かけたくない人にはありがたいし、
仕様求める人はつければいいしって感じになってるんだね。

ただビルドイン式って早めにオプション締め切るよねたしか？

オプション選びたいなら早めに契約しろってことだね。

[370: 匿名さん]

オプションなんかはどのマンションでもあります。
標準仕様は周辺マンションと同じか、少し劣るくらいですかね。都内タワマン並と言うのは、少し無理があるかとおもいます。同じ一世代前でもランクが異なれば見た目もことなりますし。

[371: 匿名さん]

高層階売れないのは価格が高いだけだけどね。
地震云々は後付けでしょ。

[372: 匿名さん]

問題は、「一世代前」じゃなくて「最低ランク」の方じゃねえの？

事実かどうかは知らんけど。

[373: 匿名さん]

仕様は他と同じじゃん。
普通のマンションよりな高仕様だったし。

タワマンならこんなもんでしょ。

億行くタワマンじゃないんだしね。

[374: 匿名さん]

逆に高仕様ってなんでしょうかね？
大体がオプションでつけれちゃうし、
天井の高さとかも充分だと感じたけど。

[376: 匿名さん]

IHランクに加え、オール電化がそもそも。。。

[377: 匿名さん]

え、オール電化でしょタワマンは。
タワマンでガスは逆に無理。

電気値上げだって結局ガスも値上げだと思うし。

[378: 匿名さん]

IHの形は今たっているタワマンより最新ですよー。
ってか充分新しい。

オール電化もメリットのが多いし問題ないでしょ。
災害時もソーラーパネルや自家発電があるタワマンなので。

[379: 匿名さん]

Ｂ棟着工されないな～。

Ｂ棟遥なり。
いつしか、幻のごとく消えぬ。

と、なったりして。

[380: 匿名さん]

A棟とC棟だけにして、
B棟跡地は商業施設にしたらいいだろうね。

[381: 匿名さん]

>380
万一そうなるなら、そっちの方がバランスがいいですね。

[382: 匿名さん]

B棟箝口令とか、規模縮小を匂わしたりとか、自信がないのかなあ？

BC棟に加え
D棟まで一気着工で2000戸とかやらんと。

[383: 匿名さん]

2000戸作ってコケたら数十〜百億の大損害ですし、
自信あるないって時限じゃないでしょう。

しかもB棟箝口令とか、規模縮小を匂わしたりとか、ってのは俺らが勝手に言ってるだけｗ

一番いいのはA棟（29階：計画通り）、C棟（28階：計画どり）、D棟（現ギャラリー跡地で構想中：14〜15階建）、B棟跡地に商業施設。
こんな感じなら結構客は寄ってくるんじゃないか？

[384: 匿名]

昔はコロムビア発祥の地として記念館だかを作るという話がありました。
いっそコロムビア＆京急発祥の地として共同記念館とかどうですか。駅前に一両車両を置いたりして。子供受けしそう。
ついでにカフェ併設とか。

[385: 契約済みさん]

B棟に高級ホテルはどうでしょう。

[386: 匿名さん]

でも所詮金が全ての世界ですからね。

B棟建てれば160億近くのお金が動きますし、
家を建てるってのは様々な業種に仕事が出来ますし、
是非計画通り3棟建ててもらいたいですね。

まぁ金の事とか考えないのならば是非公園など作って更なる緑化を目指してもらいたいとこですがね。

[387: 匿名さん]

京急的には5～6年かけてでも3棟売った方が儲かるからね。
モデルルーム跡地を京急ストアなんかの商業施設にできれば、あと2棟も簡単に売れるだろうに。

[388: 匿名さん]

B棟にスカイツリーⅡはどうでしょう。

[389: 匿名さん]

387
やっぱそうなりますよね。
計画遅延はあるけれども結局3棟は建ってしまうんでしょうね。

[390: 匿名さん]

B棟C棟を中止にする損害に比べれば、A棟を値引きしてでも完売させて、
B棟C棟を建てて最初から安値で叩き売った方が、企業収支としての傷は浅くて済む。
故に、建設中止は、社会情勢の劇的な変化とか、全く別の要素が絡まない限りはありえない。

ただ、このままさらにズルズルと遅れ続ける可能性はある。

[391: 匿名さん]

別に叩き売りしなくても、来年の今頃にはA棟は完売に近い状態になってると思うよ。
B棟はそこから売り出せばいいだけ。

[392: 匿名さん]

商業施設と提案されている方は具体的にどの様なものをお考えですか。

商業施設を設置することに対する是非はともかく、
商圏、地所の規模を考えると、ペイするスキームを思いつかないです。

無理に誘致して、事業が成り立たないとその後は悲惨ですからね。
この立地は工場を除けば集合住宅が理想で、
ぎりぎり、核テナントが見つかっていて、
１５年以上の定借契約が結べればオフィスビルも可能かと思います。

周辺立地は地価が相対的に高い割に物価は安く、
商業施設はジャンルを問わず集積しており、
新たに進出企業は殆ど居ないと思います。

まあ、商業施設開発のプロ中のプロである、
大和ハウスさんが絡んでいますので仮に商業施設開発に切り替えるのであれば、
間違いはないと思いますが。

[393: 匿名さん]

1400超の世帯があれば、京急ストアなんかのスーパーなら十分ペイできるでしょう。
ついでに書店やレンタルビデオ店、カフェなんかが入れば最高ですが、ここまで望むのは私も無理だと思います。

[394: 匿名さん]

4〜5階建の商業複合施設

1F：京急ストア
2F：生活雑貨品店
3F：レンタルビデオ店
4F：書店
5F：スクール系企業2〜3店舗（英会話、その他塾等）
RF：フットサル、テニス、バトミントン、バスケットなどなどがスポーツが出来る施設。

これくらい今のギャラリー跡地に出来るならちょっと検討はしたくなる。

[395: 匿名]

自分的には
1Ｆパチンコパチスロ店
2Ｆ場外馬券売場
3Ｆキャバクラ
4ＦSOAPランド
5Ｆ高級SOAPランド
でいいかな。（笑）