リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[158: 匿名さん]

単純計算にはならない件だけど、
300戸くらいのタワマンにしておけば今頃完売してたんだろうね。

B,C棟はもっと角部屋じゃない部屋を少なくして、
タワマン自体をスマートな感じにした方が堅実ではないか？

A棟455戸。B、C棟300戸程度にして全体1000戸ちょっとにしたら上手くいきそうだけど。

[159: 匿名さん]

158
単純計算してみる
450戸の売り上げは平均4000万だとして
450戸 * 4000万 = 180億

結構動く金がでかすぎるから、
計画通り3棟1400戸近くは変わらないんじゃないかな？
もちろん売れない場合の維持費とかも考えないとだけど、
作った方がトータル的に利益は出そう。

大師線の利用も増えるだろうし京急グループとしてのトータル利益はすごいでしょ。

[160: 匿名]

売れない場合の維持費より、金利負担のほうが、大変なのではないのか？
それがB,Cに踏み切れない理由ではないのか？

[161: 匿名さん]

やっぱり規模縮小が一番利益になりそうだね。

[162: 匿名さん]

土地は一度京急が全部買って（借入なし）その後ダイワハウスに一部移転してるので土地にかかる金利負担はないから、土地を持っててかかるのは固定資産税くらい。あとは資金の固定化をどれだけ重要視してるかでしょう。
建物部分も普通は工事進行に伴って分けて建築業者に払うわけだし、いまさら急な資金需要もないでしょう。

そもそも京急は本業があるから現金資金の不足はありえない。資金を早期回収してすぐ次の物件を手がけなきゃならない自転車操業のデベロッパーとは異なるので、とりあえず来客の状況を見てＢの潜在需要がある程度たまったら進むんじゃないかな。
159さんの言うように京急にとっては「沿線に住む人」が多いほど後の収入源になるのだから、計画通り3棟で総戸数はかわらないでしょう。

[163: 匿名さん]

実はdfsが微妙だったから、免震にしようか検討中ってことはないよね？

[164: 匿名さん]

いやいや、それはないない。
大林の構造説明会に参加すればよくわかるよ。
それでここに決めたと言っても過言ではないよ。

[165: 匿名さん]

DFS自体はいい地震対策。
タワマンにはあってるよ、風にも強いし揺れが早く収まるのは酔いにくい。

ってか契約ペース何時の間にか上がってるねほんとに。
販売開始一年の直近三ヶ月で50戸越えは中々いいんじゃない？

これならA棟竣工くらいにB棟着工くらいになるかね。

[166: 匿名さん]

＞土地は一度京急が全部買って（借入なし）

またいい加減なことを。

会社として一括調達した資金を各事業に投資してるのに、

「ここの土地は借入なしで調達してます。借金（有利子負債）は沢山ありますが全て他の事業のためです。」

なんて理屈はありえない。

[167: 匿名さん]

難しいから簡単に説明お願い。

[168: 匿名さん]

私は売主が京急なのでここに決めました。
やはり、アフターや瑕疵等は責任は売主が被うので潰れない会社が最高でしょ。
最近では保全協会みたいなものもあるらしいのでデベロッパーが倒産しても問題ないと言われますが、やはり潰れない会社はいいですね。
知り合いでマンションに瑕疵があり物件価格＋慰謝料として物件価格の2割貰いました。

[169: 匿名]

京急自体は安泰やもしれませんが、不動産が本業じゃないのと、不動産業界でのポジションが気になるところ。事業再編は珍しいことではないから。

[170: 匿名さん]

本業じゃないと責任負わないの？
不動産事業再編すると責任負わないの？

そんな理屈通らないでしょ。

[172: 契約済みさん]

土地の登記簿を見ていますが、Ａ～Ｃの敷地すべてＨ２１年に京急電鉄が買ってます。で、その一年後に３割を大和ハウスに売却してますね。
今は根抵当もなにもついてないまっさらな状態です。
「港町１ー１」っていう一筆の土地だから、完成後に道路やマンションにわけて分割するんでしょうね。
Ｂ棟の住所は港町１－２とかになるのかな？

あれだけの土地を京急はいくらで買ったんだろう・・・。

[173: 匿名さん]

コンビニは日に大体40万位売り上げないと厳しいみたいなので
一棟のみだと一世帯あたり月３万円位は買い支えないと
撤退の可能性があるのでやっぱり２棟はないと厳しいような気が。。

[174: 匿名さん]

日に４０万とかセブン、ローソンとかの話し。
デイリーはセブンのロイヤリティの1/10以下と聞いたことあるから、
それだけ考えれば日に5万も売り上げあればやってける。

あとは人件費の調整だな。
暇ならきちんと人件費削減。

一世帯が月3000円程度のレベルかね？

まぁ修繕費確保の為に飲み物はマンション内の自販機で買うことを進めるがな（笑）

[175: 契約済みさん]

どんどん出来上がっていくね。早ければプレミアムの一部が残るぐらいで他は11月迄に完売だね

[176: 匿名さん]

プレミアムとかなんで作るんだろう？
他のタワマンもだけどさ。

[178: 匿名さん]

コンビニは別に住人専用じゃないだろうが。
近隣の住人や競馬に来る人が利用するはず。
競馬のある日は売上上がるだろうな。

[179: 匿名さん]

競馬ある日とか関係ない。
わざわざ駅の逆まで移動する必要がないし。
階段登り降りなんてめんどいだろ。

それに競馬場はいろんな美味しい食べ物とかあるしな。

[180: 匿名さん]

デイリーほど撤退しないとこないだろ。
セブン、ローソンのがすぐ潰れる。
あの高いロイヤリティは経営者が可哀想だよ。

こういう所はデイリーがベストだろうな。

[182: 物件比較中さん]

大師線の地下化の話って、コレを読む限りでは消えてないんですね。
http://www13.gijiroku.com/kawasaki_council/gikaidoc/attach/shiryo1/Sr1...

[183: 匿名さん]

京急川崎駅前に駅舎を跨ぐような複合商業施設が出来るんですね。
京急ストアとヨドバシアウトレットの跡地、楽しみです。

[185: 匿名]

1994年（平成6年）2500店
2011年（平成22年）1634店(マイナス886店)

デイリーヤマザキ頑張れよ

[186: 匿名さん]

ここで商売成り立たないコンビニは何処でやってもダメでしょう。

[187: 匿名さん]

まあ地下化はメリットのが多いけど、
現状維持でも良いな。
地下化されたとしても何十年も先だと思うし。

[188: 匿名さん]

ロイヤリティー10分の1だから売り上げも10分の1で大丈夫って
さすがに釣りですかね

家賃なし、深夜閉店で人件費削減したとしても一日２０万位は売り上げないと
回らないと思うんですが...

[189: 匿名さん]

買えない奴がコンビニの売り上げについて熱く語る板

[192: 匿名さん]

大林施工のタワマンをこの値段で売ってやってんだから
立地だの設備だのつべこべ言うなよ。

[193: 匿名さん]

191
いいがかりすぎるな。
最新の設備だろ？

[194: 匿名さん]

仕様云々は釣りだよ。
サクっとこの物件の仕様やシステムみたらどっちかというと良いほう。
ボイドスラブなんかもきちっと厚めに作ってるんだね。

物件で俺の中ではまず風呂を気にするが、
最新の仕様だったし問題なさそう。

まぁ買える金はないがなｗ

[195: 匿名さん]

タンクレストイレじゃないって点以外は高仕様。
オプションでタンクレスも選択できたらよかったのにね。

[196: 匿名さん]

まぁタワマンは水圧も懸念されるから、
高価なタンクレスより最新仕様の節水型トイレのが適しているかもね。

[197: 匿名さん]

たしかにIHとか古いな。

[198: 匿名さん]

タワマンはIHのが適してないか？
逆に何ならいいんだ？

[199: 匿名さん]

型が古いといっているのだが

[200: 匿名さん]

ガスかIHかって話しか？
タワマンでガスなんて古過ぎだろ。

リヴァリエみたいなオール電化がいいでしょ。

[201: 物件比較中さん]

電気代上がるときはガスも値上がりするしね。
火事のリスク考えてもオール電化でしょ。

[202: 匿名さん]

設備・仕様は、割高だけどオプションを申し込めば補えるけど、
コンクリ強度（N値）が最近のタワマンとしては以下自粛。

[203: 匿名]

棟内駐車場で火事が起きたらどうするんだ！と繰り返してた人もいましたね。
ガスだったらもっと火事のリスクが上がって大変でしたね。
ちなみに心棒部分にも消火ボンベ室がついてます。

IHが古い型といってもプロジェクト発表が2010年11月ですから、そりゃあ型落ちもしますよ。完成まで時間のかかるタワマンでは仕方ないです。

[204: 匿名さん]

コンクリ強度60Nは周りのタワマンと同じくらいだな。

[205: 匿名]

>202

どこと比較してなのか教えてください。
まさか50階建てくらいのタワマンとじゃないですよね？

[206: 匿名さん]

コンクリ強度に問題はなさそうでした。
ごめんなさい。

[207: 匿名さん]

60Nって確かに十分だね。

[208: 匿名さん]

>タワマンというカテゴリ中では、ここのコンクリ強度(30-60)は必要最低限レベル。
>DFSによほど自信があるのか単なるコスト削減かは分からんが、数字では歴然。
>
>エクラス　36-100
>パークシティ 30-150
>サキコレ　40-120
>ロイ鶴　　42-60
>リヴァリエ 30-60
>
>武蔵小杉の2本は階高が違うからという理由で誤魔化せるとしても、
>高さも大差ないサキコレやロイ鶴に完敗ってのはいただけない。

[209: 匿名さん]

なんだ60Nじゃん。

十分って言ってるのは納得。

[210: 匿名さん]

DFSは地震に強そうだしね。

最近三ヶ月で55戸の契約数は確かにすごいね。
このペースなら竣工時はいい数字になりそうだ。

[211: 匿名さん]

今週、来週はたぶん契約数は落ちるかもね。
お盆前だし。

[213: 匿名さん]

かわいそうだから、誰か値引きネタに釣られてやれよｗ

[215: 匿名さん]

ギャラリーいけばわかることさ。

[216: 匿名さん]

一割引きって本当か？
いい加減なこと言うな。定価で買った俺が可哀想だろ。

[217: 匿名さん]

ギャラリー行っても分からんだろ。誰にでも、いう訳ないでしょうから。

[218: 匿名さん]

ギャラリーいけばわかるだろ。
直接営業に聞く。
これでおｋ。

とりあえず検討者は一度はギャラリー言ってるだろうし問題ないと思うけど。

[219: 物件比較中さん]

とりあえずギャラリー行くと駅前徒歩40mのありがたさがわかったｗ

[220: 匿名さん]

ギャラリーに３回通って、３回目で
「非常に気に入りました。ｘｘｘ万円引いていただければ判子押します。」
って言えば分かる。

[221: 匿名さん]

頑張れば1％はいけるか？(35-60万)
100万くらいの値下げはまだ竣工7ヶ月前だし、
契約も順調だから厳しいかな？

一割引はありえないな。(350-600万)
ガセネタ。
実際ギャラリー行って価格表みたらわかる。
商談中の間取りも多いのが確認できる。

公式HPの価格も全然値下げされてないし。

最近の順調な契約数は営業の範囲を広げたのかな？

[222: 匿名さん]

>216
ちょっと笑った

[224: 匿名さん]

ほとんどでしょ。

[225: 匿名さん]

値下げまだっぽいから全員だよ。

[226: 匿名さん]

＞実際定価で買った人が何割いるかね

文字通りの定価だと1割未満だろ。
よほどの情弱を除き、最低でも、提携割引相当の1％引きが最低ライン。

[227: 匿名さん]

抽選もあったのにそれはない（笑）
250戸くらいまでは販売したら即売れだったんでしょ？
その後ペースが落ちて、最近三ヶ月で55戸契約。

[228: 物件比較中さん]

値下げ強調してとりあえずギャラリー向かわせて、
実際値下げはしてないですよ？ってパターンか。

これもギャラリーに取りあえず足を運ばせる営業戦略か！？

[229: 匿名さん]

抽選だろうが、提携割は普通に適用対象ですが？

[230: 匿名さん]

提携割を利用してる人なんて少ないだろう。
こういう掲示板ですら1％くらいの人しか見ないんだし。

っというか1%割引程度でギャーギャー討論してもね。。。
ローン組んだら所詮月1000円ちょっとの差だもんな。
それくらいなら別に1％割引くらいどうってことない。

っでなんで最近値引きしてるしてないが多いんだこのスレ？

契約数のペースがあがった原因調査か？

[231: 匿名さん]

「あったらいいのに」とか「ダメそうです」って会話なら兎も角、
少しでも値引きっぽい話題になると血相変えて反論を始める自称検討者って一体？

[233: 匿名さん]

契約数のペース上がってのは販売会社変更が大きいね。前の営業マン売る気あんの？って感じでしたし。
あとは外観が出来て来て想像力がない人でもイメージ出来るレベルになったのが大きいのでないでしょうか。

[234: 匿名さん]

建設工事レポートの内装仕上げの写真をみると非常に天井が低く見えるのだが、2550あるのってリビングの一部のみ？

[236: 匿名さん]

必死だねぇ

[237: 匿名さん]

235
2割引は現実問題今の時期100%ありえない。
最低でも600万オーバーの値引きでしょ？

夏休みキャンペーンの5万引き今は精いっぱいです。

[238: 匿名さん]

>>235
売れていて竣工7ヶ月前なのに2割引きはありえない。
ってか嘘がすぐわかる釣りだなおいｗ

例えば2LDK3690万ってHPにあるけど、
その間取りで700万値下げしたってことだよね？
2900万代はありえないってか竣工時でもありえないｗ

たとえ竣工1ヵ月前に値下げがあったとしても、
100～300万程度の値下げがいい所。

[239: 匿名さん]

おまえらそっとしといてやれよ。
たぶんだけど、
2割引（20%）と2%割引を間違ってる数学も出来ないん釣りなんだから。

[240: 匿名さん]

これは恥ずかしい釣りだ。

2割引きねぇｗ
5000万なら1000万の値引きでしたか。

まぁそれはそうと1%は粘って営業に値引かせたとしても、
2%は中々大変そうだな。

ってか値引き自体も難しいのに今の時期。

夏のキャンペーンで5万がやっとなのに1%ねぇ。
提携値引き以外は無理そうだなまだ。

[241: 匿名さん]

検討版で値下げ情報を共有するのは
（売り主側にとってはルール違反とは言え）
買主側にとっては有用だと思いますが、
値下げさせようといくらそれらしい理由を並べても
少なくとも検討版で発言しても意味がないと思います。
直接売主にぶつけなければ。

それとも購入時の駆け引きを指南されているのかな。

[242: 匿名さん]

だが、その火消しと思われるレスがあまりに下品すぎることについては、
一体、何を意味しているのか、よく考えた方がいいかもしれない。

立ち位置Aの方々の発言ならどうでもいいが、
立ち位置Bの方々の発言だとするとちょっといただけない。

[243: 匿名さん]

242
立ち位置Bと思わせるように書き込んでるだけ。
ここは匿名板。
なりすましも可能。

[244: 匿名さん]

お盆も明けてネガレスが増えてきたね。
一旦下がったアクセスランキングも、来週は戻してきそうだ。

[245: 匿名さん]

おぉ久しぶりに見たら
アクセスランキング一位じゃないのか今。

やっぱレスが盛り上がらないとランキングもあがらないって証明されたな。


先週は以外と多めの契約数5戸か、
今週も同じくらいなら凄いが多分0～3戸くらいだろうな。

[247: 匿名]

まさしくカモ

[248: 匿名さん]

値引き連呼厨はソースのひとつでも出してみろっての。
是非とも2割引の契約書とやらを見てみたいもんだわ

[249: 匿名さん]

竣工までは値引き出来たとしても1％以下だろうね。
完売しなくても値引きしない所だし、
20％なんてありえない数字だしてきたねネガさん。
無茶な嘘付きやがって（笑）

[251: 匿名さん]

このクソ暑い中でも販売のペースはまずまず。
「ほかの人には内緒ですよ」と値引きしとる！
間違いない！

[252: 購入検討中さん]

251
それはないですね。
実際値引きはしてないようですよ。
検討者で商談中の人なら把握してるとは思うけど。

[253: 匿名さん]

この時期これだけの残戸となると、1割2割の値引き開始ってのはデマだと思う。
（残一桁なら逆にありえるかもだけど）

でも、中の人じゃない限り、

＞実際値引きはしてないようですよ。

こんな断言ありえない。

精一杯好意的に解釈しても、

　私は私の営業担当から「（どなた相手でも）値引きしてません」って言われました

ってだけだし、普通に解釈すれば、値引きが行われることが気に食わない方、
ないし、値引き前提の空気になると困る方が吼えてるだけ。

[254: 匿名さん]

提携でも1％割引程度なのに、
10％や20％割引はありえない数字でしょ。
釣りがすぐわかる。

さらに今公表しているキャンペーンでも5万程度の特権なのにね。

[255: 匿名さん]

値引きしてると思わせてギャラリーいかせようとしてるだけでしょ？ｗ
値引きなんてしないでしょ。

公式みたら確かにキャンペンで5万値引きみたいなものがある程度だし。

値引きホイホイですね。

ギャラリー行く。
値引きしてるんですねと確認。
値引きはしてませんと言われる。
でもMRみたらやっぱり良さそうなので検討してみる。
作戦的中。

[256: 匿名さん]

角じゃないプレミアムはなかなか売れないだろうから値引きしてるかもね。

[257: 匿名さん]

256
個人的予想はどうでもよい。