リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
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Part6
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Part7
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所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[158: 匿名さん]

単純計算にはならない件だけど、
300戸くらいのタワマンにしておけば今頃完売してたんだろうね。

B,C棟はもっと角部屋じゃない部屋を少なくして、
タワマン自体をスマートな感じにした方が堅実ではないか？

A棟455戸。B、C棟300戸程度にして全体1000戸ちょっとにしたら上手くいきそうだけど。

[159: 匿名さん]

158
単純計算してみる
450戸の売り上げは平均4000万だとして
450戸 * 4000万 = 180億

結構動く金がでかすぎるから、
計画通り3棟1400戸近くは変わらないんじゃないかな？
もちろん売れない場合の維持費とかも考えないとだけど、
作った方がトータル的に利益は出そう。

大師線の利用も増えるだろうし京急グループとしてのトータル利益はすごいでしょ。

[160: 匿名]

売れない場合の維持費より、金利負担のほうが、大変なのではないのか？
それがB,Cに踏み切れない理由ではないのか？

[161: 匿名さん]

やっぱり規模縮小が一番利益になりそうだね。

[162: 匿名さん]

土地は一度京急が全部買って（借入なし）その後ダイワハウスに一部移転してるので土地にかかる金利負担はないから、土地を持っててかかるのは固定資産税くらい。あとは資金の固定化をどれだけ重要視してるかでしょう。
建物部分も普通は工事進行に伴って分けて建築業者に払うわけだし、いまさら急な資金需要もないでしょう。

そもそも京急は本業があるから現金資金の不足はありえない。資金を早期回収してすぐ次の物件を手がけなきゃならない自転車操業のデベロッパーとは異なるので、とりあえず来客の状況を見てＢの潜在需要がある程度たまったら進むんじゃないかな。
159さんの言うように京急にとっては「沿線に住む人」が多いほど後の収入源になるのだから、計画通り3棟で総戸数はかわらないでしょう。

[163: 匿名さん]

実はdfsが微妙だったから、免震にしようか検討中ってことはないよね？

[164: 匿名さん]

いやいや、それはないない。
大林の構造説明会に参加すればよくわかるよ。
それでここに決めたと言っても過言ではないよ。

[165: 匿名さん]

DFS自体はいい地震対策。
タワマンにはあってるよ、風にも強いし揺れが早く収まるのは酔いにくい。

ってか契約ペース何時の間にか上がってるねほんとに。
販売開始一年の直近三ヶ月で50戸越えは中々いいんじゃない？

これならA棟竣工くらいにB棟着工くらいになるかね。

[166: 匿名さん]

＞土地は一度京急が全部買って（借入なし）

またいい加減なことを。

会社として一括調達した資金を各事業に投資してるのに、

「ここの土地は借入なしで調達してます。借金（有利子負債）は沢山ありますが全て他の事業のためです。」

なんて理屈はありえない。

[167: 匿名さん]

難しいから簡単に説明お願い。

[168: 匿名さん]

私は売主が京急なのでここに決めました。
やはり、アフターや瑕疵等は責任は売主が被うので潰れない会社が最高でしょ。
最近では保全協会みたいなものもあるらしいのでデベロッパーが倒産しても問題ないと言われますが、やはり潰れない会社はいいですね。
知り合いでマンションに瑕疵があり物件価格＋慰謝料として物件価格の2割貰いました。

[169: 匿名]

京急自体は安泰やもしれませんが、不動産が本業じゃないのと、不動産業界でのポジションが気になるところ。事業再編は珍しいことではないから。

[170: 匿名さん]

本業じゃないと責任負わないの？
不動産事業再編すると責任負わないの？

そんな理屈通らないでしょ。

[172: 契約済みさん]

土地の登記簿を見ていますが、Ａ～Ｃの敷地すべてＨ２１年に京急電鉄が買ってます。で、その一年後に３割を大和ハウスに売却してますね。
今は根抵当もなにもついてないまっさらな状態です。
「港町１ー１」っていう一筆の土地だから、完成後に道路やマンションにわけて分割するんでしょうね。
Ｂ棟の住所は港町１－２とかになるのかな？

あれだけの土地を京急はいくらで買ったんだろう・・・。

[173: 匿名さん]

コンビニは日に大体40万位売り上げないと厳しいみたいなので
一棟のみだと一世帯あたり月３万円位は買い支えないと
撤退の可能性があるのでやっぱり２棟はないと厳しいような気が。。

[174: 匿名さん]

日に４０万とかセブン、ローソンとかの話し。
デイリーはセブンのロイヤリティの1/10以下と聞いたことあるから、
それだけ考えれば日に5万も売り上げあればやってける。

あとは人件費の調整だな。
暇ならきちんと人件費削減。

一世帯が月3000円程度のレベルかね？

まぁ修繕費確保の為に飲み物はマンション内の自販機で買うことを進めるがな（笑）

[175: 契約済みさん]

どんどん出来上がっていくね。早ければプレミアムの一部が残るぐらいで他は11月迄に完売だね

[176: 匿名さん]

プレミアムとかなんで作るんだろう？
他のタワマンもだけどさ。

[178: 匿名さん]

コンビニは別に住人専用じゃないだろうが。
近隣の住人や競馬に来る人が利用するはず。
競馬のある日は売上上がるだろうな。

[179: 匿名さん]

競馬ある日とか関係ない。
わざわざ駅の逆まで移動する必要がないし。
階段登り降りなんてめんどいだろ。

それに競馬場はいろんな美味しい食べ物とかあるしな。

[180: 匿名さん]

デイリーほど撤退しないとこないだろ。
セブン、ローソンのがすぐ潰れる。
あの高いロイヤリティは経営者が可哀想だよ。

こういう所はデイリーがベストだろうな。

[182: 物件比較中さん]

大師線の地下化の話って、コレを読む限りでは消えてないんですね。
http://www13.gijiroku.com/kawasaki_council/gikaidoc/attach/shiryo1/Sr1...

[183: 匿名さん]

京急川崎駅前に駅舎を跨ぐような複合商業施設が出来るんですね。
京急ストアとヨドバシアウトレットの跡地、楽しみです。

[185: 匿名]

1994年（平成6年）2500店
2011年（平成22年）1634店(マイナス886店)

デイリーヤマザキ頑張れよ

[186: 匿名さん]

ここで商売成り立たないコンビニは何処でやってもダメでしょう。

[187: 匿名さん]

まあ地下化はメリットのが多いけど、
現状維持でも良いな。
地下化されたとしても何十年も先だと思うし。

[188: 匿名さん]

ロイヤリティー10分の1だから売り上げも10分の1で大丈夫って
さすがに釣りですかね

家賃なし、深夜閉店で人件費削減したとしても一日２０万位は売り上げないと
回らないと思うんですが...

[189: 匿名さん]

買えない奴がコンビニの売り上げについて熱く語る板

[192: 匿名さん]

大林施工のタワマンをこの値段で売ってやってんだから
立地だの設備だのつべこべ言うなよ。

[193: 匿名さん]

191
いいがかりすぎるな。
最新の設備だろ？

[194: 匿名さん]

仕様云々は釣りだよ。
サクっとこの物件の仕様やシステムみたらどっちかというと良いほう。
ボイドスラブなんかもきちっと厚めに作ってるんだね。

物件で俺の中ではまず風呂を気にするが、
最新の仕様だったし問題なさそう。

まぁ買える金はないがなｗ

[195: 匿名さん]

タンクレストイレじゃないって点以外は高仕様。
オプションでタンクレスも選択できたらよかったのにね。

[196: 匿名さん]

まぁタワマンは水圧も懸念されるから、
高価なタンクレスより最新仕様の節水型トイレのが適しているかもね。

[197: 匿名さん]

たしかにIHとか古いな。

[198: 匿名さん]

タワマンはIHのが適してないか？
逆に何ならいいんだ？

[199: 匿名さん]

型が古いといっているのだが

[200: 匿名さん]

ガスかIHかって話しか？
タワマンでガスなんて古過ぎだろ。

リヴァリエみたいなオール電化がいいでしょ。

[201: 物件比較中さん]

電気代上がるときはガスも値上がりするしね。
火事のリスク考えてもオール電化でしょ。

[202: 匿名さん]

設備・仕様は、割高だけどオプションを申し込めば補えるけど、
コンクリ強度（N値）が最近のタワマンとしては以下自粛。

[203: 匿名]

棟内駐車場で火事が起きたらどうするんだ！と繰り返してた人もいましたね。
ガスだったらもっと火事のリスクが上がって大変でしたね。
ちなみに心棒部分にも消火ボンベ室がついてます。

IHが古い型といってもプロジェクト発表が2010年11月ですから、そりゃあ型落ちもしますよ。完成まで時間のかかるタワマンでは仕方ないです。

[204: 匿名さん]

コンクリ強度60Nは周りのタワマンと同じくらいだな。

[205: 匿名]

>202

どこと比較してなのか教えてください。
まさか50階建てくらいのタワマンとじゃないですよね？

[206: 匿名さん]

コンクリ強度に問題はなさそうでした。
ごめんなさい。

[207: 匿名さん]

60Nって確かに十分だね。