リヴァリエってどうですか？ Part8

[匿名さん]

リヴァリエスレもPart8になりました。引き続きよろしくお願いします。

過去スレ
Part1
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/8465/
Part2
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/139628/
Part3
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/175416/
Part4
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/197470/
Part5
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/215864/
Part6
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/233583/
Part7
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/243294/

所在地：神奈川県川崎市川崎区港町1番1（地番）
交通：京急大師線 「港町」駅 徒歩1分 （※現状の改札口から徒歩3分※臨時改札口から徒歩1分※港町駅改修工事完成後の改札口から徒歩1分）
京急本線 「京急川崎」駅 徒歩19分
東海道本線 「川崎」駅 徒歩22分
京浜東北線 「川崎」駅 徒歩22分
南武線 「川崎」駅 徒歩22分
間取：1LDK～4LDK
面積：64.55平米～93.81平米
売主：京浜急行電鉄
売主：大和ハウス工業　東京支社
販売代理：京急不動産
販売代理：日本住宅流通　マンション販売営業部
施工会社：株式会社大林組
管理会社：京急サービス株式会社

[No.101 by 匿名さん 2012-08-05 08:47:43]

>この三ヶ月で50戸契約は凄いですね。
確かに凄いですね。ただ、B・C棟が立つかどうかは微妙ではないでしょうか？
問題は（YAHOO不動産でアクセスNo1から）かなりの方が検討されているはずですが、、
実際どうような理由で購入を見送っているかでしょう。
物件価格高いのでNGであればB棟間取りを小さくして販売する道はあるのでしょうが。。。

[No.102 by 契約済みさん 2012-08-05 09:32:14]

A棟出来て周辺の道路や駅が完成したら
B棟は値段によっては売りやすいだろね
今は何にもないしあちこち工事中だから
その間有事がなければね（地震や経済）

[No.103 by 匿名さん 2012-08-05 10:58:58]

＞消されちゃったけど、No77で1％引きチラシ存在してましたよね。

マジで？
見落としてたよそのチラシ。

しかし、5万円に続き1％ってまたセコいな～
提携割引を検討者全員に適用できることにしたってとこだろうけど、
普通に提携企業に勤めてる検討者にとってはなんか感じ悪いな。

[No.104 by 匿名さん 2012-08-05 11:04:06]

1パーセントってでかいじゃん、
5000万なら50万値引きでしょ？
家具色々買える値引きだな。

[No.105 by 匿名 2012-08-05 15:16:19]

タワマン×二束三文なこの場所=安くて当然、のわりには高値。

[No.106 by 匿名さん 2012-08-05 15:45:55]

１０５さんの考えるここの価格帯はいくらが妥当でしょうか?土地代3文だから2000万程度でしょうか⁈そんなマンション、川崎にあるの。
二束三文な場所とは理解し辛いです。川崎周辺で何処が価値ある場所と考えていますか?

[No.107 by 匿名さん 2012-08-05 16:27:53]

＞値下げしたならサイトに出るだろうし、出した方が売れそう。

棟内モデルルーム販売なら兎も角、まだ竣工前だぞ。
サイトに堂々と値下げ告知なんかのせるわけないだろ。

[No.108 by 匿名さん 2012-08-05 18:09:22]

二束三文な場所なのに地価路線は相応な値段ですね。
言いがかりするなら色んな情報を事前に調べて発言しましょうか。

駅前徒歩一分かこの物件は、色々調べてみるか。

[No.109 by 物件比較中さん 2012-08-05 18:25:00]

リヴァリエは安いよ。比較してみればわかる。
マンション買う前に路線価確認しない人いるの⁉
調べりゃすぐわかる。駅徒歩1分ならお買い得過ぎだろ
これが高すぎるなら、そもそも住宅ローン組めないだろ
川崎駅からバスで20〜30分離れたとこ行けば安いし、
愛甲郡まで離れれば驚く程安いよ。高すぎると思うなら買わなきゃ良いだけ
プレミアムは確かに高すぎだと思うけど

[No.110 by 匿名さん 2012-08-05 19:13:30]

プレミアムと角は高いですね。

買うなら角がいいですよ。価値とかも考えると。

[No.111 by 匿名さん 2012-08-05 19:43:46]

残念ながら角部屋はほとんど売れてしまったそうです。
まだ数戸あった気もするけど。

[No.112 by ご近所の奥さま 2012-08-05 23:23:03]

川崎駅から電車２分駅１分のタワーマンションが、中層階中住戸なら4000万円台前半ですから激安に見えますけど
と言っても京急支線の港町ですし、路線価からすると、適正ですけど。
万が一、大師線川崎駅が地下に移設になると、乗り換えが悲惨になりますね。

[No.113 by 匿名さん 2012-08-06 02:05:34]

>112
“ご近所の奥さま”なら、京急川崎～港町の地下化なんて万が一にも実現しないことくらい知ってそうだが？

[No.114 by 匿名さん 2012-08-06 07:38:17]

仮に地下化してもJRへの乗り換えなら雨に濡れず信号待ちもせずに地下街を通って新北口に行けるのだから便利になると思います。

[No.115 by 匿名さん 2012-08-06 07:53:02]

地下化は中止となったはず。

[No.116 by 匿名 2012-08-06 08:51:52]

ちょっと調べてみた。

この付近だけ、ずいぶんと路線価が低いようですが、主な理由は何なのでしょうかね？

[No.117 by 匿名さん 2012-08-06 09:44:44]

JR矢向駅前にくらべてちょい港駅前のが高いですね路線価
さすがに川崎駅前はかなり高かったですが、
支線ならこんなもんではないでしょうか？

[No.118 by 匿名さん 2012-08-06 09:56:51]

大師線駅前の路線価

港町駅前 ：230
鈴木町駅前 ：115
大師駅前 ：285
東門前駅 ：230
産業道路駅前：200


参考
JR川崎駅前 ：1870
尻手駅前 ：330
矢向駅前 ：220
鹿島田駅前 ：340


これらの情報から、
リヴァリエA棟とB棟の間の新道路は200～230くらいの値段が付きそうだとは思うけど、
保育園出来るし、小児科も出来るかもだから若干上がる可能性はあるね。（235～240くらい？）

[No.119 by 匿名さん 2012-08-06 11:10:44]

もう少し参考

川崎駅東口で一番高い所 ：1920
川崎駅西口で一番高い所 ：1580
ラゾーナ周辺 ：260～500

西口のラゾでも一本小道入っただけで250くらいまで下がる。

これらを見ても港町駅前230はそこまで低いとは感じられないかな？

A棟とB棟の間に出来る新道路がどれくらいになるかが見ものですね。

[No.120 by 匿名さん 2012-08-06 15:40:18]

路線価は、Ａ棟竣工時にきまるのでしょうか。

仮に今の駅南側の２３０より高くなったら、
Ｂ、Ｃ棟の価格も高くなるのでしょうかね。

[No.121 by 匿名さん 2012-08-06 15:56:34]

チラッとでしか聞いてなかったので確実とは言えませんが、
A棟が出来た時点でA棟周りの道路はまだ私道指定だった気がします。

その後市に譲渡すると言っていたのでそのタイミングで路線価が付くと思います。
市に譲渡するのがA棟完成時かB,C棟完成時かは不明なのでなんとも。

余裕があったら問い合わせしてみます。

[No.122 by 匿名さん 2012-08-06 18:25:58]

3週連続　神奈川アクセスランキング1位のリヴァリエ。
今週は2位でしたね。

ネガが少なかったからな先週。
レスも伸びない。

[No.123 by 契約済みさん 2012-08-06 23:00:39]

駅徒歩1分は便利だよ。絶対距離は変わらない
もしすご～く先の将来に地下化したとしても3〜5分
その頃は大師線も港町もキレイに変わってる。
電車が通らない川崎駅からバスで30分乗るよりところよりよっぽどまし。
大師線川崎新駅もダイス辺りだから今よりJR川崎駅に近いし
何年後にこの板読み返すのが楽しみだよ。
既存のマンションの過去の掲示板見るとよくわかる

[No.124 by 匿名さん 2012-08-06 23:12:36]

ここ天井低いのが残念

[No.125 by 匿名 2012-08-07 00:12:33]

>124釣り？

リビングと各戸一番広い洋室は2.55m、その他の洋室は2.55mか2.35m（全部見るの面倒だけど奥まった部屋が2.35mっぽい）。
サッシュ高さは約2.15m（自分で計った）。

階高は前に誰かが書いてたけど3m以上でしたね。

[No.126 by 匿名さん 2012-08-07 09:22:59]

125
釣り釣り。
ランキング上げたいが為のすぐわかる虚言でしょ。

リヴァリエの天井が低いならほとんどのタワマンが低い。

リビング2.55mあれば十分。
プレミアム階は2.65mとかだっけな？

他の物件では2.55mを売りにしてた所があるくらいだしね。

[No.127 by 物件比較中さん 2012-08-07 13:35:26]

港町駅付近が今よりキレイになってA棟に入居し始める頃、どうなるか様子見してた人も
B棟C棟一斉に買い出すよ。駅徒歩1分はそうそうない。

[No.128 by 物件比較中さん 2012-08-07 13:39:42]

あえて8月の夏休み使って物件探す人も多いよ。なかなか回れないからね。

[No.129 by 契約済みさん 2012-08-07 16:20:38]

＞128

まさに去年の夏がそうでした。
神奈川にこだわらず、都内、さいたま、千葉・・

今ではよい思い出です。

[No.131 by 契約済 2012-08-07 18:50:07]

今のままでもＯＫですから。

[No.132 by 匿名 2012-08-07 20:11:44]

私もいまのままでいいし、きれいとかどうでもいいので、なくなってほしいものが 多々あります。

[No.133 by 匿名さん 2012-08-07 20:33:07]

まぁ綺麗にはなるだろうな。
タワマン周辺の緑化や道路整備に駅改修だけでかなり変わるだろう。

[No.134 by 契約済みさん 2012-08-07 21:01:49]

かなり綺麗になってきてます
歩道のレンガを引きはじめていますね

[No.135 by 契約済みさん 2012-08-07 21:05:12]

駅も骨組みが出来てきました
保育園も杭打ちの重機が入って
基礎工事が始まったようです。

[No.136 by 購入検討中さん 2012-08-07 22:56:03]

>134
>135
見違えちゃうくらい変わりましたねー

[No.137 by 匿名さん 2012-08-07 23:37:48]

歩道がレンガ敷きとは知らなかったです。周辺ぐるりと歩道はレンガなのかな。

[No.138 by 物件比較中さん 2012-08-08 01:49:51]

マンションの周りやっぱりきれいになりますね。
早めに申し込みして良かったです。

[No.139 by 匿名さん 2012-08-08 07:39:15]

ヤバイぞ‼ネガ情報が減って来たぞ。

[No.140 by 匿名さん 2012-08-08 07:45:51]

最後にベランダとか外装の掃除してくれるんでしょうか？
来年3月にはメチャクチャ汚れてそう。また、最近日差しが強いので床や壁紙が焼けて色変わったりとか。心配です。

[No.141 by 匿名さん 2012-08-08 09:06:57]

140
外装はどうだろう？定期的に外装の掃除はやると思うから問題ないんじゃない？
ベランダくらいは掃除してから引き渡しでしょ。

日差しの日焼けは問い合わせたらいいですよ。
何か対策していますか？
っとか日焼けした場合保障してくれますか？
っとか。

[No.142 by 匿名さん 2012-08-08 09:49:51]

>139

そうだね
もともと無理していたネガが多かったから、さすがに疲れたかな？
ほとんど同じ人だったし、もうネタ切れか？
以外と引き出し少なかったね

[No.143 by 匿名さん 2012-08-08 12:32:09]

外構工事の進捗が想像以上に早いですね。新たに作る道路の工事の関連でしょうか。
建物は年内に竣工し、外構は冬場から引き渡し直前にかけて行うものかと勝手に想像していました。
これなら、引き渡し時に植物が根付いておらず、みっともないという状況はなさそうですね。
リヴァリエの魅力の一つが広大且つ緑豊かな公園のような公開空地だと期待していましたが、期待以上です。
駅北口は素晴らしい環境に一変しますね…

[No.144 by 物件比較中さん 2012-08-08 23:52:40]

検討版なのに契約者の方の書き込みが随分多いですね。
契約者用のスレもあるのに。
同じ人？

[No.145 by 匿名 2012-08-09 00:00:53]

無料で宣伝の板に引っ越しかな

[No.146 by 匿名さん 2012-08-09 02:03:46]

145
そんな板あるの？

[No.147 by 匿名さん 2012-08-09 11:25:11]

2012年8月9日現在

＜販売戸数＞
1期1次150戸 2次30戸　累積180/455
2期1次30戸 2次15戸 3次20戸 4次10戸 5次3戸　累積258/455
3期1次25戸 2次10戸 3次7戸 4次4戸　累積304/455
4期1次20戸 2次15戸 3次16戸 4次5戸　5次3戸　累積363/455
＜契約戸数＞
363（累積販売戸数）-37（先着順戸数）＝326戸

先週の契約数5戸

以前ペースは上がったままですね。

現在この4ヵ月合計で約55戸前後の契約数。

[No.148 by 匿名さん 2012-08-09 11:26:51]

147
間違った、
3ヵ月と1週間で55戸って事か。

[No.149 by 匿名さん 2012-08-09 11:55:57]

竣工7ヶ月前。
販売してない間取りが92戸。
売れ残りが37戸。

だいぶ軌道を戻してきたね。
当初だいぶ販売ペース遅かったけど、
最近は中々なものだね。

[No.151 by 匿名さん 2012-08-09 12:33:34]

>150
それもう飽きた。

[No.152 by 匿名さん 2012-08-09 12:33:46]

契約数を
販売戸数−先着戸数
で計算した値ってただしいの？

[No.153 by 匿名さん 2012-08-09 12:40:02]

152
ほぼ正しいと思うけど。
若干の誤差はあるかもね。

[No.154 by 匿名さん 2012-08-09 12:41:31]

値引きはしてないんじゃない？

値引きしてるなら、
もっと値引きしている事を告知した方が売れると思うし。

[No.155 by 匿名さん 2012-08-09 12:55:04]

>150
真偽が定かでない、というより明らかに虚偽の情報を、「値引きしている」と断定し、
何度も執拗に書き込むのって、法律的に許されるのですかねえ～
掲示板や販売会社も、こういう書込みはチェックして厳しい対応をしてもらいたいものです。

[No.156 by 匿名さん 2012-08-09 13:10:42]

155
虚偽なら規約違反だから削除申請すればよろし。
運営は削除申請したものしか見ないと思うし。

[No.157 by 匿名さん 2012-08-09 13:45:54]

モデルハウス住戸でない限り値引きないでしょ
プレミアム以外は完売だね

[No.158 by 匿名さん 2012-08-09 14:03:27]

単純計算にはならない件だけど、
300戸くらいのタワマンにしておけば今頃完売してたんだろうね。

B,C棟はもっと角部屋じゃない部屋を少なくして、
タワマン自体をスマートな感じにした方が堅実ではないか？

A棟455戸。B、C棟300戸程度にして全体1000戸ちょっとにしたら上手くいきそうだけど。

[No.159 by 匿名さん 2012-08-09 14:34:22]

158
単純計算してみる
450戸の売り上げは平均4000万だとして
450戸 * 4000万 = 180億

結構動く金がでかすぎるから、
計画通り3棟1400戸近くは変わらないんじゃないかな？
もちろん売れない場合の維持費とかも考えないとだけど、
作った方がトータル的に利益は出そう。

大師線の利用も増えるだろうし京急グループとしてのトータル利益はすごいでしょ。

[No.160 by 匿名 2012-08-09 21:51:59]

売れない場合の維持費より、金利負担のほうが、大変なのではないのか？
それがB,Cに踏み切れない理由ではないのか？

[No.161 by 匿名さん 2012-08-09 23:21:27]

やっぱり規模縮小が一番利益になりそうだね。

[No.162 by 匿名さん 2012-08-09 23:37:33]

土地は一度京急が全部買って（借入なし）その後ダイワハウスに一部移転してるので土地にかかる金利負担はないから、土地を持っててかかるのは固定資産税くらい。あとは資金の固定化をどれだけ重要視してるかでしょう。
建物部分も普通は工事進行に伴って分けて建築業者に払うわけだし、いまさら急な資金需要もないでしょう。

そもそも京急は本業があるから現金資金の不足はありえない。資金を早期回収してすぐ次の物件を手がけなきゃならない自転車操業のデベロッパーとは異なるので、とりあえず来客の状況を見てＢの潜在需要がある程度たまったら進むんじゃないかな。
159さんの言うように京急にとっては「沿線に住む人」が多いほど後の収入源になるのだから、計画通り3棟で総戸数はかわらないでしょう。

[No.163 by 匿名さん 2012-08-10 00:08:47]

実はdfsが微妙だったから、免震にしようか検討中ってことはないよね？

[No.164 by 匿名さん 2012-08-10 01:26:14]

いやいや、それはないない。
大林の構造説明会に参加すればよくわかるよ。
それでここに決めたと言っても過言ではないよ。

[No.165 by 匿名さん 2012-08-10 01:28:25]

DFS自体はいい地震対策。
タワマンにはあってるよ、風にも強いし揺れが早く収まるのは酔いにくい。

ってか契約ペース何時の間にか上がってるねほんとに。
販売開始一年の直近三ヶ月で50戸越えは中々いいんじゃない？

これならA棟竣工くらいにB棟着工くらいになるかね。

[No.166 by 匿名さん 2012-08-10 06:37:25]

＞土地は一度京急が全部買って（借入なし）

またいい加減なことを。

会社として一括調達した資金を各事業に投資してるのに、

「ここの土地は借入なしで調達してます。借金（有利子負債）は沢山ありますが全て他の事業のためです。」

なんて理屈はありえない。

[No.167 by 匿名さん 2012-08-10 06:58:42]

難しいから簡単に説明お願い。

[No.168 by 匿名さん 2012-08-10 08:47:04]

私は売主が京急なのでここに決めました。
やはり、アフターや瑕疵等は責任は売主が被うので潰れない会社が最高でしょ。
最近では保全協会みたいなものもあるらしいのでデベロッパーが倒産しても問題ないと言われますが、やはり潰れない会社はいいですね。
知り合いでマンションに瑕疵があり物件価格＋慰謝料として物件価格の2割貰いました。

[No.169 by 匿名 2012-08-10 20:30:39]

京急自体は安泰やもしれませんが、不動産が本業じゃないのと、不動産業界でのポジションが気になるところ。事業再編は珍しいことではないから。

[No.170 by 匿名さん 2012-08-10 21:40:09]

本業じゃないと責任負わないの？
不動産事業再編すると責任負わないの？

そんな理屈通らないでしょ。

[No.172 by 契約済みさん 2012-08-10 23:01:50]

土地の登記簿を見ていますが、Ａ～Ｃの敷地すべてＨ２１年に京急電鉄が買ってます。で、その一年後に３割を大和ハウスに売却してますね。
今は根抵当もなにもついてないまっさらな状態です。
「港町１ー１」っていう一筆の土地だから、完成後に道路やマンションにわけて分割するんでしょうね。
Ｂ棟の住所は港町１－２とかになるのかな？

あれだけの土地を京急はいくらで買ったんだろう・・・。

[No.173 by 匿名さん 2012-08-10 23:03:52]

コンビニは日に大体40万位売り上げないと厳しいみたいなので
一棟のみだと一世帯あたり月３万円位は買い支えないと
撤退の可能性があるのでやっぱり２棟はないと厳しいような気が。。

[No.174 by 匿名さん 2012-08-10 23:46:36]

日に４０万とかセブン、ローソンとかの話し。
デイリーはセブンのロイヤリティの1/10以下と聞いたことあるから、
それだけ考えれば日に5万も売り上げあればやってける。

あとは人件費の調整だな。
暇ならきちんと人件費削減。

一世帯が月3000円程度のレベルかね？

まぁ修繕費確保の為に飲み物はマンション内の自販機で買うことを進めるがな（笑）

[No.175 by 契約済みさん 2012-08-11 00:47:20]

どんどん出来上がっていくね。早ければプレミアムの一部が残るぐらいで他は11月迄に完売だね

[No.176 by 匿名さん 2012-08-11 06:01:42]

プレミアムとかなんで作るんだろう？
他のタワマンもだけどさ。

[No.178 by 匿名さん 2012-08-11 07:44:00]

コンビニは別に住人専用じゃないだろうが。
近隣の住人や競馬に来る人が利用するはず。
競馬のある日は売上上がるだろうな。

[No.179 by 匿名さん 2012-08-11 07:46:21]

競馬ある日とか関係ない。
わざわざ駅の逆まで移動する必要がないし。
階段登り降りなんてめんどいだろ。

それに競馬場はいろんな美味しい食べ物とかあるしな。

[No.180 by 匿名さん 2012-08-11 07:48:27]

デイリーほど撤退しないとこないだろ。
セブン、ローソンのがすぐ潰れる。
あの高いロイヤリティは経営者が可哀想だよ。

こういう所はデイリーがベストだろうな。

[No.182 by 物件比較中さん 2012-08-11 11:05:43]

大師線の地下化の話って、コレを読む限りでは消えてないんですね。
http://www13.gijiroku.com/kawasaki_council/gikaidoc/attach/shiryo1/Sr1...

[No.183 by 匿名さん 2012-08-11 11:34:33]

京急川崎駅前に駅舎を跨ぐような複合商業施設が出来るんですね。
京急ストアとヨドバシアウトレットの跡地、楽しみです。

[No.185 by 匿名 2012-08-11 12:38:44]

1994年（平成6年）2500店
2011年（平成22年）1634店(マイナス886店)

デイリーヤマザキ頑張れよ

[No.186 by 匿名さん 2012-08-11 13:23:00]

ここで商売成り立たないコンビニは何処でやってもダメでしょう。

[No.187 by 匿名さん 2012-08-11 13:37:48]

まあ地下化はメリットのが多いけど、
現状維持でも良いな。
地下化されたとしても何十年も先だと思うし。

[No.188 by 匿名さん 2012-08-11 13:54:01]

ロイヤリティー10分の1だから売り上げも10分の1で大丈夫って
さすがに釣りですかね

家賃なし、深夜閉店で人件費削減したとしても一日２０万位は売り上げないと
回らないと思うんですが...

[No.189 by 匿名さん 2012-08-11 13:59:53]

買えない奴がコンビニの売り上げについて熱く語る板

[No.192 by 匿名さん 2012-08-11 14:49:33]

大林施工のタワマンをこの値段で売ってやってんだから
立地だの設備だのつべこべ言うなよ。

[No.193 by 匿名さん 2012-08-11 16:01:54]

191
いいがかりすぎるな。
最新の設備だろ？

[No.194 by 匿名さん 2012-08-11 16:07:30]

仕様云々は釣りだよ。
サクっとこの物件の仕様やシステムみたらどっちかというと良いほう。
ボイドスラブなんかもきちっと厚めに作ってるんだね。

物件で俺の中ではまず風呂を気にするが、
最新の仕様だったし問題なさそう。

まぁ買える金はないがなｗ

[No.195 by 匿名さん 2012-08-11 16:20:45]

タンクレストイレじゃないって点以外は高仕様。
オプションでタンクレスも選択できたらよかったのにね。

[No.196 by 匿名さん 2012-08-11 16:31:42]

まぁタワマンは水圧も懸念されるから、
高価なタンクレスより最新仕様の節水型トイレのが適しているかもね。

[No.197 by 匿名さん 2012-08-11 17:52:15]

たしかにIHとか古いな。

[No.198 by 匿名さん 2012-08-11 17:57:06]

タワマンはIHのが適してないか？
逆に何ならいいんだ？

[No.199 by 匿名さん 2012-08-11 18:04:00]

型が古いといっているのだが

[No.200 by 匿名さん 2012-08-11 18:05:39]

ガスかIHかって話しか？
タワマンでガスなんて古過ぎだろ。

リヴァリエみたいなオール電化がいいでしょ。