三島駅南口再開発について

[三島いいかな]

三島駅南口一帯（東西に長く駐車場ひろがっています）が三島駅南再開発区域になっていると思うのですが、再開発のなると　下店舗で上は賃貸や分譲マンションなどもできるのかなと予想しますがご存知でいらっしゃいますか？地域で浸透しているｔレもマンション建てるのかなと思うのですが・・・。平成２３年度再開発着工予定らしいです。

[2: 匿名はん]

予定では次のようになっています
三島駅南口東街区再開発の事業コーディネーターに、設計会社「アール・アイ・エー」が選ばれたと今朝の新聞に載っていました。７事業体からの応募があった。
アール・アイ・エーの提案内容は次の通り
規模３０階建て／延床面積９１，８８０㎡
内訳　商業施設　３０，０８０㎡
　　　　居住施設　３０，０４０㎡
　　　　宿泊施設　　７，７９０㎡
　　　　駐車場　　２３，９７０㎡（９９０台）
記事と一緒に載っていたイメージ画では、シースルーエレベーターや市街を一望するレストラン、地域の社交場となるスカイバンケットなどが描かれており、魅力溢れる施設。是非実現してほしい。

[3: 周辺住民さん]

三島駅南口東街区市街地再開発事業
保留床取得予定者公募
平成23 年1 月14 日（金）～2 月2 日（水）午後4 時

施設棟商業：２層、サービス：２層、業務：２層、施設用駐車場：６層＋屋上
住宅棟分譲マンション：地下１～３０階２２９戸

[4: 匿名さん]

いよいよ動き出しましたね。当初規模からは縮小したみたいですが、事業者の応募状況が気になります。

中伊豆の玄関口だし、東京通勤圏の新幹線停車駅で乗降客が多いし、日大や順天堂があり、東レやＪＲの研修施設があり、湧水や三島大社といった観光資源にも恵まれ、現在は他にこれといった商業施設が付近にないので、進出企業にとってはチャンスだと思うのですがどうなるのでしょうか。

三島駅近辺のマンションは商業施設がないことだけがネックだったけど、これが実現したら、今でも高い価格が更に高くなりそう。便利になるのは嬉しいけど、手に届かないくらい高くなるのが心配。

[5: 賃貸住まいさん]

ここから東京駅まで通勤する人なんてどんだけいると思う？
多分１０００人もいないと思うんだけど。
ここは完全に静岡市とか沼津市への通勤圏内。

[6: 匿名]

「三島が完全に静岡・沼津の通勤圏」「新幹線通勤は1000人もいない」だって！？
5さんは本当に何も知らないんだね。自分の感覚だけで決めつけない方がいいかもね。

朝や夜の時間帯の新幹線に乗ったことがないのかな。１つの列車だけで500人以上乗り降りし、約9000人が通勤してますよ。三島駅の乗降客が沼津の1.5倍なのはこれが理由の１つ。
所得が高い層が多いのも特徴で、東京通勤圏だから三島は沼津よりも静岡よりもマンション価格が高い。

もちろんこれだけで商業施設は成り立たないけど、基礎購買層であることは確かでしょう。

[7: 匿名はん]

もっと近いところから通えばいいのに何でこんな遠いところから通勤するのよ。
そもそもここから通勤する人の数なんて郡山から東京に通勤するのと同じくらい希少価値かと思ってたけど。

[8: 匿名さん]

５,７は中学生ですか？

＞沼津市への通勤圏内
ならば、沼津に住んだ方が、マンションも安いし、買い物も便利でしょ。

＞もっと近いところから通えばいいのに何でこんな遠いところから通勤するのよ。
東京まで座って１時間でいける。満員電車で通勤するよりいいでしょ。
企業によっては新幹線代を出してくれたり、家が持てるなどメリットはある。

[9: 匿名]

５＝７さんは、なんで新幹線通勤を目の敵にしてるの？
神奈川、埼玉、千葉から１時間以上かけて通勤するのは東京圏だと普通。新幹線なら同じ１時間で静岡、栃木、群馬から通えるだけのこと。定期代が出るならお金もかからない。三島の魅力を考えると選択肢としては十分にあり得る。

三島駅に大規模な商業施設ができると、沼津駅前はますます寂れていくのかな。マークス沼津を見送って、三島南口狙いで正解だった気がする。

[10: 匿名さん]

５＆７さん。
意外と三島から東京へ通勤している人は多いですよ。
ちなみに私も豊富な自然に囲まれながら、東京にも１時間という立地のよさから三島を気に入り、あえて東京から越してきて、東京に新幹線通勤している一人です。

新幹線通勤が希少価値とまで言われてしまい気分があまりよくありませんが、５＆７さんはこの南口再開発のマンションの価格設定と売れ行きをよ～くご覧になっていたら良いと思いますよ。

なぜここに大型のタワーマンションを建設しようという計画が持ち上がったのか、きっとすぐにお分かりになることでしょう。

[11: 周辺住民さん]

東京・横浜に通っている人にとっては、住む所に商業施設はあまり必要ない。帰りにいくらでも様々な商業施設に立ち寄れるので。むしろ自然や文化施設、教育、駅近の要素が重要。この点で三島は理想的な要素を持っている。

ただ、日常の買い物だけは地元でする必要があって、それを毎回車に乗って遠くへ買いに行くのは面倒。これまで三島駅近くに住むことがためらわれた理由でした。

駅に商業施設ができる今回の物件は三島駅近くに住む唯一の欠点がなくなるので、新幹線通勤者には人気になることが容易に予想できる。
安くても全然売れない沼津や長泉のマンションと違って、かなり注目されると思う。

[12: 匿名]

中途半端な専門店ではなく、24時間スーパー、ドラッグストア、ユニクロ、書店、ビデオレンタルなんかが揃う方がいい。

[13: 申込予定さん]

でもさ、
近い将来新幹線通勤の定期券支給が打ち切られたらみんなどうするつもりなんだろね？

[14: 匿名太郎]

図面を見ましたが。10階までの西側の部屋の日当たりは良くない気がします。多分南側、東側、それに11階以上の上層階の部屋とはかなりお値段が違ってくるのではないでしょうか？

[15: 匿名さん]

>>13
大丈夫だよ、キミんとこみたいなヤバい会社じゃないので

[16: 周辺住民さん]

通勤手当なんて廃止されていくのが今後のトレンド。

[17: 匿名さん]

新幹線通勤が許容できずに意味のない書き込みを続ける困ったさんが1名いるみたいですね。なにがそんなに悔しいのかな？

北側、東側、南側と三方がは開けてるから、10階より下でも十分ではないでしょうか。
問題はデベ。私は静鉄でないことを祈ってます。

[19: 匿名]

南口再開発となると南北の自由通路が望まれる。車庫があるから地下式でも地上式でも大掛かりなものになりそう。無理かなあ。

[20: 匿名]

南口再開発となると南北の自由通路が望まれる。車庫があるから地下式でも地上式でも大掛かりなものになりそう。無理かなあ。

[21: 匿名さん]

三島駅、なつかしい～。
再開発されると風景も変わりそうですね。
ちょっと楽しみかも。

[22: 匿名さん]

このマンション、図面を見ると自走式駐車場が全戸に行き渡るように装備されている。しかも住宅用と商業用の駐車場が分かれていて使いやすそう。
他のタワーマンションとちがって商業用と住宅用の建物が分離されているのもいい（三島タワーのようなエレベーター乗り換えは面倒）。
小高い位置にあるので眺めはいいだろうし、利便性は申し分ない。ちょっと細長くて見た目が頼りない感じだが、耐震性は問題ないのだろう。
早く事業者が決まって売り出して欲しい。商業ビルの方は既にテナント希望が５割程度は集まってるということだし、順調に計画が進んでくれるといいな。

[23: 匿名さん]

猿が逃げ出したのは、三島駅だったっけ？
ニュースで見ましたよ。
注目のまちです。

[24: 購入検討中さん]

東京から１時間の新幹線駅のそばにサルが出る。三島の自然の証しであり、発展してないことの裏付けでもある。だから東京のベッドタウンとして人気が高い。適度な買い物施設との一体開発のこのマンションは必要十分。着工を楽しみにまってます。

[25: マンション投資家さん]

最近のマンションは一戸当りの面積が狭くなってるね。せっかくの目玉開発なんだからせこい面積は勘弁。
デベですが、静岡県東部でまともな間取りって言うと、セキスイハイムかダイワハウスかな。

[26: 匿名さん]

70平米代や80平米代の間取りがマンションの主流の中で何を「まともな間取り」とされてるのかわかりませんが、仮にこの場所で90や100超えとなると、6000万円以上。購買層が限られる。

郊外の広さだけが売りのマンションとは全く違うのだが‥
上記のデベも地価の高い街では「せこい面積」で売り出してることを知らないのかな？

[29: ご近所さん]

再開発ビル図面。一戸当70-85平米。

ttp://www.city.mishima.shizuoka.jp/media/05065160_pdf_2011113_rad4A8A1.pdf

[30: 匿名]

市のHP見ました。
マンション部分の完成は平成27年10月ということでしょうか？

[31: 物件比較中さん]

70～85平米…。
この辺りの広さなら普通のマンションでも十分供給されているわけで、折角のタワーなんだから90平米や100平米の部屋も欲しいですね。

デベは、タワーマンションの実績を考慮すると、静鉄、東レ、ダイワ、穴吹かな。

[32: 匿名]

十分供給されてるのは三島駅から徒歩で実質10分を超える所にある長泉町のマンション。
三島駅すぐ近くのマンションの供給はかなり少ないので貴重。最も需要の多い広さに集中した建設計画なので良いと思う（ごく僅かな富裕層には物足りないだろうが）。
大企業のサラリーマンが中心の購買層になると思われ、購買力のあるターゲットに絞れるので売りやすそうだし。

[33: ご近所さん]

バブル時（当時の地価は今の６倍）に土地を売りそこなって、ずーっと塩漬けしてきた地権者の方々を満足させるため、とっても原価高のこのタワーマンション計画。
いよいよ明日入札締。はたして入札者はいるのか？

[34: 匿名さん]

大半は駐車場だし、そんなに地権者対応が原価に影響するのかなあ。実際の金額を知って書かれてます？

[35: ご近所さん]

３３です。入札期間が過ぎたので、リンクが外されて今は閲覧できませんが、概要に細かく書かれてました。
入札最低価格は、建った建物のまっさらな床渡しで坪１２０万円（７５平米換算で２５５０万円）。
居住者用の駐車場、駐輪場も一緒に入札。これが一部屋当たり約２-３００万（ざっくり計算）。タワーマンションですから共有設備は必須で、このコストも乗っかります。一部屋あたり原価は平均３０００万円近くになります（７５平米換算）。ちなみに、全２２９戸で、うち地権者分が３０戸。１９９戸分の床を、一括買取です。

[36: 物件比較中さん]

35様、詳細なレポートありがとうございます。
そうすると、結局販売価格は如何ほどが予想されるのでしょう？。お高いんですかね？。

[37: ３５]

３３，３５です。誰も入札せず、計画再修正と予想しています。
正直素人なので相当いい加減な計算ですが、仮に間仕切内装費６００万円強とすると、７５平米物件で総原価３６００万円。原価率８０％として、販売価格平均４５００万円。８５平米だと５１００万円。シャリエ一番町の８５平米の最高額が５１００万円強ですから、それが平均価格となる物件を「２００戸も売れるわけない」と判断するのが当たり前かと。
静かな田舎暮らしにあこがれる、首都圏客を呼び込めれば何とかなるかと思いますが、真後ろは新幹線＆在来線の線路。昼は新幹線、夜中は貨物列車と昼夜関係なく電車が走る「騒音」が邪魔して、ちょっと無理。
しばらくしたら入札結果が公表されますから、それからの話です。
※坪１２０万円ではなく１１２万円でした。修正します。

[38: 物件比較中さん]

37様ありがとうございました。36です。
謙遜されていましたが、書き込みの内容からは、ご本人が言われる程「素人」でもない様にお見受けしました。
それはともかく、上岩崎シャリエもHPが開設されましたが、こちらの販売価格も思っていたより安いですね。同じ駅近でも東静岡駅近辺の高級？マンションとは非常に大きな差があります。
今でも三島、長泉、清水町辺りは6000超えるような戸建がポンポン売れている様に思われますから、デベさん強気でもイイんじゃないかと個人的には思うんですが。いずれにしろ入札結果興味深いですね。

[39: 37]

ここ一か月、三島駅周辺を中国人数人のグループが数組うろちょろしていました。このレス書いていて気づいたのですが、外資に絡んだデベが突然参入してくるかも・・・。外資からの資金援助で地場デベが参入して、出来上がったら、購入者は中国人だらけとか…。
上岩崎は元東レの社宅。土地の原価はほぼタダですから、いくらなら売れるかだけを考えた『予定』価格設定です。ちなみに、ライバルはＳ鉄の長泉の売れ残りですので、単純に坪単価を合わせているだけです。計算してみてください。建築・内装レベルもＳ鉄並みで、本町、三番館よりかなり見劣りします。その分お買い得ですし、ライバルの大幅値引きがあるでしょうから、まだ下がるんじゃないですか？

[40: 物件比較中さん]

上岩崎はもう一棟建築中ですよね。
同時進行ではなく、Westの状況を見ながらの販売になるようですね。

[41: 匿名さん]

リスクばかりが語られてますが、新幹線駅直結＆ショッピング併設のマンションの価値を過小評価してるのではないかな。

私は入札者ありとみてます。どちらの見通しが合ってるでしょうかねー。

[42: 39]

地権者の取り分３０戸。総額７億６５００万円。このマンションの敷地面積、約４５０坪。１７０．３万円／坪。ズバリこの土地のバブル期の公示地価と同額です。それでも、当時の実勢価格よりははるかに安いです。
このエリアはバブル価格の影響で、現在ほとんど土地が売買されていません。塩漬けになっています。このプロジェクトは、その土地を動かすために地権者を含めいろいろな方に配慮し計画されました。入札まで持ち込んだ三島市のガンバリには、三島市民として敬意を表します。
３８さんの主張されるように、物件の価値や、将来性で入札企業が出てくれば本当に良いことだと思います。
ただし、前出の通りたぶん販売価格は、東レ上岩崎・静鉄長泉の１．５倍以上になります。また販売開始の平成２７年９月末時点で６０億、このうち平成２７年４月までに２０億近くの現金を事前納付する必要があります。入札には、事前資金納付の裏付けが必要。
地場企業を支える既存の銀行（たとえば、S鉄不動産部のS銀行）はこのプロジェクト入札に関し、販売残しによる回収不能リスクが高すぎると判断し、融資はしないと考えただけです。
このプロジェクトに入札するかしないかの決定者は、デベではなくＳ銀行を含めた金融資本です。
付記しましたが、このプロジェクトには外国資本のにおいがします。大どんでん返しで入札されるかもしれません。しかし通常の購入希望者が買おうかなと思う価格のマンションになるとは考えにくいです。
入札されたとしても、購入者からみたメリット・デメリットを論ずるこのスレとは関係ない物件になりそう。

[43: 匿名]

否定理由が大げさ過ぎるんだよなあー。首都通勤圏の新幹線駅直結でしょ。坪単価170万円が高いとは全く思わない。上岩崎も長泉も郊外物件。駅のタワーマンションとは価値もステータスも全く違うから比べる対象でもない。1.5倍の価格差は当然でしょう。今売り出し中のマンションとは所得層が異なるから、買うのは違う人。首都圏の大企業社員や地元の金持ちは上岩崎や長泉は買わないでしょうから。低所得の物差しで計ってたら事実は見えないよ。市も参加で低リスク低リターンの地方銀行向き投資案件。事前の打診は当然やってる。ランドマーク物件だし、地元銀行が全く咬まないことはない。中国資本が参加する予想に至っては荒唐無稽で大笑いですね。

[44: 物件比較中さん]

緻密な見積もりからの大胆な結論にしても
経験から演繹した断定にしても
何れにしても推測の域は出ませんね。
せめてデベが判明すれば購入候補に入れるか
決められるんですが。

[45: 匿名さん]

購入候補？こりゃまたずいぶん気が早いですねー(笑)。

今はまだ開発出来るかどうかすら決まってなってないので、当分の間は推測遊びしか出来ないですよ。

[46: 匿名]

この再開発でできるマンションは三島駅まで徒歩何分になるのでしょうか？
思いのほか時間かかりそうな配置。

[47: 匿名]

敷地内を通って徒歩2分ですね

[48: 周辺住民さん]

地震の影響はどうでしょう？

東海地震のエリアですし、経済も下り坂になりそうなので、考え直すデベも出てきそうですね。

[49: 匿名さん]

終了。
http://www.yomiuri.co.jp/e-japan/shizuoka/news/20110826-OYT8T01139.htm

[50: 周辺住民さん]

やはり、今回もダメでしたね。
期待しつつこうなってしまう気もしてました。

先月末の新聞にもデベが降りるとの掲載がありましたが、考え直してくれなっかったようです。

[51: 周辺住民さん]

D和ハウス工業、まったく呆れたもんだな。