マンション内のコミュニティ形成活動

[前期高齢管理士]

マンション（区分所有形式の共同住宅）が出来始めて５０年以上が経過しています。
昨今、建物の高経年化と共に居住者の高齢化が顕著になり、管理組合のみならず外部の諸組織からも
如何に対応すべきか、色々な意見が活発に交わされています。
国民の１割以上の住居形態になりましたから、高齢化問題に限らずコミュニティ形成は重要な要素です。
私有財産での問題ですから、まずは管理組合において考えるべきでしょうが法的根拠もありません。
皆さんはどの様に考えられますか？

[1: 匿名さん]

その問題については、現在「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」で
議論されています。
是非、ご覧になってください。

[2: 前期高齢管理士]

＞１匿名さん　へ
レスありがとうございます。（何時レスが付くのか興味津々でした）

当該検討会の議事録を精読してはいませんが、議論されていましたっけ？
全管連が５月末に奥田国交副大臣あてに提出した「要望書」で触れている事は承知していますが…。

[3: 匿名さん]

自治会・町内会がやること。冠婚葬祭に管理組合が関与すべきではなかろうｗ

[4: 匿名さん]

さらに強調したいのは、村辻委員が「管理組合は財産管理団体。自治会とはまったく別。みんな混同している。この点を国交省は明確にすべき」と語ったように、管理組合と自治会の役割を明確にし、それぞれが機能するようにすべきだ。記者は、この混同はすべて区分所有法に問題があるからだと思っている。

　判例でもあるように、「（管理組合の) 町内会の徴収は、共有財産の管理に関する事項ではなく、区分所有法第3条の目的外の事項」とし、「町内会費相当分の徴収をマンション管理組合の規約等で定めてもその拘束力はない」となっている。つまり、管理組合は町内会（自治会）の会費を徴収してはならないとも受け取れる。

　しかし、実際に組合活動を行う上で、町内会・自治会活動などのコミュニティ活動を抜きにして考えることはできない。たとえば、「餅つき大会」。規約の定めがないとして理事長がその費用負担や場所の提供を拒否したらどうなるか。理事長と組合員の人間関係はズタズタになるはずだ。組合員からは解任決議が提案されるかもしれない。法廷に問題が持ち込まれることも想定される。どちらが勝とうが負けようが、壊れた人間関係を修復するのは困難で、だれかがマンションから退去せざるを得なくなることもありうる。

　このように現行の区分所有法はきわめて窮屈だ。町内会・自治会の活動に参加しなくても法律には違反しないだろうが、昔は「おきて」を破れば生きていけなかった。程度によるが「おきて」は社会規範として合法と判断されるはずだ。

　管理組合の活動と自治会の活動はいわば車の両輪であり、組合が機械だとすれば、自治会は潤滑油であり触媒だ。潤滑油、触媒がなければ機械はやがて金属疲労を起こし、機能しなくなる。このように管理組合と自治会をとらえないと、益々共同生活に背を向け、組合活動に参加しない人を増やすだけだろう。悪循環を繰り返すだけだ。機能不全の原因は法そのものにあるのではないか。

[7: 前期高齢管理士]

＞４匿名さん　へ

どなたの文章（何処かで読んだ記憶がある）のコピペか存じませんが、貴方自身のお考えは？

区分所有法によれば、「管理組合は財産管理団体」である事に異論はありません。
だからと云ってコミュニティ活動は自治会活動だとするのは如何なものでしょう。
私がこのスレッドをたてた動機はこの点にあります。

法律は常に社会の変化を後追いするものです。
区分所有法は従来の民法の所有（共有）の概念には馴染まない状況になったから出来た特別法です。

新たな法律や現行法の改正が無ければ「窮屈」でも「未組織地区もある自治会」まかせの傍観ですか？

[8: 匿名さん]

冠婚葬祭に管理組合は関与すべきでないｗ
自治会、町内会、任意加入の互助会、または地域の創価学会を含むカルト宗教団体、共産党系生協がやること。
終了ｗ

[9: 匿名さん]

マンションの新たな管理ルールに関する検討会について



国土交通省では、この度、マンションの新たな管理ルールのあり方について、実態を把握するとともに、その諸課題を整理し、制度化の必要性も含め、当該課題への対応について一定の枠組みを提示することを目的として、「マンションの新たな管理ルールに関する検討会」を設置することと致しました。



１．主要検討事項


・専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約の整備等、管理組合のガバナンス強化の検討
・区分所有者以外の第三者による適正な管理の実施を担保するための業務運営の枠組みづくりの検

[10: 匿名さん]

>>2
1さんではありませんが。
管理組合と自治会町内会の違いについては、
第１回に、資料を提示してました(有名になった判例つき)。

この他にも第１回では、管理上問題のあるマンション
が紹介され、管理組合、特に理事会方式の限界と第三者管理
方式の検討へ議論を進めています。高齢化を背景に、区分所有者
が高齢化し、理事のなり手がなくなり、理事会が成立しなく
なることを想定した議論でもあります。

個人的には、管理組合は区分所有者のコミュニティ(共同体)
だと思いますし、区分所有法は基本的に区分所有者の権利義務を
定める法律だと思います。

ですが、マンションで「コミュニティ」という場合、
居住者コミュニティですよね。
スレ主さんにお聞きしますが、「私有財産での問題」と書いてますが、
管理費用等を区分所有者の責任としている現行法で、
居住者間の私有財産上の問題ってありますか？

[13: 匿名]

管理組合と別組織を暇な爺が立ち上げればいいだけの話。
ﾎﾞｹ爺頑張りや。

[14: 前期高齢管理士]

＞１０匿名さん　へ

スレ文の中で”私有財産での問題ですから”は言葉足らずでした。
”私有財産である協同住宅内での問題ですから”と表現すべきた、お詫びします。

ご紹介頂いた当該検討会での討議事項に「コミュニティ形成」は入っていないと認識しています。

なお、区分所有者の家族た当然として賃借人の居住もあるでしょうが、マンション内での
コミュニティ形成を考える場合、私は問題にする事とは考えません。

[15: 匿名さん]

みらいだいらのたぶちゃんは自治会を作ったと思うよ。老人会、子ども会などは自治会がやること。

[17: 匿名さん]

マンション内のコミュニティっていりますか？

子供のPTA、自治会、自衛消防団、･･･etc、正直どのコミュニティもなり手が少なくて困っている。

どんなコミュニティも事務局は必要。

少子高齢化だからこそ、コミュニティの数を減らすことを考えた方がハッピーなのではないでしょうか。

一応、悪気はないつもりです。

[18: 匿名さん]

盆踊り、敬老会、子ども会、持ちつき大会、クリスマスパーティー、カラオケ大会、葬式、結婚式、法事、などに管理組合はかかわらんほうがよかろうｗ

[19: 匿名さん]

季節の行事は大切だよ

[20: 匿名さん]

町内会がやればいいんだよ。なければ作る！管理組合がやるのは筋違いも甚だしい。スレ主はマンカン士の恥。

[22: 匿名さん]

情けは人のためならず

[24: 匿名さん]

たぶちゃんは立派だよね。自治会設立に奔走したんだから。

[26: 匿名さん]

マンションの２つの老い、区分所有者の高齢化と建物の経年劣化、それに賃貸化・区分所有者の無関心・
役員のなり手不足。
こういったマンションに対し、政府は役員の外部委託として理事会方式や第三者方式を取り入れた
場合の検討を始めています。
只、第三者管理までは必要がなく、限定的・例外的な措置として役員（顧問・相談役）を派遣すれば
いいのではという意見が強い。
第三者管理となると、利益相反や双方代理の発生、又マン管士の場合は、継続性の問題が出てき、業務執行のチェックを
誰がするかというのが問題となってくる。
管理者や理事長に全権を委ねてしまうガバナンス方式は、不適切であり、相互チェックの方法が
必要ではないだろうか。
管理者と理事長の分離、この場合、管理者には理事会のチェックはないので、外部に委託した場合は、
区分所有者の誰かにチェック役をお願いすることになる。
ただ、ここでの例は、あくまで築年数４０年以上で小規模マンション、理事会の運営がされてない、又は
形骸化しているマンションの場合等を想定してのことです。

[27: 前期高齢管理士]

＞２６匿名さん　へ

「新たな管理ルールに関する検討会」の結論（答申）と成りそうな事を正確に把握されていますね。

私が皆さんと意見交換をしたいのは、管理組合（理事会）によるコミュニティ形成活動です。
区分所有法や個人情報保護法等に拘ると行動がかなり制限されます。

区分所有法を踏まえ管理組合が組織されてていますが、国の標準管理規約に準じている大抵の管理規約
の内容は、厳密に云うと当該法を逸脱した規定がかなり含まれています。

元はと云えば、区分所有に関するドイツの既存の法律を参考に制定されたのが区分所有法です。
その後、標準管理規約を作成するに当って参考にしたのが、米国の共同住宅運営規約です。
（法で云う管理者を規約で理事長（理事会）とする事等に矛盾が表れています）
この事を承知しながら第三者管理の是非等を論じている当該委員会には違和感を感じています。

「木に竹を接ぐ」状態になっている事を放置してよいのか？も議論したいと思っています。

[29: 匿名さん]

>（法で云う管理者を規約で理事長（理事会）とする事等に矛盾が表れています）
理事はマンションの財産価値を維持・保全することを目的としています。
管理者と理事長の分離については、当該委員会でも議論されているようです。
区分所有法では、集会の決議で管理者を選任又は解任できるとなっています。
但し、法令上マンションを管理する場合は、基幹事務は登録業者でないとできないと
なっています。
管理者は、複合用途型のマンションでの双方のマトメ役とか破綻しかかっているマンション
では力を発揮できるかもしれませんが。
当然、管理者になっても、多岐にわたる専門性が必要ですので、その分野については、
専門家を活用すべきです。
管理者には２つの要素が必要です。
　①適切に管理するインセンティブ
　②適切に管理する能力や知識