ラビスタ宝塚レフィナスについて

[匿名はん]

ラビスタレフィナスの情報交換お願い致します。

所在地：兵庫県宝塚市すみれガ丘3丁目1-20（地番）
交通：阪急宝塚本線「宝塚」駅 バス12分 「すみれガ丘北公園前」バス停から 徒歩1分 （阪急バス）

[301: 匿名はん]

既存ラビスタのヒエラルキーは
ラメゾン（億ション、最上階は売出時5億）＞ウエスト＞サウス＞ノース＞その他
ですか？

レフィナスは安いですけど、はっきりいってラビスタで一番眺望がいい場所ですよね。
バブルが崩壊しなければ、あそこはラメゾン級の億ションを建てる為に温存していた
土地ではないでしょうか？

[302: 匿名はん]

言うまでもなく、ラ・メゾン＞は間違いないですが、次はノース（ノースでもレフィナスすぐ隣の方）＞サウス、イースト…って感じでは？よくわかんないですが私の感じているのはそんな感じです。実際はどうなんでしょう？
しかし、レフィナスすぐ隣の小さな方のノースは、なぜもっと階を高くしなかったんでしょう？
高級なマンションのようですが…隣のレフィナスが１９階、と高すぎて、さらに小さく感じます。
外観はおしゃれで素敵ですが。
レフィナスの駐車場も、もっと階を増やして、台数を多く出来なかったのでしょうか？
（建築の方の難しい事からでしょうか？）来客用も少ないですし。
しかし、シャッターゲートはいいですね。いくら治安がいい街とは言っても、現実には、ラビスタ内の他のマンションでは、いたずらや盗難もありますから。（つい最近も）
是非、防犯ビデオや夜間パトロールのさらなる充実もお願いしたいです。
　眺望は、レフィナスが一番でしょう。ラ・メゾンは、小学校の校庭で楽しむわが子を一望できますが、何本もの高圧線に邪魔され、景色は半減。（夜は気にならないでしょう）
やはり、高さでは、ラビスタ一番はレフィナスですね。何も邪魔するものがありませんし…

[303: 匿名]

はじめまして。購入検討中の者です。

風呂場の乾燥機能というのは換気扇とはまた違うんですよね。
マンションはとにかく湿気が多いから特に風呂場は窓がないから大変って聞いたので
窓のある角部屋じゃないときついかなあと思っていたのですが乾燥機能がついてたら中部屋でも大丈夫でしょうか？電気代はかかりますが？

うちの子は喘息でかかりつけの病院が近くにほしいのですが、病院の評判はどんなものでしょう？

私も胃が弱いので毎年胃カメラしてますが上手な先生はいらしゃるかのでしょうか？

買い物は相当不便を感じるのですが車の運転只今練習中くらいの下手な私。毎日遠い駐車場から下に買い物にいけるのかしらと。
買い物に行く先の店の駐車場は広くて停めやすいところがあるかしら？

お恥ずかしい質問ばかりですが
どなたかお分かりになる方がいらっしゃれば教えてください。

私は歩くのと自転車は得意ですから（ラびスタでは自転車は役にたたなさそうですね）下に下りるまで歩きでも平気です。子供もまだそれほど大きくありませんから学区の良いところも魅力です。
が、老後はどうだろうと考えたりします。
車に乗れなくなってあの坂道は辛いだろうからバスしかないのかな。とか。

[304: 匿名はん]

　乾燥機能は、洗濯物を乾燥させたり、除湿ももちろんしてくれますし、先に暖房しておけば、寒い冬場に温かい浴室に入れたりと便利な機能のようですよ。電気代は…。すいません、わかりません。
　病院は、車で５分くらいのところに救急も受け入れているちょっと大きな病院がありますけど、評判はどうかなあ？緊急の時には助かると思いますけどね。病院、あまり行かないので、私はくわしくありません。参考にならなくてすいません。どなたかお願いします。
　買い物は、市役所近くに１時間無料の広い駐車場のある大手スーパーがありますよ。駅にもオアシスありますけど、安くて品数多くて広いといえば、やはりこちらでしょう。
　自転車はまず必要ありませんね。ちょっとした買い物でしたら、斜行エレベーターを降りたらすぐにミニコープや、パン屋、郵便局、ATM,クリーニング、写真屋さんがあります。
老後は、車に乗らなくなったら、バスになるでしょうね。私は永住の予定ですから、やはり老後のこと考えてしまいます。

[305: 匿名はん]

宝塚〜宝塚南口〜逆瀬川は物価がやや高めです。
普段の買い物は阪急中山〜JR中山寺周辺あたりのほうが安いかもしれません。

[306: 匿名はん]

中山方面は、道が狭くて混み合いませんか？
そちら方面のダイエーやマンダイ等に行くにも片側１車線の古い道しかなく非常にいらいらします。私は、お勧めしませんけど…
逆瀬のマンダイは、出来て間がなくて店内も駐車場も広々しており、品揃えも豊富ですよ。中山のマンダイは、古くて狭く、前の道が渋滞で、不便。しかし、色々な店舗が点在しているのは確かですよね。
宝塚のイカリや、オアシス等は、ちょっと別格でしょう。ファンは高くても行きつけにしてらっしゃいますから。
　宝塚には、充実した大手のデパートが無いのが残念です。小林のイズミヤは、デパートって感じではありませんし、阪急は値段が高く、ダイヤモンドシティのような、家族で楽しめる感じではないですよね。

[307: 匿名はん]

宝塚や芦屋は今ぐらいのちょっと静かなぐらいのほうがいいよ。
伊丹や西宮、尼崎の市街地みたく巨大商業ゾーンができたらそれこそ
環境が激変してしまう。

[308: 購入決定]

　来週のオプション販売会に参加しようと思っています。
換気扇フィルタと食器棚を申し込む予定なのですが、フロアシールドが必要かどうか検討中です。
もし、オプション販売に参加予定の方がいらっしゃれば、ご意見を聞かせてください。
（ベランダのウッドデッキも魅力だったのですが結構高いので夫に却下されました。）

[309: 匿名はん]

>>307
激しく同意。物価が高いのは目をつぶりますから、今のままで。。

[310: 匿名はん]

ラビスタですが、エスティオの評価はどのようなものでしょうか？

[311: 匿名はん]

エスティオですか…。安いので人気はあるようですが、場所的には一番隅の暗いイメージです。
かなり上層階の限られた部屋からしか、眺望は取れないですし、利点はバス停が始発に近いので、出勤の際に座って乗れるって事でしょうか。帰りは、阪急宝塚駅前で、並んで乗りますので（長い列になります）、座るのはなかなか難しいでしょうけど。
ヒエラルキーで言いますと、一番お手ごろなオクシアの一つ前ってとこでしょうか。
私なら、論外ですね。でも、まだ新しいほうですから、他より綺麗かもしれません。
　オプション販売会、私も参加いたします。食器棚は、高すぎると思いますよ。同じようなものは、市販で手に入れたら半額以下で買えてしまいますよ。
フローリングは、我が家も検討中です。コストはかかりますが、すぐに傷がつくので、やっておいたほうがいいようです。
　バルコニーは、想像以上にかなり高かったので、別のところで考えてみようと思います。

[312: 購入決定]

>>311
308です。食器棚は内覧会で実際の部屋のサイズを計った後に市販で購入することにしました。
フローリングは引き続き検討です。
朝のバスは有給を取って夫と2人で体験し、今住んでいるところより渋滞もたいしたことが無く
安心していたのですが、帰りのバス待ちまでは想定していませんでした。
夫がバス待ちを理由に駅前で飲んできたりしないことを祈ります。

[313: 匿名はん]

　棚は、オプションプランカタログの２７ページのセミオーダー食器棚の事ですよね？ギャラリーの部屋（小さい方の部屋）の棚ととほとんど同じような形状＆色合い＆寸法で７万くらいの棚を、１年前に神戸のナフコで購入して使用しておりますよ。機能もスライド棚も似たような感じです。参考までに…色々なサイズが並んでましたので、揃えようかなと思っています。２０万は高すぎます。あまった予算で他を充実させたく思います。２０万が安いとお感じの方もあるとおもいますが…。
　駅前には、あまり飲み屋さんはありませんから、ご安心を…。
電車を降りて、皆さんダッシュでバス停に向かわれます。朝の通勤ラッシュを体験されるとは、なかなかのお手前です！すばらしい☆

　

[314: 匿名]

毎日ダッシュですか。。。運動不足の体にはよさそう。

[315: 購入決定]

>>313
　そうです27ページの食器棚です。
　やっぱり20万は高すぎますね、これから年内にかけて色々探してみようと思います。
　あと、帰りのバスですがダッシュはしんどいので、1本遅らしてものんびり帰ることにします。

　

[316: 匿名はん]

そうですね、私も電車を利用するときには、帰宅のバスは、１本見送り、ベンチに座って次のバスを待つようにしています。その方が楽ですものね。
明日から３日間あるオプション販売会には、参加いたします。きっと知らないうちにすれ違っているかもしれませんね。

[317: 匿名はん]

深夜バス(０時過ぎ宝塚発、料金倍）の乗客は多いのでしょうか？
タクシーも結構並んでますよね。次から次とタクシーが来てるみたいなので、
あまり待ちませんか？

[318: 匿名]

冬のタクシー待ちほど辛いものはない。ってのは大げさだけど、確かに辛い。
いつ来るんだろうか。前の数人はすぐ来たけど、私が先頭になって全然こない。。。
気の長い人でもイライラくるでしょう。
タクシーの需要と供給、気になります。

[319: 匿名はん]

確かにタクシーの需要と供給は気になるところですが、別にsageて書き込む
内容では無いような気が...

[320: 匿名はん]

本日ラビスタで、先日発売されたばかりのレクサスLS460と
ポルシェを目撃しました。
中古価格は分譲当初より大幅に安くなったとはいえ、やはり
最初に高く買って住んでいる人々には、へたな戸建ての
高級住宅地を凌ぐ金持ちがいるようですね。

[321: 購入決定]

　オプション販売会に参加したものの、まだ夫婦間で意見が一致していない為、
今回は見送って次回の販売会までに何を購入するか意見を集約することにしました。
時間が余ったので久々に現地を見てきましたが、外観は結構出来上がっている感じで
来年3月の入居がいよいよ現実味を帯びてきました。今日からでも少しづつ不用品の整理なんか
しながら引越しに備えます。

[322: 匿名はん]

　販売会行かれたんですね。我が家も行ってきました。が、趣味や意向が夫婦間でも違うので、どこで妥協するか…って感じです。互いにお金をかけたい所が違ってたりして、結局は見積もりくらいにしておきました。
　現地見られたんですね。外観はほぼ出来てますから嬉しくなりますよね。我が家はラビスタ内なんで、毎日眺めては来年を空想してます。
昨年の１２月から建ち始め、もう１０ヶ月かあ。入居まであと５ヶ月。
２９日には、年に１度のラビスタふれあいフェスティバルがありますよ。住民によるお祭りのようなものですが、参加なさってみては？住民の雰囲気がわかりますよ。
同時に、役員になったらこんな大変なんだって事も見て実感できます…。

[323: 匿名はん]

ラビスタ内での買い替えですか？
そういう人はけっこう多いのでしょうか？
参考までにもとのマンションを教えていただければ幸いです。
ウエストかサウスかノースかな…

[324: 318]

>>319
わざわざ下げたのは、上げて目立つと外野から色々書かれる気がしたので。
気にし過ぎでした。続報待ちます。

[325: 318]

と言いながら誤ってまた下げてしまいました。済みません、あげときます。

[326: 千里在中]

ウエストウインイイグ90ｍ2 1180万円　　ノースハイツ　92ｍ2 1200万円　共に91年築　　修繕積立金に格差がありますが　建物を担保に修繕費の銀行からの借り入れは

[327: 大阪転勤]

定年まで12年間住め、その後東京に戻る予定でラ　ビスタを90平米　１千万位で考えていますが
　修繕費　大幅UPありますか

[328: 匿名]

ラビスタのマンションは賃貸にも沢山でてますが、借り手というのは多いのでしょうか？
１０万円近い家賃になっていますが。あまりすぎて借りて不足になってしまってる？

[329: 千里在中]

奈良で妊婦が病院18箇所拒否され、近くの循環器センターに入院とのニュースを見、ラビスタのある宝塚はどうなのか。
現在家の前には千里救命センター、10分ほどで阪大病院、循環器センター、が在り２４時間受け入れていますが、宝塚に転居した場合、高度医療を緊急に受けれるか心配です、震災時、尼崎の電車事故でも循環器、阪大、千里救命センターに移送された点
考えると宝塚の救命体制はどうでしょうか。

[330: 匿名]

ラビスタのマンションを検討していますが、冬はラビスタから国道176号までの坂の凍結が心配です。

[331: 匿名はん]

　賃貸の借り手はあると思います。初期費用１００万近く出して１０万以上の家賃に管理費や駐車代も含めるとかなりの費用になると思いますが、借りる方はあるんですよねえ…
短期的に住居を構えたい方などが多いのかなと推測しますが。ラビスタの眺望、治安、ブランド（過去のこととは言え、やはりラビスタの名はブランド化してるように思います）が誘引するのか？
　宝塚北高がそばにあるため、中学生のお子さんをお持ちの方が、入学したいが為に、住民票を置くため賃貸されることもあると聞きます。（それってどうなんだ？と思いますが）
もちろん、借り手がつかなくて、長い間空室の部屋も見受けられます。賃料を強気に設定しすぎている方もいますし。
　現在、ノースハイツ、ウエスト、共に大掛かりな修繕中です。今後の修繕費はどうなるのでしょう？すいません、私にはわかりません。
救命体制についても、詳しくはわかりません。救急で搬送される病院は、いくつかありますが、千里のような救命センターほどのものは無いかも…
　

[332: 匿名はん]

凍結は、スタッドレスを履いていれば問題ないですよ。
ノーマルタイヤでも、動けなくなるのは、昨冬で２日ほどです。この２日をどう乗り切るかにかかってきますね。
なんせ、バスも１番手前のマンション前の停留所で停まってしまいますから、前夜にタクシーを予約でもしておかないと、会社に遅れるかも…（当日朝に予約しても、予約殺到で来てくれないかも）

[333: 匿名]

凍結の情報ありがとうございます。
あと、ラビスタから国道１７６号まで出る坂の朝の道路状況（混み具合）はどうでしょうか？

[334: 匿名はん]

時間帯によりますよ。例えば何時くらいに坂を降りられるご予定ですか？

[335: 匿名]

午前7：00〜8：00ぐらいに坂を下りることになると思います。
途中、踏切があり心配です。

[336: 匿名]

凍結は登りは余り問題ない。問題があるのは下り。
運転に自信のない奥さんが困るのは朝よりも夜の送迎か。

[337: 匿名はん]

宝塚市内町別高額納税者（納税額1000万円以上）ランキング
http://chouja.houmu.co.jp/

1位 宝塚市中山桜台 27人
2位 宝塚市雲雀丘 23人
3位 宝塚市野上 18人
4位 宝塚市千種 15人
5位 宝塚市逆瀬台 15人
6位 宝塚市仁川高台 11人
7位 宝塚市武庫山 9人
8位 宝塚市中州 10人
9位 宝塚市中山五月台 10人
10位 宝塚市雲雀丘山手 8人
11位 宝塚市仁川北 8人
12位 宝塚市栄町 6人
13位 宝塚市売布 7人
14位 宝塚市御殿山 6人
15位 宝塚市月見山 4人
16位 宝塚市宝梅 7人
17位 宝塚市南口 6人
18位 宝塚市売布きよしガ丘 6人
19位 宝塚市宝松苑 6人
20位 宝塚市寿楽荘 5人
21位 宝塚市中山台 6人
22位 宝塚市旭町 5人
23位 宝塚市仁川台 4人
24位 宝塚市中山寺 4人
25位 宝塚市平井山荘 3人

[338: 匿名はん]

335さん
ＪＲの踏切が不安なんですね。確かにあの踏切には悩まされます。
たまに開かずの時間ってありますよ。５分くらいなもんですが。あと、その前方の歩道橋のある１７６に出る交差点の信号も邪魔して時間かかるかもしれないですね。
少し余裕をもって出るようにしています。
　西（生瀬）方面に向かって出勤されるのでしたら、砕石場の前の道がみんなの近道です。数分の山道ですが、あっと言う間に１７６にでれますよ。駅へのお迎えもこちらの道を通っていきます。

[339: 匿名はん]

購入を検討している者です。　固定資産税が高くて断念しようかと思っています。
82m2で46万円です。　最初の5年間は23万円です。　こんなに高いものなのですか？

[340: 匿名はん]

339さん
購入した者ですが、76㎡で当初5年間の固定資産税と都市計画税の合計は年5万円未満でしたが...
もう一度担当の方にキッチリとした金額を調べてもらったほうが良いのではないでしょうか。

[341: 匿名はん]

私も購入したものですが、何だか額が違いますよ。ちょっと私も確認してみます。

[342: 匿名はん]

え？固定資産税が年5万円未満ですか？？

[343: 匿名はん]

３４０さん
　金額間違っていませんか？私も３４０さんと同じタイプですが、２０万前後と聞いてますよ。支払いの計画表にそう記載されてました。あくまでも仮のようですが、５万ならどんなに嬉しいか…。
６年目からどのくらいアップするのか怖いです…

[344: 匿名はん]

340です。
すみませんでした。5万円以下は最初の年の建物が完成する前の土地のみの固定資産税でした。
当初の5年間は399さんの言われる金額で合っていると思われます。
ラビスタの場合は共用部分がかなり広いので普通のマンションと比べると割高にしているんだそうです。
ちょっとショックでした。
ただ、5年後の固定資産税の金額はかなり下がるみたいです。
築10年のノースハイツ80㎡で現在の固定資産税は10万円台だそうです。

[345: 匿名はん]

　私も最初に固定資産税の税額を聞いた時には想定していた以上の値段でびっくりしました。
ただ、ラビスタの場合、344さんもおっしゃておられるように共用部分（主に土地以外の部分）
にかかる税額が他のマンションと比較して高いだけで、土地にかかる税額はかなり低め
（山の上なので）だと思うので家屋部分の原価償却なんかを考えると長い目で見ればそんなに
高い税金を納めることにはならないと思います。
ただ、新築軽減が適用されなくなった6年目の通知書はかなりドキドキしそうです。

[346: 匿名はん]

　345です。すみません「原価償却」ではなく「減価償却」ですね。

[347: 匿名はん]

斜行エレベーター等の分も、レフィナス住民に課税されてるわけでしょうか？
ノースハイツとは、管理組合が一緒なんですよね？レフィナスのキッズルーム等もノースの方も共有出来ると聞いてますが、そちらの方々は、管理費を共有するのは嫌だとの意見も出ているそうですね。自分たちは使わないからって…。
　持ちつ持たれつではないんでしょうか？実際には、ノースの方々だって、レフィナス側の斜行エレベーターを使う機会も絶対にあるでしょうから。でもその税金や総工費は、レフィナスの住民が負担なんですから。
　ノースの既存の駐車場も、何区画かはレフィナスの住民も利用となりますが、電動シャッターの設置等でも、何やら意見があったようで変更がありましたよね。
ノースをバブル期にお買い上げになった方々からみたら、後から出来た最新装備で高さもあり、その上低価格なレフィナスは、受け入れがたいとの思いがあるのでしょうか？　今後もノースとレフィナスは何かといざこざが起きそうですね。
そう感じるのは私だけでしょうか？
　そんな思いから、購入に不安を感じます。

[348: 匿名はん]

レフィナスの場所はもともとラメゾン級の最高級マンションをつくるために残しておいた
敷地だと思いますが、バブル崩壊で仕方なく普通の価格帯のマンションを建てる路線に
変更されたのでしょうね。347さんも仰っている通り、低価格でラビスタの環境（校区等
も含める）や設備を享受するレフィナスは、5000万円以上で購入した他のラビスタ住人
からすると、受け入れがたい気持ちが芽生えてもおかしくないですよね。交流に関しても
なかなかうまくいかないかもしれません。

[349: 匿名はん]

そうでしょうね。
特にすぐ隣の１０階？位しかないノースハイツは、レフィナスのせいで、さらに小さく見え、眺めも日当たりも（角部屋の東側は最悪、目前にレフィナスの角部屋のバルコニーが…）格段に悪くなってしまいましたよね。
　何年も空き地で、見晴らしの良い思いをしてこれただけでも良しということでしょうか。
おそらく、転売されるとしても、買い手はなかなか…ではないでしょうか。どうせ買うなら、隣の最新で眺め抜群のレフィナスを選ぶのが懸命でしょう。
　旧ラビスタ住人のプライドの高さは怖いですが、これだけ賃貸の物件も増え、中古を安く購入した方も多くなった現在、敷居は低くなったと思って良いのではないでしょうか？
　ただ、最初の役員になったら、大変かもしれないですね。
温かく迎え入れて頂けるのならいいですが…。

[350: 匿名はん]

ラビスタ内のマンションからレフィナスに買い換える層がどの程度いるのかはわかりませんが、
そういう方々がある程度まとまった数いたほうが、そのへんはうまくいくかもしれませんね。