パークスクエア相模大野タワー＆レジデンス 【6】

[匿名さん]

パークスクエア相模大野タワー＆レジデンスのスレ６です。
引き続き話しましょう。

所在地：神奈川県相模原市南区相模大野7丁目3622番2外（地番）、神奈川県相模原市南区相模大野7丁目35番1（タワー）2（レジデンス）（住居表示）
交通：
小田急小田原線 「相模大野」駅 徒歩5分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.05平米～82.75平米
売主：住友不動産


施工会社：西松建設
管理会社：住友不動産建物サービス

[477: 匿名]

売れてない、売れ残りというのは事実。ここ約５年で販売している大野のマンションは、近くの１つを除いて竣工前にほぼ完売していることから、ここが相場よりかなり高いっていう事以外ないと思う。

[478: 匿名さん]

住友って本当に体力があるんですね。

[479: 匿名]

>478必死で別法人とか書いてる人がいるけど一人勝ちの三井とメインバンクが一緒だからね、自然と丈夫な会社になるさ。

[480: 購入検討中さん]

広めの部屋しか無かったです
あと残り6戸かな
でもいいマンションでした ホテルみたいで綺麗だったので
自走式駐車場もまだ20台弱ぐらい空いているみたいで
こういうマンションなら戸建よりいいです

[481: 物件比較中さん]

最近マンションを探し始めて、ココが3件目でしたが
一番いいマンションでした。価格次第ではアリだと思います

[483: 匿名]

価格次第でありって、、、ちゃんと書き込み見て言おうね。価格が相場より高過ぎるから皆無しって言ってるんだけど。

[484: 匿名]

>480スミフはたぶん来年も販売計画建ててますから残6ってのは恐らく今の計画残ですよ。内装きれいに仕上げてあるのがあと6戸ですね。

>>481さん、前向きに検討されるなら→>>482鶴間計画のスレは要チェックですよ、消されてないから。

[485: 検討中の奥さま]

なしなら、興味ないということですよね。
わざわざ書き込みしなきゃいいのに。

[486: 匿名さん]

たしかに住友は、はじめから５年計画とかで小出しにしてまとめて売らないことが多い。
決して売れ残りというわけではなく、計画的に来年も予定の販売期間ということになる。

[487: 匿名]

>486こんな売り方して会社が持つのが奇跡。
ふつう支払いが完了したら未回収の売れ残りは借入ですよ。

よほど堅い資金源がなきゃ無理っしょ。

[488: 購入検討中さん]

販売事務所を入れて残8戸みたいです。ルーフバルコニー付き上層階4LDKとかモデル販売してたけどいい部屋でしたよ検討中です

[489: 匿名さん]

その５年計画の販売コストも見込んで価格設定をする。だから高くなって売れないという悪循環。

[490: 匿名さん]

あっ、それから完成在庫住戸の金利も販売価格に上乗せか。だから、価格に仕様が見合わなくなっちゃう。

[491: 匿名]

ルーフバルコニー付き？気に入ったなら買っちゃいなよ？資金に余裕があるんだろうから。

[492: 匿名さん]

物件概要更新しました。販売中物件は7戸です。

[493: 匿名さん]

更新されてましただろ。
何故デベのふりを装うのか？

[494: 匿名]

>493ピッチャー投げました、バッター打ちましたああっと村田が落とした。

といっしょだろ？
目くじらたてるなよスミフを装いたいやつなんかいないって。

[495: 匿名さん]

鶴間の物件を色々なスレで宣伝している人がいますね。
でもその人つい最近まで別のデベの物件に対しても同じことをしていましたよ。
つまり宣伝をしているふりをして、また〇〇が宣伝活動しているよと言わせたい荒し行為をしているのですよ。

[496: 匿名]

>490販売計画も価格も決まってない部屋にいくら金利を計上するの？
一度も売りに出てない部屋は在庫計上されてないんじゃないかな？
じゃなきゃとっくに大赤字会社になってたはず。それとも急激に業績拡大して在庫の資産増を吸収してるとか？
いやそれじゃ債務超過だよね？

大いに疑問だ。

[497: 匿名]

>495どうでもよいよ、少なくともまともなファシリティターなら敵は作らない。

[498: 匿名]

>496在庫で資産を増やしレバレッジで資金調達してるのかな？

[499: 匿名さん]

>>497
この場合は誰がファシリティター？
意味合い的に使い方合ってるの？それ。

[500: 匿名さん]

資金調達した借入金は決まってるから、５年計画の販売ならその間の金利は確定する。その分を販売価格に上乗せしていないとしたら、それこそ大赤字。

[501: 匿名]

>499もし>>495の言い分がほんとなら正しいでしょ？

スミフ物件が売れ残るという印象を根付かせて自社物件に誘導したいデベって話ですからね、もし本当なら低レベなデベ兄さんがやりそうな話ではありますが、たぶん民意でしょう。

[502: 匿名]

>500借入金を自己資金に組み入れて倍増しの投資をするのがレバレッジ。
人から借りた金で競馬をやるような話だけど事務所やモデルルーム、アルバイトスタッフ経費などを徹底的に削除すれば可能かもしれない。


低金利の時代ならではの手法といえなくもないな。

[504: 匿名さん]

501の言うところのファシリテーターとは誰のこと？
デベ？ここの管理者？

ファシリテーターとは，会議やミーティングなど複数の人が集う場において、議事進行を務める人のこと。中立な立場を守り、参加者の心の動きや状況を見ながら、プログラムを進行していく人。段取り・進行・プログラムを鑑みながら、問題の解決や合意の形成に導く役割をする人。

デベなら売る立場である以上中立の立場にはいないわけだし、ここの管理者なら中立であったとしても議事進行なんてしないでしょ。
だから使い方がおかしいと書かれているのでは？

[505: 匿名]

>504まず堀さんの本でも読んでなよ。ファシリテイションは広義には議事進行係、仕切り屋だね。
だが議論を有利な方向に参加者に気づかれずに誘導するのがファシリテイター。
一般参加者は出たとこ勝負のエンカウンターが好きだが
業者の人間ならわざと反論が出るような意見を打って反対方向に誘導していると気づかれずに導く手法を取りたがるからファシリテイターを置くのだよ。

[506: 匿名さん]

議論を有利な方に誘導するって、あなたの考えているのは世間のと違うみたいですね。
堀さんですか。
情報操作得意そうですね。

[507: 匿名さん]

住友物件は現実に売れ残りまくってるじゃない。
ここに竣工済でまだ残戸がある住友物件並べようか？

[508: 匿名さん]

残戸物件並べて下さい。ちなみに値引きは本当にないのでしょうか？

[509: 購入検討中さん]

ここか、サンクレイドル町田中町と迷っています。
どちらがいいでしょうか？

[510: 匿名さん]

価格帯が違うので迷う必要はないと思うけど。

[511: 匿名さん]

プラウドタワーの住民版から再開発のテナント情報
http://www.sagamiono-sc.com/file/shoplist.pdf

[512: 匿名]

高値で売れてるから売れ残りが1割あっても大して痛くないのでは？

[513: 匿名さん]

公式HPより
　>モデルルーム使用住戸の販売はすべて終了致しました！

ってことは営業活動は終了ってこと？
残りの空室は販売をあきらめて社宅とか賃貸にでもするのでしょうか？

[514: 匿名さん]

>513

モデルルームとして使用した住戸を特別価格で分譲したのは売れたってだけの事。

まだ、棟内モデルルームはあるし、販売中だから営業活動は継続でしょ。

[515: 匿名]

事務所はいつ売り出すのかな〜？

[516: 匿名]

マンションはとても良かったけど、金額的にちょっと・・・中古も進められたが、3Lで四千半ばはお財布的に

[517: 匿名さん]

マンション、いいですか？
なんだか古臭く、設備も古く感じてしまった。
完成後４年も経っているから仕方ないにしても５０％値引きとかになれば、まあ買っても良いかな。
現在の実勢価格（値引き幅）の情報あれば教えてください。

[518: 匿名さん]

ついに賃貸ですかね。
心配ですね。

[519: 匿名]

４年落ちの中古で4300万円って高いかな？
今この物件の実価格はどれ位なんですかね？

[520: 匿名]

モデルルーム使用住戸や家具付き販売は正当な価格訂正なのでいわゆる値引き販売とは財務諸表での扱いが違います。
スミフのような堅い会社ではこれが精一杯の値引きですよ。

[521: 匿名]

>519その部屋が4年未使用なら値段よりメンテナンスが気になります。
中古で使用した部屋のスミフ買い取り再販ならスミフがやったリフォーム内容次第かな。トイレ丸ごと交換とか。

個人間売買仲介物件ならリフォーム代や仲介手数料が別途かかりますからよほどきれいに使っていた部屋でない限りは割高感ありですね。

[522: 匿名さん]

完成から丸４年も経ったらさすがに幾らメンテしても、それなりに老朽化するだろう。
あ、中古？　はっきり言って、未入居の新古部屋を定価で掴まされるよりは、中古を安く買った方が値段が安いなら良いのではないか。
４年で4300万はかなり強気な値段だと思うが、未入居新古部屋も同等に考えて値段交渉できると思います。

[523: 購入検討中さん]

あと5戸でした。ほぼ広い部屋ばかりでしたが良いマンションだと思います。
絶対新築がいいと言うわけではないので、中古より綺麗で仲介手数料がかからなくて納得する金額ならいいかな？

[524: 匿名さん]

小田急相模原のステーションスカイタワーも完売しちゃいましたね。ここは今販売中の物件以外にあとどのくらいあるんでしょうか。

[525: 匿名さん]

公式HPでは残り８戸ってなっているね
http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/sagamiono/top.html

しかし4LDK 86.07m2 で7020万？はあまりにも高い
都心のタワーマンションが買える値段

[526: 匿名さん]

金額だけ言ってもしょうがないと思います。
大手なのか、自走式駐車場があるのかなど、様々な条件を考慮したうえで検討する必要があります。
この物件も残り8戸とのこと。ほぼ完売ですね。
私は数ヶ月前に、「いい加減な議論とは裏腹に、着々と完売に向かっています」と書き込みしたのですが、
なぜか削除されました。
この掲示板のあり方が問われます。

[527: 匿名]

>526結局のところ疑心暗鬼にならざるを得ないぐらい建築、不動産業界のこれまでの悪癖が根深いってことでしょうか。

[528: 匿名さん]

2005年に起きた耐震偽装の事件を忘れてはいけません。
マンションを購入した被害者が、
「どうしてこんなに安いのか」といった疑問を持たなかったのかというのも問題でした。
安い物件には注意。

[529: 匿名さん]

高いからとはいえ地震には強くなかった。タワーなのに耐震構造だもの。

[530: 匿名さん]

最近のすみふって物件ごとのモデルルームでなく共通のモデルルーム作ってコストダウン。手法は姉歯と全く同じ。

[531: 匿名さん]

耐震基準は構造部分のみが対象なんだよね。非構造部分の乾式壁はあちこちで壊れた。壊れるといえばALCも。タワマンって非構造部分の壁で囲まれてる。

[532: 匿名さん]

住民スレではまた上階？の足音騒音が話題になっているね。
建築構造が如実に生活の質に影響を与えているようだ。

[533: 匿名さん]

>>532
あなたがどの構造のマンション推しなのか分からないけど、上階の足音問題はどのマンションでも起きていますよ。

[535: 匿名さん]

>533

どのマンションでもというのは言いすぎ。ここは住民のモラルの問題もあるみたいだし。

[536: 匿名]

>533>>535どっちも言葉足らずだよ、スミフ物件みたいに相場より割高感があるマンションだと住民のモラルも多少期待できるし。


>>531ALCのタワーなんてレアだがここのALCがズレた壁はレジデンス棟？タワー棟？
管理費ではなくスミフが修理したと聞いてるが長々売ってくれてたおかげだよね。

住友ブランドかつ地盤が良いとされる相模大野で、非構造部分とはいえ地盤が弱いとされる地域より余程多く修理を余儀なくされたというのは、

かなり痛いところ。

スミフが設計をミスったのか？
施工主が手を抜いたのか？
そもそも相模原あたりの下請けってレベルが低いのか？

[537: 匿名]

ここのスレってノムさんが販売中の時だけ荒れるよね。あまりにリンクし過ぎてておもろい

[538: 匿名さん]

>>536
地盤が強くても揺れの強さは変わらないですよ。

[539: 匿名さん]

>>537

その件に触れると削除されるので

気をつけた方が良いですよ。

[540: 匿名さん]

>536

高層だと軽くするためにALCってのは普通。乾式壁も含め張りぼてだから壊れちゃう。

販売中に被災したからすみふが費用負担したみたいだけど、完売しちゃった後にまた地震が来たら住民持ち。少なくとも同じレベルの地震に教われたらアウト。完成物件はそういうところもチェックしないと。

[541: 匿名さん]

>538

震源からの距離が同じでも地盤によって揺れの大きさは異なる。表層地盤増幅率のデータが公表されている。相模大野は悪い値じゃないのにね。

[542: 匿名さん]

>536

耐震基準では震度５強で損傷せずってなってるけど、対象は構造部分だけ。非構造部分は対象外だから、壊れちゃっても設計上問題無しってこと。マンション購入するときは、どこが構造部分でどこが非構造部分かも確認しないといけないってのが３・１１が教えてくれた教訓の一つ。

[543: 購入経験者さん]

ここに書いてる人は、タワーに住んだことない人ばかりだね。
タワーマンションは、震災でどこも補修工事してますよ。
三菱地所のマンションも野村も。
新宿駅周辺もあの程度でって、かなりの
地震でしたからね。

[544: 匿名さん]

タワーでも壊れたところと壊れなかったところがある。で、ここは壊れたほう。

あと、耐震は揺れを抑える仕組みが無いから大きく揺れる。一度体験するとトラウマになって住めなくなる人もでてくる

[545: 購入経験者さん]

壊れてないほうですよ(*^.^*)
何処と比べましたか？

[546: 匿名さん]

壊れてデベ負担で補修したってのは周知の事実。

[547: 匿名さん]

すみふ、西松による調査、第三者の検査機関による調査、検証、
被害状況、補修結果、全て説明がありました。

全然たいした被害ではありませんでしたよ。
このスレに書いてる人ってほとんど風聞や憶測なんでしょう。

[548: 匿名さん]

ALCは地震で損傷するってことを実証してくれた物件だから検討者は感謝しないとね。

[549: 匿名]

個人的には、ALCが目視できるレベルでズレた話はびっくりした。だって部屋が広がっちゃうんだから。

ただし制振構造でもガラスが割れて降ってきたとか、免震装置が壊れてるとか大騒ぎになってたマンションがあったけどみんなそれ以上騒ぎ立てても何のメリットもないと知り鋒を収めてますから住むうえで支障はなかったのでしょう。

耐震構造だと揺れるという話についても鹿島建設が施工した晴海のトリトンスクエアのように双方向に揺れあって損害がなかった高層タワーもありますから
設計技術者の腕次第だと思いました。

あと現場でコンクリートを流し込む低層物件より工場でつくるプレキャスト工法の物件のほうが品質管理が行き届いてます。

[550: 匿名さん]

プレキャストは低層物件でもあるよ。

[551: 購入経験者さん]

無いことを書くのはやめましょう。

[552: 匿名]

家具一式すべて揃えるといくら位かかりますか。ピンきりだとは思いますが教えてください

[553: 匿名さん]

別にALCが悪いわけじゃない。
軽量だし保温性はあるしメリットもある。
外れたりずれたりするのは取り付けの設計か施工に問題があったのでは？

[554: 匿名さん]

パネルを張り合わせてるだけだから力が加わればずれる。乾式壁も同じ。鉄筋コンクリートとは違う。

[555: 物件比較中さん]

４年も誰も住んでいない部屋って、メンテナンスはどうなっているのでしょうか？
給湯器なんか４年も使ってないと壊れちゃう気がするんですが。
設備も４年前のものと今のものとじゃ違いますよね？
今ってエコ仕様のものとかいろいろよいものがありますよね。

[556: 匿名さん]

ここの乾式壁は基準で一番薄い136ｍｍだから、防音性はどうなんだろう。

[557: 匿名さん]

>555

住宅って時々窓を開けて換気してないと痛んじゃう。後、床とか壁は日焼けもするし、排水トラップの水が蒸発しちゃうと下水の臭いも入ってきちゃう。

[558: 匿名]

購入決めました。住宅ローンはどこがオススメ

[559: 匿名]

２年で14件見たけど、一番最初に見た物件が一番良かったりするんですね。当時の担当にあなたは絶対戻って来るからって言われたけど・・・まさに

[560: 匿名さん]

２年後に一番最初に戻っても、いい部屋はなくなってるでしょ。

お見合いの法則では、最初の３人目までは無条件にパスして、４人目以降でそれまでで一番条件がよければその人に決める。確率論的に最上の選択ができるらしい。

[561: 匿名さん]

>558

提携以外のローン使うと、自己資金調達扱いになるから、手続きとかすべて自分で動かなければならなくて結構大変だよ。そういうのも含めてまず勉強してから、住宅購入って決めないと。

[562: 匿名]

タワーの2階、3階売り出すみたいですね。詳しい情報分かる方は教えてください

[563: 匿名さん]

>>562さん
タワマンの低層階って不人気ですよね
大幅値引きを希望してみたらいかがですか？
眺望と日照と圧迫感にこだわらなければ狙い目でしょう

[564: 匿名さん]

すでにかなり値引きしてるみたいですが、実際、どれくらい引いてもらえたか情報ありますか？

[565: 匿名さん]

あからさまに値引きを要求すると断られるけど、
予算が少し足りないんだけど・・と言うと相談に乗ってくれるみたいですよ

[566: 匿名さん]

最後は抽選なんですかね？

[567: 匿名さん]

ここは永遠に在庫が出てきますね・・・
あと何百戸が残っているのだろう。

[568: 匿名さん]

先月公式HP見た時は「最終8邸」って書いてましたが、年明けに見たら「いよいよ6邸」になってました。

[569: 物件比較中さん]

外部環境への言及になりますが
相模大野自体のバリアフリーへの積極的な姿勢もうちは検討段階で評点に入れています。

みんないずれば体が動きにくくなりますから
今は大丈夫な道も辛くなったりする時がくるかもしれません。

永住で考えている者の視点になりますが
将来ここにして良かったとしみじみ思える日を想像して検討中です。

[570: 匿名さん]

周囲に価格が安くて設備や環境のいいマンションができて悔しい思いを一生することは避けたいですよね

[571: 匿名さん]

芸能人が住んでるって本当ですか？

[572: 匿名さん]

>>571さん
聞いたことはありません。
だいたいこんなド田舎には住まないでしょうね。

[573: 匿名さん]

本当ですか？
韓国で出産した話題の方座間出身で住んでるって話が
周りであるのですが。

[574: 物件比較中さん]

東京都心と横浜の両方に行きやすい場所だから通勤時間はかかっても意外と検討者多いのかな、戸数もそれを予測したかのような大規模ですよね。大き過ぎてここ一件に絞ってもじゃあ一体何階のどの場所にするのかということでずっと家族と揉めていますよ(笑)

新宿よりも渋谷のほうが所要時間が短いのは途中から乗る京王井の頭線のスピードが速いということですか？
都合的に渋谷経由のほうが時短できそうです、乗り換え回数は増えますが。

[575: 匿名さん]

都心への通勤を重視するならもっと近くに買えそうですね

[576: 匿名さん]

>>574
ずっとこのスレに書かれていますが本当に検討者なのですか？
もう家族で揉める程部屋は残っていないですよ。

>>575
単純に都心への近さだけなら今らな向ケ丘遊園の物件が多いしここより安いけど個人的には相模大野の方が住みやすいような気がします。
まあこれは本当に人それぞれの好みだけど。