定期借地権付きのマンションってどうですか？

[ビギナーさん]

価格の安い定期借地権付きのマンションの購入を検討しようかと思います。
メリット、デメリットや、お勧めの会社等教えてください。

【名古屋・東海の新築マンション掲示板からマンション雑談板へ移動しました。2013.10.30　管理担当】

[2: 販売関係者さん]

最近あまり見ませんね。
ノウビ（キャッスルハイツ）がアイシン開発(アルバックス）のグループに入ったからかな。
すまいの角文（エクセルグランデ）もよく定借マンションをやりますが、最近は分譲ないみたいですし。
今後、定借はどうなっていくのか見ものですね。

[3: 匿名さん]

昔は＊＊にしていた。
でもこんなに建築費や不動産価格が高騰していつご時勢では「この方法もありかな」
って思ってきた。50年も生きていないし・・・
しばらくは不動産不況で価格は少しは下がるかもしれないが
長期で見ると建築費が上がっている以上、不動産価格は右肩上がりだと思う。
ただデメリットとして
・中古で流通はほぼ不可能だと思う。⇒俺なら買わん

したがってずっと住むならいいが終の棲家でないなら勧められない。
あと土地値が安い場所では意味がないせめて名古屋の高額エリアでなけりゃ

[4: 匿名]

ちょっと異議あり！マンションは売らずに貸しましょ。そう考えると定借のほうが利回りはいいですよ。賃貸で入る人は広けりゃ所有権だろうと定期借地権だろうと関係ないですから。

[5: 匿名さん]

３です。４さんのおっしゃることも一理ありますね。賃貸収入が見込めれば利回りは元が安い分いいですよね。今後は供給されるんですかね。ノウビが昔やってましたが今はやっていませんしね。やはり中京圏には根付かないのかな

[6: 匿名]

４です このまま価格が上がり続けたらそのうちまた定借もでてくるんじゃないですかね

[7: 地元不動産業者さん]

三河エリアでは、定借の中古マンション結構流通していますよ。
良い条件の物件は高値で取引されています。

[8: 匿名さん]

定借マンション分譲予定は無いのかな？
マンション価格が上がりすぎ、我が家では普通の新築マンションは厳しいので…。
中古には抵抗あるし。

[9: 入居済み住民さん]

売るのが大変、住み潰すならいいと思います。　事情あって今売却に出してるけど全く売れません。チクショーーーー

[10: 匿名さん]

素人なのでよく分からないんですけど、修繕費って必要なんですよね。いずれ壊すとしても。
もし将来、空き部屋とかが多くなってしまうと建物の維持管理とかで困ることもあるんでしょうか。
老朽化が早いとか。

[11: マンコミュファンさん]

すまいの角文が西三河周辺で一時期大量に売り出しましたね。
でも最近はあまり話題を聞きません。
やはり色々とリスクが大きいからなのかな？。

[12: 匿名さん]

実際に住んでいる方の意見も聞いてみたいところですね。

[13: 匿名さん]

まだ中古市場が成熟してない。銀行が新築提携時くらいしかローンをつけたがらないから。
元々近時のマンションバブル下で高くなりすぎた価格緩和の苦肉の策として出てきたようなもの。 土地下落・資材（建物）上昇傾向の今敢えて定借物件出す必要性はデベ、ユーザーともに低い。

[14: 匿名さん]

定借には手だすな。 以上

[15: マンコミュファンさん]

最近売り出しが以前に比べ減っているような気がするんだが、
気のせいだろうか？

[16: 匿名さん]

品川の定期借地物件は皆さんどう思われますか？

やっぱり賃貸に回す方○
完全に住居として考えてるor将来売却するかもしれない方×

ですか？
いずれにしても売却は難しそうだし、賃貸に回すのしても
こう賃貸物件が増えているから回収するのも一筋縄ではいかなそうな・・

[17: 匿名はん]

定期借地権の物件を賃貸にするという意味がよくわかりません。
定期借地権の期限に近づくにつれ、この物件の価値は限りなく０円に近づきます。
更地にして返すとなると逆にマイナスになるということもあるかもしれません。

もしこのような物件をローンで購入して家賃で支払っていくにしても、ローンが終了するころには価値が限りなくゼロに近くなっているのでは？？？

ローン終了後の家賃が収入であるという考えもあります。
しかしこの場合、ローン終了までにＭＳの借り手が見つからないとか、年数とともに家賃が下落し毎月の返済額を大きく下回る、金利の上昇等のリスクが常について回ります。
そもそも返済を完了して収入を得るようになるころは、老後ということになってしまいます。
あまりにハイリスク‐ローリターンであると思います。

時間が経つにつれ売るに売れない物件になり、最後には、捨てるような形で所有権を放棄するのが関の山ではないのでしょうか。

[18: 匿名さん]

良い定借物件は駅至近等の利便性の良い好立地物件で家賃が高く貸せるものを前提とします。
従って投資物件として取得しても最後までも持って資産価値ゼロになっても、途中50年間の賃貸総収入だけで一般のマンションより高利回りとなる可能性が非常に高いです。
そのような場所だからこそ地主が手放したくなくて定借になっています。
そのような計算が成立しない定借物件には手を出してはいけません。

また、中古ではローンがつきにくいので、いったん購入したら中古で売ることはあまり考えない方が良いです。
もし年取って田舎に住み替えしたくなったら、賃貸に回して、自分はその賃料以内で住めるところを探せば良いです。
子供のいない40代の共働き夫婦なんかにはとても良い選択です。賃貸は場所さえよければ、年数がたってもそこそこの水準で貸せます。2年毎更新なら定借期間ぎりぎりまでは賃貸可能でしょう。それまでには自分も死んでるからどうでもいいですが。

つまり定借物件は、特定の事情の人だけにはメリットが大きい物件なのです。
子供に資産を残したいとか途中で売りたいとかの普通の方には安いからという理由で選択してはいけません。

[19: 匿名さん]

貸しちゃだめって書いてあるのは、拘束力はないんですよね？

[20: 匿名さん]

>>19さん
契約に記述があれば法的拘束（違反金、契約解除等）がありますよ。

品川の物件の話をしているのだと思いますが、
当然契約書上にその旨の記述があるでしょうね。

[21: 匿名さん]

>>20さん
ありがとやんす

[22: 匿名さん]

しかし、賃貸と成立する定期借地権付き物件なんて実際に存在するとは思えないな。
もし存在するなら、事例を知りたい。

目先の値段の安さにつられて買ってしまったというのが、本音ではないのかな？
借り手がつかないというリスクを考えると、相当高い家賃である必要がある。

[23: ビギナーさん]

定借のいいところは？

[24: 匿名さん]

＞＞２３

全く無い。
少し安いだけ。
車と同じで、時間が経つと廃棄処分にするしかない。

[25: 匿名]

定借は厳しいと思うよ。

定借であっても、期間満了時に
地主が「引き続き借りてもらって結構」ということもありうるので、
必ず更地になるとは限らないんだけれども、
まあ、相当に地代は上がるだろうね。

私の知っている銀行は、
定借物件への新規貸出は停止したようだし、
よほど、それを買いたい事情のある人しか、買わないほうがいいでしょう。

[26: 匿名さん]

5年とか10年で売り逃げ出来ればいんじゃねぇか。
まあ、「出来れば」の話だけどね。

[27: 匿名さん]

どこの銀行が融資しなくなったのですか？教えてください。

[28: 匿名さん]

この地区で最近売りに出された定期借地権付物件なんてあるのですか？

[29: 近所をよく知る人]

中川区荒子に来年できる名古屋市住宅供給公社の「シティコーポ荒子」があります。
あおなみ線荒子駅に近くて環境は良いです。

[30: 匿名]

>>27
名古屋市に本店のある某銀行です。

[31: 匿名]

各務原で３月くらいにノウビが売り出したの、まだ残ってるみたいだね。
場所が悪いから、売る方が悪いんだが・・・。
去年、営業の人に聞いたら、「定借を止めた訳じゃないから、各務原でもH20春にやりますし、
愛知岐阜でいい土地あったら紹介して下さいね。」って言ってた。
名古屋市内でも予定があるようなことも聞いたけど、どうなったんだろ？

[32: 匿名さん]

自由が丘らしい

[33: 匿名]

自由が丘いいですね。

[34: 物件比較中さん]

定期借地権付のマンションは興味の対象外でしたが、
都営住宅の跡地を分譲マンション化した品川の物件のあまりの安さにひかれました。
残念ながら品川は抽選からはずれてしまいましたが、またあのような物件はないのでしょうか？

[35: 匿名さん]

シティコーポ荒子は４ＬＤＫ１００㎡超の広さで２，０００万円台前半で購入できる部屋がありますよ。あおなみ線はもちろん地下鉄高畑駅も徒歩圏で利便性も良いです。

[36: 匿名さん]

最近分譲されませんね。
大府で一件あるみたいですが…。

[37: 匿名さん]

名古屋市住宅供給公社が売りに出しているシティコーポ自由ケ丘南とシティコーポ荒子は４ＬＤＫ１００㎡もある広さで２，０００万円台と言われているように、お値打ち価格が一番のメリットでしょう。

[38: 匿名さん]

シティコーポ購入予定です。
今すんでいるアパートが2LDKで家賃が9万円。60年払い続けると６５００万程の支出。４ＬＤＫを2千万で購入した場合とどっちが得かは支出額だけでなく設備や広さを加味したら一目瞭然。価格が安いので現金一発買いです。我が家はいずれ親の持ち家を譲り受けるので、将来は賃貸に出す予定です。

分譲マンションこそ手を出すべきでないのでは？どっちみちコンクリート住宅の寿命は60年。立替たくても住民全員の足並みが揃うとは思えず。

[39: 匿名さん]

賃貸に出せるんだね
借地料あわせてだとかなり高いけど借り手いるのかな？

[40: 匿名さん]

分譲でも定期借地でも住居期間は長くても５０年前後だろうから、販売価格はお値打ちな方が良いですね。

[41: 匿名さん]

最後の3年くらいになると管理費払わないとか売却押し付け合いになりそうで怖い気もする。
大阪の都島の定期借地権マンションを友人が売却する時に、まだ期限まで10年以上あるのに全然売れなかったもんな。

[42: 匿名さん]

>４１
期限まで10年以上って築40年くらい？
そんなら分譲でも買わんわな！古！！

[43: 匿名さん]

いや一階がプールで市会議員も住んでるわりといい物件だったよ

[44: マンション投資家さん]

>>41
定期借地権が始まって、まだ十数年なんだけど・・・。

[45: 匿名さん]

あれ？覚王山の地区40年目マンションは？

[46: 匿名さん]

定期借地権って土地を手放さずにすみ、土地所有者に資金負担はなく、安定した収入が見込めるのですよね。

[47: 匿名さん]

借地料金も経済情勢変われば値上げできるからボロい商売

地主の権利が強くて借地人の権利が弱い

[48: 匿名さん]

安城市でスターターマンションというブランドで定借マンション分譲してる会社があるみたい。
すごく安い価格で分譲するらしいですよ。
詳細知ってる方いませんか？

[49: 匿名さん]

>>44
知ったかぶりよくない

[50: 匿名さん]

定借物件なんて賃貸と同じだよ。
最終的には自分のものにならないからね。
ここではなく、賃貸のコミュニティーを作ってそこで話題にするべきだ。

ちなみに3000万円の定借を買うと仮定する。

3000万円そっくりローンにすると、3％利子固定50年で月々９～１０万円支払うことになる。
その物件が９～１０万円の家賃に匹敵すればトントンだ。
通常２０～３０年もしたら賃貸価格が激減している。
また売却はかなり困難か、相当叩かれると予想される。
となると相当条件のいいものでないと損な賃貸形式だ。

従って、通常の定借はお金をドブに捨ててるようようなもんだ。
追い出される心配がないとか、リフォームする自由があるぐらいしかメリットがない。

要は、購入者のための制度ではなく、地主が儲かる制度です。
購入者は地主にいい思いをさせてあげているだけ。ボランティアだな。