定借マンションと区分所有権マンションどちらが良いですか

[購入検討中さん]

デフレ経済化で今後収入は減少の傾向ですが、マンション購入は低価格物件がいいでしょうか？

[17 匿名さん]

↑　「一戸建てにすか割り切って便利のいい場所の”賃貸”にするか…」の間違いでは？

定借なんて、いつかは地主に返却しなければいけないよ。
おまけに、更地戻しにするための積み立てもする必要があるとのこと。
資産価値も時間とともに激減し、ゆくゆくは価値なしになる。
粗大ゴミだな。

上のレスにあったけど、定借にするぐらいなら賃貸の方がいいのでは？

[18 定借伝道師]

定借物件も色々ありますから良く勉強されても良いですよ。更地戻しでない物件もありますからね（地主に無償譲渡契約等）賃貸でも利便性など良ければこれからは良いかも？家賃も今後は供給過剰地域では下げの方向になるでしょうからね！ＮＯ１６のかたが言われるようにライフスタイルで選ぶ時代ではないでしょうか？賃貸でも定借でも分譲でも購入者に合った住宅取得が出来る市場にしたいと思います！

[19 匿名はん]

＞１７

もちろん賃貸でも良いと思うよ

でも独身ＯＬや単身者がマンション買うのは
結局　年取ったとき貸してくれる物件が無くなっちゃうから。

あと、定借マンションの3～4ＬＤＫと同じスペックの賃貸を借りようと思ったら
月１０万以上の家賃を払わないとならない。

それを50～７０年払い続けることを思えば先に二千万払っちゃったほうが
いいんじゃないかなと。

[20 匿名さん]

組合がまとまらないのが最大のネック

[21 匿名さん]

定借のメリットは安いからいいんです。
一般的に価格は周辺分譲マンションの60％～50％で買えるので
割り切って買う人にはメリットがあると思います。

ランニングコストは将来的に分譲の2倍にはなりますが
価格が60％～50％ならローンの返済がかなり安くなります。
ランニングコストは物価指数と連動するので、上がることもあれば
下がることもあるという考え方もあります。
単純に30年前の物価や、地価、大卒初任給などを考えた場合
これについては確実に上がっていますので、上がると考えておいたほうが良いでしょう。

地主に土地を返還する間は、多分建替えをすることはないでしょう。
結局壊すわけですからそこまで建物にお金をかけなくても良いんです。
建替えようなんて言ったら反対されるだけですから。

土地の固定資産税を払わないでいいといった話もありますが、
これは当初説明を受けた内容ほど、さほど大きなメリットとはいえません。
比べたら、分譲マンションはもともと土地の持分が少ないので
土地の税金は少ないことがわかりました。

注意すべき点として、２つあげられます。
事業会社が将来、地主に土地を返還するまで存続しているような
大手不動産会社かどうかということ。
いくらきちんと契約を交わしているとはいえ、これだけ流通している
賃貸マンションでさえ、さまざまな事情で裏切られることがあります。
契約書で交わさなかった部分について第3者にアドバイスをもらうことも必要です。
あまりなじみのない定期借地権契約をして、50～60年間身動きできなくなってしまうと
後悔します。そのためにもある程度の大手不動産会社を選びましょう。

そして、価格が周辺分譲マンションより4割から5割安いこと。
そうでないと将来ランニングコストが上がりますから、
逆に価格差が2割～3割程度の違いであれば、ランニングコストも含めて
トータルの負担が、分譲マンションのほうが安かったという場合があります。
中古で売却する場合に、土地がないので担保が取れず、銀行ローンが使えないケースが
ほとんどなので買える人が狭まり、売却価格はかなり下落します。
最初の価格がどれだけ安いかが一番肝心です。

定借はあまり流通している契約ではないので、アドバイスできる人も少ないですが
契約内容の確認は重要なので、事前に相談できる人を探しておきましょう。

[22 匿名さん]

ようするに、定借は「安物買いの銭失い」だね。
これを何千万円単位でやっている。
ここでこんな議論してること自体、非常に滑稽に見えてくるな。

[23 匿名さん]

大手の定借は東海圏では存在しないんだよなぁ

[24 サラリーマンさん]

キャッスルハイツ最近見ませんね。

[25 定借伝道師]

定借での専門的（物件等）のことを聞かれる場合は、中部圏にはＮＰＯ法人中部定借機構がありますからそちらのＨＰをご覧頂いてもいいのでは！全国定借機構連合会ＨＰもあります。

[26 東海地区のマンション研究員]

定借マンションの最大のメリットは安いと言う事ではありません。
本当の最大のメリットは建て替え問題が無いと言う事です。

鉄筋コンクリートには寿命があります。
今まで取り壊されたマンションの平均寿命は34年（首都圏の建て替え事例）です。
欧米のように外断熱マンションならコンクリートの劣化を抑えられますが、
日本のマンションの99.9％は内断熱マンションです。
内断熱マンションのコンクリートは、雨に振られ中性化…太陽熱で膨張収縮を繰り返し…要するに劣化します。
業者が百年対応コンクリートと言っても、それは硬さだけの基準の話しです。
倍の60年間持てばよいと思われます。

大規模修繕を繰り返しても、必ず数十年後に建て替え問題が発生します。
ちなみに、建て替え問題が発生すると意見を取りまとめるまで、
早くて１０年前後、長ければ３０年間も掛った事例があります。
なぜなら、法律で入居者の5分の4が建て替えに賛成しなければ、人が住めない状況のマンションですら壊せません。
しかも、ほとんどの日本のマンションに解体費用など積み立てられていなく追いうちを掛けます。

建て替え問題が発生すると、土地付きだからと言ってその部屋を売ることができますか？
購入者がいつまで住めるか分からないマンションにお金を出すとは思えませんよね。
すなわち、資産になりません。

定借で50年間、60年間と決まっていれば、築40年で売却しても買う人は20年間はきっちり使える事が出来ます。
私のお勧めは、外断熱マンションなら所有権マンション。内断熱マンションなら定借マンションです。

補足１：定借マンションのランニングコストの上昇率は所有権マンションと変わりません。
　　　　（建物の構造や部材自体は所有権マンションと同じだからです。）
補足２：定借の使える民間金融期間（中部圏）私の知っている限りで、
…三菱東京UFJ銀行、三井住友銀行、愛知銀行、岐阜銀行、北陸銀行、中京銀行、大垣共立銀行、ほとんどの信用金庫などです。

[27 匿名さん]

>26
定借マンションの最大のメリットは安いと言う事ではありません。
本当の最大のメリットは建て替え問題が無いと言う事です。

これだと、正確性を欠くので、わかりやすく言い換えれば、
「建て替えが必要になっても建て替えができないという問題がある。」ですね。

記載を例にとって言うと、もしマンションの寿命が34年としたら、
もしくは、仮に30年後地震があって建物に被害が出たら、
当然分譲なら、建て替えや修繕の議論になります。

建て替えが必要な被害が出た場合、もちろん賛成の人、反対の人がいます。
意見が分かれた場合の、解決策としては、いろいろあります。
反対の人の部屋を賛成の人が相場価格で買い取って、
建て替えた後、その部屋を新築マンションとして業者を使い販売する、
そして、売れたお金を還元するという方法など、
このほかにも、いろんな方法があります。

これは極端な例で、買い取るという決定が出るまでにもいろいろ議論はあるでしょう。
建て替えの法整備も進んでいますが、これもいろんなケースに対応するためです。

では、定期借地権マンションはどうでしょう？
30年後、建て替えが必要なほどの被害が出た場合、
本当に建て替え問題は出ないでしょうか。
分譲マンション以上に、深刻な問題です。
誰も、建て替えようなどとは言わないでしょう。
分譲のように、相場で買い取ると言っても、定期借地権というだけで分譲より
中古相場が安くなります。

また、最上階の部屋だけの被害で、被害の程度が軽微な場合でも、いずれ壊す建物に
他の階の人が、修繕費用を出すでしょうか。
マンションとして、地震保険に入っている場合でも全額は出ないものです。
地震だけでなく、建物の劣化の場合でも同じです。
最近は、住宅性能評価を取得するマンションが多いので昔よりは
劣化も少ないでしょうけども。

あと、ランニングコストは主に地代のウェートが高く
3年から5年おきに改正されるので、当初1万5千円～2万5千円相場ですが
将来いくらになるかは、明示されません。心配なところです。

銀行についても、説明があいまいですが、
某東海エリアの大手銀行に聞きましたら、定期借地権マンションは
提携している不動産会社の物件しか融資しないとのことでした。
また、提携していなくても、価格が安い場合など、内容によってはOKで、
新築の場合は、それでも100％融資は難しく、1割～2割の頭金が必要です。
中古の場合も、価格にもよりますが新築同様、頭金が必要です、と説明がありました。
いずれにしても内容次第か、価格しだいという感じですね。

定期借地権マンションを、買わないほうがいいと言っているのではなく、
知らないことが多いまま購入を決めてしまうと、あとで後悔するということです。
これは、普通の分譲でも同じですが、それ以上に、定期借地権付ならば、
いろんなことを知った上で決めるべきです。

その上で、判断基準を、「価格」「大手不動産会社」にしておけば
まず、心配はないと思います。
すでに、買って何年も住んでいるという人に聞いてみるのもいいでしょう。
むしろ、そうすべきでしょう。

[28 匿名さん]

区分所有のマンションの建て替えが実質不可能だというのは、嘘だと思います。

以前私は、板橋の50年弱の分譲マンションを借りて住んでいました。
分譲のため、近所の人たちはほとんどが所有者です。
そのためマンション組合の会合には私も参加し、マンション建て替えに付随する問題事項も話し合われていました。
そのときは、完全に建て替えのコンセンサスは得られていました。
このマンションは、タワーに建て替えるため、余分に売り出すマンションの金額のみで建て替えが可能でした。
建て替えは不可能ではなく、やり方をよく考えればなんとかなるのではないかと思います。
実質不可能というのは、間違いだと思います。
ただし、定借は絶対にこのようなことはできません。

また、「定借の最大のメリットが建て替え問題がない」というのも間違っていると思います。
定借は”絶対に自分のものになりません。”

以前のレスにありましたが、定借は賃貸と同じだという意見に賛成です。
賃貸と同様、建て替え問題がないのではなく、建て替え問題を考えられないというのが正しいのではないでしょうか。

やはり、安いから定借を買うのです。
その場所の同等の区分所有のマンションを買えない低収入の人たちが、しょうがなく買うというのが本音だと思います。
以前に書いてあった「安物買いの銭失い」という表現は、かなり的を得たものだと思います。

[29 東海地区のマンション研究員]

No28さんが言っている、「余分に売り出すマンションの金額のみで建て替えが可能でした。」は、
極めて恵まれた事例です。
通常、分譲マンションは容積率をほぼ使い切っている為
余分に部屋を造り売却益を解体費用や建築費用に充てる事はできません。
（その土地に対する容積率に対し、可能な限りの建築物を造らないとけ分譲価格が高くなってしまう為、
　通常は、建売戸建てでもマンションでも使い切ります）

さらに、No28さんが言っている、”絶対に自分のものになりません。”⇒そうでしょうか？
一般定期借地権付分譲マンションは購入した人の物です。
登記簿では建物が‘所有権’、土地が‘地上権’です。
定期借地権という単語に‘借地’と言う言葉が入ってますが、従来の借地とは全く違います。
定借マンションは自由に売却出来き、賃貸にも出せます⇒この権利を購入者が持っています。
何を持って‘自分の物’とは言えないのでしょうか？

☆ランニングコスト（地代）について…

地代の上昇を気にする方が多いようですが、地代は地主の意思に関係しません。
ですので、地主が誰になろうとも気にする必要はありません。
５０年以上の地上権の登記がなされ、法律上で権利が守られます。
３年毎に見直される場合でも、上昇して行く可能性は低く、今後は横ばいか下がっていく可能性の方が高いと思われます。地代が上昇する場合は、周辺環境にかなりのプラスの要因が発生した場合（極端な減少）でしょう。
例えば、リニアの駅が近くに出来たなど…。
定期借地権マンションの場合、『地代上昇＝自分のマンションの資産価値の上昇』ですので入居者にとって
喜んでもいいのでは…。高く売れるし、高く貸せるようになるって事です。

土地所有権分譲マンションが建て替えが実質不可能な理由
（建て替え討議が勃発し、解体まで長期化する理由）

①解体費用を積み立てているマンションがほとんどない。
　　その結果、新築から５０年間住んだ人と、中古で購入して住居期間が短い人で
　　解体費用の割合をどう負担するのか、考えただけでも大問題です。

②仮に築５０年のマンションを２０代の方が数百万円で購入し、まだ5年しか住んでいないのに
　建て替え討議が勃発したら建て替えに賛成するでしょうか？
　同じように３０歳でマンションを購入しそこに５０年住み続けた８０歳の方は、
　建て替えに賛成するのでしょうか？
　５分の４の賛成を得るのは至難の技です。

繰り返しになりますが、一度建て替え問題が勃発すれば、
いつ話がまとまるか分からないマンションに、
「土地が付いていますよ」と言って、買う人がいるでしょうか？
あなたなら、そんな中古マンションを購入しますか？
買う人がいなければ、実質資産￥０です。

最後に…
古い記事ですが、平成15年7月26日の日経新聞で２０３３年（今から24年後）には
マンション建て替え問題が勃発するであろうマンションの累積戸数が3,780,134戸に達するとの
記載があります。将来、社会問題になる事は間違いありません。国の責任も問われることでしょう。
その問題解決の為、平成4年に国が作った法律が‘定期借地権’です。
普及していない大きな原因は２つです。
・土地＝財産という日本人特有の固定概念
　（日本はこの１００年間で総人口2.5倍、それに伴い土地１万６千倍にもなったので、恩恵を受けた人が多い。
　　土地神話の崩壊が言われ１０年以上経過しても、今生きている日本人からこの固定概念を取り払うことは難し
　　い。）
・定借マンション造るより、所有権マンションの方が業者が儲かる為、業界は問題の先送りをしている

[30 匿名さん]

地代の記載については、しっくりしませんね。
不確定要素が多いのではと不安になります。
下がるなら、むしろ改定するなどとする必要はないでしょう。
上がるなら、理由はあるでしょうけど、それは賃貸マンションの
家賃の値上げと同じ理由なんでしょうね。
50年～60年の間に、土地の価格など当然上がるでしょうし
実際上がってますから、地代も上がると考えるほうが、
後で後悔しないと思います。
下がると思って買わないほうが良いでしょう。

土地所有権分譲マンションが建て替えが実質不可能な理由

との記載がありますが、建て替えしているマンションがあるので
この記載は、不実の記載と言うか、定期借地権マンションに誘導するが為の
一文のような気がします。「問題勃発」など誇張する文が多いので
マンション研究員さんなのに、定借に偏った内容に疑問を抱きます。

区分所有マンションは業者が儲かるだけ、と言う記載も
マンション研究員さんという名前ですが、定期借地権マンションを薦めているだけでしょう。

大手不動産会社の定期借地権を薦めるHPでは、
地主が手堅く儲かるシステムとして、定借を薦めています。
定期借地権も結局、採算取れなければ事業にはならないので
儲かる儲からないは、分譲も定借も事業計画しだいでしょう。

研究員とか販売業者だけでなく、実際買った人に聞いてみるのがいいですよ。
販売会社に、過去に扱ったマンションを教えてもらい、
調べてみるといいと思います。
もし、教えてくれなったら、すごく心配ですけどね。

[31 匿名さん]

東海エリアの場合…

定借は安い場所にばかりできるから売り出し価格が２０００万円とかになりやすい
安いがゆえの問題として 居住者層が悪くなることがあるし
将来壊すことが前提がゆえに維持管理がないがしろにされやすい

ローンの問題で中古市場でうまく売買ができないので賃貸に出そうとするも他の家も事情が一緒で供給過剰だったり そもそも不便なところが多いので借り手がつかない場合が多い

結局維持管理されない空き家ばかりになってしまいスラム化する


個人的に住んで生活をする場所として望ましいとは思わない
定期借地は出ていきたいけど売るに売れないから住んでるって人が多い

[32 匿名さん]

要するに、定借は粗大ゴミになるだけだね。

[33 定借伝道師]

定借マンション記事で色々な意見が出て良いですね。今後のユーザー様の購入の選択肢の一つになれば良いと思います。国交省が発表した、２０年12月末まで1年間の定借住宅供給戸数は過去最高の実績になりました。分譲マンション・分譲住宅が最低の供給時期に定借住宅供給戸数が過去最高とはデフレ時代に合った住宅取得手段と少しずつ浸透してきてるのでしょう。今後も一般ユーザーに正しい情報を提供して行く事が望ましいですね！定借住宅ローンも以前に比べると新築・中古共に利用できる銀行が増加しました【まだまだ不十分ですが！※フラット住宅ローン中心ですが】これからも全国で定借住宅ローンが手軽に利用できるように頑張ります！全国定借機構連合会理事より！

[34 東海地区のマンション研究員]

No、30さんへ

＜定借マンションと区分所有権マンションどちらが良いですか＞を、討議する場ですよね。
内断熱マンションで土地を所有する事に、将来的に問題があり
それなら、問題解決された定借マンションが良いと思っています。
将来的な資産にあまり関心がなければ、‘立地、価格、間取り’だけで選べば良いと思います。
私の一番のお勧めは、定借マンションより外断熱の所有権マンションですよ。

≫50年～60年の間に、土地の価格など当然上がる
と、ありますが現在１５年以上ほぼ下がり続けているといってもよい地価に対し
当然上がると考えるのには、何か理由がありますか？
私は、今後の日本の総人口を考えただけでも、昔と同じで土地の価値は下がると思うのですが。
現在でも４７０万もの住宅がダブついていると言われていますし。
＜下記は、国土交通省国土計画局が作成した表です＞
https://www.mlit.go.jp/singikai/kokudosin/kaikaku/7/shiryo3-2.pdf#sear...'わが国の総人口の長期的推移'

≫地代が下がるなら、むしろ改定するなどとする必要はないでしょう。との意見ですが、
⇒定借で数年の改定を契約の文言に入れず、仮に‘2万円’と決めてしまっていたら
物価などの影響に対応できません。
もしも昔のようにコーヒーが一杯150円なんて時代になっても、
決められた地代を払わないといけなくなってしまいます。
地代の計算式の場合、物価指数などが盛り込まれている場合がほとんどです。

それと、地代の上昇は賃貸マンションの値上げとは全く違いますよっ！
賃貸マンションの値上げは大家さんの気持ち次第です。

繰り返しになりますが、定期借地権は従来の借地と違い‘地上権’です。
そして、契約時に50年以上の地上権設定がなされ、その権利は法律で守られます。
その後の大家さんの意思は全く関係ありません。
50年以上の間に地主が誰に変わったとしても契約内容は全く変わず、入居者に関係しません。

[35 匿名さん]

私も土地は下がると思います。
昔の土地神話の時代ならいざ知らず、少子化が進む中で
土地が今後５０年〜６０年に値上がりするなど無理でしょう。

[36 ビギナーさん]

まったく初歩的な話ですが、敷地利用権が地上権となっている区分所有のマンションの範疇の中に定期借地権付マンションが含まれますか。広告に旧地上権マンションというのどういう意味ですか。そもそも　地上権は旧借地権と新借地権とわけられるのですか。わけられるとすれば、地上権・定期借地権付マンションはありうるということですね。わかる方教えてください。