ザ・パークハウス渋谷美竹

[マンコミュファンさん]

建替えで話題を集め先ごろ完売した新日鉄の物件に続き、また渋谷駅2分にマンションが。今回は大手同士の組み合わせで定借になります。
http://www.mecsumai.com/tph-shibuyamitake/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区渋谷1-17-10
交通：副都心線・半蔵門線・東急田園都市線渋谷駅から徒歩2分、山手線・埼京線・湘南新宿ライン・銀座線・東急東横線渋谷駅から徒歩5分
総戸数：112戸（事業協力者住戸30戸含む、他に店舗1戸）
間取り：1DK～2LDK・32.19～64.2m2（総販売戸数80戸に対応）
入居：2014年3月下旬予定
※2074年3月末までの定期借地権つき。満了時更地状態で返還。

売主：三菱地所レジデンス
施工：清水建設
管理：三菱地所コミュニティ

[81: 匿名さん]

>>63
この地域は、落書き多いね。
埼玉県から渋谷にやってくるスカした小僧が多い。
今後ますます治安も悪くなりそうだな。

[82: 匿名さん]

落書きがあるビルとないビルが綺麗にわかれてる現象はなぜなんだろう。
警察が動くのとそうでないのを書く側が知ってるのかな。

[83: 匿名さん]

定借で高値だと負債でしかないなぁ。
渋谷駅近辺に所有権でファミリータイプもあるマンション建てて欲しい。

[84: 匿名さん]

土地代、別途毎月いるのか。高すぎる。

[85: ご近所さん]

解体積立金も毎月払うぞ。
住んでいながら借地代も更には潰すための金も払い続けるとかあり得ない。

[86: 匿名さん]

まあ実際には解体しないで建物存置での土地明け渡しが条件なんだけどね
でも解体積立金は払うんだけどw

土地代は公租にちょい足し程度しだから所有権物件の固定資産税とあまり変わらない
現状が住宅用途ではないから税率が高くなってるだけで建物が建てば下がる

住むことだけに着目すれば決して高くないんだけどね

[87: 匿名さん]

保証金ってなに？土地代と別？

[88: 匿名さん]

保証金は解体積立金の事ですよね。

[89: 匿名さん]

ここもうちょっと仕様頑張ってくれてたらなー
ハイサッシでもないし天井低いのだけはどうしようもないな

[90: 匿名さん]

>88
>保証金は解体積立金の事ですよね。

なるほど。ありがとうございます。

[91: 匿名]

↑ほんとに？
解体積み立てが保証金？

[92: 匿名さん]

タワー式のコンパクトマンションは珍しいですね。

[93: 匿名さん]

91、信じられないなら自分で聞いてください

解体費用積立金→　“保証金②”
“修繕積立基金”と同様に“保証金①”という一時金が、入居時に１回払い

[94: 匿名さん]

これから都心定借ブームがくるよ

[95: 匿名さん]

営業よ。
適当なことを言うんじゃない。

[96: 匿名さん]

新築で売れても中古で売れないからブームがきても購入者にとってはメリットない

[97: 匿名さん]

んだんだ。

[98: 匿名さん]

売れるよ。
中古でも新築時より高く売れた例もたくさんある。
要は価格や地代次第。

[99: 匿名]

定期借地の中古の流通は着実に増えてますよ。98氏の言う通りです。

[100: 匿名さん]

供給が増えてるから流通も増えるだろうけど安くでしか売れてないようだけど？
高くで売れた事例ってどこのこと？

[101: 匿名さん]

100
デベに聞けば喜んでいくらでも教えてくれるよ

[102: 匿名さん]

聞いたことあるけど教えてもらえなかったよ。

大崎駅とか広尾駅とかの相場は知ってる。

もしかして品川のほうのこと？あれはレアケースすぎる。

[103: 匿名さん]

定借はひどい安値で中古で出てるけど売れてないよ。
品川シティータワーは同じ定借と考えない方がいい。

[104: 匿名]

三井は取引事例教えてくれました。
立地が良く、グロスが抑えられてる物件は分譲価格以上で売れてるのもそれなりにありました。

でも基本は売るより、賃貸だと思いますが。

[105: 匿名さん]

賃貸に出す分には分譲物件より確実に有利といえるでしょうね。

[106: 匿名さん]

具体的な物件名は？

[107: 匿名]

定借は値段が安い上に、税務面でも所有権より有利なので、賃貸するほうが良いですね。

三井からは口外無用で教えてもらったので、残念ながらここでは言えません。

[108: 匿名さん]

ここは安いと言えますか？

[109: 匿名さん]

取引事例を口外無用ですか。
別に三菱のマンション板で三井の聞いたこと書いてもバレるはずもないのに。

単純にそんな物件がないか、シティタワー品川みたいに
安値だから上がって当たり前だから言えないだけですよね。

[110: 匿名さん]

結論として定借は買ってはいけないと相成りました。

[111: 匿名さん]

まあ結論は買った物件をどうしたいかによると思うけど

期間まで定住か、賃貸目的で所有し続けるなら場所もいいし、値段もこなれてていい物件
いざという時売りたいとか、あわよくば転売で儲けたいとかちょっとでも思ってるならやめた方がいいかも

MRでローンシミュやってくれるけど大手都銀の一部は建物部分にしか担保設定出来ないので満額借りられないという試算結果
つまり定借権に資産価値を認めていない
確かグループの三菱UFJも認めていなかったような

新築ですらこうなんだから中古のときはもっと厳しい
よっぽど値下げるか頭金を潤沢に準備できる人にしか売れないってことになるかも

[112: 匿名さん]

なるほど。銀行がその態度だと定借は中古をローンを組んで買う層がまるごと買い手から抜けて
投資なんかで現金一括で払う買い手だけを相手に売る羽目になると。
そうなると相当買い叩かれそうね。

[113: 匿名さん]

三菱は土地というか、定期借地権に担保価値認めていますよ。適当な事は言わないように。

ってか、定借買う時に建物部分しかローン組めないなんて、定借買う人は須らく相当頭金持っているんですね。

[114: 匿名さん]

提示された試算の中で定借部分のローンが組めなかったのは一部の大手都銀
当然組めるとこもある
というか組めないとこの方が少なかった
その一部に三菱UFJ銀が入っていたような気がしたけど記憶違いかも
あくまでこの物件についての話ね
しかし、一部であっても組めない銀行があるということが凄い引っかかって自分は見送ったよ

[115: 匿名さん]

あれ？中古の定借でもフルに担保価値あることは判明している？
フルの定義にもよりますが、担保価値が少ないなら意味ないので。

[116: 匿名さん]

中古だと大手銀が軒並み融資してくれないか融資額が少ない。
安いから買いたい人いるけど大抵そこでつまづくらしい。

新築では普通に融資するのに中古は駄目って変だよね。

[117: 匿名さん]

ヘンな立地の所有権よりはこっちの方が担保価値は高いよ。
銀行も運用難だし定借物件が増えるにつれ融資も拡大していくんじゃないかな。

[118: 匿名さん]

どんなに変な土地でも所有権は経年劣化しないけど定期借地権は年々目に見えて劣化して期限到来で価値ゼロになるからね
建物は所有権と言っても明け渡すんだから土地に合わせて価値がゼロに近づいていくし

場所や建物仕様に関わらず、ある程度時間がたったら中古の借地権も建物も担保設定は厳しいんじゃない？
例えば、15年後に消えてなくなる分かってる土地と建物にどれだけの担保価値があると思う？
焦げ付いて回収したとしても消えてなくなるんだから

定借は永住の覚悟がないと、とんでもない人生のお荷物になるかも
ここは借地期間が長いから35オーバーの人ならまあ死ぬまで住めるのでは

[119: 匿名さん]

へんな立地の所有権ならここより相当安いから比べでもしょうがないかと

[120: 契約済みさん]

本人の価値観で欲しい人は買えばいい
気に入らない人は止めればいい
ってことですよね

[121: 匿名さん]

これ向かいの土地に、区画整備地区だし建ぺい率考えると２０階以上のマンションorビルが
たつんじゃないか？

[122: 匿名さん]

児童館跡地の再開発計画があるんだよね
北側は、せっかく代々木、新宿方面に抜けていて景色よかったのに向かいに高い建物たったらかなり嫌だな
低層児童館のままだったらよかったのに

[123: 匿名さん]

渋谷だ～と思いながら覗いて見ました。
ノンタッチキーっていつも思うんですけど故障とか不具合で家に入れないということないんですか？
渋谷駅すぐ近く、表参道駅にも近いので気になっています。
でも子供が大きくなったらさすがに無理かなぁ。老後かな。

[124: 匿名さん]

車と同じで、鍵は鍵でついてて、それプラスノンタッチでってことでしょ

[125: ｗ]

本日締め切りでしたので申し込んできました
ワンルームとして使用することにしました
はー嫁いけなくなりそうです

[126: 匿名さん]

渋谷で女性が分譲マンション買って一人暮らし始めたら、もう結婚して田舎には行けないでしょ。

[127: 匿名さん]

定借で売りずらいだろうから買っちゃったみんなは３５年間頑張ってローン返してね。

[128: 匿名さん]

仮に一括現金化は難しくても貸し先は十分にあるでしょ。超駅近だし。

[129: 匿名さん]

南側に大きな新築マンションが威圧感があってやだな～
駅前再開発で２３０ｍ級のビルが建つらしいけどこの一体日陰になるね。

みんなで反対しないと。反対の横断幕を作成しよう！

[130: 匿名さん]

別に作ってもらっても全然かまわない。
むしろウェルカム！

[131: 匿名さん]

第1期は65戸、第2期は11戸の販売戸数で
いま先着順販売17戸ということは65+11=76-17=59戸売れた計算ですが
定借としては健闘した？それとも期待はずれの実績？
どちらですかね？

[132: 匿名さん]

渋谷２分の好立地でありながら、即日完売は無理だったか。

[133: 匿名さん]

やっぱり狭い部屋が人気だな

[134: 匿名さん]

定借やアトラス以外に渋谷にマンションは建たんのか？

[135: 匿名さん]

発表済は元々マンション（もしくは住居系ビル）
だったとこばかりだからねえ。
ボロ過ぎて借り手がいなくならないと無理でしょ。
オフィスビル潰してマンション建てるバカいないし。

[136: 匿名さん]

渋谷駅近のマンションは例え定期借地権であっても貴重だと思う。ここは立地重視で考えれば個人的には欲しい物件です。

[137: 匿名さん]

投資用住戸の賃貸住人層が不安要素。

[138: 匿名さん]

パークマンションレベル以外はどこも賃貸枠あるからね。
いやなら2億ション以上にするしかない。

[139: 物件比較中さん]

3ldkは最初から無いのですね…でも住みたいですねぇ、家族3人で2LDK＋DENなら狭くは感じない生活ができるでしょうか。渋谷という立地を優先して面積を多少妥協するか、それとも1駅2駅ずらして広いところを探すか、悩みます。最寄り駅が変わるというのは大きな違いですよね、神泉あたりは安いなという物件もあったんですけど日々の生活の気分が渋谷駅近とは違うかなというところが譲れないです…。

[140: 申込予定さん]

うちはDINKSなので2LDKを申し込む予定です
陽当たりの良さそうな南側のHと夜景が楽しめそうな北側のGで悩んでます
当面2人で住んで将来は賃貸物件として活用すると思います

[141: 匿名さん]

先着でたくさんでているということは申し込み後に定借に怖気付いた方がいたということかな。
定年までここに安定して住むことが予想できる職業で、あとは次の住まいなり老人ホームなりに
移るための一時金が別途確保できるなら定借も悪くないと思う。
しかし、そこまで余裕がある人はレアな気がするんだよなぁ。
途中現金化の道が不透明だとそこで悩む。

[142: 匿名さん]

2074年3月末までの定期借地権つき...居住できるのは実質60年ですか。
満了時に更地で返還する事になるそうですが、マンションの取り壊し費用は
どこから出るんですか？
管理組合で、解体費用を積み立てる事になるのではないでしょうか。

[143: 申込予定さん]

解体費用は一時金+毎月積み立てです
当然この分も含めて総合的に判断する必要があります
それでもこのロケーションは魅力十分だと思います

[144: 匿名さん]

すごい便利そうな立地で、定借が気にならない人にはいいですよね。
財産を残したいとか、転売したいとか考えなければ、
ちょうどいいのかもしれないって思いました。
便利にアクティブに生活できそうですね。

[145: 匿名さん]

もともと定借という大きなハンディがあるうえに、渋谷区役所・渋谷公会堂の建替えという超強力なライバル出現ではかなり厳しいね。

[146: 申込予定さん]

渋谷区役所とか公会堂跡地はレジデンスになるのでしょうか？
駅からも遠いしあまりライバルになるとは思わないのですが。

[147: 匿名さん]

定借ってわからないことが多い。
修繕費は途中から値上げされることが多いけど、定借では建て替えは定義的になく、
大規模修繕費だけでしょ。その場合でも60年の最後の方では取り壊す前に修繕したくなくなるだろうし。
そのあたりのガイドラインを三菱地所には示してもらいたい。
それとも住人組合に丸投げ？

[148: 匿名さん]

前例があまりないことだからねぇ。

[149: 匿名さん]

中古で売れないよ。
その覚悟があればどうぞ。

[150: 匿名さん]

中古で売れる可能性を残しておきたい人には不向き。
賃貸としては絶好の立地。
60年先のことは良くわからないが
たぶん生きてないなぁ？

[151: 検討中の奥さま]

定借の物件って、中古で売るときにローンが付かないって聞いたことがあるのですが
どうなんでしょう。

銀行として、担保価値がないと見るようですが・・・。
ほんとですか？

[152: 匿名さん]

中古のローンはかつてはつきにくかったですが、今はそうでもないようです。
よほど古ければ別ですが。

[153: 匿名さん]

定期借地権物件のローンと所有権物件のローンの違いは
土地持ち分と前払い家賃に対する考え方です
定期借地権物件を住宅購入費用と捉えて全額を住宅ローンにしてくれる銀行と
建物購入費用と前払い家賃に分け
前払い家賃部分は住宅ローンに含めてくれない銀行があるようです
まぁ賃貸マンションの家賃を前払いで数十年分払いたいと銀行に相談しても住宅ローンは借りれませんからね
いずれにしても定期借地権物件は一般的なものとまでは言えませんので
将来的に中古での売却を希望する方は売れないリスクがあることをお忘れなく
一生住むか、中古売却などせず賃貸にだす、という方はロケーションと価格次第では良い買い物、良い投資となる可能性ありです

[154: 匿名さん]

153さん
詳しいご説明ありがとうございました。すごくこの物件を気に入っているのですが、全く
転勤がない会社でもないのでどうしようか迷っている所です。戻ってこれるという保証もないので
、ずっと賃貸に出すか、もしくはもう売却してしまうかの選択をしなければならない時もあるのかなと。
賃貸に出すとしたら駅から近いし借り手がつきやすいのかなと。

[155: 匿名さん]

中古で売れるかは極めて不透明
賃貸はすぐに貸せます
天下の渋谷駅近ですから

[156: 申込予定さん]

明後日
申し込みに行ってきます

[157: 不動産業者さん]

同じ清水建設の施工ならヴィークシリーズの清水総合開発のマンションがお勧め。
三菱地所なんて名前だけ。客のことなんか考えていない。

ヴィークグラン世田谷千歳船橋がお勧め。

詳しくは清水総合開発首都圏事業部まで。

[158: 不動産屋]

定期借地権物件の成約事例はたくさんありますよ。現在は都銀の三井住友銀行が中古マンションの定借ローン扱っておりますしね。売れないって言ってる人もっと勉強したほうがいいですよ。今後他の都銀も定借物件が増えてくることによって定借ローンの扱いをし始めると思いますよ。

[159: 匿名さん]

問題は5年なり10年なり経過して残存年数が減った
定借マンションを買う層が今度どれくらい増えるか？
それが途中換金可能性に直結する。
ローンが組めることは必要条件ではあるけど、
途中物件を欲しがる人が増えるかどうかは別。

[160: 匿名さん]

「将来かなり売りにくいだろうから、買うなら覚悟してね」と言えば正確かな。

[161: 匿名さん]

新築時人気=割安 であれば中古でも売りやすい。
逆に地代が高かったり、割高で買ってしまうと中古でも売りにくい。

賃貸に出すなら元手が少ないのに家賃は所有権と変わらないから逆に定借が有利。

[162: 匿名さん]

過去の定借マンションの販売成功例って青山とか買い手が一生住みたいけど
お金はそんなにないという点で利害が一致しているイメージ。
一方で交通の便はそれほどよくなくでおそらく賃貸ではそこまで成功できない。
この物件は交通便利なところは優っているけど、一生住みたい土地という憧れ需要は弱いから
瞬間売り切れにはなっていない。
あとは賃貸で成功できるレベルの値付けかが気になりますが、
どうなんでしょ？

[163: 匿名さん]

定期借地権物件（銀座タワー）に住んでる友人が中古として売りに出したらいい価格で売れたって言ってた。
定期借地権物件なんでちょっと躊躇してたんですが中古としても売れるんですね。
10年後には渋谷も再開発で賑わってそうだしその時には高く売れないかな。
場所もいいし価格も安いので今検討中です。

[164: 匿名さん]

ではなんでこんなに売れ残っているのか。
現金持ってるマンション経営専門個人が手を出さないのは
今の価格では賃貸に出すと赤字になるから。

[165: 匿名さん]

賃貸オーナーが欲しい独身者向けの狭い部屋は即完売、抽選倍率も高かったみたい
自分達で購入意欲のあるディンクス向け2LDKは売れ残り、絶対金額として5000万以上だと多少郊外に行けば所有権物件も充分買えるので購入層は絞られる

[166: 匿名さん]

やっぱ購入するなら資産価値として山手線の内側でしょ。

[167: 匿名さん]

No.194

by 匿名さん　2013-02-27 08:22:28


店舗にコンビニいれるのだけは勘弁してよ。資産価値が下がるから

[168: 匿名さん]

コンビ二が入って資産価値が下がるって聞いたことが無いですけど。
この物件もコンビニが入ってればスーパーがない分便利で資産価値があがるのかと・・。

[169: 匿名さん]

場所による

[170: 匿名さん]

>>165
>賃貸オーナーが欲しい独身者向けの狭い部屋は即完売、抽選倍率も高かったみたい
>自分達で購入意欲のあるディンクス向け2LDKは売れ残り、絶対金額として5000万以上だと
>多少郊外に行けば所有権物件も充分買えるので購入層は絞られる

なるほど。そういうことなのか。駅近定借の開発なら、
全部独身者むけの1K、1DKにして賃貸オーナー向けに売ればよかったのか。

[171: 匿名さん]

このへんはスーパーも駅から離れた場所しかないし、ここまで渋谷の駅近に住みたい層って限られるよ。
外食するにしてもチェーンばっかで恵比寿とか麻布や六本木みたいに金持ってる人が利用したがる店も意外に少ないし。
車の出入りもしづらくて、場所的に目立ちすぎるだけに芸能人や政治家も避ける。

[172: 匿名さん]

なるほど

[173: 匿名さん]

家の近くの新築マンション1階にコンビニできたけど高校生がたむろっててめちゃくちゃイメージ悪いよ。資産価値下がる意味がわかります。

[175: 匿名さん]

それって宇田川町に建てている新築マンションのことでは？

[176: 匿名さん]

渋谷は女性受けしない。

女性受けしない場所は家賃も売値もブランド化はしないよ。

[177: 匿名さん]

そりゃ青山には負けるが
ここの場所は表参道、原宿が徒歩圏内の渋谷なので女性陣にも人気あると思う

[180: 匿名さん]

道なりが綺麗かどうかで1,000万円は変わるからこの場所は金持ちは住みたがらない。