ザ・パークハウス渋谷美竹

[マンコミュファンさん]

建替えで話題を集め先ごろ完売した新日鉄の物件に続き、また渋谷駅2分にマンションが。今回は大手同士の組み合わせで定借になります。
http://www.mecsumai.com/tph-shibuyamitake/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区渋谷1-17-10
交通：副都心線・半蔵門線・東急田園都市線渋谷駅から徒歩2分、山手線・埼京線・湘南新宿ライン・銀座線・東急東横線渋谷駅から徒歩5分
総戸数：112戸（事業協力者住戸30戸含む、他に店舗1戸）
間取り：1DK～2LDK・32.19～64.2m2（総販売戸数80戸に対応）
入居：2014年3月下旬予定
※2074年3月末までの定期借地権つき。満了時更地状態で返還。

売主：三菱地所レジデンス
施工：清水建設
管理：三菱地所コミュニティ

[81: 匿名さん]

>>63
この地域は、落書き多いね。
埼玉県から渋谷にやってくるスカした小僧が多い。
今後ますます治安も悪くなりそうだな。

[82: 匿名さん]

落書きがあるビルとないビルが綺麗にわかれてる現象はなぜなんだろう。
警察が動くのとそうでないのを書く側が知ってるのかな。

[83: 匿名さん]

定借で高値だと負債でしかないなぁ。
渋谷駅近辺に所有権でファミリータイプもあるマンション建てて欲しい。

[84: 匿名さん]

土地代、別途毎月いるのか。高すぎる。

[85: ご近所さん]

解体積立金も毎月払うぞ。
住んでいながら借地代も更には潰すための金も払い続けるとかあり得ない。

[86: 匿名さん]

まあ実際には解体しないで建物存置での土地明け渡しが条件なんだけどね
でも解体積立金は払うんだけどw

土地代は公租にちょい足し程度しだから所有権物件の固定資産税とあまり変わらない
現状が住宅用途ではないから税率が高くなってるだけで建物が建てば下がる

住むことだけに着目すれば決して高くないんだけどね

[87: 匿名さん]

保証金ってなに？土地代と別？

[88: 匿名さん]

保証金は解体積立金の事ですよね。

[89: 匿名さん]

ここもうちょっと仕様頑張ってくれてたらなー
ハイサッシでもないし天井低いのだけはどうしようもないな

[90: 匿名さん]

>88
>保証金は解体積立金の事ですよね。

なるほど。ありがとうございます。

[91: 匿名]

↑ほんとに？
解体積み立てが保証金？

[92: 匿名さん]

タワー式のコンパクトマンションは珍しいですね。

[93: 匿名さん]

91、信じられないなら自分で聞いてください

解体費用積立金→　“保証金②”
“修繕積立基金”と同様に“保証金①”という一時金が、入居時に１回払い

[94: 匿名さん]

これから都心定借ブームがくるよ

[95: 匿名さん]

営業よ。
適当なことを言うんじゃない。

[96: 匿名さん]

新築で売れても中古で売れないからブームがきても購入者にとってはメリットない

[97: 匿名さん]

んだんだ。

[98: 匿名さん]

売れるよ。
中古でも新築時より高く売れた例もたくさんある。
要は価格や地代次第。

[99: 匿名]

定期借地の中古の流通は着実に増えてますよ。98氏の言う通りです。

[100: 匿名さん]

供給が増えてるから流通も増えるだろうけど安くでしか売れてないようだけど？
高くで売れた事例ってどこのこと？

[101: 匿名さん]

100
デベに聞けば喜んでいくらでも教えてくれるよ

[102: 匿名さん]

聞いたことあるけど教えてもらえなかったよ。

大崎駅とか広尾駅とかの相場は知ってる。

もしかして品川のほうのこと？あれはレアケースすぎる。

[103: 匿名さん]

定借はひどい安値で中古で出てるけど売れてないよ。
品川シティータワーは同じ定借と考えない方がいい。

[104: 匿名]

三井は取引事例教えてくれました。
立地が良く、グロスが抑えられてる物件は分譲価格以上で売れてるのもそれなりにありました。

でも基本は売るより、賃貸だと思いますが。

[105: 匿名さん]

賃貸に出す分には分譲物件より確実に有利といえるでしょうね。

[106: 匿名さん]

具体的な物件名は？

[107: 匿名]

定借は値段が安い上に、税務面でも所有権より有利なので、賃貸するほうが良いですね。

三井からは口外無用で教えてもらったので、残念ながらここでは言えません。

[108: 匿名さん]

ここは安いと言えますか？

[109: 匿名さん]

取引事例を口外無用ですか。
別に三菱のマンション板で三井の聞いたこと書いてもバレるはずもないのに。

単純にそんな物件がないか、シティタワー品川みたいに
安値だから上がって当たり前だから言えないだけですよね。

[110: 匿名さん]

結論として定借は買ってはいけないと相成りました。

[111: 匿名さん]

まあ結論は買った物件をどうしたいかによると思うけど

期間まで定住か、賃貸目的で所有し続けるなら場所もいいし、値段もこなれてていい物件
いざという時売りたいとか、あわよくば転売で儲けたいとかちょっとでも思ってるならやめた方がいいかも

MRでローンシミュやってくれるけど大手都銀の一部は建物部分にしか担保設定出来ないので満額借りられないという試算結果
つまり定借権に資産価値を認めていない
確かグループの三菱UFJも認めていなかったような

新築ですらこうなんだから中古のときはもっと厳しい
よっぽど値下げるか頭金を潤沢に準備できる人にしか売れないってことになるかも

[112: 匿名さん]

なるほど。銀行がその態度だと定借は中古をローンを組んで買う層がまるごと買い手から抜けて
投資なんかで現金一括で払う買い手だけを相手に売る羽目になると。
そうなると相当買い叩かれそうね。

[113: 匿名さん]

三菱は土地というか、定期借地権に担保価値認めていますよ。適当な事は言わないように。

ってか、定借買う時に建物部分しかローン組めないなんて、定借買う人は須らく相当頭金持っているんですね。

[114: 匿名さん]

提示された試算の中で定借部分のローンが組めなかったのは一部の大手都銀
当然組めるとこもある
というか組めないとこの方が少なかった
その一部に三菱UFJ銀が入っていたような気がしたけど記憶違いかも
あくまでこの物件についての話ね
しかし、一部であっても組めない銀行があるということが凄い引っかかって自分は見送ったよ

[115: 匿名さん]

あれ？中古の定借でもフルに担保価値あることは判明している？
フルの定義にもよりますが、担保価値が少ないなら意味ないので。

[116: 匿名さん]

中古だと大手銀が軒並み融資してくれないか融資額が少ない。
安いから買いたい人いるけど大抵そこでつまづくらしい。

新築では普通に融資するのに中古は駄目って変だよね。

[117: 匿名さん]

ヘンな立地の所有権よりはこっちの方が担保価値は高いよ。
銀行も運用難だし定借物件が増えるにつれ融資も拡大していくんじゃないかな。

[118: 匿名さん]

どんなに変な土地でも所有権は経年劣化しないけど定期借地権は年々目に見えて劣化して期限到来で価値ゼロになるからね
建物は所有権と言っても明け渡すんだから土地に合わせて価値がゼロに近づいていくし

場所や建物仕様に関わらず、ある程度時間がたったら中古の借地権も建物も担保設定は厳しいんじゃない？
例えば、15年後に消えてなくなる分かってる土地と建物にどれだけの担保価値があると思う？
焦げ付いて回収したとしても消えてなくなるんだから

定借は永住の覚悟がないと、とんでもない人生のお荷物になるかも
ここは借地期間が長いから35オーバーの人ならまあ死ぬまで住めるのでは

[119: 匿名さん]

へんな立地の所有権ならここより相当安いから比べでもしょうがないかと

[120: 契約済みさん]

本人の価値観で欲しい人は買えばいい
気に入らない人は止めればいい
ってことですよね

[121: 匿名さん]

これ向かいの土地に、区画整備地区だし建ぺい率考えると２０階以上のマンションorビルが
たつんじゃないか？

[122: 匿名さん]

児童館跡地の再開発計画があるんだよね
北側は、せっかく代々木、新宿方面に抜けていて景色よかったのに向かいに高い建物たったらかなり嫌だな
低層児童館のままだったらよかったのに

[123: 匿名さん]

渋谷だ～と思いながら覗いて見ました。
ノンタッチキーっていつも思うんですけど故障とか不具合で家に入れないということないんですか？
渋谷駅すぐ近く、表参道駅にも近いので気になっています。
でも子供が大きくなったらさすがに無理かなぁ。老後かな。

[124: 匿名さん]

車と同じで、鍵は鍵でついてて、それプラスノンタッチでってことでしょ

[125: ｗ]

本日締め切りでしたので申し込んできました
ワンルームとして使用することにしました
はー嫁いけなくなりそうです

[126: 匿名さん]

渋谷で女性が分譲マンション買って一人暮らし始めたら、もう結婚して田舎には行けないでしょ。

[127: 匿名さん]

定借で売りずらいだろうから買っちゃったみんなは３５年間頑張ってローン返してね。

[128: 匿名さん]

仮に一括現金化は難しくても貸し先は十分にあるでしょ。超駅近だし。

[129: 匿名さん]

南側に大きな新築マンションが威圧感があってやだな～
駅前再開発で２３０ｍ級のビルが建つらしいけどこの一体日陰になるね。

みんなで反対しないと。反対の横断幕を作成しよう！

[130: 匿名さん]

別に作ってもらっても全然かまわない。
むしろウェルカム！