ザ・パークハウス渋谷美竹

[マンコミュファンさん]

建替えで話題を集め先ごろ完売した新日鉄の物件に続き、また渋谷駅2分にマンションが。今回は大手同士の組み合わせで定借になります。
http://www.mecsumai.com/tph-shibuyamitake/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区渋谷1-17-10
交通：副都心線・半蔵門線・東急田園都市線渋谷駅から徒歩2分、山手線・埼京線・湘南新宿ライン・銀座線・東急東横線渋谷駅から徒歩5分
総戸数：112戸（事業協力者住戸30戸含む、他に店舗1戸）
間取り：1DK～2LDK・32.19～64.2m2（総販売戸数80戸に対応）
入居：2014年3月下旬予定
※2074年3月末までの定期借地権つき。満了時更地状態で返還。

売主：三菱地所レジデンス
施工：清水建設
管理：三菱地所コミュニティ

[51: 匿名さん]

50
だって、この物件は山手線で渋谷駅徒歩５分だよね？
目黒クロスは渋谷駅から徒歩１８分だけど、行けなくもないよ。

[52: 物件比較中さん]

モデルルーム住戸も近いうちに販売対象になるかな・・

上階にあるみたいだしこの条件で4800万台は高くないと思う、
ここから更に根が引かれて家具も付いてくるというならかなり魅力的。

ちょっとそれも期待しておきます。

近くのヒカリエ、まだ行ってないんですよね、
今後も廃れず繁盛しそうな感じですか？？

[53: 匿名さん]

>>51
５分と１８分じゃ違うだろｗ駅までの距離だけじゃなく、渋谷の街に住むのと池尻に住むとじゃ全然違うと思うけどね
この立地に魅力を感じてないならクロスでいんじゃないかな仕様も上だし
こういうとこは条件悪くて立地にこだわる人向け

[54: 匿名さん]

52さん
ヒカリエへはもう何度も行っていますが、初めの勢いはないものの昼間は主婦層、夜は
カップルやOLの人でいつも混んでいます。いいお店が入っていると皆リピート客も多いので
持続してお客さんがぱたっと途切れる事もないですからね。私は韓国料理のスランジェが
お気に入りです。観光スポットにもなっていますからね。

[55: 匿名さん]

駅から便利に行けるし、コンパクトな間取りがいいな。
新しいスポットもできているので、いろいろ楽しめていい場所です。

通勤にも買いものも、便利に楽しいところで気になってます。

[56: 匿名さん]

江戸っ子に憧れる貴女へ！

親子三代生粋の江戸っ子である私が住む粋でいなせな街”豊洲”は富岡八幡宮の氏子町会になる。

だから、豊洲に住む住民達は「八幡さま」の氏子になるわけだ。

八幡さまのお祭りといえば、「江戸三大祭り」の一つに数えられる『深川八幡祭り』。

「神輿深川、山車神田、だだっ広いが山王様」と江戸時代から唄われるように、神田明神の神田祭、赤坂の日枝神社の山王祭とともに、深川のお神輿は江戸の庶民に愛されてきたのだ。現在もこの深川の祭礼は庶民のお祭りとして受け継がれ、３年に１度は本祭りとして全国から大勢の観光客が押し寄せ大賑わいをする。

斯く言う私達の所属する豊洲睦も歴史ある氏子各町の一旦を担う。氏子各町からそれぞれ自慢の神輿５４基が一同に集り、連合渡御をおこなうのだ。

八幡様の所在地は東京江東区富岡だ。まさに「江戸中の江戸」。やっぱり豊洲は「江戸っ子が集う街」「人情の街」と痛感させられるな。

[57: 匿名]

豊洲さん、お願いです。
お引き取りください。

[58: 匿名さん]

>>53
この物件と渋谷18分の目黒クロスで迷っています。

[59: 匿名さん]

ここは定借で賃貸仕様・目黒クロスも評判悪い。

[60: 匿名さん]

買えないやつの僻みは見苦しい

[61: 物件比較中さん]

>>59
目黒クロスって既に9割売れていて、欲しい間取りもほとんどなくなっていて、
だからここと悩むんですよ。
渋谷好きだから。

[62: 匿名さん]

分譲されてるのは７Ｆからかあ、低層は避けたい人が多いだろうし条件いいよね。

自分は７Ｆの１ＤＫも考えたいところです、ＬＤＫの広さじゃないのは珍しいなあって思ったけど一人なら問題ないです。

引き戸は不要なぐらいで長めのソファを置きたいですね。

渋谷立地でもあるし、一人での生活でも充実しそうですよ。

[63: 匿名さん]

さきほど現地見てきました。
隣のビルの落書きがひどい。
なんかげんなりしました。

[67: 匿名さん]

定借は売れないでしょ。

[68: 匿名]

67
その感覚ももはや古い。
三井の西新宿、南麻布や野村の南麻布もよく売れた。

立地やプランと価格のバランス良ければ、定借でも売れる。

[69: 匿名さん]

ではご購入ください。

[70: 匿名さん]

定借は、中古の流通が事実上無いに等しいところが大きなリスクであることには変わりはないよ。

[71: 匿名さん]

まぁ、ここは売ることはなく、貸す前提で買うところ。
現金で買って貸せばよい安定収入になる。分譲買うより利回りいいし。

[72: 匿名さん]

まあ資産残さなくてよくて、永住するなら賢い選択かもね。

[73: 匿名さん]

以上漫才でした。

[74: 匿名さん]

どう考えてもセカンド需要狙い。

[75: 匿名さん]

やはり１期は完売しなかったのか。

[76: 匿名さん]

将来的に売りにくいのはやっぱり厳しい。

[77: 匿名さん]

ここは定借でも安くないから。

[78: 匿名さん]

場所もいいし利便性も十分あるのですが、定借というのがデメリットですね。
価格も思っていたよりも高いかなと言う気がします。
ただ、一人暮らしの場合は本当に便利なところですね。

[79: 匿名さん]

総戸数82で一期65の販売なら相当の人気物件と言ってよいと思います。
西新宿や麻布などここ最近定借がかなり好調ですね。

[80: 匿名さん]

営業さん必死やなぁ。

[81: 匿名さん]

>>63
この地域は、落書き多いね。
埼玉県から渋谷にやってくるスカした小僧が多い。
今後ますます治安も悪くなりそうだな。

[82: 匿名さん]

落書きがあるビルとないビルが綺麗にわかれてる現象はなぜなんだろう。
警察が動くのとそうでないのを書く側が知ってるのかな。

[83: 匿名さん]

定借で高値だと負債でしかないなぁ。
渋谷駅近辺に所有権でファミリータイプもあるマンション建てて欲しい。

[84: 匿名さん]

土地代、別途毎月いるのか。高すぎる。

[85: ご近所さん]

解体積立金も毎月払うぞ。
住んでいながら借地代も更には潰すための金も払い続けるとかあり得ない。

[86: 匿名さん]

まあ実際には解体しないで建物存置での土地明け渡しが条件なんだけどね
でも解体積立金は払うんだけどw

土地代は公租にちょい足し程度しだから所有権物件の固定資産税とあまり変わらない
現状が住宅用途ではないから税率が高くなってるだけで建物が建てば下がる

住むことだけに着目すれば決して高くないんだけどね

[87: 匿名さん]

保証金ってなに？土地代と別？

[88: 匿名さん]

保証金は解体積立金の事ですよね。

[89: 匿名さん]

ここもうちょっと仕様頑張ってくれてたらなー
ハイサッシでもないし天井低いのだけはどうしようもないな

[90: 匿名さん]

>88
>保証金は解体積立金の事ですよね。

なるほど。ありがとうございます。

[91: 匿名]

↑ほんとに？
解体積み立てが保証金？

[92: 匿名さん]

タワー式のコンパクトマンションは珍しいですね。

[93: 匿名さん]

91、信じられないなら自分で聞いてください

解体費用積立金→　“保証金②”
“修繕積立基金”と同様に“保証金①”という一時金が、入居時に１回払い

[94: 匿名さん]

これから都心定借ブームがくるよ

[95: 匿名さん]

営業よ。
適当なことを言うんじゃない。

[96: 匿名さん]

新築で売れても中古で売れないからブームがきても購入者にとってはメリットない

[97: 匿名さん]

んだんだ。

[98: 匿名さん]

売れるよ。
中古でも新築時より高く売れた例もたくさんある。
要は価格や地代次第。

[99: 匿名]

定期借地の中古の流通は着実に増えてますよ。98氏の言う通りです。

[100: 匿名さん]

供給が増えてるから流通も増えるだろうけど安くでしか売れてないようだけど？
高くで売れた事例ってどこのこと？

[101: 匿名さん]

100
デベに聞けば喜んでいくらでも教えてくれるよ

[102: 匿名さん]

聞いたことあるけど教えてもらえなかったよ。

大崎駅とか広尾駅とかの相場は知ってる。

もしかして品川のほうのこと？あれはレアケースすぎる。

[103: 匿名さん]

定借はひどい安値で中古で出てるけど売れてないよ。
品川シティータワーは同じ定借と考えない方がいい。

[104: 匿名]

三井は取引事例教えてくれました。
立地が良く、グロスが抑えられてる物件は分譲価格以上で売れてるのもそれなりにありました。

でも基本は売るより、賃貸だと思いますが。

[105: 匿名さん]

賃貸に出す分には分譲物件より確実に有利といえるでしょうね。

[106: 匿名さん]

具体的な物件名は？

[107: 匿名]

定借は値段が安い上に、税務面でも所有権より有利なので、賃貸するほうが良いですね。

三井からは口外無用で教えてもらったので、残念ながらここでは言えません。

[108: 匿名さん]

ここは安いと言えますか？

[109: 匿名さん]

取引事例を口外無用ですか。
別に三菱のマンション板で三井の聞いたこと書いてもバレるはずもないのに。

単純にそんな物件がないか、シティタワー品川みたいに
安値だから上がって当たり前だから言えないだけですよね。

[110: 匿名さん]

結論として定借は買ってはいけないと相成りました。

[111: 匿名さん]

まあ結論は買った物件をどうしたいかによると思うけど

期間まで定住か、賃貸目的で所有し続けるなら場所もいいし、値段もこなれてていい物件
いざという時売りたいとか、あわよくば転売で儲けたいとかちょっとでも思ってるならやめた方がいいかも

MRでローンシミュやってくれるけど大手都銀の一部は建物部分にしか担保設定出来ないので満額借りられないという試算結果
つまり定借権に資産価値を認めていない
確かグループの三菱UFJも認めていなかったような

新築ですらこうなんだから中古のときはもっと厳しい
よっぽど値下げるか頭金を潤沢に準備できる人にしか売れないってことになるかも

[112: 匿名さん]

なるほど。銀行がその態度だと定借は中古をローンを組んで買う層がまるごと買い手から抜けて
投資なんかで現金一括で払う買い手だけを相手に売る羽目になると。
そうなると相当買い叩かれそうね。

[113: 匿名さん]

三菱は土地というか、定期借地権に担保価値認めていますよ。適当な事は言わないように。

ってか、定借買う時に建物部分しかローン組めないなんて、定借買う人は須らく相当頭金持っているんですね。

[114: 匿名さん]

提示された試算の中で定借部分のローンが組めなかったのは一部の大手都銀
当然組めるとこもある
というか組めないとこの方が少なかった
その一部に三菱UFJ銀が入っていたような気がしたけど記憶違いかも
あくまでこの物件についての話ね
しかし、一部であっても組めない銀行があるということが凄い引っかかって自分は見送ったよ

[115: 匿名さん]

あれ？中古の定借でもフルに担保価値あることは判明している？
フルの定義にもよりますが、担保価値が少ないなら意味ないので。

[116: 匿名さん]

中古だと大手銀が軒並み融資してくれないか融資額が少ない。
安いから買いたい人いるけど大抵そこでつまづくらしい。

新築では普通に融資するのに中古は駄目って変だよね。

[117: 匿名さん]

ヘンな立地の所有権よりはこっちの方が担保価値は高いよ。
銀行も運用難だし定借物件が増えるにつれ融資も拡大していくんじゃないかな。

[118: 匿名さん]

どんなに変な土地でも所有権は経年劣化しないけど定期借地権は年々目に見えて劣化して期限到来で価値ゼロになるからね
建物は所有権と言っても明け渡すんだから土地に合わせて価値がゼロに近づいていくし

場所や建物仕様に関わらず、ある程度時間がたったら中古の借地権も建物も担保設定は厳しいんじゃない？
例えば、15年後に消えてなくなる分かってる土地と建物にどれだけの担保価値があると思う？
焦げ付いて回収したとしても消えてなくなるんだから

定借は永住の覚悟がないと、とんでもない人生のお荷物になるかも
ここは借地期間が長いから35オーバーの人ならまあ死ぬまで住めるのでは

[119: 匿名さん]

へんな立地の所有権ならここより相当安いから比べでもしょうがないかと

[120: 契約済みさん]

本人の価値観で欲しい人は買えばいい
気に入らない人は止めればいい
ってことですよね

[121: 匿名さん]

これ向かいの土地に、区画整備地区だし建ぺい率考えると２０階以上のマンションorビルが
たつんじゃないか？

[122: 匿名さん]

児童館跡地の再開発計画があるんだよね
北側は、せっかく代々木、新宿方面に抜けていて景色よかったのに向かいに高い建物たったらかなり嫌だな
低層児童館のままだったらよかったのに

[123: 匿名さん]

渋谷だ～と思いながら覗いて見ました。
ノンタッチキーっていつも思うんですけど故障とか不具合で家に入れないということないんですか？
渋谷駅すぐ近く、表参道駅にも近いので気になっています。
でも子供が大きくなったらさすがに無理かなぁ。老後かな。

[124: 匿名さん]

車と同じで、鍵は鍵でついてて、それプラスノンタッチでってことでしょ

[125: ｗ]

本日締め切りでしたので申し込んできました
ワンルームとして使用することにしました
はー嫁いけなくなりそうです

[126: 匿名さん]

渋谷で女性が分譲マンション買って一人暮らし始めたら、もう結婚して田舎には行けないでしょ。

[127: 匿名さん]

定借で売りずらいだろうから買っちゃったみんなは３５年間頑張ってローン返してね。

[128: 匿名さん]

仮に一括現金化は難しくても貸し先は十分にあるでしょ。超駅近だし。

[129: 匿名さん]

南側に大きな新築マンションが威圧感があってやだな～
駅前再開発で２３０ｍ級のビルが建つらしいけどこの一体日陰になるね。

みんなで反対しないと。反対の横断幕を作成しよう！

[130: 匿名さん]

別に作ってもらっても全然かまわない。
むしろウェルカム！

[131: 匿名さん]

第1期は65戸、第2期は11戸の販売戸数で
いま先着順販売17戸ということは65+11=76-17=59戸売れた計算ですが
定借としては健闘した？それとも期待はずれの実績？
どちらですかね？

[132: 匿名さん]

渋谷２分の好立地でありながら、即日完売は無理だったか。

[133: 匿名さん]

やっぱり狭い部屋が人気だな

[134: 匿名さん]

定借やアトラス以外に渋谷にマンションは建たんのか？

[135: 匿名さん]

発表済は元々マンション（もしくは住居系ビル）
だったとこばかりだからねえ。
ボロ過ぎて借り手がいなくならないと無理でしょ。
オフィスビル潰してマンション建てるバカいないし。

[136: 匿名さん]

渋谷駅近のマンションは例え定期借地権であっても貴重だと思う。ここは立地重視で考えれば個人的には欲しい物件です。

[137: 匿名さん]

投資用住戸の賃貸住人層が不安要素。

[138: 匿名さん]

パークマンションレベル以外はどこも賃貸枠あるからね。
いやなら2億ション以上にするしかない。

[139: 物件比較中さん]

3ldkは最初から無いのですね…でも住みたいですねぇ、家族3人で2LDK＋DENなら狭くは感じない生活ができるでしょうか。渋谷という立地を優先して面積を多少妥協するか、それとも1駅2駅ずらして広いところを探すか、悩みます。最寄り駅が変わるというのは大きな違いですよね、神泉あたりは安いなという物件もあったんですけど日々の生活の気分が渋谷駅近とは違うかなというところが譲れないです…。

[140: 申込予定さん]

うちはDINKSなので2LDKを申し込む予定です
陽当たりの良さそうな南側のHと夜景が楽しめそうな北側のGで悩んでます
当面2人で住んで将来は賃貸物件として活用すると思います

[141: 匿名さん]

先着でたくさんでているということは申し込み後に定借に怖気付いた方がいたということかな。
定年までここに安定して住むことが予想できる職業で、あとは次の住まいなり老人ホームなりに
移るための一時金が別途確保できるなら定借も悪くないと思う。
しかし、そこまで余裕がある人はレアな気がするんだよなぁ。
途中現金化の道が不透明だとそこで悩む。

[142: 匿名さん]

2074年3月末までの定期借地権つき...居住できるのは実質60年ですか。
満了時に更地で返還する事になるそうですが、マンションの取り壊し費用は
どこから出るんですか？
管理組合で、解体費用を積み立てる事になるのではないでしょうか。

[143: 申込予定さん]

解体費用は一時金+毎月積み立てです
当然この分も含めて総合的に判断する必要があります
それでもこのロケーションは魅力十分だと思います

[144: 匿名さん]

すごい便利そうな立地で、定借が気にならない人にはいいですよね。
財産を残したいとか、転売したいとか考えなければ、
ちょうどいいのかもしれないって思いました。
便利にアクティブに生活できそうですね。

[145: 匿名さん]

もともと定借という大きなハンディがあるうえに、渋谷区役所・渋谷公会堂の建替えという超強力なライバル出現ではかなり厳しいね。

[146: 申込予定さん]

渋谷区役所とか公会堂跡地はレジデンスになるのでしょうか？
駅からも遠いしあまりライバルになるとは思わないのですが。

[147: 匿名さん]

定借ってわからないことが多い。
修繕費は途中から値上げされることが多いけど、定借では建て替えは定義的になく、
大規模修繕費だけでしょ。その場合でも60年の最後の方では取り壊す前に修繕したくなくなるだろうし。
そのあたりのガイドラインを三菱地所には示してもらいたい。
それとも住人組合に丸投げ？

[148: 匿名さん]

前例があまりないことだからねぇ。

[149: 匿名さん]

中古で売れないよ。
その覚悟があればどうぞ。

[150: 匿名さん]

中古で売れる可能性を残しておきたい人には不向き。
賃貸としては絶好の立地。
60年先のことは良くわからないが
たぶん生きてないなぁ？