ザ・パークハウス渋谷美竹

[マンコミュファンさん]

建替えで話題を集め先ごろ完売した新日鉄の物件に続き、また渋谷駅2分にマンションが。今回は大手同士の組み合わせで定借になります。
http://www.mecsumai.com/tph-shibuyamitake/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区渋谷1-17-10
交通：副都心線・半蔵門線・東急田園都市線渋谷駅から徒歩2分、山手線・埼京線・湘南新宿ライン・銀座線・東急東横線渋谷駅から徒歩5分
総戸数：112戸（事業協力者住戸30戸含む、他に店舗1戸）
間取り：1DK～2LDK・32.19～64.2m2（総販売戸数80戸に対応）
入居：2014年3月下旬予定
※2074年3月末までの定期借地権つき。満了時更地状態で返還。

売主：三菱地所レジデンス
施工：清水建設
管理：三菱地所コミュニティ

[21: 匿名さん]

テラス渋谷美竹も狭い部屋が一番人気あったから
ココも即完になるのかな

[22: 匿名さん]

19さん
やはり都内の駅から近いマンションは単身向けの物件が多いですよね。渋谷から徒歩２分は
私もすごくいいなと思いました。私は結構終電近くに帰ってくる事は多いのでこの立地は
かなり魅力。タクシーで都内から帰ってきてもそう値段も高くないでしょうしね。
強いて言うなら近くに24時間のスーパーがあればよかったのにな。週末にまとめ買いするしか
なさそうですね。

[23: 購入検討中さん]

キッチンを含めずに9.8畳のリビングなら10畳という感覚でいいと思うしギリギリいいと思いました。さすがに8畳～8.5畳だと一発断念だったかも(汗)あんまり生活感出さないように心掛けて最小限のインテリアのみ揃える、そして既存の収納に全部入れる努力ができればこの面積でもいけると踏んでいます。渋谷立地の力はすごい、本来広い家派の自分も立地を優先してでも欲しいです。

[24: 匿名]

週末、このマンションの隣のビルも地盤検査やってたけど、隣にもマンション出来るの？
誰か知ってる方情報ください

[25: 匿名さん]

この付近は建築ラッシュになりそうだね

[26: 匿名さん]

部屋が狭いですね。
だけどこの周辺で家賃払うよりは安くなるのかな。
住まなくなったら貸し出せそうだし、良い場所ですよね。

[27: 匿名さん]

すごい立地ですね

[28: 購入検討中さん]

地代次第だな。けど所有権のテラスと比べると、そこまで安くないね。

[29: 匿名さん]

すごくいい立地ですね。どこに行くのも便利そうです。
あとは、トータルの金額とか中の仕上げなのかな。
安っぽかったらちょっと、ショックですが。

[30: 匿名さん]

案内会のハガキ来ましたね
分譲は7階以上って書いてありましたが、
6階までは地権者ってことですか。
7階以上で2,900台～、ってよいな。

[31: 匿名]

分譲は７階以上なんですね。
それで２，９００台～はお得な印象・・・

[33: 匿名さん]

でも３５平方mとかで最多販売価格が３４００万。

立地のよさと定借のデメリットと・・・どうなんでしょう？

[34: 匿名]

間取り変。。

[35: 匿名さん]

独身、DINKS用マンションって感じですね。間取りもいろいろですね。
1DKでも部屋によってシューズインクローゼットの広さがかなり違うんですね…
1.1畳と0.5畳の差ってすごいな…
駅からも近く、成城石井やナチュラルローソンが近くにあるのは評価できそう。

[36: 匿名さん]

予定前払地代1,000万円台～2,100万円台（引渡時一括払い）

[37: 匿名さん]

モデルルーム見た方いますか？感想聞かせてください。

[38: 匿名さん]

53㎡のモデルルームでしたが、印象良かったですよ。バルコニーが広い点が気に入りました。

[39: 匿名さん]

各部屋の価格は、発表されていましたか？

[40: 匿名さん]

＞＞38
広いバルコニーでゆっくりしたくなる景色が見れるといいですよね。

渋谷のメイン的なエリアに住めるのはとても魅力的で、最初はこの面積はうちにはどうかな～と話してましたけど街の魅力には勝てず、本当はもう一件検討していた広いマンションをやめてもここにしたいという方向になってきました。

[41: 物件比較中さん]

渋谷なら駅の反対にA-standard渋谷ってのがあるよ。そろそろ完売みたいだけど。
住む物件としてならこっちの方が上かな。
保証金やら地代やら６０年分合計したら、ぜんぜん安くなかった、クロスエアタワーに決めようかな。

[43: 匿名さん]

うちはディンクスで2LDKを検討中です。
モデルルームの写真を見てると、写し方もあるのでしょうけど、
広く見えるのと狭く見えるのとありますね。
バルコニーの広さは感じますが、リビングの広さはいかがでしょうか。
写真で見る印象より広く感じますでしょうか。

[44: 匿名さん]

間取りを見ただけですがＤＥＮがあるＪタイプが気に入りました。２ＬＤＫにしては広いです。

[46: 匿名]

前払い家賃の他に、月額地代が発生。合計すると安くない。

[47: 匿名さん]

まぁ場所が場所だから安くはないだろう
再開発の恩恵を受ければ十分ありだとおもうが

[48: 匿名さん]

こんな物件を買うなら、渋谷徒歩18分の目黒クロスエアのほうが全然いい。

[49: 匿名]

二番目に狭い部屋がいいですね。

[50: 匿名さん]

何でクロスｗ池尻と渋谷じゃぜんぜん違うだろｗ

[51: 匿名さん]

50
だって、この物件は山手線で渋谷駅徒歩５分だよね？
目黒クロスは渋谷駅から徒歩１８分だけど、行けなくもないよ。

[52: 物件比較中さん]

モデルルーム住戸も近いうちに販売対象になるかな・・

上階にあるみたいだしこの条件で4800万台は高くないと思う、
ここから更に根が引かれて家具も付いてくるというならかなり魅力的。

ちょっとそれも期待しておきます。

近くのヒカリエ、まだ行ってないんですよね、
今後も廃れず繁盛しそうな感じですか？？

[53: 匿名さん]

>>51
５分と１８分じゃ違うだろｗ駅までの距離だけじゃなく、渋谷の街に住むのと池尻に住むとじゃ全然違うと思うけどね
この立地に魅力を感じてないならクロスでいんじゃないかな仕様も上だし
こういうとこは条件悪くて立地にこだわる人向け

[54: 匿名さん]

52さん
ヒカリエへはもう何度も行っていますが、初めの勢いはないものの昼間は主婦層、夜は
カップルやOLの人でいつも混んでいます。いいお店が入っていると皆リピート客も多いので
持続してお客さんがぱたっと途切れる事もないですからね。私は韓国料理のスランジェが
お気に入りです。観光スポットにもなっていますからね。

[55: 匿名さん]

駅から便利に行けるし、コンパクトな間取りがいいな。
新しいスポットもできているので、いろいろ楽しめていい場所です。

通勤にも買いものも、便利に楽しいところで気になってます。

[56: 匿名さん]

江戸っ子に憧れる貴女へ！

親子三代生粋の江戸っ子である私が住む粋でいなせな街”豊洲”は富岡八幡宮の氏子町会になる。

だから、豊洲に住む住民達は「八幡さま」の氏子になるわけだ。

八幡さまのお祭りといえば、「江戸三大祭り」の一つに数えられる『深川八幡祭り』。

「神輿深川、山車神田、だだっ広いが山王様」と江戸時代から唄われるように、神田明神の神田祭、赤坂の日枝神社の山王祭とともに、深川のお神輿は江戸の庶民に愛されてきたのだ。現在もこの深川の祭礼は庶民のお祭りとして受け継がれ、３年に１度は本祭りとして全国から大勢の観光客が押し寄せ大賑わいをする。

斯く言う私達の所属する豊洲睦も歴史ある氏子各町の一旦を担う。氏子各町からそれぞれ自慢の神輿５４基が一同に集り、連合渡御をおこなうのだ。

八幡様の所在地は東京江東区富岡だ。まさに「江戸中の江戸」。やっぱり豊洲は「江戸っ子が集う街」「人情の街」と痛感させられるな。

[57: 匿名]

豊洲さん、お願いです。
お引き取りください。

[58: 匿名さん]

>>53
この物件と渋谷18分の目黒クロスで迷っています。

[59: 匿名さん]

ここは定借で賃貸仕様・目黒クロスも評判悪い。

[60: 匿名さん]

買えないやつの僻みは見苦しい

[61: 物件比較中さん]

>>59
目黒クロスって既に9割売れていて、欲しい間取りもほとんどなくなっていて、
だからここと悩むんですよ。
渋谷好きだから。

[62: 匿名さん]

分譲されてるのは７Ｆからかあ、低層は避けたい人が多いだろうし条件いいよね。

自分は７Ｆの１ＤＫも考えたいところです、ＬＤＫの広さじゃないのは珍しいなあって思ったけど一人なら問題ないです。

引き戸は不要なぐらいで長めのソファを置きたいですね。

渋谷立地でもあるし、一人での生活でも充実しそうですよ。

[63: 匿名さん]

さきほど現地見てきました。
隣のビルの落書きがひどい。
なんかげんなりしました。

[67: 匿名さん]

定借は売れないでしょ。

[68: 匿名]

67
その感覚ももはや古い。
三井の西新宿、南麻布や野村の南麻布もよく売れた。

立地やプランと価格のバランス良ければ、定借でも売れる。

[69: 匿名さん]

ではご購入ください。

[70: 匿名さん]

定借は、中古の流通が事実上無いに等しいところが大きなリスクであることには変わりはないよ。

[71: 匿名さん]

まぁ、ここは売ることはなく、貸す前提で買うところ。
現金で買って貸せばよい安定収入になる。分譲買うより利回りいいし。

[72: 匿名さん]

まあ資産残さなくてよくて、永住するなら賢い選択かもね。

[73: 匿名さん]

以上漫才でした。

[74: 匿名さん]

どう考えてもセカンド需要狙い。

[75: 匿名さん]

やはり１期は完売しなかったのか。

[76: 匿名さん]

将来的に売りにくいのはやっぱり厳しい。

[77: 匿名さん]

ここは定借でも安くないから。

[78: 匿名さん]

場所もいいし利便性も十分あるのですが、定借というのがデメリットですね。
価格も思っていたよりも高いかなと言う気がします。
ただ、一人暮らしの場合は本当に便利なところですね。

[79: 匿名さん]

総戸数82で一期65の販売なら相当の人気物件と言ってよいと思います。
西新宿や麻布などここ最近定借がかなり好調ですね。

[80: 匿名さん]

営業さん必死やなぁ。

[81: 匿名さん]

>>63
この地域は、落書き多いね。
埼玉県から渋谷にやってくるスカした小僧が多い。
今後ますます治安も悪くなりそうだな。

[82: 匿名さん]

落書きがあるビルとないビルが綺麗にわかれてる現象はなぜなんだろう。
警察が動くのとそうでないのを書く側が知ってるのかな。

[83: 匿名さん]

定借で高値だと負債でしかないなぁ。
渋谷駅近辺に所有権でファミリータイプもあるマンション建てて欲しい。

[84: 匿名さん]

土地代、別途毎月いるのか。高すぎる。

[85: ご近所さん]

解体積立金も毎月払うぞ。
住んでいながら借地代も更には潰すための金も払い続けるとかあり得ない。

[86: 匿名さん]

まあ実際には解体しないで建物存置での土地明け渡しが条件なんだけどね
でも解体積立金は払うんだけどw

土地代は公租にちょい足し程度しだから所有権物件の固定資産税とあまり変わらない
現状が住宅用途ではないから税率が高くなってるだけで建物が建てば下がる

住むことだけに着目すれば決して高くないんだけどね

[87: 匿名さん]

保証金ってなに？土地代と別？

[88: 匿名さん]

保証金は解体積立金の事ですよね。

[89: 匿名さん]

ここもうちょっと仕様頑張ってくれてたらなー
ハイサッシでもないし天井低いのだけはどうしようもないな

[90: 匿名さん]

>88
>保証金は解体積立金の事ですよね。

なるほど。ありがとうございます。

[91: 匿名]

↑ほんとに？
解体積み立てが保証金？

[92: 匿名さん]

タワー式のコンパクトマンションは珍しいですね。

[93: 匿名さん]

91、信じられないなら自分で聞いてください

解体費用積立金→　“保証金②”
“修繕積立基金”と同様に“保証金①”という一時金が、入居時に１回払い

[94: 匿名さん]

これから都心定借ブームがくるよ

[95: 匿名さん]

営業よ。
適当なことを言うんじゃない。

[96: 匿名さん]

新築で売れても中古で売れないからブームがきても購入者にとってはメリットない

[97: 匿名さん]

んだんだ。

[98: 匿名さん]

売れるよ。
中古でも新築時より高く売れた例もたくさんある。
要は価格や地代次第。

[99: 匿名]

定期借地の中古の流通は着実に増えてますよ。98氏の言う通りです。

[100: 匿名さん]

供給が増えてるから流通も増えるだろうけど安くでしか売れてないようだけど？
高くで売れた事例ってどこのこと？

[101: 匿名さん]

100
デベに聞けば喜んでいくらでも教えてくれるよ

[102: 匿名さん]

聞いたことあるけど教えてもらえなかったよ。

大崎駅とか広尾駅とかの相場は知ってる。

もしかして品川のほうのこと？あれはレアケースすぎる。

[103: 匿名さん]

定借はひどい安値で中古で出てるけど売れてないよ。
品川シティータワーは同じ定借と考えない方がいい。

[104: 匿名]

三井は取引事例教えてくれました。
立地が良く、グロスが抑えられてる物件は分譲価格以上で売れてるのもそれなりにありました。

でも基本は売るより、賃貸だと思いますが。

[105: 匿名さん]

賃貸に出す分には分譲物件より確実に有利といえるでしょうね。

[106: 匿名さん]

具体的な物件名は？

[107: 匿名]

定借は値段が安い上に、税務面でも所有権より有利なので、賃貸するほうが良いですね。

三井からは口外無用で教えてもらったので、残念ながらここでは言えません。

[108: 匿名さん]

ここは安いと言えますか？

[109: 匿名さん]

取引事例を口外無用ですか。
別に三菱のマンション板で三井の聞いたこと書いてもバレるはずもないのに。

単純にそんな物件がないか、シティタワー品川みたいに
安値だから上がって当たり前だから言えないだけですよね。

[110: 匿名さん]

結論として定借は買ってはいけないと相成りました。

[111: 匿名さん]

まあ結論は買った物件をどうしたいかによると思うけど

期間まで定住か、賃貸目的で所有し続けるなら場所もいいし、値段もこなれてていい物件
いざという時売りたいとか、あわよくば転売で儲けたいとかちょっとでも思ってるならやめた方がいいかも

MRでローンシミュやってくれるけど大手都銀の一部は建物部分にしか担保設定出来ないので満額借りられないという試算結果
つまり定借権に資産価値を認めていない
確かグループの三菱UFJも認めていなかったような

新築ですらこうなんだから中古のときはもっと厳しい
よっぽど値下げるか頭金を潤沢に準備できる人にしか売れないってことになるかも

[112: 匿名さん]

なるほど。銀行がその態度だと定借は中古をローンを組んで買う層がまるごと買い手から抜けて
投資なんかで現金一括で払う買い手だけを相手に売る羽目になると。
そうなると相当買い叩かれそうね。

[113: 匿名さん]

三菱は土地というか、定期借地権に担保価値認めていますよ。適当な事は言わないように。

ってか、定借買う時に建物部分しかローン組めないなんて、定借買う人は須らく相当頭金持っているんですね。

[114: 匿名さん]

提示された試算の中で定借部分のローンが組めなかったのは一部の大手都銀
当然組めるとこもある
というか組めないとこの方が少なかった
その一部に三菱UFJ銀が入っていたような気がしたけど記憶違いかも
あくまでこの物件についての話ね
しかし、一部であっても組めない銀行があるということが凄い引っかかって自分は見送ったよ

[115: 匿名さん]

あれ？中古の定借でもフルに担保価値あることは判明している？
フルの定義にもよりますが、担保価値が少ないなら意味ないので。

[116: 匿名さん]

中古だと大手銀が軒並み融資してくれないか融資額が少ない。
安いから買いたい人いるけど大抵そこでつまづくらしい。

新築では普通に融資するのに中古は駄目って変だよね。

[117: 匿名さん]

ヘンな立地の所有権よりはこっちの方が担保価値は高いよ。
銀行も運用難だし定借物件が増えるにつれ融資も拡大していくんじゃないかな。

[118: 匿名さん]

どんなに変な土地でも所有権は経年劣化しないけど定期借地権は年々目に見えて劣化して期限到来で価値ゼロになるからね
建物は所有権と言っても明け渡すんだから土地に合わせて価値がゼロに近づいていくし

場所や建物仕様に関わらず、ある程度時間がたったら中古の借地権も建物も担保設定は厳しいんじゃない？
例えば、15年後に消えてなくなる分かってる土地と建物にどれだけの担保価値があると思う？
焦げ付いて回収したとしても消えてなくなるんだから

定借は永住の覚悟がないと、とんでもない人生のお荷物になるかも
ここは借地期間が長いから35オーバーの人ならまあ死ぬまで住めるのでは

[119: 匿名さん]

へんな立地の所有権ならここより相当安いから比べでもしょうがないかと

[120: 契約済みさん]

本人の価値観で欲しい人は買えばいい
気に入らない人は止めればいい
ってことですよね