ザ・パークハウス渋谷美竹

[マンコミュファンさん]

建替えで話題を集め先ごろ完売した新日鉄の物件に続き、また渋谷駅2分にマンションが。今回は大手同士の組み合わせで定借になります。
http://www.mecsumai.com/tph-shibuyamitake/

＜全体概要＞
所在地：東京都渋谷区渋谷1-17-10
交通：副都心線・半蔵門線・東急田園都市線渋谷駅から徒歩2分、山手線・埼京線・湘南新宿ライン・銀座線・東急東横線渋谷駅から徒歩5分
総戸数：112戸（事業協力者住戸30戸含む、他に店舗1戸）
間取り：1DK～2LDK・32.19～64.2m2（総販売戸数80戸に対応）
入居：2014年3月下旬予定
※2074年3月末までの定期借地権つき。満了時更地状態で返還。

売主：三菱地所レジデンス
施工：清水建設
管理：三菱地所コミュニティ

[147: 匿名さん]

定借ってわからないことが多い。
修繕費は途中から値上げされることが多いけど、定借では建て替えは定義的になく、
大規模修繕費だけでしょ。その場合でも60年の最後の方では取り壊す前に修繕したくなくなるだろうし。
そのあたりのガイドラインを三菱地所には示してもらいたい。
それとも住人組合に丸投げ？

[148: 匿名さん]

前例があまりないことだからねぇ。

[149: 匿名さん]

中古で売れないよ。
その覚悟があればどうぞ。

[150: 匿名さん]

中古で売れる可能性を残しておきたい人には不向き。
賃貸としては絶好の立地。
60年先のことは良くわからないが
たぶん生きてないなぁ？

[151: 検討中の奥さま]

定借の物件って、中古で売るときにローンが付かないって聞いたことがあるのですが
どうなんでしょう。

銀行として、担保価値がないと見るようですが・・・。
ほんとですか？

[152: 匿名さん]

中古のローンはかつてはつきにくかったですが、今はそうでもないようです。
よほど古ければ別ですが。

[153: 匿名さん]

定期借地権物件のローンと所有権物件のローンの違いは
土地持ち分と前払い家賃に対する考え方です
定期借地権物件を住宅購入費用と捉えて全額を住宅ローンにしてくれる銀行と
建物購入費用と前払い家賃に分け
前払い家賃部分は住宅ローンに含めてくれない銀行があるようです
まぁ賃貸マンションの家賃を前払いで数十年分払いたいと銀行に相談しても住宅ローンは借りれませんからね
いずれにしても定期借地権物件は一般的なものとまでは言えませんので
将来的に中古での売却を希望する方は売れないリスクがあることをお忘れなく
一生住むか、中古売却などせず賃貸にだす、という方はロケーションと価格次第では良い買い物、良い投資となる可能性ありです

[154: 匿名さん]

153さん
詳しいご説明ありがとうございました。すごくこの物件を気に入っているのですが、全く
転勤がない会社でもないのでどうしようか迷っている所です。戻ってこれるという保証もないので
、ずっと賃貸に出すか、もしくはもう売却してしまうかの選択をしなければならない時もあるのかなと。
賃貸に出すとしたら駅から近いし借り手がつきやすいのかなと。

[155: 匿名さん]

中古で売れるかは極めて不透明
賃貸はすぐに貸せます
天下の渋谷駅近ですから

[156: 申込予定さん]

明後日
申し込みに行ってきます

[157: 不動産業者さん]

同じ清水建設の施工ならヴィークシリーズの清水総合開発のマンションがお勧め。
三菱地所なんて名前だけ。客のことなんか考えていない。

ヴィークグラン世田谷千歳船橋がお勧め。

詳しくは清水総合開発首都圏事業部まで。

[158: 不動産屋]

定期借地権物件の成約事例はたくさんありますよ。現在は都銀の三井住友銀行が中古マンションの定借ローン扱っておりますしね。売れないって言ってる人もっと勉強したほうがいいですよ。今後他の都銀も定借物件が増えてくることによって定借ローンの扱いをし始めると思いますよ。

[159: 匿名さん]

問題は5年なり10年なり経過して残存年数が減った
定借マンションを買う層が今度どれくらい増えるか？
それが途中換金可能性に直結する。
ローンが組めることは必要条件ではあるけど、
途中物件を欲しがる人が増えるかどうかは別。

[160: 匿名さん]

「将来かなり売りにくいだろうから、買うなら覚悟してね」と言えば正確かな。

[161: 匿名さん]

新築時人気=割安 であれば中古でも売りやすい。
逆に地代が高かったり、割高で買ってしまうと中古でも売りにくい。

賃貸に出すなら元手が少ないのに家賃は所有権と変わらないから逆に定借が有利。

[162: 匿名さん]

過去の定借マンションの販売成功例って青山とか買い手が一生住みたいけど
お金はそんなにないという点で利害が一致しているイメージ。
一方で交通の便はそれほどよくなくでおそらく賃貸ではそこまで成功できない。
この物件は交通便利なところは優っているけど、一生住みたい土地という憧れ需要は弱いから
瞬間売り切れにはなっていない。
あとは賃貸で成功できるレベルの値付けかが気になりますが、
どうなんでしょ？

[163: 匿名さん]

定期借地権物件（銀座タワー）に住んでる友人が中古として売りに出したらいい価格で売れたって言ってた。
定期借地権物件なんでちょっと躊躇してたんですが中古としても売れるんですね。
10年後には渋谷も再開発で賑わってそうだしその時には高く売れないかな。
場所もいいし価格も安いので今検討中です。

[164: 匿名さん]

ではなんでこんなに売れ残っているのか。
現金持ってるマンション経営専門個人が手を出さないのは
今の価格では賃貸に出すと赤字になるから。

[165: 匿名さん]

賃貸オーナーが欲しい独身者向けの狭い部屋は即完売、抽選倍率も高かったみたい
自分達で購入意欲のあるディンクス向け2LDKは売れ残り、絶対金額として5000万以上だと多少郊外に行けば所有権物件も充分買えるので購入層は絞られる

[166: 匿名さん]

やっぱ購入するなら資産価値として山手線の内側でしょ。

[167: 匿名さん]

No.194

by 匿名さん　2013-02-27 08:22:28


店舗にコンビニいれるのだけは勘弁してよ。資産価値が下がるから

[168: 匿名さん]

コンビ二が入って資産価値が下がるって聞いたことが無いですけど。
この物件もコンビニが入ってればスーパーがない分便利で資産価値があがるのかと・・。

[169: 匿名さん]

場所による

[170: 匿名さん]

>>165
>賃貸オーナーが欲しい独身者向けの狭い部屋は即完売、抽選倍率も高かったみたい
>自分達で購入意欲のあるディンクス向け2LDKは売れ残り、絶対金額として5000万以上だと
>多少郊外に行けば所有権物件も充分買えるので購入層は絞られる

なるほど。そういうことなのか。駅近定借の開発なら、
全部独身者むけの1K、1DKにして賃貸オーナー向けに売ればよかったのか。

[171: 匿名さん]

このへんはスーパーも駅から離れた場所しかないし、ここまで渋谷の駅近に住みたい層って限られるよ。
外食するにしてもチェーンばっかで恵比寿とか麻布や六本木みたいに金持ってる人が利用したがる店も意外に少ないし。
車の出入りもしづらくて、場所的に目立ちすぎるだけに芸能人や政治家も避ける。

[172: 匿名さん]

なるほど

[173: 匿名さん]

家の近くの新築マンション1階にコンビニできたけど高校生がたむろっててめちゃくちゃイメージ悪いよ。資産価値下がる意味がわかります。

[175: 匿名さん]

それって宇田川町に建てている新築マンションのことでは？

[176: 匿名さん]

渋谷は女性受けしない。

女性受けしない場所は家賃も売値もブランド化はしないよ。

[177: 匿名さん]

そりゃ青山には負けるが
ここの場所は表参道、原宿が徒歩圏内の渋谷なので女性陣にも人気あると思う

[180: 匿名さん]

道なりが綺麗かどうかで1,000万円は変わるからこの場所は金持ちは住みたがらない。

[181: 匿名さん]

お金持ちはそもそも定期借地権買わないのでは？

[182: 匿名さん]

広尾みたいに場所がよければ買うよ。

[183: 匿名さん]

広尾ガーデン○レストは
あまり人気がないようですが？

[184: 匿名さん]

人気はあるよ。借地料が高すぎるだけ。
野村が分譲した大使館横のプラウドも早かった。

[185: 匿名さん]

定期借地権物件にしては
ぼちぼち人気あるのかな？
今のところ79戸売り出して
71戸売約済み
8戸は先着順
売り出し未済は3戸

[186: 匿名さん]

現地通ったら一階に店舗入るって書いてありますね。

[187: 匿名さん]

HP見る限りでは
先着順住戸も少しずつ減ってるので
間もなく完売御礼になりそうですね

[188: 匿名さん]

>186

何が入るんでしょうね。うちの近所のマンションを参考にするとコンビニやクリーニング、お米屋さん、花屋さん、と思い付きやすい店舗です。地図を見たんですけど近くにコンビニ、無くないですか??
渋谷駅も近くて人の往来もありそうな場所なのに珍しいなと思いました、無いほうがいいという意見もありそうですがサクッと下に下りて買えるのはメリットになるかなと思いました。

[189: 匿名さん]

徒歩2分圏内に
ファミマ
ナチュロー
セブン
があるので
コンビニはもういいでしょ

[190: 匿名さん]

飲食店もいいですよね。
あの辺りは中華が流行りそう。

下で食べてそのまま上に上がるって最高。

[191: 匿名さん]

駅から近いので飲食店のようなサービス業もありだと思いますが、
飲食店は害虫が心配じゃありませんか？
それがどんなに高級なレストランでも、飲食店が入るマンションは
害虫が出るそうで、特に2階住戸は確率が高いそうですよ。

[192: 匿名さん]

いよいよ最終期
のこり2戸となりましたね

[193: 匿名さん]

売れてますね。

[194: 匿名さん]

ここって全部1LDKなんですよね、それでここまで売れ進むってさすがは2分の立地、本来2LDKとか探してたDINKSも条件の良さでシフトしてきた感もありますか?

ふと気になったのは「子育て充実」ともあるんですよね、どんな点がそうなのかなと。うちは今夫婦だけですけど将来を考えて子育てにも向いているとなるとその視点で検討してもいいかなと思います。

渋谷2分の立地というと喧騒が先立つイメージですけど、そうではないということですよね。

[195: 匿名さん]

完売しましたね。さすが三菱さん

[196: 匿名さん]

テラス美竹に今頃キャンセル住戸が出ててがっかり。やっぱりあっちの方が良かったかも。

[197: 匿名さん]

賃貸募集が数多く出ておりますが、下層階は賃貸住戸なんですか？
http://www.creavision.co.jp/building/940/

[198: ご近所の奥さま]

住人の柄が悪いです。目付き悪い何屋かわからない男性、キャバ嬢、風俗のようなギャルがいらして…
正直審査もっと厳しくならないのかって思います。

[199: 入居済み住民さん]

>>197
そうです。

[200: 入居済み住民さん]

住人のマナーが悪いです。ゴミも分別しないし、ダンボールもどかっと出されてて。上品な方もいますが、水商売のような＊＊＊な男女が増えてます。

[201: 周辺住民さん]

近所住まいです。
駅近だと、賃貸が増えますが、定期借地だからなおさら、
ここは投資案件の賃貸ばかりになってしまったようですね。
管理組合の総会の出席も少ないのでは？

[202: 入居済み住民さん]

>>201
少ないです。8/80人

[203: 物件比較中さん]

眺望を売りにした北向き高層階が中古で出てるけど、
今後東京タワー方面には60ｍ級の建物が建って遮られるし、
青山パークタワーとSIAビルの間に40ｍ級の建物が建つと特徴的なデザインのAOビルも見えなくなる。
そして、宮下公園再開発で新宿高層タワー群も左半分遮られる。

今解体中の児童館跡地煮立つ建物の詳細は未定だけど、そこそこ高い建物が経った場合、
遠くに見えてるスカイツリーや夏の神宮花火、そして新宿高層タワー群の残り右半分も遮られて、
今見えてるランドマーク的なものは全て見えなくなる可能性が高い。

[204: 匿名さん]

駅がとても近くにありますので、移動手段に関して不便になる事がなくて良いですよね。
マンションの近くには手軽に買い物出来るコンビニなど揃っていますので、便利な立地にある物件ですよね。

[205: 匿名さん]

しかしスーパーが近くにないのがなんとも不便なのでは？。
一番近いスーパーを強いて挙げると高級スーパーの紀伊國屋（表参道駅近く、246沿い、Aoビルの地下）になるのかな。。。

[206: 匿名さん]

ここは、既に賃貸物件ででていますね。
渋谷という立地で駅から２分で、１DK（32.19㎡）１８万だったら借りてがつきそう。
賃貸物件でも、ここら辺なら駅近ですとかなりするのでは。
投資目的で購入された方なのかも。

[207: 匿名さん]

私もスーパーがないと感じていました。
夫婦2人で料理を作る時に庶民的なスーパーがあればいいのにと感じています。

地方出身者なので、紀伊国屋は値段も高いと感じます。
あとは東急渋谷のフードショーも利用します。いい素材であることは間違いないですが、もう少し安い商品があるといいと感じます。

[208: 匿名さん]

隣のビルが2つ同時に解体、建て替えとなるようですがご存知の方いらしたら情報お願いします。
これまではオフィスビルだったようですがマンションになるということはないのでしょうか？

[209: 住民でない人さん]

確かに解体してますね。
一度オフィスビルになったビルはなかなか住居用には戻らないのが一般的です。
確実な情報は工事告知の板を見るとよいですね。

[210: 松濤住人 [男性 50代]]

松濤住人ですが、生鮮食料品は東急本店地下明治屋と神泉駅近くの2つのスーパー、まいばすけっと、マルエツプチの3つを使い分けています。どれも徒歩5分以内です。

[211: 匿名さん]

209さん、そうなんですか
事業用の土地っていうことで住居用になりにくい的なものがあるのですか…
いずれにせよ、また新しい建物が出来て、
若干周辺の雰囲気も変わってくるかもしれない、ということで。
良いベクトルであればと願います

[212: 匿名さん]

今はまわりじゅう工事で騒がしいですが、街の価値が上がるのでよいことでしょう。
古いビルがかなり一層させます。

[213: 匿名さん]

隣の二棟はPMOという野村不動産のオフィスビルになる予定です。

[214: 匿名さん]

意外に庶民的なスーパーも近くにあるようで、
駅もすぐだし、ほんと便利な場所にあるんだなと思います。
それだけに、価格もそれなりなんでしょうけど。
検索してみたら、分譲賃貸として情報が載ってました。
1LDKで管理費も入れると27万円～になります。
けっこうな賃料だと思いますが、渋谷駅すぐですもんね。

[215: 匿名さん]

売り物あるようですが、坪750で誰が買うんだよ！きっと売れないだろうね。

[216: 匿名さん]

賃貸ばかりと聞いて、調べてみました。

SUUMOに9000万円の中古が1件。

http://suumo.jp/library/tf_13/sc_13113/to_0001748213/

渋谷区なら仕方ないのかもしれませんが、あと少しで1億の物件は割高に感じてしまいますね。

渋谷駅から徒歩2分。好立地物件はなかなか出ないのでしょうけれど、今後、マンション建設も予定されているようなので、そちらも検討したいです。

[217: 匿名さん]

2LDKで54.39平米ですよ、とても狭いじゃないですか・・・と思いながら図面を見てみたら、コンパクトに無駄なく上手にまとまった間取りのようではありました。
でも中古で9000万円なら新築買えそうな気持ちになります。
新築で同じ条件ならもっと高いってことになるのかな？
場所が場所だからそれだけでも価値があるのかとも思いますが。

[218: 通りがかりさん]

私たちか住んでた時、環境は100パー良く気に入ってましたが、管理組合の方が、持ってきたゴミをゴソゴソ目の前であけだされたのが何回かあり、女性だから気分は良く感じません。段ボールも運び出す時、エレベーターが開いたら目の前に立ってて運びますって言われました。
正直、この時代、本人の前でゴミをあけたらり、プライバシーを除かれている様で嫌な気持ちになり引越しちゃいました。何回も私がゴミを出そうとすると、タイミング良すぎるくらい運ばれてゴソゴソ中身を見られています。マンションは良かったし環境も最高

プライバシーに関する気配りはしていただきたい。