一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[764: 匿名]

762は実務を知らないな、これ以上の偏屈講釈はやめとけ。恥じかくだけだ。

[765: 匿名さん]

だから言ったでしょ、その人知識がほとんどない単なる投稿マニアなんですよ。
他でもインチキこきまくってるからすぐ解ります、ほっときましょう。

[766: 匿名]

マン管試験の参考書読んでるだけの感じがする人ですね。

[767: 匿名]

>>759
これも頓珍漢な回答ですね。
うちの修繕積立金は、1000万円以下の定期数本で残りは5億を超えてますから決済用普通預金です。
なんで決済用普通預金が管理費に使えて修繕積立金に使えないのですか？
お金の保管の仕方です。銀行はお金の保管目的は関係ありません。
築2年目に、保管は決済用普通預金、定期は1本1000万円以下、で保管と運用をする総会決議を採ってます。
債権購入や投資やファンド運用は、リスクがありますから御法度です。
収納口座は常時1000万円以下のお金しか入りませんから普通預金のままです。
これで、万一の場合でも組合費が毀損することは亡くなりました。

[768: 匿名さん]

>767
マンションの資産管理でいえば、安全性が一番で、それから収益性、流動性の
順番ですね。
ペイオフ対策として、住宅金融支援機構、商工中金、郵便局、農協、保険会社は
対象外になるので安全性からいえばこういったものがいいでしょう。
定期を1,000万以下に分散するというのは、銀行がどれぐらいの数いるんですか。
そんな面倒なことする必要はないでしょう。
5億超のお金を決算用普通預金ですか。
収益性は考慮しなくていいんですね。

[769: 匿名]

組合費は毀損が無いことが第一ですから、運用による収益は考えません、せいぜい定期預金の利息くらいです。
現実問題として1000万以下の定期に分散すると、口座が沢山できますから、数本に抑えています。
5年前に組んだメガバンクの定期の利息は0.3%くらいでしたが、今はその1/10の超低金利です。
0.3%で年3万円ですが、1/10だと3千円の利息にしかなりません。
金利が上昇したら、定期本数を増やしていく予定です。
ちなみに5年前に定期0.3%の利息の時に1.7%の利息の銀行がありました。
新生銀行です。元長銀で一度破綻して再生した外資系です。
個人でこの銀行に組んだ1000万の定期が今年満期になります。
利息だけで税引前で85万円です。今では考えられない高金利？です。

[770: 匿名]

>767

>うちの修繕積立金は、1000万円以下の定期数本で残りは5億を超えてますから決済用普通預金です。

何にもしない事を誇られてもねえ。何にもしないのは楽ではあるな（笑）

762が言っていることが理解できないならリスク管理何て何もしていないのと同じだよ。

うちも定期なら50本じゃ足りない程度にはあるけど全額証券会社だよ。債券や投資信託は銀行と違って分別保管されているから1千万とか気にして何本も定期を作る必要がないしな。

決済用普通預金に入れておく位ならCRFにでも入れておいた方がマシ。

まあ、管理組合で考え方は色々だから何もしないのも一つの在り方だし否定はしないが、君がうちの理事長でなくて良かったよ。

[771: 匿名]

>767

考えていて今分かった。

君のところは大規模修繕で大体を使い切る積立方だから現状では長期で運用を考える必要がないと言うかできないってことか。

そりゃ考え方も違うわな。

一括受電にしても何にしても目先しか見ないならしょうがないかもね。

[772: 匿名]

こいつ一人でなにやってんの？　不思議

[773: 匿名]

>762が言っていることが理解できないならリスク管理何て何もしていないのと同じだよ。
「リスクは取らない」 と言ってるからいいのでは？

>債券や投資信託は銀行と違って分別保管されているから1千万とか気にして何本も定期を作る必要がないしな。
全額保全されない運用をするのは自由ですよ。リスクを取るわけですから。でも誰が？

>君のところは大規模修繕で大体を使い切る積立方だから現状では長期で運用を考える必要がないと言うかできないってことか。
組合員からお金集めて投資してる訳ではないです。修繕に必要なお金を積み立ててるだけです。

[774: 匿名]

総会でリスクある運用をする決議採ったならそれでいいのでは？
リスクは全ての組合員の連帯責任になるから。
高圧一括受電も総会決議だからリスクも共有になる。

[775: 匿名]

リスクがないならリスク管理は必要ない。
余計な仕事しなくて済む。

[776: 匿名]

ファンドマネージャーの理事が必要ですね。

[777: 匿名]

>773

>全額保全されない運用をするのは自由ですよ。リスクを取るわけですから。でも誰が？

リスクは774の言うとおり。

元本割れしないように途中解約する必要がない資金を使うからそれほど心配はない。だから総会で同意が取れるんだけどね。

773は決済用普通預金に入れることを総会決議してるわけ？

今後の物価が上がって行く可能性が高いけど修繕積立金の様に長い時間が関係する資金が目減りする責任は誰が取るの？

一括受電程度のリスクが取れないわけだから目減りはよしとするしかないか。

[778: 匿名]

ごめん、773は762と別人みたいだね。

>「リスクは取らない」 と言ってるからいいのでは？

本人はリスク管理していると思っているんですよ。

[779: 匿名]

再度訂正762→767

[780: 匿名]

マンション管理したことの無い人は知らないと思う。
管理規約の総会決議事項は下記の国交省ガイドラインとほぼ同じ。

マンション標準管理規約（単棟型）
（議決事項）
第４８条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第２８条第１項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための
資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七第２８条第２項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費の
ための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第２１条第２項に定める管理の実施
十 区分所有法第５７条第２項及び前条第３項第三号の訴えの提起並びに
これらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第６２条第１項の場合の建替え
十三 役員の選任及び解任並びに役員活動費の額及び支払方法
十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

積立金は修繕に備えた預かり金で保全が第一、毀損がないこと。
足りなければ値上げするし一時金徴収するだけ。（修繕積立金）
逆に取りすぎていて余るなら値下げするだけ。（管理費）

[781: 匿名さん]

修繕積立金の保管・運用方法の決定は総会決議が必要なことは管理組合業務に携わってる人には常識ですね。

さて運用ですが、どれがいいですか？

[782: 匿名]

>781

それは別スレ立てなよ。
匿名のお勧めなんて当てにならないし。

[783: 匿名さん]

す・まいる債は1年経過すれば途中換金は可です。
又、借り入れをするときは、マンション管理センターに保証委託すれば
無担保で貸し付けてくれます。金利は年1.21%です。
勿論ペイオフとは関係なく元本と金利の保証はされます。
国債は銀行から頼まれますので、理事長が断れない場合もありますが、
流動性・収益性に問題があります。

[784: 匿名さん]

>>781
その表見れば決済性預金がノーリスクノーリターンになりますね。
管理組合にうってつけです。総会にかけても誰も反対しません。

[785: 匿名さん]

あおぞら銀行の半年複利定期がいいのでは？利率は0.45%。
0.45%はメガバンクの10倍ちかい、元日本債券信用銀行。

[786: 匿名さん]

す・まいる債は、年0.46%です。

[787: 匿名]

賢い管理組合は資金運用を考えながら一括受電の導入けんとう。

そうでない管理組合は何も考えずに決済用普通預金で目減で足りなきゃ集めりゃいいし一括受電何て考えもしない。

と言うまとめでいいか？

[788: 匿名さん]

それでいいと思う。
賢明な管理組合はリスクは一切取らない。
管理委託費や修繕・保守費を値切って経費節減する。

[789: 不動産購入勉強中さん]

> それでいいと思う。
> 賢明な管理組合はリスクは一切取らない。
> 管理委託費や修繕・保守費を値切って経費節減する。

違うと思うよ。懸命な管理組合は、リスクを理解して、管理/対策する。
リスクを一切取らないというのは、ただの幻想。

たとえば、修繕や保守費を値切るとあるが、営利企業なので、値切られたら、一般人にわからないところで手をぬいたり、安い物をつかったりするので、リスクはある。値切ることへのリスクを考えていない。
それをさせないためには、かなり熟知してやることになるので、手間を考えると結局値切れていないことになる。

[790: 匿名さん]

↑
すいませんね、私アタマ悪いのであなたの書いてる事が理解できません、ありがとね。

[791: 匿名]

790は「見た目が同じなら平気、知らなければ安心」って事なんだろう。

知識が足りなくて一括受電の事故を心配したり、簡単に積立金を値上げできると考えたり色んな人がいるよね。

[792: 匿名さん]

いや、No.789さんの日本語が不自由なようで、理解できないだけですよ。御心配なく。

[793: 匿名]

一括受電は預金保護法で1000万円以下の全額保護はありますか？

[794: 匿名]

修繕積立金の段階的値上げは売買契約締結時に売主から長計示して説明されてるよ。
だから了解して買ってるから文句は言えないはず。
管理組合がすることは、長計見直して値上げ時期を延期したり値上げ額を減額したりすることだよ。
でも万一、一時金徴収するはめになったら覚悟するしかない。
修繕で恩恵を受ける人が費用負担するのは当たり前だよ。
それが嫌なら出て行けばいい。

[795: 匿名]

＞793
ないよ。ないどころか電事法第18条の供給保護もない。
建設会社から工事現場の仮設電源で供給してもらってるようなもの。
工事現場の仮設電源と同様だから建設会社の資産ではない、リースだ。

[796: 匿名]

>794

総会決議で否決されるなんてはなから考えていないんだな。しかし、794の様な自分の知識のなさから来る損失を他人に平気で付け回すような人が理事長になんてなると悲劇だ。

一括受電も勝手な間違った解釈で検討しないのは機会損失だよな。

[797: 匿名]

プロの電力会社に相談してから決めた方がいい。

[798: 匿名]

794は筋が通ってるよ。すべては売買契約にさかのぼる。

[799: 匿名]

販売当時の修繕計画をありがたがっているのは794ぐらいじゃないのか（笑）

[800: 匿名]

>>799
実はこの販売当時の修繕計画が業者に対するかなりの抑止力になる。
「この30年間の修繕計画を承諾して購入した、工事費の値上げは認めん！」
管理組合運営に携わってたら、これが強力なカードになることは知ってると思う。

[801: 匿名]

>>800
うちは築5年目の見直しの時に、初期の修繕計画作った業者が平然と1.5倍の見積り出してきたよ。

[802: 匿名]

それって積立金を安く見せるために計画自体が安かったとかじゃないのか。それ以前に中身の精査はしたの？

1.5倍＝ボッタクリかどうかは中身次第だ。

[803: マンショ管理人]

ど素人の管理組合がプロ業者の見積査定をする時の簡易法は、
全国の実算・実績ベースの統計金額で判断する。

■12年～15年周期の大規模修繕費
　・100万円±α/戸×戸数
　・500戸なら5億円前後になる。

■高圧一括受電の電気代削減額
　・1戸当たり　2円×月間電力使用量（kwh）
　・1戸平均月間290kwh（東電管内平均）なら、
　　2円×290kwh×12ヶ月で1戸当たり年間6960円の削減
　　500戸なら年間348万円の削減

　だから共用部分の電気代が年間800万円の500戸のマンションなら、
　専有部分電気代削減額を共用部分に置き換えると、
　348÷800で43.5%の削減率になる。

[804: 働くママさん]

>>803
先月の電気代は暖房かけまくったので、60A契約で864kww、26525円でした。
高圧一括受電すると2円×864kwhで1728円安くなるのですね。6.5%です。

[805: 匿名さん]

高圧一括受電については、既に導入して数年経過しているマンションが
あるので、そこからの情報収集が一番役に立ちますよ。

[806: 匿名さん]

>・1戸当たり　2円×月間電力使用量（kwh）

根拠は？

[807: マンション管理人]

高圧単価17円/kwhと低圧単価24円/kwhの差は7円/kwh。
この7円/kwhを2円/kwが管理組合（組合員）、5円/kwが代行会社の取り分になる。
これは全国実績の平均値。

先の500戸（1戸当たり月290kwhの家庭電力使用量）の例では、
管理組合（組合員）への還元は348万円/年、代行会社取り分は870万円/年になる。
これは高圧一括受電により生み出された削減分の取り分になる。
この348万円/年を組合員に還元するのか管理組合に還元するのかは自由に決めればよい。

管理組合（組合員）への還元348万円の全てを年間800万円の共用部電気代の削減に還元すると、
800万円－348万円＝452万円が高圧一括受電をすることによる共用部分年間電気代になる。

そうなると管理組合は共用部分の電気代が高圧一括受電することにより年間452万円の電気代になったことになる。

この年間452万円を代行会社に電気代と称して払うのである。

従って代行会社の収入は、先の870万円にこの452万円が加算されて、年間1322万円の収入になる。

管理組合は共用部分の電気代を年間348万円削減するために、代行会社に年間1322万円も支払うのである。


お　か　し　く　な　い　か　？

[808: 匿名]

807の考え方がおかしいだけだろ。

[809: 匿名さん]

うちの理事会では、導入に当たり誰もそんな計算はしませんでした。
と言うよりも、みな理解が出来なくて代行会社の言いなりに導入しました。
後の祭りですか？

[810: 匿名]

>809

普通損はしないからいいんじゃない。

807みたいな数字のマジックとさえ言えないレベルの説明に騙されて機会を失うよりはましだよ（笑）

[811: 匿名さん]

「384万円の経費節減するために代行会社に1322万円払います。」なんて説明したら絶対に総会は通らないよ。間違っても本当のことを説明したらダメ。
あくまでも「初期投資はゼロで384万円も削減できます！」を前面に出して組合員を煙に巻かないと。
これが高圧一括受電を導入するための総会対策だよ。このあたりは代行会社が指導してくれるよ。

[812: 匿名さん]

>「384万円の経費節減するために代行会社に1322万円払います。」

それが高圧一括受電の代行会社の美味しいビジネススキームだよ。
代行会社は管理組合の経費節減が目的ではなく、自社の売上利益拡大のために高圧一括受電を仕掛けるのだよ。
代行会社は、807の考え方をする管理組合には絶対営業かけないよ。
一般には、代行会社は管理会社にアプローチして、管理会社から管理組合に提案する手順を採る。
この管理会社にアプローチした時点で、管理組合のレベルを推し量り、カモに出来るか判断する。

[813: 匿名さん]

日本全国に「カモがネギしょってる」マンションはたくさんありますね。
代行会社は鍋さえあれば美味しいカモ鍋がいただけます。
カモを捕まえてきてくれた管理会社にはカモ鍋おすそ分けしましょうね。