一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[484: １級電気工事施工管理技士]

電気工事面から見ると、東電の借室電気室機器と戸別機器は簿価譲渡（東電は昨年10月に簿価譲渡をマニュアル化した）、そして引込点に受電盤（実際は引込盤+受電遮断機盤+機電遮断機盤の3面構成）を新設して、各設備をケーブル接続した方が、工事工程と切換停電時間の短縮化が図れる。
ただし構内に受電盤の設置スペースがあるか否かにかかってる。
また屋上等の屋根に設置する場合は、キュービクル3面分床荷重を2.5トンほど見ておく必要がある。

【図訂正】

[485: 匿名さん]

>482
高圧一括受電の方式は、代行会社がやる方法と管理組合主導でやる
方法があるんだよ。
こんな基本的なことはわかっているんだろうね？
リスクがあることはやらないというが、そのリスクってなんなの？
お金はかからない、代行会社が倒産しても、電気の供給がとまることはない。
現在と何らかわることがないんだよ。
変わることといえば、電気料金が安くなるだけのこと。
分かってる？

[486: 匿名さん]

高圧一括受電は非常に詳しいよ。代行会社の比ではないよ。低圧から超高圧まですべての経験があるよ。
なんせ技術士（電気部門）、第一種電気主任技術者、1級電気工事施工管理技士の電力出身の理事長だからね。
リスクがあるのは代行会社使う場合で、管理組合が自己資産化して行う場合は、現行の共用部分高圧受電の自家用電気工作物の増設延長になるからリスクは何もないよ。
ところで、管理規約では、電気室（借室電気室）の電力会社への使用は無償提供できる、となってるが、電力会社でない高圧一括受電代行会社に使用させる場合は賃料をもぎ取ってもいいか？

[487: 匿名さん]

ところで疑問があるのだが、店舗併設マンションの店舗から賃料取ったら収益事業とみなされて課税されるが、借室電気室使用者から賃料取ったら収益事業として課税されるのか？
前者は店舗でマンション居住者以外の第三者に対する販売してるからその対価になるが、借室電気室はマンション居住者のための配電だから第三者に対する販売対価にはならないと思う。

[488: 匿名さん]

賃料取ったらそりゃ課税対象
管理人から家賃取ったら当然課税対象になるのと同じ
だからその分契約として値下げさせれば良い

[489: 匿名さん]

賃料取るだけで課税されるなら、マンションの駐車場は使用料（賃料）取ってるから課税されることになるよ。でも実際は課税されてない。

[490: 匿名さん]

マンション駐車場は居住者に対する内部貸しは不課税だが、居住者以外に外部貸しすると収益事業と判断されて課税される。マンション居住者に対する共済事業とみなせる場合は不課税が税務署の判断になる。

だからどこのマンションでも管理規約で駐車場の転貸が禁止されている。これは防犯面と外部転貸の恐れがあるから。

かつては１区画でも外部貸ししてたら、マンション駐車場業の全区画に課税されたが、最近は外部貸し区画のみ課税されるように税務署は課税を緩和している。

[491: 匿名さん]

>486
>ところで疑問があるのだが、店舗併設マンションの店舗から賃料取ったら収益事業とみなされて課税されるが、借室電気室使>用者から賃料取ったら収益事業として課税されるのか？

又ややこしいことを考えるんだね。
賃料をとる訳ないじゃないか、それを意識するんであれば、割引率の中に包含
すればいいだけのことだよ。

[492: 匿名さん]

>>491

割引率って会計上どこにカウントされてるの？多分、一般会計の電気代支出でしょう。
賃料は一般会計の収入になるよ。収入が増えて支出が減れば損益会計の剰余金が増える。
全ては会計に正しく計上されない限り管理組合としてはGOサインは出せないよ。
不明朗会計は不正の温床になる。監事の会計監査もパスしない。

[493: 匿名さん]

>492
割引率が収支会計の費目に記載されている訳ないでしょう。
単なる共用電気料が安くなっただけのこと。
電気料金は毎年増減しているでしょう。予算より下回ったら、収益としますか？
賃料としては計上する訳ないでしょう。
収入が増えて支出が減れば剰余金が出るのではなく、
次期繰越金が増えるだけのことでしょう。
不明朗会計ではなく、正規の会計処理でしょうよ。

[494: 匿名さん]

電気の専門技術者に会計処理やマンションの管理は難しいだろうがね。
マンションの管理は、電気に関することばかりじゃないからね。

[495: 匿名さん]

太陽光発電による売電、携帯基地局屋根貸し、駐車場の外部貸し、これらは第3者への販売活動になりマンション内の居住者共済事業とみなせないから収益事業とみなされて課税される。
たとえば店舗貸しでもオートロック内で共用施設の一部をコンビニに提供して居住者のみに販売する場合、コンビニに対する賃料は？と同じだと思う。これはオートロック内に居住者専用の自販機設置して自販機ベンダーから賃料をとる場合にも当てはまる。

借室電気室も賃料取っても居住者のみに電気を販売しているのであって、近隣に借室電気室から配電しているわけではない。だから管理組合は不課税でいいはず。

ただ税務署に問い合わせてみる必要はある。税務署も管轄ごとに判断がバラバラなことが多いが。
昨年から税務署は、マンションの携帯基地局屋根貸し賃料の納税未申告の摘発を強めている。過去数年にさかのぼって課税している。マンションに対する収益事業の課税を強めていることは事実。

[496: 匿名さん]

>>494
それなら尚更君には理事長職は務まらないね。
建築も知らな設備もしらない法律も知らない会計も知らないじゃ無理。
理事長はゼネラリストじゃないと務まらない。
ゼネラリストでも得意分野があれば尚よし。
しかも国家資格による裏付けがあれば最強である。

高圧一括受電を検討するなら、電気の知識がないと無理。
理事長や理事に電気の専門家がいないのなら住民から公募することだ。
君たちよりもはるかに知識のある専門家がいるかもしれない。

[497: 匿名さん]

>496
一応マン管の資格はもってるけどね。
電気の知識については、必要なら専門家に聞くなり、ネット等で
調べればいいだけのこと。
何も、技術的な知識が必要じゃないからね。
自分で電気配線したりすることもないし。
大規模修繕や各種保守点検も同じこと。
全てに精通している者はいないし、必要なら調べるか専門家に聞けばいいだけのこと。
僕は、理事長として導入するにあたっては、数社の代行会社の説明を聞いたり、
電力会社にいって聞いたり、ネットやセミナーとかにも参加して。いろんな問題点は
調査したけどね。

[498: 匿名さん]

うちの理事長は現役バリバリの宅建主任者。
とにかくマンションの建築・設備・法律・契約・保証の事は全てについて非常に詳しい。
理事会でも管理業務主任者やマンション管理士の資格持ってる管理会社フロント担当が毎回タジタジになってる。
最近の新築マンションは太陽光や高圧一括受電を標準で導入してるから、
宅建主任者も電気の知識がないと御客に説明できないとか。

[499: 匿名さん]

管理組合業務を行う上では、建設・設備・消防系の資格、不動産系の資格、税務会計系の資格、法律系の資格、があれば十分だろう。
私のマンションでは住民の自己申告で、国家資格有資格者リストを管理組合で保有してる。理事会で専門家の意見を聞くときに利用している。
住民のポテンシャルの有効活用で、外部に無用な金出して専門家のアドバイスを受ける極力避けてる。

[500: 匿名さん]

>499
だめだねえ、自マンションの有資格者は参考意見とすべきだよ。
餅屋は餅屋、その道の専門家というか実際に活動している業者の
専門家に聞かなければだめだよ。

[501: 匿名さん]

↑常識的に考えたら？
資格マニアのペーパー資格者じゃないでしょう。
ペーパー資格者はすぐに化けの皮剥がれるから恥ずかしくて自己申告しないよ。
資格を使って仕事してる業務プロの登録でしょう。

[502: 匿名さん]

>私のマンションでは住民の自己申告で、国家資格有資格者リストを管理組合で保有してる。理事会で専門家の意見を聞くときに利用している。
>住民のポテンシャルの有効活用で、外部に無用な金出して専門家のアドバイスを受ける極力避けてる。

組合員の管理組合業務に対する貢献の道を開き、業務に対する関心励起になる好ましい施策だと思う。

[503: 匿名さん]

>>500の人はいつも考えが浅はかだね。
これでは理事長は無理でしょう。

[504: 匿名さん]

資質はどうしようもないよ。

[505: 匿名さん]

電気主任よりいいんじゃない。

[506: 匿名さん]

うちの理事長は現役の宅建主任者で不動産取引のプロだったので、管理費滞納者が市に差押登記されてる事実を調べあげ、しかも任意売却で租税債務と住宅ローン債務を清算しても滞納管理費は踏み倒して知らん顔でトンずらするところを、任意売却を仲介していた不動産屋を調べ上げて事前にキャッチし、仲介不動産屋に売買代金から滞納管理費を管理組合に支払う旨を強引に売買契約書特記事項に盛り込ませて、全額滞納回収したよ。電気主任技術者じゃまず無理だね。

[507: 匿名さん]

市の差押登記があっても住宅ローンの抵当権が債権順位が先のはずだから、市は公売にかけても滞納税金回収できる可能性は少ないよ。
差押登記しても公売にかけて税金回収できないのでは、あまり意味がないのでは？

[508: 匿名さん]

市は、抵当権の有るなしは関係なく法律で租税滞納処分として差押をしなければならないから差押する。今回はその額から、預金口座や給与ではなく不動産の差押をしたのだろう。
でも法定納付期限より前に抵当権が設定されていたら、公売の配当で回収することはできないだろう。抵当権者に持ってかれてしまう。

市の差押登記は債務者に権利移動の制限をかけてると思えばいい。
差押登記が解除されてない物件など、解除が条件でなければ買う人はまずいない。
おそらく506の例は、買主がプロ（業者）だと思う。不動産の仕入れだ。
手付で売主に租税滞納を完済させて差押登記を市に解除させ、残金決済で売主に抵当権抹消させる算段だろう。
こんな物件は素人は絶対買わない。
プロの業者が売主の足元見て買い叩いて買うのが業界の通例だ。

[509: 匿名さん]

滞納回収は管理組合債権者代表の理事長の責任だね。
管理会社には滞納金の債権債務は何もないから補償義務はない。

[510: 匿名さん]

　今年度は電気料金削減を目的に、電力仲介会社を通さず、マンション管理組合所有設備による「高圧一括受電」を計画検討し、「共用部分と家庭用電気料金」の削減を目指したいと思っています。実施には、信頼できる設備維持管理会社・検針料金収納代行会社の選定など、問題は多々ありますが、高圧受電設備を管理組合所有にて導入したマンションがありましたら、ぜひお話を伺いたいと考えています。

[511: 匿名さん]

>506
登記簿見るだけでほとんどわかることですね
普通の管理会社のフロントなら同じ事できます

任意売却しようがなんであろうが
管理費払うのは次の所有者にすればいいですから

宅建業者ならそこまでが限界かもしれませんが
まだ本当はやるべき事があったので
あと一歩足りないところは残念

[512: 匿名さん]

>506
マンション管理士の有資格者のうち、６０％以上は宅建の資格をもっているとのこと。
マン管の資格をとるついでに受験する者が多いということですね。
管理業務主任者の資格も同じとのことです。
大体、マンション管理に宅建は弱すぎるでしょう。その分野だけでマンションの管理は
無理でしょうから。

[513: 匿名さん]

↑滞納回収したから債権者として理事長の責務果たしたのでは？
それ以上のことは何もする必要はないと思う。

[514: 匿名さん]

マン管こそ役に立たない食えない資格じゃないか？
宅建主任も管理業務主任も就職には有利だよ。

[515: 匿名さん]

それは言いすぎだよ。
マン管は名称資格、宅建主任と管理業務主任は職業資格。
それぞれ資格の目的が違うのだから。

[516: 住民ママさん]

第六条 　マンション管理士試験（以下この章において「試験」という。）に合格した者は、マンション管理士となる資格を有する。
第四十条 　マンション管理士は、マンション管理士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。
第四十二条 　マンション管理士は、正当な理由がなく、その業務に関して知り得た秘密を漏らしてはならない。マンション管理士でなくなった後においても、同様とする。
第四十三条 　マンション管理士でない者は、マンション管理士又はこれに紛らわしい名称を使用してはならない。

法律では、マンション管理士の業務が何も規定されていない。
そこが宅建主任や管理業務主任と大きく違うところだ。
やはり名称資格だな。

[517: 匿名さん]

>516
しかし、マン管の保有者は殆ど宅建と管業はもってるよね。
理事をやるのにマン管の資格をもっているということはすごいことだと思うけど。

[518: 匿名さん]

今の資格で食える資格ってなんだろう。

[519: 匿名さん]

うちの管理組合では、これらの資格のいずれかを持ってないと理事長になれません。

[520: 匿名さん]

うちは、マン管保有者は理事長、管業は副理事長、宅建は、修繕担当理事と
なってるよ。
しかし、理事長はその3つとももっている。

[521: 匿名さん]

うちの理事長はちょっと変わってて文武両道です。

[522: 匿名さん]

その名刺は参考になるね。
初対面の人にマンション規模も分るし理事長の実力もわかる。
資格書くにしてもペーパー資格を見栄で書くわけないよね。
実務と実力の裏付けがないとすぐに化けの皮が剥がれるよね。

[523: 匿名さん]

管理組合業務の実務を考えると、役員が保有していた方が望ましい国家資格。
もちろん実務経験による裏付けが必要で、ペーパー資格は意味をなさない。

事務系：マンション管理士、管理業務主任者、宅地建物取引主任者、弁護士、公認会計士、税理士、行政書士
技術系：建築士、施工管理技士（建・管・電）、電気主任技術者、電気工事士、防火管理者、消防設備士

[524: 匿名さん]

>523
>施工管理技士（建・管・電）、電気主任技術者、電気工事士、消防設備士

これはいらないんじゃないの。
それに関しては、プロに依頼するだけでいいんだしね。

[525: 匿名さん]

>それに関しては、プロに依頼するだけでいいんだしね。

ど素人管理組合としてプロに依頼するなら事務系も技術系も全部資格はいらないよ。
管理組合が主体性を持って業務執行するなら、外注のプロに比肩しうるだけの実力がいるよ。
そうじゃないと言いなりになる。相手は商売なんだから。

[526: 匿名さん]

>525
だからマン管があればいいんじゃないか。
マネジメントできればいいんだから。

[527: 匿名さん]

マンション管理に関する総合的な知識は必要だからな理事長には。
それがマンション管理士ということだろうな。
確かに理事長がマン管の有資格者というのはいいねえ。

[528: 匿名さん]

マンション管理士は>>516に書いてあったけど名称資格とのこと。
理事会の時に理事長が首から資格者証ぶら下げとけばいいのでは？

[529: 匿名さん]

>528
確かに名称独占資格ではあるけど、理事にとっては
必要不可欠な資格だと思うけどな。
マンション管理の総合的な知識を身につけているから、マンション管理の
マネジメントにはうってつけだと思うな。

[530: 匿名さん]

理事に一番必要な資格といえばマンション管理士できまりでしょう。
建築士や宅建、ましていわんや電気主任は箸にも棒にもかからない資格といえるでしょう。

[531: 匿名さん]

マン管+建築士がベストでしょう。

[532: 匿名さん]

ところで皆さん、どんな資格持って管理組合業務に勤しんでいるのですか？

[533: とっくめい]

＞441
一括受電業者は電力会社と契約しないよ。できないんだ。
法律上、電気を販売できるのは電力会社と新電力（特定供給を含む）。一括業者でできるのはN社とO社とNF社。
C社は管理組合の名前で役所と関電に書類を出す。あくまで契約者や申請者は管理組合。役所に出す書類を代行するのは別の意味で問題だが、それを無視しても一括受電業者が代行できない。つまり管理組合が電気を購入して占有区分に供給（販売）する。
これを業者に丸投げ代行させたら管理組合が名義貸ししたことになってしまう。
だから設備の点検は管理組合と保安協会が別の契約を結ぶ必要がある。
これをC社経由とすることもできない。あくまで仲介（紹介）しているにすぎない。