一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[47: 匿名さん]

マンションＥＣＯサポートセンターの共用部分電気料金削減プランは
専有部分も東京電力から変更しないと駄目ですか？

[48: 匿名さん]

>>1
＞うちは導入決定は普通決議でやりましたよ。

あほマンカン理事長、教えたる、耳かつぽじって聞いてろ！

専有部分の変更だから特別決議

[49: 匿名さん]

理事はこれをまず理解してから検討する必要がある。

現行の電力量計量方式は、専有部は各戸低圧受電の東電「従量電灯Ｂ」の契約、共用部は高圧受電の東電「業務用電力」の契約です。何れも東電から電気代を各戸（専有部）・管理組合（共用部）に請求されます。
これが高圧一括受電になると、専有部も共用部も高圧受電の東電「業務用電力」の契約になり、東電からは「業務用電力」契約で専有部・共用部合算で管理組合に請求され、専有部に対しては管理組合がマンション内部で電力量検針を行い各戸に請求することになります。

高圧一括受電方式は、「業務用電力」契約よりもかなり割高な専有部各戸の「従量電灯Ｂ」契約をやめ、マンション全体（専有部＋共用部）を「業務用電力」契約一本に統一することにより、専有部の電気代削減分を共用部の電気代に振り替え加算することで、管理組合として共用部電気代支出の大幅なみなしコストカットを図る電気代削減スキームです。

この振り替えられた専有部の電気代削減分が、管理組合の「みなし共用部電気代削減」と業者委託料に化けるのです。

すなわち、専有部の組合員にとっては何のコストメリットはなく、組合員の共同の利益を図るために専有部の電気代削減分を管理組合に強制上納させることなのです。
これを普通決議で採るとはバカ管理組合としかいいようがありません。特別決議が必要な専有部分の大幅な変更なのです。

業者は管理組合の理事会をまるめこめれば大儲けできるスキームであることは、某高圧一括受電サービス会社に管理組合電気代収支会計の観点で説明を強く求めたところ、業者はついにギブアップして逃げ出したことで明らかです。

当マンションは６００戸以上の大型マンションで、業者にとっては「美味しい」はずなのに。
ちなみに高圧一括受電の提案は、業者からではなく理事側からアプローチして業者に提案させて業者をギブアップさせました。
騙されるような柔な理事ではない

[50: 匿名さん]

ある意味、専有部分の変更は正しいが、正確には専有部分の変更だから特別決議なのではない。
特別決議が必要になるのは「専有部分の特別管理」に相当するからである。
管理組合が専有部のブレーカーと電力量計を取り付けて専有部への電気供給と電力管理を強制的にやるからだ。
これは「専有部分の特別管理」以外のなにものでもない。

[51: もはや神理事長]

普通決議でいいよ
形状、効用はなにもかわらないよ。

[52: もはや神理事長]

判断基準だが
普通決議か特別決議かは裁判しないとわからないんだよ
勝てそうだと思ったほうでやればいい
導入を普通決議で決議しても解約届提出は任意で全員提出が導入の条件だから結局全員同意なわけ
裁判起こすひとはいません

[53: 匿名さん]

もし本当に共用部分の電気代が削減されるのなら、
その分だけ組合員が毎月払う管理費を削減すべきだろう。
管理組合の会計で、電気代の支出が減るのだから、
収入の組合員管理費をその分減らせば、収支はトントンだ。

>>51
効用は大きく変わるよ。
専有部の電気代が減ったのに、それを管理組合に巻き上げられる。

[54: 匿名さん]

国は先ごろ2014年以降に家庭用電力を自由化する方針を固めた。
従来、家庭用電力は電力会社が地域ごとに電力販売を独占しているため、電力会社の選択ができなかった。
自由化されれば家庭が電力会社を選んで契約できるようになる。

ところで、高圧一括受電サービスを売り込んでる業者は、このことに頬っ被りしている。
なぜなら、高圧一括受電は家庭用電力自由化を阻害するからである。
高圧一括受電したら家庭ごとに電力会社が自由に選択できなくなる。

[55: 匿名さん]

同時に高圧一括受電を管理組合が総会で決議することも、
組合員の電力自由化による恩恵を阻害する決議をすることになる。

管理組合の役員は、このことを十分に念頭に入れて検討する必要がある。
組合員からこのことを反論されたら役員は論破できるか？

[56: 匿名さん]

政府の家庭用電力自由化の方針は大きいよ。
今後は各家庭が自由に電力会社を選べるようになる。
高圧一括受電で管理組合に縛られる必要性はなにもないね。

[57: 匿名さん]

よく勘違いするけど、高圧一括受電しても各家庭の電気代は何も安くならないよ。
実際は各家庭の電気代は大幅にやすくなるけど、それを各家庭には何も還元しない。
どこに還元するのか？それは管理組合の収入として還元することだ。
それなのに組合員はなぜ賛成するのか？

管理費会計が不足するなら組合員の管理費の値上げが筋だろう。
それと同様に、もし高圧一括受電して専有部の電気代が下がったのなら、
それを組合員に還元するのが筋。何で管理組合に上納するの？

足りなければ組合員から徴収する、余ってれば組合員に還元する、これが基本だろう。

[58: 入居済み住民さん]

>>57さん
＞よく勘違いするけど、高圧一括受電しても各家庭の電気代は何も安くならないよ。
実際は各家庭の電気代は大幅にやすくなるけど、それを各家庭には何も還元しない。
どこに還元するのか？それは管理組合の収入として還元することだ。

例えば、高圧一括受電前は月２万だった電気代が高圧受電後１万５千円になり、５０００円安くなるけど
実際には５０００円は各家庭に還元されずに管理組合から請求は２万円のままで、安くなった５０００円は
管理組合収入になるのですか？

[59: 匿名さん]

>>58

その通り。

試算では、従来専有部は低圧電力契約（東電契約：従量電灯Ｂ）だったのが、高圧一括受電（東電契約：高圧業務用電力）に変更することにより、本来なら専有部の電気代は66%くらいまで下がる。
例で書くと、電気代が月2万円の家庭は月13,200円くらいなる。5,000円以上は削減できる。
5千円以上の光熱費の削減は家庭の経費としてはものすごく大きい。

ところが高圧一括受電に変えても、各家庭には管理組合から月13,200円の請求ではなく従来通りの月2万円の請求が行く。
すなわち、家庭の月6.800円の削減分は管理組合に上納し、共同の利益を図るために組合員として協力することになる。

高圧一括受電とは、管理組合として共同の利益を図るために組合員に電気代削減分を上納させるシステムなのである。
組合員の個々の利益を図ることではないのである。だから特別決議が必要になるのである。

話がずれるが、高圧一括受電を導入することにより、各組合員の電気代は従前と変わらないのであるならば、上の例で行くと逆に毎月の管理費徴収額を6,800円下げれば組合員に高圧一括受電のメリットが還元される。
これは管理組合の会計にとっては収支トントンになる。すなわち高圧一括受電を導入する前後で管理費会計の剰余金は何も変化しない。

だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する意義は全くない。

それよりも2014年以降の国による家庭用電力の自由化で、各家庭に電力会社選定の自由度がある方がメリットが大きい。
自由化されれば電力会社の競争により電気料金は安くなる。

[60: 匿名さん]

異論があれば電力会社への解約届を出さなくていいよ。

[61: 入居済み住民さん]

>>59さん
ありがとうございました。

>だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する
>意義は全くない。

組合員にとって削減金額相当額が管理費から値下げされれば同意しやすいが、賃貸の場合は家賃が下がるなら
賃貸人にもメリットがあるが、家賃が変わらなければ同意は難しいそうですね。
賃貸がなく、管理費不足のマンションなら導入しやすいでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>60
それは無理。今の借室電気室の設備を電力会社は撤去してしまう。
契約の前提になる電力会社電力供給設備自体がなくなってしまう。

[63: もはや神理事長]

＞＞異論があれば電力会社への解約届を出さなくていいよ。
出さなくて良い。全員出さないと導入されないからね。一人で反対してもＯＫだ。

６２は実務をわかってないね。既存の変電設備はそのまま買取ですよ。

[64: ＭＲ]

49さんの説明は解りやすいですね。
一括受電にすると電気料金は安くはなるが、設備投資
とランニングコストに費用がかかる。
安くなった電気料金からこれらの掛かった費用を長期間で償却してゆく
大世帯のマンションほど個人負担が少なく、有利

一括受電にかかる業者側の費用項目は
１．一時的なコスト
　キュービクル代費用が数百万
　配線工事変更費用（高圧、低圧配線とも変更が必要。
　費用は設備条件でかわってくる。）
　

２．変更後の運用コスト
　検針・計算・請求書の発行（各家庭分）
　高圧保安管理費用と年１回の定期停電検査の実施義務
　電力量計の交換費用（１０年に１回交換・計量法による規定）

業者はこれらのコストの回収を安くなった電気代からまかなっていきます。
勿論、さらに業者利益も加算されます。

この費用負担を管理組合側で持つような契約でも、これを管理組合で
電気代から償却しなくてはならない。
これらの清算が完了するまでの償却シュミレーションを詳細に
しないと、後々、問題が発生する可能性、リスクが大きくなります。
これらを考えた上での、電気料金削減です。

余談ですが、年１回の点検はマンションごとに何百世帯が一斉に停電となり
その度ごとに各家庭で不具合が発生します。タイマー設定も再設定が必要、
古い電気製品は停電が切っ掛けで故障の発生があります。

業者も存続のために必死です。素人の理事会をリスクは少なく、
メリットがあるかのような説得術はすばらしいので注意

導入後、解約する場合は、元に戻す費用も新たに発生する。
勿論、導入時の費用を完済してからです。

契約書の解約条件の確認も必要です。

参考になれば幸です

[65: もはや神理事長]

＞＞余談ですが、年１回の点検はマンションごとに何百世帯が一斉に停電となり
その度ごとに各家庭で不具合が発生します。

どこの会社の話？年１回停電するとは聞いていませんけど。

[66: ＭＲ]

65さんへ

高圧受電の場合は必ず国へ届出をします。
申請して、承認が下りなければ設置はできても、使用は出来ません。

承認申請の際、管理組合が押印した、保安規定があります。
その保安規定を確認して下さい。
その中に、必ず、年１回の定期点検が書かれています。
契約して届出してある管理技術者が実施します。
保安規定を申請する時、管理組合が押印した保安管理契約書に管理技術者の
名前の入った書類も添付します。

契約書一式を確認して下さい。管理組合の重要書類の一つです。
いい加減な管理会社は管理組合に渡していないところもあるようです。

電気事故などが発生した場合の全責任は管理組合理事長になります。
内容の詳細は別として、書類は確認して下さい。
国が承認した承認番号もあるはずです。

[67: 匿名さん]

＞６２は実務をわかってないね。既存の変電設備はそのまま買取ですよ。

否、撤去される。聞いてみな？
撤去しなきゃ電力会社の使ってた中古使うの？バカにするのもいい加減にしろ！

[68: 匿名さん]

>>65
高圧一括受電だから年1回の法定点検で専有部の電気がとまる。
高圧一括受電でなければ専有部は電力会社の供給だから無停電。

[69: 匿名さん]

自分のマンションの電力系統を理解しないとだめだろう。

[70: もはや神理事長]

＞＞６７
変圧器は買取ですよ。私、全部の書類に署名、捺印しましたから。へー、買取なんだとは思いましたが、新品買うより安いでしょ。どこでもそうじゃないのかい？

停電は３年に１回。

[71: 匿名さん]

買い取りなら中古だから安いはず。
そうなると削減率がもっと大きくなるはず。
もし新設と変わらない削減率なら、業者は儲けすぎだ。
ところで中古買い取りの変圧器の耐用年数は？

[72: もはや神理事長]

＞＞そうなると削減率がもっと大きくなるはず。
どこと比較してるんだい？うちは共用部の電気代が半額になると聞いてるけど。

問題があれば元の電力会社には戻せるらしい。そのときは電力会社から職人の工賃のみ請求の可能性ありだってさ。
変圧器が使えなくなって取り替えだとか言って過大な請求来た場合は、もとに戻すんだよ。

[73: 匿名さん]

６８は
たぶちゃんではないのか

６００戸のマンションでは導入は無理だろう。一人でも反対したらダメなんだから。

[74: ＭＲ]

７０さんの３年に１回の定期点検はあります。
原則、１年に１回以上ですが保安規定の条件付で３年に１回以上もあります。
原則の毎年点検では苦情が出るために違法ではあるが３年に１回の実施業者もいるようです。
使用する側からすると１回でも停電は少ない方が良いので、少ない事による
苦情は来ないでしょう。もし事故があった時の理事長さんは大変ですが・・・

７２さんの背景がよく解らないが、だいたいの設備の状態は想像が付きます。
電力会社が使用していた借室を管理組合に戻して貰い、そこで使用していた
設備（トランス２～３台）を買い取り、保護継電器、高圧開閉器等の保安機器の
追加工事をして、電気室として使用。キュービクル式ではないオープン変電所形式
だと思います。

１００世帯前後かな？初期投資は少ないと思います。後はランニングコスト

保安管理料と各家庭の電力量計のメータ-検針、計算、請求書発行。
検針の読み間違えやパソコンの誤入力、結構大変な作業、１件２００円として
１００件で２万円、保安管理料２万円、業者への月払い合計は６万円ぐらいか？
利益をのせて、もっと大きいかも・・・
毎月、安くなった分の料金金額から、業者支払いをして、残り分が管理組合の削減利益

７１さん
トランスの寿命はメーカーでは２０年位だが、使用方法によって異なります。
トランスには定格使用電流が決められています。定格以内で使用していれば３０年は
使用できます。定格以上の使用ですと内部の冷却オイルが酸化して、寿命は短くなります。
無理して使用する時はオイル交換をすれば寿命が延びます。

[75: 匿名さん]

高圧一括受電サービス業者が倒産したら？
多分、債権者に差し押さえられるだろう。
そうなると管理組合で債権者から買うしかない。
もとに戻せるなんて甘い。

[76: 匿名さん]

高圧一括受電を導入する場合、サービス業者の倒産リスクはあまり考えられてないような気がする。
以前、○央電力のホームページには倒産した場合の対応が書かれていたが、今はその記述がなくなった。
なぜだろう？
契約は10年～15年だ。先のことは分らない。

[77: もはや神理事長]

>>75
何を差し押さえられるんだい？

倒産したらどっかがかわりにやるといってた。
先のことがわからんのは住民も同じだ。

[78: 匿名さん]

業者は高圧一括受電を導入すると「共用部の電気代が○○％削減されます！」と言ってくる。
それではと具体的に収支計算書を求めたが全く出してこない。というか出そうとしない。

ならばこちらで管理組合会計の電気代収支の形に展開した。（図参照）
これは「共用部の電気代が35%は確実に削減されます！」との業者提案を具体的に収支会計展開したものである。
333万円が導入後の削減費（導入前の35%）である。これから業者への委託費を割り出した。
その結果、委託料は何と年間2,360万円とはじき出された。これを10年もの契約期間払い続けるのである。

そしてこれを複数の業者にそれぞれ示して委託費の確認を求めたところ業者はこぞって無回答である。
なぜか？ここに彼らの「ビジネス」が隠されてるのである。
高圧一括受電導入後は、管理組合に電気代の収支会計をさせないのである。
すなわち、電気代は管理組合の収入にせず業者の収入にしてしまうのである。
だから収支会計を突きつけたとたん、業者は「こりゃあかん！」と判断して逃げ出したのである。

図を見ると共用部の電気代は何も変化してないことが分ると思う。
「共用部の電気代が削減される！」なんて「まやかし」なのである。
それから業者は「委託費」の形を採られると困るのである。
管理組合で収支会計をすると、業者に対しては必然的に委託費の支払いになってしまうのである。
これでは業者にとっては「売上」確保のメリットがなくなってしまう。
業者は管理組合の電気代をまるごと収入化（売上）するのがこのビジネスのミソなのである。
要するに収支会計はブラックボックスにして管理組合を口八丁手八丁で落とすのである。

こんなこと組合員に説明して同意を求めることなど出来ない。

[79: 匿名さん]

>>77
債権社に動産は差し押さえられる。具体的には電気設備。
また破産した場合は破産財団に組み込まれる。

＞倒産したらどっかがかわりにやるといってた。
＞先のことがわからんのは住民も同じだ。

電力安定供給。不安定な電力供給は避けるべきだ。

[80: 匿名さん]

言ってる意味わかりません。うちは半額になるってきいたけど。
それが大嘘なのかい？

[81: 匿名さん]

半額になる収支計算書を出させたらいい。多分出してこない。
なぜなら78のような計算書になってしまうから。

[82: 匿名さん]

ほとんど削減なしなのかい？
まあいいよ。どうせ共用部は全部ＬＥＤにするし。

[83: 匿名さん]

業者の言う専有部分削減プランだと5%くらいしか削減にならない。
マンションで新築時からPPSと契約してるマンションは電力会社より5%安くなる程度。
PPSとは具体的にNTTファシリティーズが提供するエネットなんかだ。

[84: 匿名さん]

企業としては「売上」額は重要な経営指標になる。
とくに融資する金融機関に対しては会社規模の判断材料になる。
売上が大きいということは、一時的にしろそれだけの金が会社に入ってくるということだ。

ところが管理組合はいくら収入が多くても評価にはならない。
管理組合は毎期の剰余金と累積積立金が評価基準になる。ようするに埋蔵金の額だ。

実質収入は委託料相当になるが、委託料が「売上」だと額がすくない。
だから業者は専有部分の電気料を管理組合に渡さず業者の売上に組み込むのである。

[85: 匿名さん]

電力安定供給は言えてますね。
うちは倒産リスクの業者説明がとても組合員を説得できる内容でなかったので、
高圧一括受電の導入は見送りました。先のことは分らないではまず同意は無理。

[86: 匿名さん]

>>84
そりゃ日本の売上がおかしいんだよ。
アメリカの売上は仕入れを控除したもの。

[87: 匿名さん]

エネットも料金体系がかわるみたいだよ。約款の変更のお知らせがくるもん。

[88: 匿名]

>その結果、委託料は何と年間2,360万円とはじき出された。これを10年もの契約期間払い続けるのである。

10年で、2億円超とは凄い

[89: 匿名さん]

NTTファシリティーズ（PPSはエネット）も今まで新築マンションしかだめだったけど、最近既設マンションもＯＫになったようだ。ただし築年数とか戸数に制限があるようだ。

[90: 匿名さん]

結局、専有部は安くならないのか。

[91: 匿名さん]

共用部分電気料金削減でアプローチして、専有部分についても全世帯電力会社を強制変更させて
専有部分で削減できた電気料金は個々には返金されないのですか？

[92: 匿名]

微々たる額になるだけ。
意味なし。

[93: 匿名さん]

業者のセールストークでは。
・専有部削減プランだと５％くらい
・共用部削減プランだと数十％くらい
とのこと。

[94: ＭＲ]

現在の専有部の低圧料金体系は複雑です。

変更後の業務用料金体系はシンプルです。
基本料金と単価一律の使用量料金体系です。

変更後、専有部については現状のそのままの料金体系で計算するには困難です。
①専有部の基本料金は電力会社の４０Ａでしたらその金額をパクッテ
　適用すると思います。
②使用量料金は一律単価で子メーター数値をかければ出ます。
　現在の低圧使用量料金は使用すればするほど単価が上がるので、
　電気使用量の多いご家庭は、変更後、単価一律には有利になると思います。

業者も専有部の扱いには相当に困難を極めていると思います。
説明しようにも個々の使用実態が解らない状態です。
７８さんの様に突っ込まれると説明できません。

それに変更の時、高圧設備に変更したり、専有部の子メーターの全交換もあり
これら業者負担もあるので、それらを考慮して単価を決めているものと思います。

その辺も明らかにする業者であれば良心的かも
儲け第一主義の業者が多いと思います。
マンションが彼らの儲けの道具にならないように気をつけて下さい

[95: ＭＲ]

なぜ、売電業者はマンションをターゲットにするのか？

今、安い電気を買うお客は多いはず。
商業ビル、工場、病院、これらは高圧設備を既に持っているので
設備の設置、配線変更もしなくてよい
マンションより条件は良いはず。

なぜか？

民間企業のお客は価格が安い事のほか、安定供給とか、事故時の対応、
先々の保証など契約には相当な条件が付いてくるので、売電業者は
対応出来ないのではないかと思います。

一方、マンションは倒産の危険はないし、安定財源が確保されている。
契約の内容も良く理解していないと言うより解らない。
問題が起きても、軽く処理できる。
余ほどの事がない限り裁判まではいかない。
現在の料金より、多少安くすれば、納得してもらい契約できる。
その分、自社の利益を大きく設定でき、それも長期に確保できる。

何か、からくりが潜んでいるようですね。

[96: 匿名さん]

地方自治体や大企業でも導入しているところはある。マンションに特化しているところばかりではないよ。