一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[384: 匿名さん]

>382
専有部分の特別管理にあたるから特別決議？
なるほどね、それぐらいのレベルだから、電気主任をたてまつり、
管理費は膨れ上がっても放置され、一括受電は導入できず、いかがわしい
管理会社経由の導入とかになるのかな？

[385: 匿名さん]

>375
管理組合が施設を買い取り、電力会社と契約し、管理会社に検針・集金業務を委託し、
電力会社からの請求額を支払い、共用部分と専有部分から徴収した中から管理会社に
支払えば残りがでるだろう。その分が利益ということ、分かる？
それとも、割引分は１００％還元し、管理会社に支払う分は、管理費で賄うのかな？
管理会社は、たった１つのマンションのために、検針業務や集金業務をやるのかい？
管理会社にとっては、何のメリットもないよ。

[386: 匿名]

管理業務委託と電気管理業務委託と書いてあるよ。だから２契約になるはず。

駐車場使用料は最初にデベが決める。販売戦略でかなり安くしてる。
それと安くしないと国税庁から駐車場業を収益事業と見なされ課税されてしまう。

管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。

[387: 匿名さん]

>386
>管理業務委託と電気管理業務委託と書いてあるよ。だから２契約になるはず。

電気管理業務は管理会社はやっていないので、検針とか集金業務等をやるには、
人を別につけなければならないということ。研修もふくめてね。
素人の管理会社にそれをやるだけの人材と人はいないよ。
管理会社が自分のとこではできないので、再委託すれば委託費が又高くなるよ。
管理組合が代行会社になることは難しいよ。

>駐車場使用料は最初にデベが決める。販売戦略でかなり安くしてる。
>それと安くしないと国税庁から駐車場業を収益事業と見なされ課税されてしまう。

高くしても収益事業にはならないよ、なんか支離滅裂になってきたね。
外部貸しは課税の対象になるけどね。

[388: 匿名さん]

>386
>管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。

それを営利事業というんだよ。

[389: 匿名さん]

自販機をマンション内に設置して、そこから得た利益を管理費に充当すれば

営利とはならない？

[390: 匿名さん]

駐車場を外部に貸せば営利事業となる。
自販機を設置しても営利事業となる。
消費税は1,000万円以上だけど、法人税は課税される。
８００万以下の所得に対し、２２％

[391: 周辺住民さん]

>>管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。
> それを営利事業というんだよ。

過去も含めて今までに徴収した管理費があまったからといって、区分所有者に管理費を返すのは微妙です
支出する管理費が合理化によってさがった場合は、管理費を下げるのは問題ないです
管理費は、年毎での経理処理になるため、余剰金をそのまま今の住民に変換するのは、過去に住んでいた人の関係上微妙です

しかし、あまった管理費を総会議決をとって、修繕費に計上して、長期修繕計画を見直して、そのうえで修繕費を下げるのは問題ありません。修繕費は、積立のため合計で管理しているため。

結局帰ってくるお金は同じですけどね。

[392: 匿名]

営利の意味を知らない人がおおいいね。話にならないな。

マンション駐車場業の非課税基準は国税庁から通達が出てるから理事長なら勉強しときな。
外部貸ししたらアウト。管理規約でも転貸禁止になってる。

剰余金を値下げ原資にするとは、返還ではなく還元でしょ。
返還は直接返すこと、還元は別の形で同等の効果を出すこと。それが値下げでしょ。

管理費会計から修繕積立金会計への振替は、区分会計の原則に反する。
振替可能としたいなら、国が霞ヶ関埋蔵金の時にやったと同様に法律改正、すなわち管理規約を改正すべきもの。

[393: 匿名]

マンション管理組合業務は「居住者のために成す共済事業」。
居住者のための共済事業なら不課税が国税庁の判断基準になる。
この判断基準で考えることだ。
あくまでも居住者のみが対象だ。部外者が一人でも入ったら課税対象になる。
今年は携帯基地局に屋根貸してた管理組合が税務署にやられた。

[394: 匿名]

携帯基地局は居住者はもちろん近隣住民も対象だからですね。
オートロック内部の自販機は居住者専用になりますから不課税ですね。

[395: マルサ]

【駐車場の不課税条件（内部貸しの非収益事業）】
マンション管理組合又は管理組合法人（以下「管理組合」と略す）が、その業務の一環として区分所有者又は居住者を対象に行っている駐車場業は、下記の条件での事実関係を前提とする限り収益事業に該当せず不課税
①駐車場業は区分所有者又は居住者を対象に行われており外部貸ししていない
②駐車場の敷地は管理組合の共用部分として管理されている
③駐車場収入は管理組合年度決算書において管理費・修繕積立金等の管理組合収入と同じく管理組合収入として計上され管理組合会計の中で一体運用されている
④駐車料金は区分所有者又は居住者を対象に行っている収益を目的としない事業であるから付近の駐車場と比較し低額であること

【駐車場の課税条件（外部貸しの収益事業）】
マンション管理組合が区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合、収益事業として駐車場事業を行っていると認定されるので管理組合に申告納税（法人税、消費税、地方税）の義務が発生し、駐車場収入を管理組合会計の中で一体として運用することは出来ず、管理組合会計（非収益事業）と駐車場事業会計（収益事業）とを区分経理しなければならない

[396: 匿名さん]

電力の完全自由化になっても、家庭用の電気は安くならないとの見通しがでた。
ドイツでも完全自由化の翌年は逆に値上げとなったとのこと。
太陽光発電等を導入する家庭は逆に売電することになる。
高圧一括受電の導入を完全自由化まで待つ意味は全くないよ。

[397: マンション住民さん]

一括受電する場合、リスクの大きい代行会社に頼まなければいいのでは？

[398: 匿名さん]

高圧一括受電して共用部分の電気代を削減したら、その削減額を原資にして組合員の管理費を安くしたらいい。
こうすれば、専有部分の電気代は以前と変わらず同じだけど、共用部分の電気代が値下げされた分が組合員の管理費値下げで還元されることになる。
結果的には、高圧一括受電したことにより、管理費が値下げできることになる。

[399: 匿名さん]

その考え方は筋が通ってる。
高圧一括受電を導入するのは共用部分の管理が仕事の管理組合だから、区分所有者の個人管理の専有部分電気代を削減する必要はないし義務もない。
しかしながら、組合員に高圧一括受電の導入による共用部分電気代の削減のために、管理組合が組合員に対して専有部分を特別管理することを強制させたのだから、組合員に対して何らかの金銭的見返りを考えなければならない。
それが共用部分の電気代が削減されたことによる管理費の値下げだ。
管理費は共用部分の管理のための費用だから、管理費値下げで金銭的見返りとして還元する。

[400: 匿名さん]

そんなややこしいことしないで、素直に専有部分も割引してやれよ。

[401: 匿名さん]

>>400

専有部分の電気代割引だと総会決議は可決しないだろう。
あくまでも管理組合本来の「共用部分の電気代削減」に全組合員に協力してもらうのスタンスじゃないと。
専有部分の電気代削減なんて5%の雀の涙程度なら「余計なお世話！」と言われて反対される。

それと高圧電力量単価で専有部分の電気代削減したら、電気管理業務委託費が捻出できない。
あくまでも低圧電力単価で管理組合が電気代徴収することが前提になる。

[402: 匿名さん]

>401
一括受電の導入をしているマンションは、殆どは共用部分と専有部分の
両方の割引にしてるよ。
それの方が全員の承認が得やすいからね。
割引率は、どちらも１０％程度。
２万円の電気代を払っている家庭は月２千円程度の割引、年間で24,000円。

[403: 匿名さん]

2万円は多すぎる。平均は月8千円程度で年10万円程度。
それと専有部も共用部も10%なら、共用部の10%も専有部に上乗せすべきじゃないか？
共用部の電気代削減する目的が不明確。

共用部の電気代削減は管理費会計の剰余金を増やすだけで無意味。
管理費会計で剰余金が出るということは、組合員の徴収管理費高いから剰余金（企業なら利益）が出てしまう。
管理費取り過ぎてるってこと。

[404: 匿名さん]

>403
共用部分の電気代削減分については、築年数の経過とともに、いろんな出費が
必要になるのでそれに充当すればいいよ。
それに、消費税が５％アップすれば必然的に管理費・修繕積立金とも余分な
経費が必要になるんだから。
管理費取り過ぎというのは、次元が違うよ。別に考えないとね。
それより、一括受電を導入するかどうかが専決事項だね。

[405: 匿名さん]

うちは消費税アップしても管理費会計の剰余金が毎年500万円も出る。
これに高圧一括受電で500万円電気代が削減できたら、毎年1000万円も剰余金が出る計算になる。
この剰余金の8割を管理費値下げの原資とすると、1戸平均毎月1000円の管理費値下げが可能との計算になる。

[406: 匿名さん]

>405
ところが、専有部分の配管（給排水管・給湯管・汚水管・ガス管）に関しては、
専有部分の問題であり、長期修繕計画に計上されていないんだよね。
いくら専有部分だからといって、各区分所有者に管理を任せるとなると、
まず、更新料がかなり割高になる、工事期間中の不便がその都度伴う、雨漏りが
しだしたからといって一斉にやるには、全員が全て個人負担は不可能。
やれる者はいいがやれない者をどうするかが問題なのです。
金額でいえば、１戸当たり７０万とか８０万かかるし、それを別々にやれば、
それこそ１戸当たり１００万～１５０万の金額になる。
この問題は現在全国で検討されてきているが、できることなら管理組合が負担して
一斉にやる方がずっと効率的なんです。
場合によっては、１戸当たり５０万程度で済むかもしれません。
しかし、そのためには修繕積立金の大幅アップをしなければならなくなる。
この問題をどうするかが今後のマンションの課題なんです。

[407: 匿名さん]

築年数が経過するにつれ、経費はかかるようになりますよ。
お金はあっても邪魔にはならないのです。
資産価値を保つためには、補修工事・改修工事はやらなければならないのです。

[408: 匿名さん]

管理費会計は、収入の大半が組合員からの徴収管理費でほぼ固定収入である。
ところで、同会計の支出を電気代等で削減したとすると、削減分は損益計算で剰余金に上乗せされる。
管理費会計は経常業務の会計で、剰余金を多額に発生させて修繕積立金のように内部留保する必要は全くない。
その削減分を収入から差し引くと、削減前と同じ損益計算の剰余金になる。
すなわち、徴収管理費を支出の削減分だけ減らせばいいのである。
この削減分を戸数で割り12等分すれば、月額管理費の値下げ額が決まる。
これが支出の削減分を原資とする管理費値下げのスキームである。

たとえば、年間電気代が1000万円の500戸のマンションがあったとする。
高圧一括受電により、共用部分の電気代が40%の400万円削減されたとする。
この400万円を500戸で割り12等分すれば、月額666円程度の管理費値下げ、年間で8000円の値下げになる。
これは平均値であるから、実際は組合員の共有持分割合に応じて値下げ額を決める。
月1万円程度の管理費なら、6.7%程度の値下げになる。

[409: 匿名さん]

>408
600戸のマンションの年間電気料金としては、600万程度ですね。
年間値下げ額としては、1戸当たり月300円程度しかありませんよ。

[410: 匿名さん]

それだったら、専有部分共用部分各１０％の割引の方が得策です。

[411: 匿名さん]

>>409

今期の決算書見たの？
管理組合が支払った共用部分の光熱費は、電気代が1017万円、水道代が94万円、ガス代が6.2万円だぞ。

[412: 匿名さん]

いつの間に、６００戸から５００戸に変わったの？

[413: 匿名さん]

>411
1戸当たり660円なら、専有部分の割引をいれた方が得策だよ。

[414: 匿名さん]

600戸全員を説得するには、共用部分の割引だけだったら、
一括受電の導入は無理だね。

[415: 匿名さん]

高圧一括受電は、低圧電力単価と高圧電力単価との差で電気代削減分が創出されるので、
この削減分を共用部分に振り分けるか専有部分に振り分けるか併用で振り分けるかの違いだけ。

それよりも一歩進めて、マンションの環境貢献を考えてみてはどうか？
自然エネルギー発電の電力に切り替えることによる環境負荷（CO2）低減施策である。
自然エネルギー発電とは、太陽光、風力、バイオマス、水力の発電で、
マンションの電気をこれらの発電電力に切り替えるのである。
これは電気代の削減と対局を成す考えで電気代は今よりもアップすることになる。

そのもっとも簡単な方法は、グリーン電力の購入である。
共用部分が年間数十万kwhなら購入してみてはどうか？
マンションでグリーン電力の導入したら日本初になる。

おれは会社のグリーン電力導入を推進して実施した経験がある。
企業の社会貢献の施策であるが、これをマンションで実践する。

http://www.natural-e.co.jp/green/group.html

[416: 匿名さん]

>415
夢物語だよ。
そんなんで区分所有者全員を説得できる？
それより、ここは高圧一括受電の導入をどうするかのスレだから、
現実的な書き込みをしなくちゃね。

[417: 匿名さん]

電気代削減する目的は？管理費会計が赤字なの？

[418: 匿名さん]

赤字なら管理費値上げが筋だろう。足りないなら値上げする。
修繕積立金は足りないから値上げや一時徴収するのだから。

[419: 匿名さん]

>417
高圧一括受電を導入するだけで、経費は一切かからず、共用部分と専有部分が１０％
程度割り引かれるからそれを活用するだけのことだよ。
これ以外に何の理由がいるの？
管理費が赤字とかは全く関係のないこと。

[420: 匿名さん]

そりやそうだ。
４１９が正しい。

[421: 匿名さん]

割り引かれた分、管理費会計の剰余金が増える。剰余金を増やすのが目的か？
企業なら経費節減して利益を増やして株主に配当で応えるよ。

[422: 匿名さん]

非収益事業の管理組合は、管理費会計の利益（剰余金）は次年度会計への管理費への充当と規約で規定されてるよ。
だから基本的に内部留保（プール）はできないことになってる。
だから剰余金が発生したら次年度管理費会計の収入に計上するから、その分だけ徴収管理費を減らせることになる。
これが管理費の値下げ。

[423: 匿名さん]

>422
管理費が増えてきたら修繕積立金へ振りかえればいいじゃないの。
管理費会計で内部留保とかはないよ。
繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

[424: 匿名さん]

振替は区分会計の基本原則に反して規約違反。
自由に振り返るなら管理費会計と修繕積立金会計をドンぶり会計にしたらいい。
そしたら振り替えなくても済む。

[425: 匿名さん]

>繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

うちは年度管理費会計の損益計算書上は予備費の扱いにはしていない。
繰越金として別枠の内部留保金としている。課目名は「剰余金」。
だから年度で多額の整備点検費等が発生する年は、この剰余金を取り崩して、
次年度管理費会計の収入に繰り入れて決算が赤字にならないようにしている。

[426: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では、管理費に充当すると規定している。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

[427: マンション住民さん]

これ一般会計の決算書だけど、高圧一括受電したらどう変わるの？
東電と契約しないから電気代の支払いがなくなると思うけど。

[428: 匿名さん]

>427
なんかしょぼいマンションだね。
１００戸ちょっとの規模かな？
その割には電気料金だけが突出しているようだけど。
電気代の支払いは代行会社に決まってるじゃないか。

[429: 匿名さん]

清掃費も高すぎるよ。
清掃費は時給で計算すれば算出できるから、一度計算してみたらいいよ。
当然、管理会社の取り分も計算しなければならないが。
管理委託費からみれば、管理員はいないか、ごく短い時間しか
いないみたいだね。
剰余金と予備費は同じでみればいいが、ちょっと多いかな？

[430: 匿名さん]

消防点検費、雑排水管の高圧洗浄費も高いね。
エレベーターの保守点検費は、２基だったら高いね。
小修繕や各種点検もふくめ、管理会社にいいように操られているよ。
価格の交渉をする必要はあるね。

[431: 匿名さん]

消費税の値上げで、毎年剰余金から７５万程度少なくなるんだからね。
４００万の剰余金は、６年でゼロになるよ。

[432: 匿名さん]

「しょぼい」とかはマンション規模によって会計収支は異なるから言及すべきではない。
そんなこと言ってると理事長としての品性と資質が疑われる。
理事長なら、他マンションの決算書見て次のような分析をするものだ。
高いか安いかは別にして、一般会計の概要を把握することだ。

この会計を見ると、前期の剰余金を翌期の収入に規約通り正しく繰り入れてる。
年間支出は1500万円位で、組合費収入960万円だけでは賄いきれず駐車場使用料600万円近くは不可欠になっている。
電気代はおそらく100戸規模のマンションだと、共用施設にもよるが217万円は妥当と思われる。

このマンションで高圧一括受電を導入すると、支出の科目から「共用電気料」が消えてなくなる。
一見すると、決算書を見る限り電気を使わないマンションということになる。
ところが、「共用電気料」がなくなる代わりに「電気管理サービス委託料」の課目に置き換わる。
この「電気管理サービス委託費」が、代行会社に支払う料金で、共用部分の電気代を40%削減するプランならば、
「共用電気料」の60%の金額の費用になる。
従って、86万円くらいの経費節減になり、この金額が登記剰余金に加算されることになる。

[433: 匿名さん]

>432
匿名さんばかりだから、どの書き込み分か分からないからね。
てっきり、600戸の御仁のマンションと思ったのでね。
管理費会計に駐車場収入を投入するのは別に何の問題もないからね。
駐車場収入があるから、管理費や修繕積立金が軽減できるのだろうから。
それにね、僕は理事長ではないよ、理事長経験者。
資格はもってるけど。