一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[364: 匿名]

専有部分の電気代を売上げることに、このビジネスの旨味がある。
だから電気代を徴収代行して管理組合に納付するのでは売上にならない。

[365: 匿名さん]

はあ？何いってるの？

[366: 匿名]

業者の書き込み見てると稚拙すぎて話しにならないな。
これで騙される管理組合はかわいそう。でも理事会が無能だから自業自得だけど。

検針・請求業務は店舗併設マンションや事務所ビルなんかは管理会社に委託してるよ。
東電に依頼すれば、東電の検針・請求業務をやってる外注先紹介してくれる。
高圧一括受電して仕事なくなったら外注先が困るから仕事・雇用確保の意味でも紹介してくれる。

それと電事法の電力供給義務の条項勉強した方がいいね。これ非常に重要。
代行会社は電事法の一般電気事業者でないことを知っとくべき。単なる建設会社だ。

基本は管理組合が高圧一括受電して、電気管理業務を管理委託と同一の管理会社に委託することだ。管理組合の設備投資は一般会計の内部留保金を使う予定。これは理事長の発案。
この考えは、管理会社にとってもビジネスメリットがあるし、管理組合も同一管理会社に委託することにより相乗効果がある。
いまこの考えで管理会社と詰めてる。管理会社は非常に乗り気。管理会社にとっては、管理業務委託と電気管理業務委託の2つのストックビジネスになるから。管理会社は業界大手。

[367: 匿名さん]

>366
まだ電気主任絶対論者の意見を尊重しているんだね。
業者だとかいってるけど、単なる高圧一括受電を導入しているマンションの住民だよ。
東電と契約してれば、検針・集金業務は電力会社の管連会社が全国どこでもやってるよ。
代行会社が一般電事事業者でないのは当たり前のことじゃないの。
単なる代行会社なんだから。
屁理屈ばかりいってるから、いまだに高圧一括受電は導入できていないんだよ。
管理組合が高圧一括受電を導入するということは、その設備は買い取るんだね。
あなたのいっているのは、
マンションのことじゃなく、貸しビルで大家が電気料金を一括して支払い、検針して
戸別に請求しているだけじゃないの。
それは高圧一括受電ではなく、電力会社から安く買い取ることとは関係ないよ。
やはり、電気主任はだめだね。
高圧一括受電を導入するには、たった一人が反対してもできないということは知ってる？

[368: 匿名さん]

電気主任は管理組合の運営は知らないのだろうね。

[369: 匿名さん]

>366
>組合の設備投資は一般会計の内部留保金を使う予定。これは理事長の発案。

設備投資の金額はかなりの額になるんだけど、管理費会計で処理できるの？
普通は、修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要なんだけどね。
マンションの管理分かってるのかな？

[370: 匿名]

そのやり方は管理会社にとってはウェルカムだろう。
管理組合が投資して受変電設備を構築し、その電気管理業務を管理会社が受託する。
通常の管理業務にプラスして電気管理業務も受託できる。
管理組合にとっても窓口はすべてに関して管理会社一本に統一できる。
管理会社が指をくわえて、みすみす一括受電代行会社に仕事を取られることはない。

[371: 匿名さん]

>366
高圧一括受電の導入をするのは、普通決議？それとも特別決議？
全員の承認（一人の反対がいてもだめ）が得られなかったら、導入できる？できない？

[372: 匿名さん]

>370
餅屋は餅屋
管理会社に電気業務のことが分かるの？
検針と集金だけなら何人か人を採用すればいいだろうが。
６００戸のマンションなんだから、管理会社のフロントがそんなこと
やってる暇はないからね。
まさか、電気主任がいざというときは、メンテナンスとかもするのかな？
それから管理組合が営利事業をすることになるね。
会計方法がかわるね。
当然、事業税等の支払いが発生するよね。
それに、設備費高いよ。分割でなくていいの？

[373: 匿名]

>>369

うちは管理費会計の剰余金が潤沢にある。
もともと大規模マンションで、先期から駐車場使用料は修繕積立金会計に移設したが、つい最近まで駐車場使用料が管理費会計に計上されていた。
それが剰余金として10年近く内部留保されていたので2億円近くたまってる。

高圧一括受電するための受変電設備の投資は、修繕積立金の取り崩しは目的外使用になり不適当だろう。
なぜなら高圧一括受電する目的が専有部分の電気代削減という区分所有者に対する専有部分サービスだから。計画修繕や緊急時の修繕ではない。

[374: 匿名]

>管理会社に電気業務のことが分かるの？
うちの管理会社はmemsアグリケーターの国の認定受けてる会社だよ。
>６００戸のマンションなんだから、管理会社のフロントがそんなことやってる暇はないからね。
マンションに住んでるの？管理業務知らなすぎ。業務分担で仕事してるよ。

[375: 匿名]

372は営利の意味を知らないアホだ。

[376: 匿名]

会計知らないから営利なんて言うのだよ。

[377: 匿名]

たとえば500戸のマンションで1住戸1区画の駐車場が確保されており、
使用料月5000円で満車状態なら月250万円の使用料収入になるね。
年間なら3000万円、5年で１億5000万円、10年で3億円。
この使用料が管理費会計に計上されて手つかずなら内部留保は数億円も貯まる計算だね。

[378: 匿名]

管理費会計の経費支出は組合員から徴収した管理費で賄うから、駐車場収入はそのまま剰余金になって内容留保されるね。

[379: 匿名]

378が言ってることが非営利だ。
高圧一括受電して管理組合が組合員から電気代徴収するは管理費徴収するのと同じだ。
従来の管理業務委託費用と電気代と電力管理業務委託費を支払って剰余金は内部留保する。

[380: 周辺住民さん]

> 基本は管理組合が高圧一括受電して、電気管理業務を管理委託と同一の管理会社に委託することだ。
> 管理組合の設備投資は一般会計の内部留保金を使う予定。これは理事長の発案。

設備買い取りと、削減率の割合次第だろうけど、まぁ専門家でもない管理会社と管理組合がすることではないでしょうね。
今後電気料金体系がどのようになるかわからないご時世で、整備買い取りするリスクはかなり高いでしょうね

> 管理会社にとってもビジネスメリットがあるし、管理組合も同一管理会社に委託することにより相乗効果がある。

窓口一括化の件は、さほどメリットではない。むしろ同一業者にすることによるデメリットもある
悪質な管理会社も大手でもいっぱいあるしね。

[381: 匿名]

現行の共用部分電気設備は元々買い取りなんだが、何か？

[382: 匿名]

>>371
住戸の電気管理を管理組合が行うから「専有部分の特別管理」に該当する。
だから総会特別決議になる。
ただし特別決議で可決しても、全区分所有者が現行の電力会社との需給契約を解約し、
高圧一括受電サービスを受けることの同意書がいる。一人でも反対したら出来ない。
もし反対者が同意しない場合は、管理組合が訴訟を起こしては反対者を潰す必要が出てくる。

[383: 匿名さん]

>377
600戸のマンションでありながら駐車場料が数億もたまって放置されたままになっている
そんなマンションはダメマンションの典型だね。
いかに人材がいないというか、マンションの管理をまったく知らない者が理事会を
運営しているんだね。
それに、駐車場が６００台もあり、月５，０００円程度の駐車場料ということは、
田舎の典型だね。
さすが、電気主任の理事長だね。

[384: 匿名さん]

>382
専有部分の特別管理にあたるから特別決議？
なるほどね、それぐらいのレベルだから、電気主任をたてまつり、
管理費は膨れ上がっても放置され、一括受電は導入できず、いかがわしい
管理会社経由の導入とかになるのかな？

[385: 匿名さん]

>375
管理組合が施設を買い取り、電力会社と契約し、管理会社に検針・集金業務を委託し、
電力会社からの請求額を支払い、共用部分と専有部分から徴収した中から管理会社に
支払えば残りがでるだろう。その分が利益ということ、分かる？
それとも、割引分は１００％還元し、管理会社に支払う分は、管理費で賄うのかな？
管理会社は、たった１つのマンションのために、検針業務や集金業務をやるのかい？
管理会社にとっては、何のメリットもないよ。

[386: 匿名]

管理業務委託と電気管理業務委託と書いてあるよ。だから２契約になるはず。

駐車場使用料は最初にデベが決める。販売戦略でかなり安くしてる。
それと安くしないと国税庁から駐車場業を収益事業と見なされ課税されてしまう。

管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。

[387: 匿名さん]

>386
>管理業務委託と電気管理業務委託と書いてあるよ。だから２契約になるはず。

電気管理業務は管理会社はやっていないので、検針とか集金業務等をやるには、
人を別につけなければならないということ。研修もふくめてね。
素人の管理会社にそれをやるだけの人材と人はいないよ。
管理会社が自分のとこではできないので、再委託すれば委託費が又高くなるよ。
管理組合が代行会社になることは難しいよ。

>駐車場使用料は最初にデベが決める。販売戦略でかなり安くしてる。
>それと安くしないと国税庁から駐車場業を収益事業と見なされ課税されてしまう。

高くしても収益事業にはならないよ、なんか支離滅裂になってきたね。
外部貸しは課税の対象になるけどね。

[388: 匿名さん]

>386
>管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。

それを営利事業というんだよ。

[389: 匿名さん]

自販機をマンション内に設置して、そこから得た利益を管理費に充当すれば

営利とはならない？

[390: 匿名さん]

駐車場を外部に貸せば営利事業となる。
自販機を設置しても営利事業となる。
消費税は1,000万円以上だけど、法人税は課税される。
８００万以下の所得に対し、２２％

[391: 周辺住民さん]

>>管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。
> それを営利事業というんだよ。

過去も含めて今までに徴収した管理費があまったからといって、区分所有者に管理費を返すのは微妙です
支出する管理費が合理化によってさがった場合は、管理費を下げるのは問題ないです
管理費は、年毎での経理処理になるため、余剰金をそのまま今の住民に変換するのは、過去に住んでいた人の関係上微妙です

しかし、あまった管理費を総会議決をとって、修繕費に計上して、長期修繕計画を見直して、そのうえで修繕費を下げるのは問題ありません。修繕費は、積立のため合計で管理しているため。

結局帰ってくるお金は同じですけどね。

[392: 匿名]

営利の意味を知らない人がおおいいね。話にならないな。

マンション駐車場業の非課税基準は国税庁から通達が出てるから理事長なら勉強しときな。
外部貸ししたらアウト。管理規約でも転貸禁止になってる。

剰余金を値下げ原資にするとは、返還ではなく還元でしょ。
返還は直接返すこと、還元は別の形で同等の効果を出すこと。それが値下げでしょ。

管理費会計から修繕積立金会計への振替は、区分会計の原則に反する。
振替可能としたいなら、国が霞ヶ関埋蔵金の時にやったと同様に法律改正、すなわち管理規約を改正すべきもの。

[393: 匿名]

マンション管理組合業務は「居住者のために成す共済事業」。
居住者のための共済事業なら不課税が国税庁の判断基準になる。
この判断基準で考えることだ。
あくまでも居住者のみが対象だ。部外者が一人でも入ったら課税対象になる。
今年は携帯基地局に屋根貸してた管理組合が税務署にやられた。

[394: 匿名]

携帯基地局は居住者はもちろん近隣住民も対象だからですね。
オートロック内部の自販機は居住者専用になりますから不課税ですね。

[395: マルサ]

【駐車場の不課税条件（内部貸しの非収益事業）】
マンション管理組合又は管理組合法人（以下「管理組合」と略す）が、その業務の一環として区分所有者又は居住者を対象に行っている駐車場業は、下記の条件での事実関係を前提とする限り収益事業に該当せず不課税
①駐車場業は区分所有者又は居住者を対象に行われており外部貸ししていない
②駐車場の敷地は管理組合の共用部分として管理されている
③駐車場収入は管理組合年度決算書において管理費・修繕積立金等の管理組合収入と同じく管理組合収入として計上され管理組合会計の中で一体運用されている
④駐車料金は区分所有者又は居住者を対象に行っている収益を目的としない事業であるから付近の駐車場と比較し低額であること

【駐車場の課税条件（外部貸しの収益事業）】
マンション管理組合が区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合、収益事業として駐車場事業を行っていると認定されるので管理組合に申告納税（法人税、消費税、地方税）の義務が発生し、駐車場収入を管理組合会計の中で一体として運用することは出来ず、管理組合会計（非収益事業）と駐車場事業会計（収益事業）とを区分経理しなければならない

[396: 匿名さん]

電力の完全自由化になっても、家庭用の電気は安くならないとの見通しがでた。
ドイツでも完全自由化の翌年は逆に値上げとなったとのこと。
太陽光発電等を導入する家庭は逆に売電することになる。
高圧一括受電の導入を完全自由化まで待つ意味は全くないよ。

[397: マンション住民さん]

一括受電する場合、リスクの大きい代行会社に頼まなければいいのでは？

[398: 匿名さん]

高圧一括受電して共用部分の電気代を削減したら、その削減額を原資にして組合員の管理費を安くしたらいい。
こうすれば、専有部分の電気代は以前と変わらず同じだけど、共用部分の電気代が値下げされた分が組合員の管理費値下げで還元されることになる。
結果的には、高圧一括受電したことにより、管理費が値下げできることになる。

[399: 匿名さん]

その考え方は筋が通ってる。
高圧一括受電を導入するのは共用部分の管理が仕事の管理組合だから、区分所有者の個人管理の専有部分電気代を削減する必要はないし義務もない。
しかしながら、組合員に高圧一括受電の導入による共用部分電気代の削減のために、管理組合が組合員に対して専有部分を特別管理することを強制させたのだから、組合員に対して何らかの金銭的見返りを考えなければならない。
それが共用部分の電気代が削減されたことによる管理費の値下げだ。
管理費は共用部分の管理のための費用だから、管理費値下げで金銭的見返りとして還元する。

[400: 匿名さん]

そんなややこしいことしないで、素直に専有部分も割引してやれよ。

[401: 匿名さん]

>>400

専有部分の電気代割引だと総会決議は可決しないだろう。
あくまでも管理組合本来の「共用部分の電気代削減」に全組合員に協力してもらうのスタンスじゃないと。
専有部分の電気代削減なんて5%の雀の涙程度なら「余計なお世話！」と言われて反対される。

それと高圧電力量単価で専有部分の電気代削減したら、電気管理業務委託費が捻出できない。
あくまでも低圧電力単価で管理組合が電気代徴収することが前提になる。

[402: 匿名さん]

>401
一括受電の導入をしているマンションは、殆どは共用部分と専有部分の
両方の割引にしてるよ。
それの方が全員の承認が得やすいからね。
割引率は、どちらも１０％程度。
２万円の電気代を払っている家庭は月２千円程度の割引、年間で24,000円。

[403: 匿名さん]

2万円は多すぎる。平均は月8千円程度で年10万円程度。
それと専有部も共用部も10%なら、共用部の10%も専有部に上乗せすべきじゃないか？
共用部の電気代削減する目的が不明確。

共用部の電気代削減は管理費会計の剰余金を増やすだけで無意味。
管理費会計で剰余金が出るということは、組合員の徴収管理費高いから剰余金（企業なら利益）が出てしまう。
管理費取り過ぎてるってこと。

[404: 匿名さん]

>403
共用部分の電気代削減分については、築年数の経過とともに、いろんな出費が
必要になるのでそれに充当すればいいよ。
それに、消費税が５％アップすれば必然的に管理費・修繕積立金とも余分な
経費が必要になるんだから。
管理費取り過ぎというのは、次元が違うよ。別に考えないとね。
それより、一括受電を導入するかどうかが専決事項だね。

[405: 匿名さん]

うちは消費税アップしても管理費会計の剰余金が毎年500万円も出る。
これに高圧一括受電で500万円電気代が削減できたら、毎年1000万円も剰余金が出る計算になる。
この剰余金の8割を管理費値下げの原資とすると、1戸平均毎月1000円の管理費値下げが可能との計算になる。

[406: 匿名さん]

>405
ところが、専有部分の配管（給排水管・給湯管・汚水管・ガス管）に関しては、
専有部分の問題であり、長期修繕計画に計上されていないんだよね。
いくら専有部分だからといって、各区分所有者に管理を任せるとなると、
まず、更新料がかなり割高になる、工事期間中の不便がその都度伴う、雨漏りが
しだしたからといって一斉にやるには、全員が全て個人負担は不可能。
やれる者はいいがやれない者をどうするかが問題なのです。
金額でいえば、１戸当たり７０万とか８０万かかるし、それを別々にやれば、
それこそ１戸当たり１００万～１５０万の金額になる。
この問題は現在全国で検討されてきているが、できることなら管理組合が負担して
一斉にやる方がずっと効率的なんです。
場合によっては、１戸当たり５０万程度で済むかもしれません。
しかし、そのためには修繕積立金の大幅アップをしなければならなくなる。
この問題をどうするかが今後のマンションの課題なんです。

[407: 匿名さん]

築年数が経過するにつれ、経費はかかるようになりますよ。
お金はあっても邪魔にはならないのです。
資産価値を保つためには、補修工事・改修工事はやらなければならないのです。

[408: 匿名さん]

管理費会計は、収入の大半が組合員からの徴収管理費でほぼ固定収入である。
ところで、同会計の支出を電気代等で削減したとすると、削減分は損益計算で剰余金に上乗せされる。
管理費会計は経常業務の会計で、剰余金を多額に発生させて修繕積立金のように内部留保する必要は全くない。
その削減分を収入から差し引くと、削減前と同じ損益計算の剰余金になる。
すなわち、徴収管理費を支出の削減分だけ減らせばいいのである。
この削減分を戸数で割り12等分すれば、月額管理費の値下げ額が決まる。
これが支出の削減分を原資とする管理費値下げのスキームである。

たとえば、年間電気代が1000万円の500戸のマンションがあったとする。
高圧一括受電により、共用部分の電気代が40%の400万円削減されたとする。
この400万円を500戸で割り12等分すれば、月額666円程度の管理費値下げ、年間で8000円の値下げになる。
これは平均値であるから、実際は組合員の共有持分割合に応じて値下げ額を決める。
月1万円程度の管理費なら、6.7%程度の値下げになる。

[409: 匿名さん]

>408
600戸のマンションの年間電気料金としては、600万程度ですね。
年間値下げ額としては、1戸当たり月300円程度しかありませんよ。

[410: 匿名さん]

それだったら、専有部分共用部分各１０％の割引の方が得策です。

[411: 匿名さん]

>>409

今期の決算書見たの？
管理組合が支払った共用部分の光熱費は、電気代が1017万円、水道代が94万円、ガス代が6.2万円だぞ。

[412: 匿名さん]

いつの間に、６００戸から５００戸に変わったの？

[413: 匿名さん]

>411
1戸当たり660円なら、専有部分の割引をいれた方が得策だよ。

[414: 匿名さん]

600戸全員を説得するには、共用部分の割引だけだったら、
一括受電の導入は無理だね。

[415: 匿名さん]

高圧一括受電は、低圧電力単価と高圧電力単価との差で電気代削減分が創出されるので、
この削減分を共用部分に振り分けるか専有部分に振り分けるか併用で振り分けるかの違いだけ。

それよりも一歩進めて、マンションの環境貢献を考えてみてはどうか？
自然エネルギー発電の電力に切り替えることによる環境負荷（CO2）低減施策である。
自然エネルギー発電とは、太陽光、風力、バイオマス、水力の発電で、
マンションの電気をこれらの発電電力に切り替えるのである。
これは電気代の削減と対局を成す考えで電気代は今よりもアップすることになる。

そのもっとも簡単な方法は、グリーン電力の購入である。
共用部分が年間数十万kwhなら購入してみてはどうか？
マンションでグリーン電力の導入したら日本初になる。

おれは会社のグリーン電力導入を推進して実施した経験がある。
企業の社会貢献の施策であるが、これをマンションで実践する。

http://www.natural-e.co.jp/green/group.html

[416: 匿名さん]

>415
夢物語だよ。
そんなんで区分所有者全員を説得できる？
それより、ここは高圧一括受電の導入をどうするかのスレだから、
現実的な書き込みをしなくちゃね。

[417: 匿名さん]

電気代削減する目的は？管理費会計が赤字なの？

[418: 匿名さん]

赤字なら管理費値上げが筋だろう。足りないなら値上げする。
修繕積立金は足りないから値上げや一時徴収するのだから。

[419: 匿名さん]

>417
高圧一括受電を導入するだけで、経費は一切かからず、共用部分と専有部分が１０％
程度割り引かれるからそれを活用するだけのことだよ。
これ以外に何の理由がいるの？
管理費が赤字とかは全く関係のないこと。

[420: 匿名さん]

そりやそうだ。
４１９が正しい。

[421: 匿名さん]

割り引かれた分、管理費会計の剰余金が増える。剰余金を増やすのが目的か？
企業なら経費節減して利益を増やして株主に配当で応えるよ。

[422: 匿名さん]

非収益事業の管理組合は、管理費会計の利益（剰余金）は次年度会計への管理費への充当と規約で規定されてるよ。
だから基本的に内部留保（プール）はできないことになってる。
だから剰余金が発生したら次年度管理費会計の収入に計上するから、その分だけ徴収管理費を減らせることになる。
これが管理費の値下げ。

[423: 匿名さん]

>422
管理費が増えてきたら修繕積立金へ振りかえればいいじゃないの。
管理費会計で内部留保とかはないよ。
繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

[424: 匿名さん]

振替は区分会計の基本原則に反して規約違反。
自由に振り返るなら管理費会計と修繕積立金会計をドンぶり会計にしたらいい。
そしたら振り替えなくても済む。

[425: 匿名さん]

>繰越金が増え、予備費が増えるということだよね。

うちは年度管理費会計の損益計算書上は予備費の扱いにはしていない。
繰越金として別枠の内部留保金としている。課目名は「剰余金」。
だから年度で多額の整備点検費等が発生する年は、この剰余金を取り崩して、
次年度管理費会計の収入に繰り入れて決算が赤字にならないようにしている。

[426: 匿名さん]

国交省の標準管理規約では、管理費に充当すると規定している。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。

[427: マンション住民さん]

これ一般会計の決算書だけど、高圧一括受電したらどう変わるの？
東電と契約しないから電気代の支払いがなくなると思うけど。

[428: 匿名さん]

>427
なんかしょぼいマンションだね。
１００戸ちょっとの規模かな？
その割には電気料金だけが突出しているようだけど。
電気代の支払いは代行会社に決まってるじゃないか。

[429: 匿名さん]

清掃費も高すぎるよ。
清掃費は時給で計算すれば算出できるから、一度計算してみたらいいよ。
当然、管理会社の取り分も計算しなければならないが。
管理委託費からみれば、管理員はいないか、ごく短い時間しか
いないみたいだね。
剰余金と予備費は同じでみればいいが、ちょっと多いかな？

[430: 匿名さん]

消防点検費、雑排水管の高圧洗浄費も高いね。
エレベーターの保守点検費は、２基だったら高いね。
小修繕や各種点検もふくめ、管理会社にいいように操られているよ。
価格の交渉をする必要はあるね。

[431: 匿名さん]

消費税の値上げで、毎年剰余金から７５万程度少なくなるんだからね。
４００万の剰余金は、６年でゼロになるよ。

[432: 匿名さん]

「しょぼい」とかはマンション規模によって会計収支は異なるから言及すべきではない。
そんなこと言ってると理事長としての品性と資質が疑われる。
理事長なら、他マンションの決算書見て次のような分析をするものだ。
高いか安いかは別にして、一般会計の概要を把握することだ。

この会計を見ると、前期の剰余金を翌期の収入に規約通り正しく繰り入れてる。
年間支出は1500万円位で、組合費収入960万円だけでは賄いきれず駐車場使用料600万円近くは不可欠になっている。
電気代はおそらく100戸規模のマンションだと、共用施設にもよるが217万円は妥当と思われる。

このマンションで高圧一括受電を導入すると、支出の科目から「共用電気料」が消えてなくなる。
一見すると、決算書を見る限り電気を使わないマンションということになる。
ところが、「共用電気料」がなくなる代わりに「電気管理サービス委託料」の課目に置き換わる。
この「電気管理サービス委託費」が、代行会社に支払う料金で、共用部分の電気代を40%削減するプランならば、
「共用電気料」の60%の金額の費用になる。
従って、86万円くらいの経費節減になり、この金額が登記剰余金に加算されることになる。

[433: 匿名さん]

>432
匿名さんばかりだから、どの書き込み分か分からないからね。
てっきり、600戸の御仁のマンションと思ったのでね。
管理費会計に駐車場収入を投入するのは別に何の問題もないからね。
駐車場収入があるから、管理費や修繕積立金が軽減できるのだろうから。
それにね、僕は理事長ではないよ、理事長経験者。
資格はもってるけど。

[434: 匿名さん]

電気料金が高いといったのは、キュービクルとかがなく、共用部分の割引の
特典を受けてないからだね。

[435: 匿名さん]

理事長の資格ってどんな資格？聞いたことない。

[436: ほりえもんもどき]

みんな法律は守れよ。
いくら安くなってもいい加減な規制でも法律は法律だ。守らないで規模が大きくなるとホリエモンみたいになるよ。
決算書のひと、東電と契約しないとはNTTかオリックス？どちらも電気代の請求がくるから決算書は変わらない。
C電力なんかだと電力会社と契約だから東電から請求が来ている。それをC電力が払い込む。10％とか安い電気代を決算書に記載するとインチキ。東電からの請求書と金額が合わないから。5年後に税務署から指摘されてそのときの理事会がもめることになる。
誰から電気を買うのか、共用部だけでなく占有部も明確にしないと後で税務監査だよ。特に単価が一定でないばあいは面倒だ。

[437: 匿名さん]

うちは代行会社が委託料の金額を言って来たので、理事長が、
「電気代会計が不明、供給保証のため需給契約は従来通り管理組合が電力会社と行う。」
「専有部分の徴収電気代を一旦管理組合に納付しろ、電気代は管理組合が電力会社に支払う。」
「その前提で電気管理委託費を算定して出せ。」
と言ったら、大手代行会社は2社とも逃げ出して、その後は一切アプローチなし。
うちのマンションは共用部年間電気代だけで1000万円を超えるビッグマンション。
理事長曰く「高圧一括受電を導入するにしても、管理組合の電気代収支会計が不透明になる方法は採らない」と。

[438: でんき]

アホだ
電気を公衆に販売するには免許が必要。免許があるのは電力会社と新電力。特定供給事業者もあるが一括受電業者はダメ。一括受電業者で免許があるのはN社とO社、NS社。それ以外は管理組合の名義貸し。テナントや賃貸アパートは電気使用権込みで貸し出しているにすぎない。街中の電気自動車充電所と同じ。
高圧受電するにはマンションごとに国の認可が必要。認可条件は電気主任技術者を置くこと。事業者（理事長）、従業員、役員（理事会役員）から選任しなくてはならない。有資格者が居住していてもダメ。なぜなら雇用関係がないから。従業員＝被雇用者
だから有資格者を外部から雇うことが必要で保安会社と別の契約が必要。それを役所に届けて初めて高圧一括受電ができる。管理組合と無関係に必要なことだ。
てきとうなことやると摘発されるよ。年に3件くらいづつ違法を摘発している。3件だから目立たず報道もされないけどね。
電気主任者は高圧受電の専門家だから一括受電業者のインチキを見破っただけさ。

[439: 優良納税者]

一括受電の一言でひとくくりにしないで下さい。
誰が何処から電気を買うのか、全部業者に任せることはできるのか、よく考えてください。
共用部が安くなるのはどんな理由ですか。誰から金が回ったのか？一括受電業者から金を受け取る　OR　相殺して安く払うと、管理組合に金が入ったことになる。決算書には入った金額と出た金額を記載する必要があるから、相殺金額だけ書くわけにいかない。
437の理事長はよくわかっている。いいかげんな理事会だとだまされたまま。
問題は会計が違反と認定された場合、だれが犯罪者となるかだ。会計処理も税金も電気事業法も違反したのは管理組合だ。だって役所に届ける文書は全部理事会名義だから。一括受電業者は知らん振りだよ。管理組合だって立件されるからね。

[440: 匿名さん]

>東電と契約しないとはNTTかオリックス？どちらも電気代の請求がくるから決算書は変わらない。
東電と契約してないのに誰から請求書がくるの？

請求書がきたら東電に電気代払わないと滞納になる。
この場合、従来は共用部分の電気代でよかったのが、専有部分の電気代まで加算されて請求がくる。
戸数が多いと一般会計は一気に赤字になる。
だから徴収した専有部分の電気代を一般会計の収入として計上せざるを得ない。

>C電力なんかだと電力会社と契約だから東電から請求が来ている。それをC電力が払い込む。

C電力が立て替え払いするのはいいけど、管理組合はC電力に対してそれが債務になる。
あとからC電力に管理組合が電気代を払う必要がある。

[441: 匿名さん]

>440
高圧一括受電の場合、電力会社と契約するのは代行会社。
共用部分と専有部分の電気料金は、代行会社が検針して組合と区分所有者に
請求する。
こんなことも分かってないで、書き込まないでよ。
管理組合への請求と区分所有者への請求は別々。
管理組合へは代行会社から請求がくるので、従来通り管理費の費目は
電気料でいいんだよ。
専有部分の電気料金は管理組合には請求はこない。
電力会社への支払いは、代行会社が行う。

[442: 匿名さん]

>437
お前みたいなマンションは高圧一括受電の契約はできないよ。
代行会社と電力会社の契約になるのに、何で管理組合が電力会社に
支払うんだよ。
だから、代行会社は愛想つかしたんだよ。
理事長にもっとマンションの管理について勉強しろといっとけよ。
電気主任なんだろう、その理事長。
単なる技術屋なんだから、会計とかは分からんよ。

[443: 匿名さん]

>>442

437の理事長が一番理解してるね。
需給契約は電力会社と管理組合、専有部分は管理組合の内部検針。
専有部分の居住者に管理組合が請求し、居住者は管理組合に電気代を支払う。
そして電気管理業務委託を外部委託する。

これ店舗併設マンションで当たり前に行われてることを、住居専有部分に拡張しただけ。

[444: 匿名さん]

>443
高圧一括受電の基本がわかっていないね。
代行会社が行うこの一括受電システムは、全国で行われているものなんだよ。
これは、電力会社と代行会社が契約し、割り引いた価格で納める。
そして、代行会社と管理組合、区分所有者がそれぞれ代行会社と契約をする。
支払いは、代行会社が電力会社に、組合と区分所有者が代行会社に支払う。
この構図が一般の高圧一括受電のやり方。
施設については、管理組合が買い取ってもいいが、買い取る組合は皆無に近い。
管理組合としては、経費ゼロで、共用部分と専有部分の割引をやるのだからね。

443のいっているのは、管理組合が施設を買い取り、検針・集金業務・メンテナンスも含め
管理組合が管轄するやり方なんだろう。
そんな大変なことは、管理組合としてはやりたくないよ。
アパートを経営している大家が電気料金を個別に検針して各賃借人に請求・集金する
やり方と一緒だよ。

[445: 匿名さん]

>437
代行会社が愛想をつかしているんだよね。
だから、現在もまだ割引されていないんだよ。
当然、借室電気室はあるだろうから、現在共用部分だけは
安く提供されているだろうがね。
高圧一括受電のメリットは、専有部分も安くなるんだよ。
経費ゼロでね。
今まで通りで電気料金だけが安くなるだけのこと。

[446: 第一種電気主任技術者]

>>438

電事法読め。

>電気を公衆に販売するには免許が必要。免許があるのは電力会社と新電力。
免許じゃない。前者は許可、後者は届出。

それからマンションの共用部分の高圧受変電設備は、電事法の自家用電気工作物。国への届出が必要。
分譲マンションは既に届出が行われており、管理組合に売主から竣工後に引渡される。
電気主任技術者の選任と不選任（外部委託）をゴッチャにしないこと。
不選任の条件は国から通達が出てる。
①自家用電気工作物であること
②高圧（7,000V以下）で受電する事業場等
・出力1,000kW未満の発電所
・電圧7,000V以下で受電する需要設備
・電圧600V以下の配電線路を管理する事業場
（参考）
　低圧：100V / 200V　一般家庭、小さな商店、小工場等
　高圧：6,000V　中規模のビル・スーパー、中工場等
　特別高圧：20,000V / 70,000V　高層ビル、大型ショッピングセンター、大工場等
③次のいずれかと事業場の工事、維持及び運用に関する保安の監督に係
る業務委託契約を締結
a) 告示の要件に該当する者（電気管理技術者）
・電気主任技術者免状
・免状の種類に応じた年数の実務経験
・点検等に必要な機械器具
・主たる連絡場所が受託事業場から2時間以内
・緊急を要する場合に連絡を受ける措置を講じている
b) 大臣が指定する法人（電気保安協会）
・指定法人の従業員：電気主任技術者免状
・従業員が常時勤務する事業所等が受託事業場から2時間以内

[447: 匿名さん]

>446
そんな技術的なことは代行会社に任せればいいんだよ。
代行会社は、高圧一括受電について勉強しているよ。
管理組合としては、それを導入するのかどうか、導入するとしたら、
設備を買い取るか否か、対象を共用部分だけにするかそれとも
共用部分と専有部分両方とも割引対象にするか、又、割引率を
いくらで交渉するかが問題なんだよ。
そして、総会決議後の対策として、いかに全員の承認をもらうかの
検討をしていき、最終的に導入に踏み切れるかということ。
導入できれば、支払いも、会計も今まで通りのこと。
ただ、支払先が電力会社から代行会社に変わるだけのことだよ。
高圧一括受電について勉強しなくちゃね。電気主任なんだろう。

[448: 匿名さん]

電気主任というのは、工業高校や専門学校を卒業した者が取る資格なんだろう。
電力会社とかには必要な資格なんだろうが、一般の企業では必要性はないからね。
会社とかでは、営繕とか電気室とかにはいた方がいいかもしれないが。
独立して開業する資格でもないだろう。

[449: 匿名さん]

電気主任の理事長とかいってたけど、自分のことを他人になりすまして
書き込んでいたんだね。

[450: 電気技術士事務所]

>これ店舗併設マンションで当たり前に行われてることを、住居専有部分に拡張しただけ。

店舗併設マンションに住んでないと実態を知らないのでは？

店舗併設マンションは、店舗電力は共用部分の高圧受変電設備から低圧配電供給している。これは事務所ビルのテナント電力配電と同じ形態で、店舗は戸別に電力会社と低圧契約はしていない。

だから管理組合が店舗の電力使用料を検針し、店舗に請求する。
そして、これが一般会計の店舗電気代として収入計上される。
一般会計の電気代支出は、電力会社が共用部分高圧受電計量点で検針し管理組合に請求する。従って、電力会社への支払電気代に店舗電気代が入っているので、管理組合が内部検針して店舗に戸別請求している。
これらの業務は、一般には管理会社に通常管理業務を委託しているので、電気検針請求業務も合わせて委託している。

だから、店舗は戸別に電力会社と低圧契約するのではなく、共用部分の高圧受変電設備から変圧して低圧配電供給されている「高圧一括受電」の形態に初めからなっている。
したがって、これを住宅専有部分にまで拡張すれば良いのである。

共用部分の高圧受変電設備は、もともと自家用電気工作物で管理組合の資産であるから、これに住宅用変電設備を追加して増設するのである。

これが本来の非収益事業の管理組合の考え方のはず。設備は自家用電気工作物として管理組合が資産化し、検針請求を含めた電力設備管理を外部委託するのである。これが道理である。
受電代行会社が管理組合の電力需給契約を故意に肩代わりしてビジネス化するのは如何なものか？要するに代行会社は電力の転売をしているのである。転売だから代行会社は転売益を取るから、管理組合は高い買い物をすることになる。
殆どの管理組合理事会はこのことを理解してない。理事の資質不足が原因である。逆に言えば代行会社にとっては「簡単に騙せる」のである。そこがこのビジネスの付入りどころである。

みんなの書き込み見てると、高圧一括受電や業務外部委託を知らないド素人のようだ。管理組合業務の経験がないのか高圧一括受電代行会社に騙されてるのだろう。

[451: 匿名さん]

>450
>共用部分の高圧受変電設備は、もともと自家用電気工作物で管理組合の資産であるから

電気工作物が管理組合の資産？
ならばどうして、高圧一括受電を代行会社が行う場合、電力会社がその設備を
引き上げるのかい。
今、これに関しては、代行会社に安く売るように電力会社に国会議員が働きかけて
いるところだけどね。

あなたのいっているのは、店舗併設マンションのことだよね。
一般論としては、住居専用マンションのことをいっているのであって、そういう場合は、
そのときの状況に応じて、専門家（代行会社）に聞けばいいことだよ。

高圧一括受電を管理組合主導でやるといったら、代行会社がやる筈はないよ。
代行会社は商売だからね。だから逃げられ相手にもしてくれず、現状も一括受電は
導入できないんだよ。永久に導入できないだろうがね。

殆どのマンションは、経費の投入は一切せず、今までと同じように電力の供給をして
もらい、専有部分も割引をすることにメリットを感じて導入しているんだよ。

電気バ　カのいいそうなことだね。電気技術事務所？何なの？そんなとこ見たこともないよ。
単なる電気工事技術者のことだろう。
もう少し、高圧一括受電がどうしたら導入できるかを考えてごらん。
屁理屈だけでは、導入できないよ。へたに知識があるから導入できないんだろうが。

[452: 匿名さん]

大規模修繕工事をする時に、設計・監理会社に依頼するけど、マンションに一級建築士が
いて、ちょっかいを出すのと一緒だね。
マンションの設計・監理を数多く手掛けている一級建築士に多額のお金を払って依頼
しているのに、マンションにいる建築士が、少しばかり知識があるから、つい口を出す
のと同じだね。
迷惑だというのが分からないらしい。
そういうことは、専門家に任せればいいだけのこと。

[453: 名無しさん]

>ならばどうして、高圧一括受電を代行会社が行う場合、電力会社がその設備を 引き上げるのかい。
全居住者が電力会社との需給契約を解約するから。管理組合が借室電気室を電力会社に専有するさせる筋合いはなくなる。

>今、これに関しては、代行会社に安く売るように電力会社に国会議員が働きかけているところだけどね。
既に東電は昨年の10月から簿価譲渡に応じている。

>高圧一括受電を管理組合主導でやるといったら、代行会社がやる筈はないよ。
当たり前だよ。代行会社は自社の売上利益を図るビジネス、管理組合は居住者のための共済事業。

>代行会社は商売だからね。だから逃げられ相手にもしてくれず、現状も一括受電は 導入できないんだよ。永久に導入できないだろうがね。
逃げられたのではなく管理組合に拒否されたのだよ。

今うちでは、管理組合が住居部分の低圧配電を共用高圧設備から配電する計画を管理会社と一緒に練ってるよ。
管理業務委託契約を見直して電気管理業務を拡張する算段。管理会社はすごい乗り気、管理会社はTCだけど。
管理会社の提案によりスマートマンション化も実施する。 投資は管理組合の潤沢な一般会計内部留保金。
住民から公募して、技術士（電気）、電気主任技術者、電気工事施工管理技士、電気工事士の専門家有資格者集めてプロジェクトが進行中。TCも管理組合主導の高圧一括受電だから、社内プロジェクト化したよ。

[454: 匿名さん]

>453
スマートマンション化については経産省が躍起になって取り組んでいるけど、笛吹けど踊らずと
いうところでいずれ頓挫するよ。
他所がやっていないことを、管理会社と組んでやって成功すると思っているの？
もし、万が一うまくいったとすれば、代行会社もそれをさらに改善して取り入れてくるので、
先発組の不利は免れないよ。
今の流れからいけば、代行会社の高圧一括受電を導入した方がいいと思うよ。
資金的に余裕があるのであれば、施設は管理組合で買い取ればいいのであって、
そうすれば割引率も当然高くなるし、今後いい条件の電気供給が受けられるものが
台頭してくれば、それにすぐチェンジすればいいだけのことだからね。

[455: もったいないさん]

>>454

>他所がやっていないことを、管理会社と組んでやって成功すると思っているの？
TCはMEMSアグリケーターだろう。国の指定受けてるしブランズシリーズで実績積んでる。

無能な管理組合は代行会社に頼るしかないだろう。無能だから自分たちで検討出来る能力がない。
有能な管理組合は自分たちで検討出来る。更に住民ポテンシャルを発掘して検討するのだね。
代行会社に頼りきってる書き込みをしてる人は、その無能さが露呈している。
もっと勉強しないとだめだな。組合員の共同の利益を阻害する施策をすることになる。

[456: 匿名さん]

>455
スマートマンション化に将来性はないよ。
いずれ頓挫するのが目に見えてるからね。
何故マンションが、経産省が取り組んでいるものに関心を示さないかというのが分かっていないね。
経産省がセミナーとかを開催して躍起になっているが、各マンションは冷めた目で
みているよ。絶対に頓挫するとね。
新し物に飛びつくのはいいが、なまじっかの知識が災いするかもね。

[457: もったいないさん]

①：子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代7920万円を専有部分から徴収する。専有部の電気代は高圧一括受電しても従来の低圧受電契約と同額請求のため、電気代は削減されない。この徴収電気代は管理費会計の収入になる。
②,③：親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。③は高圧契約の単価になるため大幅に削減された電気代5227万円になる。この②+③=6177万円の支払電気代は管理費会計の支出になる。
④の2360万円は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。

高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6～7割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。

これが管理組合としての正式な電気代収支会計であり、そうなると実際は④の2360万円の電気管理業務委託費を管理会社の現行管理委託費費に上乗せして払うだけである。
これは高圧一括受電代行会社が「設備投資ゼロで共用部分の電気代を35%削減します」と宣伝してオファーしてきたのを受けて、管理組合が高圧一括受電した場合の会計収支に落とし込んだ結果であるが、④の2360万円は代行会社の受変電設備のリース代が入ってるためべらぼうに高くなっている。
したがって、管理組合が設備投資すれば④はもっと安くなることになる。

仮に④を②の共用部電気代分の950万円ネゴったらどうなるか？④は1410万円になり、総支出は7587円、何と剰余金は＋333万円になる。
これはどういうことか？管理組合が代行会社を使わずに一括受電すると、333万円＋950の万円の1283万円の剰余金が増えるのである。
当然、受変電設備は管理組合のライフライン設備で自家用電気工作物であり、電力会社と従来通り需給契約を締結するので、管理組合の設備投資で賄う。

現行の管理委託費が年間5450万円であるから、これに新たな業務である電気管理業務1410万円を追加すれば年間6860万円の業務委託費になる。
昨今の消費税増税の折りから、管理委託費は良くても現状維持、悪ければ削減を要求される時代であるから、管理会社にとっては従来の管理業務に新規業務の電気管理を追加して相乗効果が発揮できるし、付加価値追加による売上・利益拡大になるので持ってこいのビジネスになる。
それでも管理組合は1283万円の余剰金（増益）が確保できるのである。

電気管理業務は、実際のところ設備管理は現行共用部分電気設備と同様に管理会社から地元電気保安協会に再委託、検針請求書作成は電力会社の同業務を行ってる系列会社に管理会社から外注し管理会社の会計支払承認システムと連動させて居住者に請求することになる。

そして、この1283万円が管理費値下げで組合員に還元する原資となる。
月に計算すると平均1600円以上の管理費値下げが可能。これは大きな削減幅になる。

[458: 匿名さん]

何で専有部分の電気料金の割引額を、区分所有者に還元しないの？
高圧一括受電の大きなメリットは、専有部分の割引が大きな魅力なんだよ。
それがなければ、全員の承認はもらえないよ。説得力がないからね。

[459: 匿名さん]

管理費値下げするんだったら、専有部分の割引でいいじゃん。

[460: 匿名さん]

業者委託費が230万なんだけど、たったこれだけで管理会社が請け負うの？
600戸と共用部分の毎月の検針と集金業務を。それにメンテナンスまでを。

[461: 匿名さん]

2,300万円なんだね、訂正。

[462: 匿名さん]

共用部分の電気料金は変わらず？
専有部分だけが割引になるということだね。

[463: 匿名さん]

共用部分の電気料金は変わらず？
専有部分だけが割引になるということだね。
代行会社を経由した場合との差額はどうなってるの？