一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[351: 匿名さん]

>345
今時10年契約結んでいるマンションはないよ。
高圧一括受電の代行会社（大手）の契約期間は殆ど5年。
それも、解約したときのペナルティは殆どないにしとしいものだけどね。
契約内容が厳しければ、全員の承認を得るのが難しいからそういう
契約内容になるんだとさ。

[352: 匿名さん]

ためしに代行会社に次の条件出してみな？
「電力需給契約は、電力供給の電事法義務を果たしてもらうために管理組合が電力会社と締結する。従って、電気代の支払は管理組合が電力会社に支払い、お宅には定額の委託料を払う。」
代行会社は逃げ出すよ。
うちは第一種電気主任技術者有資格者の理事長がこの条件を出した結果、2社が尻尾を巻いて逃げてった。
うちは600戸以上住宅3棟＋店舗棟の大規模、設備容量は3000KVA以上。
代行会社にとっては超うまみのあるマンションなのに。

[353: 匿名さん]

>352
全く商売というものが分かっていない技術屋の論理を振りかざしたので
嫌気がさしたのだろう。論外というべきだな。
高圧一括受電は、代行会社が電力会社と契約し、管理組合共用部と専有部分は
代行会社と契約し、代行会社が検針・集金をして電力会社に支払いをするもの。
当然、代行会社は電力会社から買い入れた電力料金と住民等から徴収する電気料金の
差額で会社を経営していくんだよ。
設備の負担分等も代行会社が負担するんでね。
そんな、資本主義の基本も分からない理事長がいるから、せっかくおいしい割引の
恩恵を受けることができないんだよ。
大手の代行会社が、ちっぽけな管理組合の軍門に下り、集金や検針業務をしてくれれば
その手数料を支払うといってやる訳ないじゃないか。
それだったら、管理組合で直接全ての業務をすればいいだけのこと。
管理組合でできる筈はないがね。

[354: 匿名さん]

電気主任技術者の資格をもっていても、理事長の仕事は無理だね。
買い被りすぎで滑稽だね。
単なる技術者だというのが分かってないんじゃないの？
600戸以上のマンションであれば、上場企業の役員や官僚、医者や弁護士、
一級建築士や学者等いろんなのがいると思うんだけどね。
電気主任ではねえ。笑えるよ。

[355: 匿名さん]

352は全然うま味のないマンションじゃないの？
だって、管理組合が代行会社に検針料とかを支払うんだから。

[356: 匿名さん]

電気主任だって　偉いんだね　末は社長かな？

[357: 匿名さん]

電機主任の資格を取ろうとする者は限られてるよね。
マニアックな資格だしね。

[358: 匿名さん]

工業系の高校生でも合格できるし。

[359: 匿名さん]

普通高校では無理。

[360: 周辺住民さん]

> 「電力需給契約は、電力供給の電事法義務を果たしてもらうために管理組合が電力会社と締結する。従って、電気代の支>払は管理組合が電力会社に支払い、お宅には定額の委託料を払う。」代行会社は逃げ出すよ。

で、こえｒを要求するメリットは何？
代行業者が倒産したら、すぐに元に戻せばよいだけなのですが。

たぶん逃げ出したというよりも、めんどくさいと思ったのでしょうね
この契約において「電気主任技術者の資格」とかはあまり関係ないと思いますけどね。最初のちょこっとは意味があるが、その他は、法務（リスクマネイジメント）や経営学、契約についての知識のほうが重要だと思います

[361: 匿名さん]

電気主任の有資格者である理事というのは、何をいいたかったんでしょうね。
高圧一括受電には詳しいということを多分いいたかったんだろうけど、
却ってそれが邪魔したみたいですね。
生半可な知識は却って邪魔だったようですね。
交渉ごとは無理のようですね。

[362: 匿名]

管理組合が電力会社に電気代を支払うという時点で代行会社のビジネススキームが崩壊するから業者は手を引くのだよ。
暴利の仕組みを管理組合に見抜かれてるから。

[363: 匿名さん]

>362
たとえ暴利であろうと、経費が一切かからず、共用部分と専有部分の
電気料金が今より１０％程度安くなればいいんでは。
導入しなければ、割引ゼロだからね。
まあ、導入するにあたっては、いろんな人間がいるからね。
難しいところは導入しなければいいだけのこと。

[364: 匿名]

専有部分の電気代を売上げることに、このビジネスの旨味がある。
だから電気代を徴収代行して管理組合に納付するのでは売上にならない。

[365: 匿名さん]

はあ？何いってるの？

[366: 匿名]

業者の書き込み見てると稚拙すぎて話しにならないな。
これで騙される管理組合はかわいそう。でも理事会が無能だから自業自得だけど。

検針・請求業務は店舗併設マンションや事務所ビルなんかは管理会社に委託してるよ。
東電に依頼すれば、東電の検針・請求業務をやってる外注先紹介してくれる。
高圧一括受電して仕事なくなったら外注先が困るから仕事・雇用確保の意味でも紹介してくれる。

それと電事法の電力供給義務の条項勉強した方がいいね。これ非常に重要。
代行会社は電事法の一般電気事業者でないことを知っとくべき。単なる建設会社だ。

基本は管理組合が高圧一括受電して、電気管理業務を管理委託と同一の管理会社に委託することだ。管理組合の設備投資は一般会計の内部留保金を使う予定。これは理事長の発案。
この考えは、管理会社にとってもビジネスメリットがあるし、管理組合も同一管理会社に委託することにより相乗効果がある。
いまこの考えで管理会社と詰めてる。管理会社は非常に乗り気。管理会社にとっては、管理業務委託と電気管理業務委託の2つのストックビジネスになるから。管理会社は業界大手。

[367: 匿名さん]

>366
まだ電気主任絶対論者の意見を尊重しているんだね。
業者だとかいってるけど、単なる高圧一括受電を導入しているマンションの住民だよ。
東電と契約してれば、検針・集金業務は電力会社の管連会社が全国どこでもやってるよ。
代行会社が一般電事事業者でないのは当たり前のことじゃないの。
単なる代行会社なんだから。
屁理屈ばかりいってるから、いまだに高圧一括受電は導入できていないんだよ。
管理組合が高圧一括受電を導入するということは、その設備は買い取るんだね。
あなたのいっているのは、
マンションのことじゃなく、貸しビルで大家が電気料金を一括して支払い、検針して
戸別に請求しているだけじゃないの。
それは高圧一括受電ではなく、電力会社から安く買い取ることとは関係ないよ。
やはり、電気主任はだめだね。
高圧一括受電を導入するには、たった一人が反対してもできないということは知ってる？

[368: 匿名さん]

電気主任は管理組合の運営は知らないのだろうね。

[369: 匿名さん]

>366
>組合の設備投資は一般会計の内部留保金を使う予定。これは理事長の発案。

設備投資の金額はかなりの額になるんだけど、管理費会計で処理できるの？
普通は、修繕積立金の取り崩しは総会決議が必要なんだけどね。
マンションの管理分かってるのかな？

[370: 匿名]

そのやり方は管理会社にとってはウェルカムだろう。
管理組合が投資して受変電設備を構築し、その電気管理業務を管理会社が受託する。
通常の管理業務にプラスして電気管理業務も受託できる。
管理組合にとっても窓口はすべてに関して管理会社一本に統一できる。
管理会社が指をくわえて、みすみす一括受電代行会社に仕事を取られることはない。

[371: 匿名さん]

>366
高圧一括受電の導入をするのは、普通決議？それとも特別決議？
全員の承認（一人の反対がいてもだめ）が得られなかったら、導入できる？できない？

[372: 匿名さん]

>370
餅屋は餅屋
管理会社に電気業務のことが分かるの？
検針と集金だけなら何人か人を採用すればいいだろうが。
６００戸のマンションなんだから、管理会社のフロントがそんなこと
やってる暇はないからね。
まさか、電気主任がいざというときは、メンテナンスとかもするのかな？
それから管理組合が営利事業をすることになるね。
会計方法がかわるね。
当然、事業税等の支払いが発生するよね。
それに、設備費高いよ。分割でなくていいの？

[373: 匿名]

>>369

うちは管理費会計の剰余金が潤沢にある。
もともと大規模マンションで、先期から駐車場使用料は修繕積立金会計に移設したが、つい最近まで駐車場使用料が管理費会計に計上されていた。
それが剰余金として10年近く内部留保されていたので2億円近くたまってる。

高圧一括受電するための受変電設備の投資は、修繕積立金の取り崩しは目的外使用になり不適当だろう。
なぜなら高圧一括受電する目的が専有部分の電気代削減という区分所有者に対する専有部分サービスだから。計画修繕や緊急時の修繕ではない。

[374: 匿名]

>管理会社に電気業務のことが分かるの？
うちの管理会社はmemsアグリケーターの国の認定受けてる会社だよ。
>６００戸のマンションなんだから、管理会社のフロントがそんなことやってる暇はないからね。
マンションに住んでるの？管理業務知らなすぎ。業務分担で仕事してるよ。

[375: 匿名]

372は営利の意味を知らないアホだ。

[376: 匿名]

会計知らないから営利なんて言うのだよ。

[377: 匿名]

たとえば500戸のマンションで1住戸1区画の駐車場が確保されており、
使用料月5000円で満車状態なら月250万円の使用料収入になるね。
年間なら3000万円、5年で１億5000万円、10年で3億円。
この使用料が管理費会計に計上されて手つかずなら内部留保は数億円も貯まる計算だね。

[378: 匿名]

管理費会計の経費支出は組合員から徴収した管理費で賄うから、駐車場収入はそのまま剰余金になって内容留保されるね。

[379: 匿名]

378が言ってることが非営利だ。
高圧一括受電して管理組合が組合員から電気代徴収するは管理費徴収するのと同じだ。
従来の管理業務委託費用と電気代と電力管理業務委託費を支払って剰余金は内部留保する。

[380: 周辺住民さん]

> 基本は管理組合が高圧一括受電して、電気管理業務を管理委託と同一の管理会社に委託することだ。
> 管理組合の設備投資は一般会計の内部留保金を使う予定。これは理事長の発案。

設備買い取りと、削減率の割合次第だろうけど、まぁ専門家でもない管理会社と管理組合がすることではないでしょうね。
今後電気料金体系がどのようになるかわからないご時世で、整備買い取りするリスクはかなり高いでしょうね

> 管理会社にとってもビジネスメリットがあるし、管理組合も同一管理会社に委託することにより相乗効果がある。

窓口一括化の件は、さほどメリットではない。むしろ同一業者にすることによるデメリットもある
悪質な管理会社も大手でもいっぱいあるしね。

[381: 匿名]

現行の共用部分電気設備は元々買い取りなんだが、何か？

[382: 匿名]

>>371
住戸の電気管理を管理組合が行うから「専有部分の特別管理」に該当する。
だから総会特別決議になる。
ただし特別決議で可決しても、全区分所有者が現行の電力会社との需給契約を解約し、
高圧一括受電サービスを受けることの同意書がいる。一人でも反対したら出来ない。
もし反対者が同意しない場合は、管理組合が訴訟を起こしては反対者を潰す必要が出てくる。

[383: 匿名さん]

>377
600戸のマンションでありながら駐車場料が数億もたまって放置されたままになっている
そんなマンションはダメマンションの典型だね。
いかに人材がいないというか、マンションの管理をまったく知らない者が理事会を
運営しているんだね。
それに、駐車場が６００台もあり、月５，０００円程度の駐車場料ということは、
田舎の典型だね。
さすが、電気主任の理事長だね。

[384: 匿名さん]

>382
専有部分の特別管理にあたるから特別決議？
なるほどね、それぐらいのレベルだから、電気主任をたてまつり、
管理費は膨れ上がっても放置され、一括受電は導入できず、いかがわしい
管理会社経由の導入とかになるのかな？

[385: 匿名さん]

>375
管理組合が施設を買い取り、電力会社と契約し、管理会社に検針・集金業務を委託し、
電力会社からの請求額を支払い、共用部分と専有部分から徴収した中から管理会社に
支払えば残りがでるだろう。その分が利益ということ、分かる？
それとも、割引分は１００％還元し、管理会社に支払う分は、管理費で賄うのかな？
管理会社は、たった１つのマンションのために、検針業務や集金業務をやるのかい？
管理会社にとっては、何のメリットもないよ。

[386: 匿名]

管理業務委託と電気管理業務委託と書いてあるよ。だから２契約になるはず。

駐車場使用料は最初にデベが決める。販売戦略でかなり安くしてる。
それと安くしないと国税庁から駐車場業を収益事業と見なされ課税されてしまう。

管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。

[387: 匿名さん]

>386
>管理業務委託と電気管理業務委託と書いてあるよ。だから２契約になるはず。

電気管理業務は管理会社はやっていないので、検針とか集金業務等をやるには、
人を別につけなければならないということ。研修もふくめてね。
素人の管理会社にそれをやるだけの人材と人はいないよ。
管理会社が自分のとこではできないので、再委託すれば委託費が又高くなるよ。
管理組合が代行会社になることは難しいよ。

>駐車場使用料は最初にデベが決める。販売戦略でかなり安くしてる。
>それと安くしないと国税庁から駐車場業を収益事業と見なされ課税されてしまう。

高くしても収益事業にはならないよ、なんか支離滅裂になってきたね。
外部貸しは課税の対象になるけどね。

[388: 匿名さん]

>386
>管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。

それを営利事業というんだよ。

[389: 匿名さん]

自販機をマンション内に設置して、そこから得た利益を管理費に充当すれば

営利とはならない？

[390: 匿名さん]

駐車場を外部に貸せば営利事業となる。
自販機を設置しても営利事業となる。
消費税は1,000万円以上だけど、法人税は課税される。
８００万以下の所得に対し、２２％

[391: 周辺住民さん]

>>管理費会計の剰余金は徴収管理費の値下げ原資にすればいい。
> それを営利事業というんだよ。

過去も含めて今までに徴収した管理費があまったからといって、区分所有者に管理費を返すのは微妙です
支出する管理費が合理化によってさがった場合は、管理費を下げるのは問題ないです
管理費は、年毎での経理処理になるため、余剰金をそのまま今の住民に変換するのは、過去に住んでいた人の関係上微妙です

しかし、あまった管理費を総会議決をとって、修繕費に計上して、長期修繕計画を見直して、そのうえで修繕費を下げるのは問題ありません。修繕費は、積立のため合計で管理しているため。

結局帰ってくるお金は同じですけどね。

[392: 匿名]

営利の意味を知らない人がおおいいね。話にならないな。

マンション駐車場業の非課税基準は国税庁から通達が出てるから理事長なら勉強しときな。
外部貸ししたらアウト。管理規約でも転貸禁止になってる。

剰余金を値下げ原資にするとは、返還ではなく還元でしょ。
返還は直接返すこと、還元は別の形で同等の効果を出すこと。それが値下げでしょ。

管理費会計から修繕積立金会計への振替は、区分会計の原則に反する。
振替可能としたいなら、国が霞ヶ関埋蔵金の時にやったと同様に法律改正、すなわち管理規約を改正すべきもの。

[393: 匿名]

マンション管理組合業務は「居住者のために成す共済事業」。
居住者のための共済事業なら不課税が国税庁の判断基準になる。
この判断基準で考えることだ。
あくまでも居住者のみが対象だ。部外者が一人でも入ったら課税対象になる。
今年は携帯基地局に屋根貸してた管理組合が税務署にやられた。

[394: 匿名]

携帯基地局は居住者はもちろん近隣住民も対象だからですね。
オートロック内部の自販機は居住者専用になりますから不課税ですね。

[395: マルサ]

【駐車場の不課税条件（内部貸しの非収益事業）】
マンション管理組合又は管理組合法人（以下「管理組合」と略す）が、その業務の一環として区分所有者又は居住者を対象に行っている駐車場業は、下記の条件での事実関係を前提とする限り収益事業に該当せず不課税
①駐車場業は区分所有者又は居住者を対象に行われており外部貸ししていない
②駐車場の敷地は管理組合の共用部分として管理されている
③駐車場収入は管理組合年度決算書において管理費・修繕積立金等の管理組合収入と同じく管理組合収入として計上され管理組合会計の中で一体運用されている
④駐車料金は区分所有者又は居住者を対象に行っている収益を目的としない事業であるから付近の駐車場と比較し低額であること

【駐車場の課税条件（外部貸しの収益事業）】
マンション管理組合が区分所有者又は居住者以外の者に駐車場を使用させている場合、収益事業として駐車場事業を行っていると認定されるので管理組合に申告納税（法人税、消費税、地方税）の義務が発生し、駐車場収入を管理組合会計の中で一体として運用することは出来ず、管理組合会計（非収益事業）と駐車場事業会計（収益事業）とを区分経理しなければならない

[396: 匿名さん]

電力の完全自由化になっても、家庭用の電気は安くならないとの見通しがでた。
ドイツでも完全自由化の翌年は逆に値上げとなったとのこと。
太陽光発電等を導入する家庭は逆に売電することになる。
高圧一括受電の導入を完全自由化まで待つ意味は全くないよ。

[397: マンション住民さん]

一括受電する場合、リスクの大きい代行会社に頼まなければいいのでは？

[398: 匿名さん]

高圧一括受電して共用部分の電気代を削減したら、その削減額を原資にして組合員の管理費を安くしたらいい。
こうすれば、専有部分の電気代は以前と変わらず同じだけど、共用部分の電気代が値下げされた分が組合員の管理費値下げで還元されることになる。
結果的には、高圧一括受電したことにより、管理費が値下げできることになる。

[399: 匿名さん]

その考え方は筋が通ってる。
高圧一括受電を導入するのは共用部分の管理が仕事の管理組合だから、区分所有者の個人管理の専有部分電気代を削減する必要はないし義務もない。
しかしながら、組合員に高圧一括受電の導入による共用部分電気代の削減のために、管理組合が組合員に対して専有部分を特別管理することを強制させたのだから、組合員に対して何らかの金銭的見返りを考えなければならない。
それが共用部分の電気代が削減されたことによる管理費の値下げだ。
管理費は共用部分の管理のための費用だから、管理費値下げで金銭的見返りとして還元する。

[400: 匿名さん]

そんなややこしいことしないで、素直に専有部分も割引してやれよ。