一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[21: 匿名さん]

＞総会決議は、一括受電の導入自体は普通決議でよい。

区分所有法に無知な人。
＞第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。
が読めない人。

[22: 匿名さん]

形状又は効用はかわりませんけどｗ

[23: 匿名さん]

発送電分離、小口電力自由化への流れが確実視される中、
あえて今動く理由は何なのかな？
これってそう簡単に解約できるのかな？

[24: 匿名さん]

小口電力自由化したら、離島、僻地などへの供給義務もなくなるので、田舎に住めなくなるよ。
水道、電気供給の自由化は世界中で失敗してる。
ドイツは水道も電気も自治体が供給してるよ。

[25: 契約済みさん]

一括契約もいろいろあって
管理組合と電力会社で契約する方法もあるよ。

[26: 匿名さん]

>>24
今の電気事業法で一般家庭向けの電力供給を自由化しても
一般電力会社の供給義務は無くならないよ。
自由化されている電力でも、最終的な電力供給義務が
課されているから。

電力供給義務は僻地に限ったことではないしね。
一般電力会社は、電力供給の申込があれば、断る
権限を法律上否定されている。

管理組合の決議とは別に、マンションの全戸から、
解約届や新規の申込書を集めなければ、受電設備の
工事ができないのも、この辺に理由がある。

[33: 辛口理事]

電力一括契約は、新規参入の発電業者と契約できるよ。
あなたが知らないだけ！

[34: 匿名さん]

電力一括供給とはＮＴＴ電力とか＊＊ガス電力がビルマンションの供給をすることを言うのだｗ

[35: 匿名さん]

電力一括契約というのは、大昔からアパートなどの集合住宅で行われていた。
管理人とか大家が子メータを見て家賃と一緒に集金するんだよ。
電力会社が見てるのは親メータだけ。請求も大家に行う。
電力自由化とはまったく関係がない。

[36: 匿名さん]

そもそも電力自由化なんかしなくてもビルマンションでは都市ガスを使った自家発電装置で十分であった。
工場なども自家発電していたので。
中国電力などは瀬戸内海沿岸の工場がほとんど自家発電にしてしまったので、電力会社が値引き販売できるように自由化しただけのことである。自由化したから競争相手がでてきたのではないんだよ。

[37: 匿名さん]

いまもっとも効率がいいのはガスタービン発電である。近い将来、新築マンションはガスタービン発電装置を装備したものになるだろう。

[38: 辛口理事]

>>35さん
その大家と契約する電力会社が、
自由化になっているのさ！
東京なら、東電の送電線を使い発電業者から電力を購入する
小規模のマンションでは、難しいが
大規模ならできますよ。

[39: 辛口理事]

>>37
って言うか！
すでに、六本木ヒルズでは、実用化されていますね。
余った電力を東電に売っているね。

[40: 匿名]

売電すると課税対象になるよ。
そういうことまで考えてるならいいけど
思いつきで総会にのっけてくる理事は迷惑。

[41: 匿名さん]

「電気代削減　高圧電力一括契約　契約見直し」スレより
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3278/all
408：マンション住民さん
[2012-04-11 19:53:43][×]
彼らの説明では、高圧一括受電して専有部分の電気代を値下げしない場合は、共用部分の電気代が安くなると説明してるが、共用部分の電気代は全く変わらない。なぜなら共用部分の電力単価は従前の業務用電力単価と変わらないから。
要するに専有部分の組合員に共用部分の電気代を払わせて、マンション全体の電気代を下げてるに過ぎない。
これを見抜いた組合員がいたら、共用部分の電気代を削減するよりも専有部分の電気代下げて組合員の経費負担を軽減しろと言うだろう。
理事はこのカラクリをよーく理解して組合員をうまく丸め込まないと、全組合員の同意は得られないよ。

どなたか知らないが、この指摘、正しいと思う。
共用部分の電気代をこのカラクリで削減するのは納得がいかない。
管理組合の横暴。
専有部分の電気代の削減をするのが論理的に正しい。

[42: 匿名]

専有部分を下げるプランもちゃんとある。

しかし、戸別の割引額は微々たるもので
導入のデメリット（停電等）に対する訴求力がないから
結果として意味のないプランになっている。

だから共用部の削減の話ばかりになってるわけで、
今さら専有部の割引すべきなんて議論は、話にならない。

[43: 匿名]

だいたい専有部の微々たる割引のために
管理組合理事長が苦労して説明会したり住民を
説得したり貧乏くじ引く理由がないっつーの。

財政が厳しい情けない管理組合が、背に腹は替えられないから
こういうプランを検討するわけで、理事長の苦労もわかってやれよ。

嫌なら管理費値上げに賛成すればいいだけの話。もちろん
管理費会計に余裕のあるリッチな管理組合はこんなものは却下する。

[44: 匿名]

まあ、他の削れるところがいくらでもあるのに
やるべき仕事をしないで管理会社にすすめられるままに
こんな提案出してくる理事長は説明会で突き上げくらっても
自業自得だけどな。

他人を信用しすぎたり断れないタイプのいい人すぎる人は役員を
引き受けたりもしやすいけど、理事長の器ではない。

[45: 匿名さん]

で、結局徳なのか、損なのか

[46: 匿名さん]

それは管理会社の手数料と利ざや稼ぎさ。

[47: 匿名さん]

マンションＥＣＯサポートセンターの共用部分電気料金削減プランは
専有部分も東京電力から変更しないと駄目ですか？

[48: 匿名さん]

>>1
＞うちは導入決定は普通決議でやりましたよ。

あほマンカン理事長、教えたる、耳かつぽじって聞いてろ！

専有部分の変更だから特別決議

[49: 匿名さん]

理事はこれをまず理解してから検討する必要がある。

現行の電力量計量方式は、専有部は各戸低圧受電の東電「従量電灯Ｂ」の契約、共用部は高圧受電の東電「業務用電力」の契約です。何れも東電から電気代を各戸（専有部）・管理組合（共用部）に請求されます。
これが高圧一括受電になると、専有部も共用部も高圧受電の東電「業務用電力」の契約になり、東電からは「業務用電力」契約で専有部・共用部合算で管理組合に請求され、専有部に対しては管理組合がマンション内部で電力量検針を行い各戸に請求することになります。

高圧一括受電方式は、「業務用電力」契約よりもかなり割高な専有部各戸の「従量電灯Ｂ」契約をやめ、マンション全体（専有部＋共用部）を「業務用電力」契約一本に統一することにより、専有部の電気代削減分を共用部の電気代に振り替え加算することで、管理組合として共用部電気代支出の大幅なみなしコストカットを図る電気代削減スキームです。

この振り替えられた専有部の電気代削減分が、管理組合の「みなし共用部電気代削減」と業者委託料に化けるのです。

すなわち、専有部の組合員にとっては何のコストメリットはなく、組合員の共同の利益を図るために専有部の電気代削減分を管理組合に強制上納させることなのです。
これを普通決議で採るとはバカ管理組合としかいいようがありません。特別決議が必要な専有部分の大幅な変更なのです。

業者は管理組合の理事会をまるめこめれば大儲けできるスキームであることは、某高圧一括受電サービス会社に管理組合電気代収支会計の観点で説明を強く求めたところ、業者はついにギブアップして逃げ出したことで明らかです。

当マンションは６００戸以上の大型マンションで、業者にとっては「美味しい」はずなのに。
ちなみに高圧一括受電の提案は、業者からではなく理事側からアプローチして業者に提案させて業者をギブアップさせました。
騙されるような柔な理事ではない

[50: 匿名さん]

ある意味、専有部分の変更は正しいが、正確には専有部分の変更だから特別決議なのではない。
特別決議が必要になるのは「専有部分の特別管理」に相当するからである。
管理組合が専有部のブレーカーと電力量計を取り付けて専有部への電気供給と電力管理を強制的にやるからだ。
これは「専有部分の特別管理」以外のなにものでもない。

[51: もはや神理事長]

普通決議でいいよ
形状、効用はなにもかわらないよ。

[52: もはや神理事長]

判断基準だが
普通決議か特別決議かは裁判しないとわからないんだよ
勝てそうだと思ったほうでやればいい
導入を普通決議で決議しても解約届提出は任意で全員提出が導入の条件だから結局全員同意なわけ
裁判起こすひとはいません

[53: 匿名さん]

もし本当に共用部分の電気代が削減されるのなら、
その分だけ組合員が毎月払う管理費を削減すべきだろう。
管理組合の会計で、電気代の支出が減るのだから、
収入の組合員管理費をその分減らせば、収支はトントンだ。

>>51
効用は大きく変わるよ。
専有部の電気代が減ったのに、それを管理組合に巻き上げられる。

[54: 匿名さん]

国は先ごろ2014年以降に家庭用電力を自由化する方針を固めた。
従来、家庭用電力は電力会社が地域ごとに電力販売を独占しているため、電力会社の選択ができなかった。
自由化されれば家庭が電力会社を選んで契約できるようになる。

ところで、高圧一括受電サービスを売り込んでる業者は、このことに頬っ被りしている。
なぜなら、高圧一括受電は家庭用電力自由化を阻害するからである。
高圧一括受電したら家庭ごとに電力会社が自由に選択できなくなる。

[55: 匿名さん]

同時に高圧一括受電を管理組合が総会で決議することも、
組合員の電力自由化による恩恵を阻害する決議をすることになる。

管理組合の役員は、このことを十分に念頭に入れて検討する必要がある。
組合員からこのことを反論されたら役員は論破できるか？

[56: 匿名さん]

政府の家庭用電力自由化の方針は大きいよ。
今後は各家庭が自由に電力会社を選べるようになる。
高圧一括受電で管理組合に縛られる必要性はなにもないね。

[57: 匿名さん]

よく勘違いするけど、高圧一括受電しても各家庭の電気代は何も安くならないよ。
実際は各家庭の電気代は大幅にやすくなるけど、それを各家庭には何も還元しない。
どこに還元するのか？それは管理組合の収入として還元することだ。
それなのに組合員はなぜ賛成するのか？

管理費会計が不足するなら組合員の管理費の値上げが筋だろう。
それと同様に、もし高圧一括受電して専有部の電気代が下がったのなら、
それを組合員に還元するのが筋。何で管理組合に上納するの？

足りなければ組合員から徴収する、余ってれば組合員に還元する、これが基本だろう。

[58: 入居済み住民さん]

>>57さん
＞よく勘違いするけど、高圧一括受電しても各家庭の電気代は何も安くならないよ。
実際は各家庭の電気代は大幅にやすくなるけど、それを各家庭には何も還元しない。
どこに還元するのか？それは管理組合の収入として還元することだ。

例えば、高圧一括受電前は月２万だった電気代が高圧受電後１万５千円になり、５０００円安くなるけど
実際には５０００円は各家庭に還元されずに管理組合から請求は２万円のままで、安くなった５０００円は
管理組合収入になるのですか？

[59: 匿名さん]

>>58

その通り。

試算では、従来専有部は低圧電力契約（東電契約：従量電灯Ｂ）だったのが、高圧一括受電（東電契約：高圧業務用電力）に変更することにより、本来なら専有部の電気代は66%くらいまで下がる。
例で書くと、電気代が月2万円の家庭は月13,200円くらいなる。5,000円以上は削減できる。
5千円以上の光熱費の削減は家庭の経費としてはものすごく大きい。

ところが高圧一括受電に変えても、各家庭には管理組合から月13,200円の請求ではなく従来通りの月2万円の請求が行く。
すなわち、家庭の月6.800円の削減分は管理組合に上納し、共同の利益を図るために組合員として協力することになる。

高圧一括受電とは、管理組合として共同の利益を図るために組合員に電気代削減分を上納させるシステムなのである。
組合員の個々の利益を図ることではないのである。だから特別決議が必要になるのである。

話がずれるが、高圧一括受電を導入することにより、各組合員の電気代は従前と変わらないのであるならば、上の例で行くと逆に毎月の管理費徴収額を6,800円下げれば組合員に高圧一括受電のメリットが還元される。
これは管理組合の会計にとっては収支トントンになる。すなわち高圧一括受電を導入する前後で管理費会計の剰余金は何も変化しない。

だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する意義は全くない。

それよりも2014年以降の国による家庭用電力の自由化で、各家庭に電力会社選定の自由度がある方がメリットが大きい。
自由化されれば電力会社の競争により電気料金は安くなる。

[60: 匿名さん]

異論があれば電力会社への解約届を出さなくていいよ。

[61: 入居済み住民さん]

>>59さん
ありがとうございました。

>だから、管理組合として共同の利益を図ることに組合員の同意が得られない限り、高圧一括受電を導入する
>意義は全くない。

組合員にとって削減金額相当額が管理費から値下げされれば同意しやすいが、賃貸の場合は家賃が下がるなら
賃貸人にもメリットがあるが、家賃が変わらなければ同意は難しいそうですね。
賃貸がなく、管理費不足のマンションなら導入しやすいでしょうね。

[62: 匿名さん]

>>60
それは無理。今の借室電気室の設備を電力会社は撤去してしまう。
契約の前提になる電力会社電力供給設備自体がなくなってしまう。

[63: もはや神理事長]

＞＞異論があれば電力会社への解約届を出さなくていいよ。
出さなくて良い。全員出さないと導入されないからね。一人で反対してもＯＫだ。

６２は実務をわかってないね。既存の変電設備はそのまま買取ですよ。

[64: ＭＲ]

49さんの説明は解りやすいですね。
一括受電にすると電気料金は安くはなるが、設備投資
とランニングコストに費用がかかる。
安くなった電気料金からこれらの掛かった費用を長期間で償却してゆく
大世帯のマンションほど個人負担が少なく、有利

一括受電にかかる業者側の費用項目は
１．一時的なコスト
　キュービクル代費用が数百万
　配線工事変更費用（高圧、低圧配線とも変更が必要。
　費用は設備条件でかわってくる。）
　

２．変更後の運用コスト
　検針・計算・請求書の発行（各家庭分）
　高圧保安管理費用と年１回の定期停電検査の実施義務
　電力量計の交換費用（１０年に１回交換・計量法による規定）

業者はこれらのコストの回収を安くなった電気代からまかなっていきます。
勿論、さらに業者利益も加算されます。

この費用負担を管理組合側で持つような契約でも、これを管理組合で
電気代から償却しなくてはならない。
これらの清算が完了するまでの償却シュミレーションを詳細に
しないと、後々、問題が発生する可能性、リスクが大きくなります。
これらを考えた上での、電気料金削減です。

余談ですが、年１回の点検はマンションごとに何百世帯が一斉に停電となり
その度ごとに各家庭で不具合が発生します。タイマー設定も再設定が必要、
古い電気製品は停電が切っ掛けで故障の発生があります。

業者も存続のために必死です。素人の理事会をリスクは少なく、
メリットがあるかのような説得術はすばらしいので注意

導入後、解約する場合は、元に戻す費用も新たに発生する。
勿論、導入時の費用を完済してからです。

契約書の解約条件の確認も必要です。

参考になれば幸です

[65: もはや神理事長]

＞＞余談ですが、年１回の点検はマンションごとに何百世帯が一斉に停電となり
その度ごとに各家庭で不具合が発生します。

どこの会社の話？年１回停電するとは聞いていませんけど。

[66: ＭＲ]

65さんへ

高圧受電の場合は必ず国へ届出をします。
申請して、承認が下りなければ設置はできても、使用は出来ません。

承認申請の際、管理組合が押印した、保安規定があります。
その保安規定を確認して下さい。
その中に、必ず、年１回の定期点検が書かれています。
契約して届出してある管理技術者が実施します。
保安規定を申請する時、管理組合が押印した保安管理契約書に管理技術者の
名前の入った書類も添付します。

契約書一式を確認して下さい。管理組合の重要書類の一つです。
いい加減な管理会社は管理組合に渡していないところもあるようです。

電気事故などが発生した場合の全責任は管理組合理事長になります。
内容の詳細は別として、書類は確認して下さい。
国が承認した承認番号もあるはずです。

[67: 匿名さん]

＞６２は実務をわかってないね。既存の変電設備はそのまま買取ですよ。

否、撤去される。聞いてみな？
撤去しなきゃ電力会社の使ってた中古使うの？バカにするのもいい加減にしろ！

[68: 匿名さん]

>>65
高圧一括受電だから年1回の法定点検で専有部の電気がとまる。
高圧一括受電でなければ専有部は電力会社の供給だから無停電。

[69: 匿名さん]

自分のマンションの電力系統を理解しないとだめだろう。

[70: もはや神理事長]

＞＞６７
変圧器は買取ですよ。私、全部の書類に署名、捺印しましたから。へー、買取なんだとは思いましたが、新品買うより安いでしょ。どこでもそうじゃないのかい？

停電は３年に１回。