一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[162: パパさん元理事]

連投すまそ
解約届けの収集は、管理会社にお任せできるね
半年あれば収集できるでしょう。

[165: 税金マン]

管理組合は法人化されてますか。
電気を安く買って居住者に高く売ると利益が出ます。この場合、利益がたとえ管理組合に入るとしても営利行為となるので管理組合に税金が発生します。（所得税の通則）価格差で供用部の電気代を減額する状況になれば必ず税金が発生します。たいした金額ではありませんが申告しないと脱税です。管理組合が法人化されていない場合、脱税の罪は区分所有者全員となります。理事長ではありません。
電気設備から全部を業者に丸投げした場合、居住者以外の者に敷地を貸与したことになります。一度管理組合が購入した電気を外部の者に売り渡して営業する場合、たとえその売り先が居住者であっても管理組合に入る地代は利益とみなされます。（敷地内に居住者専用の機械式駐車場を設置して監理させた場合に相当する）
水道や温泉など一括購入して各戸に分配する事例は多数あります。電気だからと特別なルールはありません。
一括受電にすると供用部＋各戸の合計の基本料金がかかります。そのため供用部の電気代は基本料金の上昇分跳ね上がります。基本料金を各戸の電気代に分割するので100戸超過の規模でないと供用部の電気代は下がらないでしょう。逆に150戸以上の規模だと消費税の免税範囲を明確に超えるでしょう。消費税は利益でなく売り上げ規模で決まります。利益が少ないからといって免税とならないことをお忘れなく。

[166: 税金マン]

連投すみません、１つ書き忘れました。
一括受電した電力を原価で各戸に供給した場合は無税です。この場合は共用部分の電気代削減はできません。
このときの原価とは電力会社から購入した費用と設備維持費、業者手数料等です。
但し、業者へ払う手数料は管理組合からの持ち出しとなりますので従来よりも経費がかかります。
なぜなら手数料は管理組合の支出ですので、この分を居住者から電気代として集めることはできません。（手数料の消費税は各戸の電気代に算入できません。委託という消費をしたのは管理組合です。居住者ではないので電気の購入原価にはあたらない）
あくまで共益費から支出してください。特に賃借人から変額料金で集めることは無理でしょう。維持管理は区分所有者の義務ですから、その分を賃借人に負担させることはできません。（家賃は消費税がない。電気代には消費税がある。ややこしいです）
一括受電の場合は、電気代（電力会社に支払う分）とその他の費用（業者に支払う分）と分けるようにしてください。ドンブリ勘定は全て課税行為として扱われます。不良業者の中には税金の話を一切しない、税金は業者負担と説明する業者がいますが、納税義務の代行は一切出来ません。代行納税した場合はその金額が寄贈・寄付・配当などに相当します。管理組合に贈与税はありませんが収益となると法人税と法人住民税が掛かります。委託費用の消費税分を忘れる組合が多いので要注意です。
なお、電力会社から設備の払い下げを受ける場合の税務は別の話です。業界大手を含め違反事例が多いので電力会社設備を払い下げ正しい運用を行うよう指導を始めました。（新聞報道あり）
超大手は一括受電から撤退し電力供給業務を始めましたね。指導の結果でしょう。

[167: 値上げマン]

節税策はのー
電気料金は原価で計算すれば良いのじゃよ。
管理組合の手数料負担が増えたら、管理費を数百円程値上げすればいいのじゃ。
値上げ以上に電気代が安くなるので、反対はいないのじゃー。
共用部分削減は、その時の値上げ幅を少し多くすれば良いのじゃよ。
賃借人は？間接的に賃料あっぷじゃー。もしくは、区分所有者ふたんじゃー
電気代が安いマンションとして市場価値(賃料)が増えて嬉しいのよ。

お主悪よのー。

[168: 匿名さん]

共用部分の電気代が削減されたら、削減分で管理費を値下げするのが筋だろう。

[169: 匿名]

下げないで下げたのと同じ効果を出すのが良い仕事をする管理組合なんだな。

[170: 匿名]

「税金マン」さんは、税務署の方ですかそれとも税理士さんですか。

[171: 匿名さん]

公認会計士をやっとります

[172: 匿名]

話が電気ではなく水道の話なので、申し訳ないのですが回答下さい。
地域や自治体により差がありますが、水道料金の徴収方法に於いて、親メーター子メーターと言うのがあります。水道事業者（自治体等）は親メーターを検針して管理組合に請求します。管理組合は、子メーターを検針して各戸に請求します。その場合一定の差額が発生して管理組合の収益となっています。
この方法はずいぶん昔からあり、課税されているとは聞きませんが、どなたかご存じの方がいれば回答下さい。公認会計士の方ならばご存じではないでしょうか。

[173: 匿名さん]

地方ごとの条例によって異なるけど
差益があっても課税対象の収益ではないよ
そこまで細かく考えるのなら資源ゴミの回収をしてる町内会とか考えないといけない

[174: 検討中]

税金マンさんにお尋ねします。
事例１．一年間を平均して収益が残らない様に計算をして電気料金を下げました。
管理組合の収益は０円です。
事例２．居住者（１００％組合員）からは１０％下げて電気料金を徴収し、安い高圧料金を支払いました。
管理組合はある程度の収益が残りました。

事例の１と２を比較して同じ形態をとっていますが、収益の残金に差が出る結果になりました。
この場合でも収益が残れば税金の対象になるのですか。
値切って買った差額に税金がかかるように思えるのですが。
個々人が自分の支払うべき料金を安くしてその差額を自分の為に使う目的で貯金をしても
ダメなのでしょうか。管理組合はその集合体ですが、ご回答よろしくお願いいたします。

[175: パパさん元理事]

税金マンさんは、勘違いしていますね。
管理組合は、区分所有者の集まり、
だから、管理組合が電気料金の差額で余剰金がでても
その余剰金は管理費口会計に入る。
管理費口会計は、元々は区分所有者共同の財産。

言うなれば、利益に当たらない。
どう言うことか？
例えば、aさんの100戸のマンションで、管理組合が電気料金の余剰金50万あったとする。
管理組合のお金は区分所有者の共有の財産なので、
差益50万の内訳は、aさん+bさん+・・・100戸、
aさんは5千円の持分割合がある。
管理組合の余剰金は区分所有者の持分

[176: 匿名さん]

駐車場料金と一緒
これは収益ではなく、管理費や修繕積立金に使用されるもの。
収益事業にはあたらない。
但し、外部貸出分は、収益としてあつかわれるが。
電気料金の差額が出たとしても、それは収益ではありません。

[177: パパさん元理事]

連投すみません。
勘違い部分2
>電気設備から全部を業者に丸投げした場合、居住者以外の者に敷地を貸与したことになります。一度管理組合が購入した電気を外部の者に売り渡して営業する場合、たとえその売り先が居住者であっても管理組合に入る地代は利益とみなされます。

契約上は、
一括受電契約は管理組合が電力会社とします。
管理組合は業者に対して長期の委託契約を締結します。
すなわち、業者は設備の維持と電気料金の検針と徴収を担当するので、
管理組合は業者に電気を売ることはありません。
そのため、業者は設備の償還に数年かかるので長期契約を求めます。

[178: 匿名さん]

無理があるねえ。
設備を組合が買い取るかどうかの問題だけなんだよ。
その敷地を使わなかったら高圧一括受電はできないんだよ。

[179: パパさん元理事]

設備は、貸室電気室にキューピクルを設置するので電力会社も一括受電業者も通常は無料です。

[180: 匿名さん]

>通常は無料です
慣習で無料であって、賃料を請求できる。
やってみてはどうか？借室電気室、大型マンションではかなりの床面積になる。

[181: 匿名さん]

電力会社から賃料をとるといったら、撤退するよ。
そうしたら、電気がこなくなり、マンションは真っ暗だよ。

[182: 匿名さん]

法律で電気の供給は拒めない。

[183: 匿名さん]

生協が売電始めるね。

[184: 匿名さん]

生協利用者は多いから電気も生協で調達だ。

[185: 少し知っている]

これまで、電気室は無料で電力会社が利用していました。
入居時の重要事項説明書に無料貸借の項目が記載されている。
重要事項の内容については、契約時に承認しているので今更有料にはできない。
裁判でも管理組合が敗訴している。
また、１８２さんが言うとおり、電気は事業法により供給を拒むことはできない。
発送電分離の法律改正時に借質の有料化を求める方向で進めるしかない。

[186: 匿名]

税金マンさんは、１６５で
「電気代を減額する状況になれば必ず税金が発生します。」
と述べていましたが、その後、回答がありません。
税金マンさんの回答を待っています。

[187: 匿名]

税金マンさんからの回答ありませんねー。
あのときの回答（課税対象）は、ハズレですか。

[188: 税金マン]

書き方が足りなくて誤解されたようですね。長文ですがお許しください。
そもそも課税されるかされないかは管理組合が行う行為が収益事業に該当するか否かで決まります。差額が発生してもそれが収益事業でなければ課税されません。収益事業かどうかは個別判断となりますが、基本的に非課税または無課税とあらかじめ指定されていないものはとりあえず課税対象とします。収益が管理組合の会計に組み入れられるかは関係ありません。共益費として各戸から徴収する金額は非課税ですが、それは管理組合が支払うべき費用を管理組合の構成員である区分所有者が合理的な方法で分担してからです。合理的とみなされない場合は課税対象です。管理組合の共益費に組み入れるから管理費とおなじと考えるのは誤りです。正しくありません。
非課税の例として、電気ガス水道を一括購入して（表現が正しくありませんが意味合いとしてとらえてください）各戸の使用量を個別に計らないで分担する場合（たとえば定額制として徴収する場合）は非課税とされています。別表を検索してみてください。共用部分の運用で生じる電気代を全員が均等にあるいは合理的な分担で（たとえば占有面積に応じて）負担するなら収益事業ではありませんので、たとえ利益があっても非課税です。しかしながら居室部分の使用電力に応じて共用部分の電気代を負担するのは合理的といえません。使用量に応じて変電設備の費用を分担することは合理的といえるでしょうが、共用部分の電気使用が居室の電気使用量に比例するとはいえないからです。つまり一括受電しても共用部分の電気代に変化がないなら、居室部分の電気代を原価より著しく高額にしない限り課税対象とはなりません。ただし、この場合は消費税の扱いに注意してください。収益断代ではなくなりますので消費税も居住者から徴収できないからです。
水道使用量も同じです。居室の使用量に応じて設備費用を分担するのは合理的と言えますが共用部分の使用量を比例させるのは合理的と言い切れません。しかしながら一般に共用部分の使用量は居室使用料の合計より十分少ないため無視されます。無視されるのと非課税なのとは異なります。大浴場付きのリゾートマンションなどは、居室の使用量より大浴場の使用量が大きいので大浴場の水道代を区分所有権で均等割りする必要があります。ただしリゾートマンションは居室の空室日数が多いので在室日数に応じて分担させる場合もあります。このほうが使用実績として合理的と判断されるからです。

以上、あくまでも管理組合が行った行為が収益事業に該当するかどうか、がキーポイントです。非課税とするかどうか、あらかじめ別表に記載されていない場合は個別に判断されることになります。電気の場合、管理組合が自主的に運営することはまれでしょうから第３者に委託することになります。委託費用が持ち出しなら非課税とされますが、それでは損失になるので実施しないでしょう。また管理組合が受け取るべき金額（居住者が支払う電気代の総額）が消費税の課税免除を超える場合はその費用に応じて収益事業とみなします。（さもないと消費税がういてしまうから）

追記：
本件は既存分譲マンションを前提に記載しています。１戸でも賃貸が含まれると扱いは異なります。新築分譲マンションの場合、居室の電気配線を共用部分として販売した場合も扱いが異なります。この場合いは共用部分の使用料を徴収したにすぎないので駐車場の扱いと同じになります。また、分譲マンションを賃貸に出した場合も解釈が異なります。共用部分の使用料のうち設備運用費等は管理費から支出すべき費用なのでたとえ賃借人が分担したとしても家賃の一部となり非課税ですが、賃借人がその使用量に応じた使用料を支払う場合はそれが賃借の条件に含まれていても課税対象となります。この場合の納税義務者は賃貸人です。

[189: 匿名さん]

管理組合が自分で実施すれば問題ない。
設備取得から丸投げすると収益事業だよ。
ジュースの自動販売機と同じ。
コインロッカーはロッカーそのものが業者持ちでも無課税のはず。

[190: パパさん元理事]

収益事業にはならないよ。
管理組合は区分所有者の集まり、
すなわち、自分自身に販売している。

どういうことか？
一括受電契約は電気の共同購入です。
共同購入した電気を自分たちで決めたルールで分配して
余ったお金を電気設備の改修費として、共同の財産として積み立てる。
通常の配電では、まず収益事業には該当しない。

税金マンは、課税について詳しいですが区分所有については間違った解釈をしています。
一括受電契約についても知識不足です。

[191: パパさん元理事]

もう少し詳しく解説します。
大きく分けて一括受電は2種の契約方法があります。
1・管理組合が電力会社と一括受電契約する方法、電気料金の検診や設備点検などを受電業者に委託する。
2・受電業者が電力会社と一括受電契約して、区分所有者に販売する方法

1・は、上記に該当する。
電力の共同購入に該当する。
2・は、住民、管理組合の電気料金契約が受電業者に変わったということ。
共益費の電気料金が下がっても、これは、購入先の電気料金が安いからという理由なので、たんなる費用削減にあたる。

[192: １７０の匿名]

税金マンさん、パパさん元理事さん、
ご回答。有り難うございます。
区分所有法から考えると、パパさんが述べている方が妥当だと思われます。
税金マンさんは、１９０の考え方についてどうお考えですか。
ご面倒ですが、再度お答えを御願いいたします。
ところで、税金マンさん、
文中の、「収益断代ではなくなりますので」とは、何の事ですか。

何れにしても、一度税務署に問い合わせをしてみてからの事になりそうです。

[193: 税金マン]

管理組合が金銭を徴収しても課税されないのは、「管理組合が支払うべき費用を合理的な方法で区分所有者に分担させているから」です。従って金品の移動が移動があっても消費したのは管理組合であるので消費税は管理組合が負担します。区分所有者から集める金銭に消費税は課税されません。一方、占有区分で消費する電気は管理組合が負担すべき費用ではありません。共益費ではありませんから、管理組合から居住者に電気を販売したことになります。これは管理組合が行う物品販売業に該当します。管理組合の名の下に共同購入すれば全て課税されないわけではありません。なぜなら管理組合という名の生活協同組合を作りその団体に利益を無税でプールすることが可能になってしまうからです。
特定の方の発言に言及することは本意ではありませんが、管理組合の経理を誤っている方がいらっしゃるようです。管理組合は法的には社団法人として扱われます。（人格なき社団）居住者は（賃貸でなければ）管理組合の構成員ですが法人である社団ではありませんので同一人格として扱うことは出来ません。自分が自身に販売しているわけではありません。多少のことは黙っていれば判らないだろうと安易に考えないでください。
共同購入した電力を購入した原価で供給する場合は収益がありませんので課税されません。先に書き込まれた方はこの状態を示していると思われます。単なる共同購入であり、差額を「目的」としなければ結果的に差額が生じても課税しませんが、差額が生じるような料金体系であれば差額を目的に行う行為となります。（その料金体系を作る根拠として差額を目的とすることが明白であるため）
最初に書き込んだとおり、差額が発生する（正しくは差額が発生するような料金体系を設定すること）と差額を目的とする行為となりますので課税されます。これはQ&Aとして事例を示しています。管理組合が飲食を提供し（仕出し弁当を300円で買う）その原価以上で（1000円で）居住者に販売した場合、その差額がたとえ共益費に組み込まれるとしても収益事業とみなします。供用部屋の利用料などは居住者が負担してもその設備を維持する費用は管理組合が負担すべき費用なので課税されませんが、物品の販売や飲食の提供（食材の配布を含む）は居住者が負担すべき費用なので取得費用との差額は収益となります。
　次に間違えやすいのは、管理組合が収益事業を第三者に委託した場合の扱いです。法人税の取り扱いを決めた内部規定である基本通達があります。少々用語が難しいかもしれませんが意訳してみました。
公益法人等(人格のない社団等を含む、管理組合が相当します）が令第5条第1項各号（課税すべき収益事業を羅列したものです）に掲げる事業のいずれかに該当する事業を行う場合には、たとえその行う事業が当該公益法人等の本来の目的たる事業であるときであっても、当該事業から生ずる所得については法人税が課されることに留意する。
公益法人等の行う事業につき公益法人等が収益事業に該当する事業に係る業務の全部又は一部を委託契約に基づいて他の者に行わせている場合、その公益法人等が自ら収益事業を行っているものとして取り扱うことになるのであるから留意する。
一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益がないように分配したとしても、業者に利益が生じていればその行為は管理組合が行った収益事業とみなします。税額は管理組合が納付してください。利益が委託事業者に在していても納税義務者は管理組合となります。消費税を含み委託された業者が代理納税することは絶対に認められません。

[194: 税金マン]

連投すみません。
特定の案件に関わるのは問題になりますが、１つだけ。
No.192の方、問い合わせるポイントは、
管理組合が電力会社から電気を購入し居住者に供給するとき、第3者を介して取得費用を超える金額を徴収し、差額を共用部分の電気代として管理費に組み入れたい。この行為が物品販売業に該当しないか確認したいとおっしゃってください。
事前にわかれば電力会社の電気代と占有区分の電気代算出方法もあわせて告げてください。使用電力量に応じて単価が変動するのか、単価が一定なのか、で解釈が異なる場合があります。
次に、マンション規模と予想販売金額（たぶん業者から１戸あたりの電気代の例が示されていると思います）をお話ください。年間金額を算出し、消費税が免除されるか、免除されない場合の納税義務者は誰になるのか尋ねてください。

大まかのお答えはできますが、個別案件は明確な契約内容や予想収益（収益事業でなくても）をできれば当事者が提出をお願いします。本件はまだ事例がすくないレアケースですので、担当者により回答が多少違う場合があります。あくまでも予想として回答されます。確定させたい場合は文書による事前照会願いを提出してください。約2ヶ月で取り扱いが確定します。電話の場合は固定電話よりお願いします。途中でプッシュボタンによる選択があります。

[195: パパさん元理事]

なるほど、よくわかりました。
管理組合が課税されるのは、修繕積立金が不足しているなどの理由で
むやみに居住者の電気料金を高くした場合ですね。
ところで、
最後のくだり、
>一括受電業者が電気代を徴収し管理組合に利益が無いように分配したとしても〜
業者の利益とは、何でしょうか？
受電業者は、電気の差額で儲ける？正確には違います。
受電業者は管理組合からの委託費で利益を出します。(電力一括契約を管理組合と電力会社が締結した場合)
委託費とは、検針、料金計算、設備点検、料金徴収です。
業者は電気料金の差額を利益としていません。
契約上は業務委託契約で管理費から受電業者に支払います。
すなわち、受電業者は住民の徴収した電気料金の全額を管理組合に入金する。
税金マンの指摘する収益が出ない料金体系にすると
管理組合の費用負担が増えるようですが、共用部分の電気料金も削減されるので、
この削減額相当が受電業者の委託費にあたるので実質の費用負担が少ない。

一つ疑問なのだが、受電業者への委託費も原価に加えて良いものでしょうか？

[196: 税金マン]

一括受電として料金収受代行を委託する場合、占有区域の電気代が著しく高額でないとすれば下記が考えられます。
　　電気：電力会社→管理組合→居住者
　　料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社
供用部の電気代全額を居住者の電気代でまかなう場合、電力会社への支払を業者が代行することができます。供用部の電気代全額をまかなえない場合、業者から管理組合に相当額を譲渡し管理組合が電力会社に支払う方法と、管理組合から業者に不足分を譲渡して業者が電力会社に支払う２つが考えられます。いずれの場合でも、供用部の電気代を超える収益が無ければ、管理組合の口座には剰余金がありません。外形上は収益がないように見えます。この場合は業者に収益がプールされている（利益が在している）とみなします。業者にあるべき金額から算出した金額を管理組合が納税してください。実際には業者にあるべき金額から業者が得るべき金額を「勝手に想定して」除します。差額（があるとして）その一定割合を業者費用とします。徴税は単年度会計の実現主義ですから売り上げがあっても管理組合に入金がなければ課税しないのが原則です。この原則に従わない例外として基本通達を示しています。
脱法行為の誘発となる可能性があるのであまり書きたくないのですが、宗教法人等で行われる方法です。非課税団体である宗教法人が収益事業を行いその一部または全部を第三者の業者に委託して外形上の剰余金を０にします。業者から宗教法人に寄付・喜捨・使用料（地代）・祝詞代・その他の項目で金員を譲渡すると、宗教行為は非課税なのでその宗教法人は非課税で収益を入手できます。これを防ぐために非収益団体（法令用語では公益法人等（人格なき社団を含む）＝管理組合と考えてください）が関与する収益事業は、利益が実現していなくても（費用相殺や委託費用の先取り等で収益が入金されなくても）その事業から想定される収益に課税します。一括受電業者から管理組合に地代（借室費用など）や協力費、配当、広報費用、その他の項目で金員を譲渡する場合も注意が必要です。故意に収益を隠したとみなされないよう注意してください。
収益事業は利益（剰余金）が無ければ法人税を課税されませんが、非課税団体が行う収益事業の場合、収益（利益）が無くても地方税が課税されることがあります。地方税は外形課税だからです。年度の収益への課税原則を主張したのが東京都の銀行税です。累積損失との通算は国税として有効ですが、地方税は独自に課すことが可能です。各自治体とも財政事情が悪いので特に非課税団体が行う収益事業は厳しく査定するようです。それでも判例が出ていますから外形課税が著しく高額となることは無いでしょう。
これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。基本的に原価以下で販売することは無いだろうし、使用量が増えたからといって高圧電力の従量料金単価は変動しない。設備を変更したり契約電力量（基本料金）が改訂された場合は固定費（占有区分の基本料金）を増大すべきである。つまり従量料金単価が上昇した部分は収益である、とみなすと思います。あくまで私見です。担当官によって変動すると思います。

[197: パパさん元理事]

税金マンのような契約をすると、課税されるので気をつけましょう。
しかし、現状は課税されることは、まずありえませんよ。
なぜなら、課税されない契約方法、料金体系をしています。
課税される事例を要約すると、
管理組合が高圧受電一括契約を電力会社と締結し、
尚且つ、居住者へは電気料金を高く設定し管理組合が利益を得た場合のみに課税される。
これを避ければ良い。

具体的な事例として、管理組合の電気料金の削減を大きくしたい場合
>191、の2番の方法
受電業者が電力会社と高圧電力一括契約をして、受電業者が各居住者と管理組合と個別に電力配電契約をすればよい。
電力会社→管理組合が一括契約→居住者、管理組合(受電業者は電力料金の検針などの業務委託)ではなく、
電力会社→受電業者が一括契約→居住者、管理組合にすれば良い。
実際に受電業者も提案してきます。
受電業者が居住者に配電する電力料金は小口なので、現状と変わらない料金
受電業者が管理組合に配電する電力料金は大口なので低価格
すなわち、管理組合にとって単純に、電力の購入先を変更するだけで、安い電力を購入でき支出を削減できる。
脱税？そうではありません。
現在は電力自由化で既存の電力会社以外の新電力会社（PPS）と呼ばれる特定規模電気事業者 から電気を買う事が出来ますので、電気の購入をどこにするかは自由です。

あと、税金マンの勘違いを記載します。
>電気：電力会社→管理組合→居住者
>料金：居住者→収受代行業者（一括受電会社）→管理組合または電力会社 の契約では、
料金の請求書は電力会社から管理組合にいきます。請求内訳はマンションで使用されるすべての電力料金です。
ですので、共用部分、住居などの区別はありません。
>これは私的な想像ですが占有区分の電気代が関電と同様に3段階である場合、最低単価と最高単価の差額が収益とみなされると思います。
高圧受電一括契約なので、電気料金は1段階しかありません。
10%安くなるというセールストークは10%の値引きがあるという意味ではありません。
3段階の電気料金が1段階の電気料金に契約が変わった。結果的にたまたま10%安くなった。と言う意味です。
Aスーパーで1個100円で売っているリンゴをBスーパーで90円で買えた。
Bスーパーではもともと90円でリンゴが売っているので値引きではない。結果的に10円安くなった。

税金マンの税金の知識には感服します。

[198: 匿名さん]

これで収益というなら管理費修繕積立金が全て収益になってしまうは

[199: １７０の匿名]

だんだん高度な内容となっています。
質問の仕方についてのアドバイス有り難うございます。
ところで、税金マンさんに再度ご質問です。
通常は、専有部分と共用部分の電気料金を低圧料金１００％（電力会社請求）で支払います。
一つの例です。
管理組合が事業者に代わって設備投資を行い高圧で一括受電をするとした場合。
高圧ですから、安い電気料金に変わります。
専有部分の電気料金を１０％割引して各世帯（全員組合員）から徴収します。
別途、設備投資した金額を１５年間で減価償却をします。
居住者から集めた電気料金＋減価償却費（計算上の）を高圧の電気料金から差し引くと差額が出ます。
差額は、プラスの場合だけでなく、マイナスの場合もあります。
その差額分を共用部分の電気料金として支払った場合、収支差額は０円です。
そうなると、課税対象にはならないのでしょうか。

[200: 税金マン]

管理組合が非課税なのは収益事業を行わないからです。区分所有される対象を維持するための費用を区分所有者に合理的に分担させるので課税年度内に支出しなくても剰余金となりません。自分自身の費用を分担したからです。
また収益全てが課税されるわけではありません。細かい規程・例外があるので単一に書けませんが、例えば一括受電業者の損益計算書を見てください。業者を選ぶときに目にしていると思います。株式会社の場合は株式の上場と関係なく公開していますのでもらえるはずです。逆に提出を渋るようなら決算や企業存続に疑いが残る可能性があります。株式会社以外の形態や個人事業の場合は収支明細をお願いすると良いでしょう。
所管が違いますが一般会計論のイメージとして書きます。（イメージなので正確ではありません）取得費用は電力会社からの高圧電気購入費用です。これに加工に要する費用として、作業労務費、装置費用（設備を取得した場合は減価償却費、リースの場合はリース費用）、法定費用（公課費用など）を加えた額が原価です。販売した金額との差が営業利益です。営業利益から販売に要した費用（たとえば料金収受代行の費用や宣伝費用：入居者に対する説明会の費用など）を販売管理費として除すると経常利益となります。業者の場合はそこに営業外の収支を特別利益・特別損益として合算し、特殊要因（少数支配者や関連会社費用など）を加えが最終損益となります。管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。経常利益が0円であれば課税されません。正しく経理されていれば収益０でも差し支えありませんが、記帳されていない場合、規模から見てありえない費用計上などは業者に収益がプールされていると判断する場合があります。正しく経理されていれば問題ありません。
一方消費税は収益と無関係です。居住者に供給した電気代の総額が年間1000万円を超過した場合、翌々年から消費税を納付してください。料金設定が1段階であれば販売総額から消費税額を算出し電力会社に支払う消費税額と業者に支払う消費税額との差をドンブリ勘定しても良いでしょう。居住者の料金が複数段階の場合は居住者ごとに消費税額を算出し合算する必要があります。（販売電力量kWから消費税が推定できないため）管理組合の理事の方が全住戸の使用電力量を把握してしまいますので別の意味で注意してください。居住者が支払う電気代の単価が1種類なら簡便だと思います。
なお、新電力による個別販売の場合は別です。新電力が高圧電気をマンションの借室で加工して各戸に供給する業務なので管理組合は電気を販売しません。一括受電ではなく家庭用電気の販売となるので管理組合に占有区分の電気代を間接的に支払う債務がないため、税務が発生しないからです。みなさまの仰るとおりです。

[201: 税金マン]

管理組合は区分所有者の集合体ですが、区分所有者とは別の人格です。供用部の費用は区分所有者が合理的方法で分担してください。特定の区分所有者が強い負担を行う場合は区分所有者間の譲渡と思われる場合があります。たとえば2世帯が別々の占有区分（２つ以上の居室の意味です。共同名義の意味ではありません）を区分所有し、管理費を１世帯が代理で負担する場合などは親子間の贈与とみなします。通常は贈与税の対象となるほど高額になりませんが、大規模改修費用などは注意してください。

[202: パパさん元理事]

勘違い
>管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。
赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。
管理組合の本質を勘違いしているようです。
>管理組合は区分所有者の集合体ですが、区分所有者とは別の人格です。
別の人格ですが、区分所有者の管理費等で運営されています。←ここ重要
すなわち、管理組合の収入を増やすことは区分所有者の支出を増やすことになります。

[203: パパさん元理事]

勘違い
>管理組合の場合は非課税団体なので特別損失等はありません。（その収益事業だけを抜き出す）つまり経常利益に課税します。営業利益が0円の場合、収受代行費用を販売費として除するので必ず赤字となります。赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。つまり営業利益として益金がなければおかしいのです。この時点で管理組合が収益事業を行っていることになります。
赤字となる一括受電を実施するでしょうか？思えません。
管理組合の本質を勘違いしているようです。
>管理組合は区分所有者の集合体ですが、区分所有者とは別の人格です。
別の人格ですが、区分所有者の管理費等で運営されています。←ここ重要
すなわち、管理組合の収入を増やすことは区分所有者の支出を増やすことになります。

[204: １７０の匿名]

度々の質問ですが、よろしくお願いします。
計算式
①戸別の電気料金の合計＋保守費用＋収納費用＋減価償却費＋共用部分の電気料金
②高圧の電気料金
①＝②となり、差額が０円となるように正確に経理されている場合、
非課税になると考えて宜しいのですね。

[205: パパさん元理事]

税金マンさんの指摘は、
非課税は
①再計算された、戸別の電気料金の合計+共用部分の電気料金
②原価、(高圧の電気料金＋保守費用＋減価償却費 )
③収納費用は管理費口会計から支払い
①＝②となり、差額が０円で且つ、
戸別の電気料金と共用部分の電気料金の電力kwhの単価が同等である場合と思われます。

[206: １７０の匿名]

丁寧なお答えいつも有り難うございます。
収納費用についてですが
検針、計算、請求、報告、記録の為の費用と
引き落としの為の費用があります。
前者の内容は、毎月異なる数値の事ですから別途経費がかかります。
後者は一定ですから、全員が管理組合員であることが前提ならば、
管理費の引き落とし費用と重複させる事は可能です。

消費税については、各世帯の年間電気料金の合計額が１０００万円を超えるには、
平均的なマンションの場合、１００世帯を超えると消費税の対象額に達しますが、
支払額と収納額が同じようになるように計算しているのですから、０円となりますよね。
ここでずっと私が主張していることは、非課税となるための方法を論じています。
「狡い」と言われればその通りでしょうね。

[207: 匿名]

税金マンの書き込みはもっともなんだけどなあ。どうして理解できないのかね。

[208: コンサルタント]

みなさんは電気料金が安くなる事だけに注目をされていますが、
最大の問題点は電力供給を受けるみなさんの権利がはく奪されてしまう事をお忘れなく。
無料で提案される背景にはこの事があります。
権利を持つことの大切さをお忘れなく。

あと一括受電業者に借室を占領されます。
管理組合が賃貸借契約を一括業者と契約する必要があります。
契約書には無償提供と明記されているはずです。
今まで導入事例を見ても賃借で契約されているマンションはありません。

[209: 匿名]

契約関係は次の２通りある。
①電力会社→一括受電代行会社→管理組合
②電力会社→管理組合→一括受電代行会社

①だと電力需給契約は電力会社と一括受電代行会社
②だと電力需給契約は電力会社と管理組合

②じゃないと管理組合は電事法で電力供給は保護されない。
①だと電事法で保護されるのは一括受電代行会社で管理組合ではない。
だから①だと一括受電代行会社がぽしゃると電力会社は管理組合に対する供給義務はない。

借室電気室は「電力会社に無償貸与できる」と規約に規定がある。
電力会社以外は賃料とってもいい。

[210: 匿名さん]

管理組合が高圧一括受電する目的はなんなのですか？
電気を高圧で安く仕入れてるのに、専有部分の居住者に高く売るのはおかしくないですか？
安く仕入れてるのなら、なぜその安い金額で供給しないのですか？
安く仕入れて高く売る理由は？儲けたいのですか？

[211: 匿名さん]

管理組合は非収益事業だから課税されない。
たとえば、一般会計の収入から支出を引いた差分は剰余金で利益ではない。
剰余金は次年度会計への繰り越しである。

[212: 匿名さん]

↑何をいまさら・・・・分かりきってることじゃん。

[213: 匿名さん]

管理組合が組合員の専有部分電気代を安くして経済的負担を減らす目的なら、管理組合が高圧一括受電の投資をすればいいだけの話。
今後2016年に電力小売り完全自由化になるから、管理組合は専有部分の電気にタッチする必要はないと思う。

[214: 匿名さん]

管理組合が収益に課税されるなら、駐車場使用料はもろ収益になるね。
でも国税庁はマンションの駐車場業は不課税としている。

[215: 匿名さん]

>>214
それは外部貸しでなく、マンション住民が対象の共済事業とみなされてるからだよ。
太陽光発電の売電とか携帯基地局の屋根賃貸とか、外部売りしてたら当然課税されるよ。

[216: 匿名さん]

>>213
共用部分の電気と専有部分の電気を切り離したらいい。
専有部分の電気代を安くするために組合費使うのは管理組合の目的からすると筋が通らない。
管理組合は建物共有部分の管理が仕事だ。そのために組合員から管理費を徴収している。
専有部分の電気代安くしたいのなら、組合員が出資して高圧一括受電を導入すればいい。

[217: 匿名さん]

高圧一括受電は、安い高圧電力単価と高い低圧電力単価の差益を利用する収益スキームだけど、
組合員に対して、
「高圧一括受電を導入しても、みなさんの電気代は今までと変わりません」
と言って説得できるの？
安い電力単価ならなぜ自分たちの電気代が安くならないのか？と言われるよ。

[218: 匿名さん]

>専有部分の電気代安くしたいのなら、組合員が出資して高圧一括受電を導入すればいい。

それなら2016年の家庭用電力自由化まったらいい。
大競争時代に突入するから、５%削減なんて簡単にできる。
10年前のドイツと同じになる。

[219: 匿名さん]

共用部分だけ高圧一括受電したらいいのでは？

[220: 匿名さん]

そう思う。管理組合は専有部分に手を出さない方がいい。
専有部分の管理は区分所有者の責務。

[221: 住まいに詳しい人]

>電気を高圧で安く仕入れてるのに、専有部分の居住者に高く売るのはおかしくないですか？

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　詐欺

[222: 不動産購入勉強中さん]

共用部分の電気代下げるよりは、管理委託費値下げした方が本来の管理組合の経費節減の王道だと思う。
うちは電気代年間1000万くらいだけど、管理委託費は年間800万円以上も値下げされた年があった。

[223: 匿名さん]

電気代1000万円なら30%削減しても300万円。
管理委託費800万円以上値下げした方がいいね。
高圧一括受電は管理組合としてリスクを伴う。
リスクヘッジもできない。

[224: 匿名さん]

>223
高圧一括受電はリスクはないよ。現在経産省もスマートマンションを
計画化しているからね。
スマートマンションと併用すれば、補助も受けられるということだから。
経産省や裁判所も代行会社の倒産とかのリスクは解消できるから問題ないと
太鼓判押しているよ。
食わず嫌いなんだね。

[225: 匿名さん]

食わず嫌いじゃないよ。
石橋を叩いても渡らないんだよ。

[226: 匿名さん]

何も高圧一括受電がリスクがあるわけではない。
それを代行会社に任せて代行会社とサービス契約を締結することにリスクがあると言うこと。
電力需給契約は、電力会社と管理組合が締結しなければ、電事法による供給保護はない。
やるなら管理組合が自己投資して高圧一括受電をすればよい。

[227: 匿名さん]

>経産省や裁判所も代行会社の倒産とかのリスクは解消できるから問題ないと太鼓判押しているよ。

へー、初めて聞いた。国が倒産しそうになったら代行会社を助けてくれるのだ。
私企業に税金投入していいのか？

[228: 匿名さん]

>227
高圧一括受電を代行している会社は、大手の会社だけど、その勧誘に躍起となっているよ。
もし、その代行会社が倒産ともなれば、濡れ手に粟で契約が増えることになると裁判所は
いっているよ。
引き受け手の競争の方が激しいということだね。
設備は殆どが代行会社のもので、マンションが買い取ることはないから。
それに、電力会社はライフラインである電気の供給をストップすることはできないとも
裁判所はいっている。

[229: 匿名さん]

代行会社の倒産のことはマンションは考えなくていいんだよ。

[230: 匿名さん]

>設備は殆どが代行会社のもので

リース会社の資産だよ。譲渡してもらいたかったら管理組合が買い取ればいい。

[231: 匿名さん]

一括受電代行会社は高圧受変電設備をマンションごとに自己投資などせんよ。
そんなことしてたら資金がパンクする。だからリースにする。

10年契約の縛りは一括受電代行会社とリース会社のリース期間なんだよ。

[232: 匿名さん]

中央電力は公式文書で次のように言ってる。
「受変電設備をファイナンス化し、リースをかけるので、リース会社の業績にも貢献いたします。」
管理組合からみたら、代行会社がリース会社に貢献するかどうか記関係ない。

[233: 匿名さん]

「代行会社の電気設備」なんて言ってるけど、しょせんはリース会社からの借り物だね。
見えないところにリース会社の資産管理シールが貼ってあるってことだ。
結局、代行会社はハードは持たずソフトで仕事してるんだね。

[234: 匿名さん]

リースの方が初期投資少なく減価償却の手間がない
より幅広く展開させることができるのがリース
ハードとか言っても入り口だけ所有してても意味無いよ
配線とかどうあがいても電力会社だし

[235: 匿名]

電気は最重要設備、管理組合は資産化しないと

[236: by 匿名]

一括受電で契約すると、新電力がででてきた時、どうなるの？

[237: 匿名さん]

新電力と契約すればいい。

[238: 匿名さん]

PPSのエネットから受電してるマンション多いよ。

[239: 匿名さん]

うちのマンションも数年前に総会決議して必死に中央電力が住民から印鑑貰ってたけど結局、各部屋にあるブレーカーも知らないメーカーの物になるし10年後の満期手続きも組合負担になることが明るみになって止めました。(何名かの住民が印鑑拒否して)
詳しい話しも関東電気保安協会の人から聞いていたから止めて良かったです。
管理会社のアピールから始まった話しで１世帯月額160円(記憶が正しければ)くらい安くなる話しでした。

[240: 匿名]

１０年契約は長すぎて危険。
管理依託契約みたいに２年にすべき。

[241: 元不良理事長]

２年契約なんてどの業者も引き受けっこない。

それはなぜか？

設備投資が回収できないからです。

一旦設備を作れば2-30年は使えます。
勿論一部の部品の交換は必要でしょうが・・・

で・・・今までに既設のマンションで一括受電に切り替えて。中止して元に戻したところってあるのかな？

[242: 匿名さん]

>>241
奴らは設備投資などしてないよ。
ファイナンス化して10年リースにしてる。
中央電力はそれを公言してる。
リース期間が10年だから、管理組合との契約も10年。
代行会社に設備投資するだけの体力はない。

[243: 匿名]

それなら管理組合で設備投資すればいい。

[244: 匿名さん]

買ってどうすんの？何がしたいの？

[245: マンション住民さん]

専有部分の電気代下げたいのだろう。住民は経費節減で助かる。

[246: 悩んでいる理事長]

現在、高圧一括受電サービスの導入をマンションで検討しています。
共有部のみ40％の削減のプランで、修繕積立金の補填が目的です。

高圧一括受電は特別決議のもと、理事会が住民を説得して導入しますが、定期点検などの停止時などに事件や事故が発生した場合、管理組合相手に訴訟されるリスクが発生するのでは...と危惧していますが、そんな事はないのでしょうか？
例えば、中央電力やエフビットなどのサービスを導入する場合、定期点検などによる電力停止時に、医療機器や防犯装置の電源切れにより障害が発生した場合、管理組合が訴訟をうける可能性があるのではないか...とも考えられます。

逆に、そういう事件・事故が発生しても住民が責任を持つというリスクを認識しておくべきだとも感じております。
そんな懸念は考えなくてもよいのでしょうか？

それ以外に、管理組合として導入をしなかったリスクに関わる理由も教えていただけますと幸いです。

知識や経験のある方、ご教授のほど、どうぞよろしくお願いいたします。

[247: 匿名さん]

>>246
そのために最低限の電力が確保できるように自家発電設備の導入が必要です。

[248: 匿名さん]

>共有部のみ40％の削減のプランで、修繕積立金の補填が目的です。

修繕積立金の補填が目的なら、今後は管理費会計に計上していた電気代を修繕積立金会計に移す必要があります。
うちは駐車場使用料が管理費会計に計上されてましたが、毎期その使用料が管理費会計の剰余金として叩きだされて内部留保されてましたので、ある時期から駐車場使用料は修繕積立金の補填に使う目的として修繕積立金会計に移設しました。

[249: 悩んでいる理事長]

>> 247さん
早速のご返事、本当にありがとうございます。　確かに、自家発電を準備しておく事は重要かもしれませんね。

[250: 匿名さん]

従来は、共用部分のみの非常用・防災用電力を供給できるだけの非常用発電機容量しかなかったが、高圧一括受電で住居部の電力まで供給する場合、年一回の停電に備えて住居部分の最低限の電力確保を考えるなら、既存の非常用発電機を容量アップする必要がある。即ち交換である。
ただし、既存の非常用発電機容量の見直しすると、もともと容量が過剰設計されてる場合が多いので余力はあるのではないかと思う。
うちの場合、共用部分の契約電力以上の非常用発電機が最初から設置されている。

[251: 悩んでいる理事長]

補足します。今回の高圧一括受電サービスは、専有部の割引をすべて修繕積立金に補填するものです。

[252: 匿名さん]

そうなると、共用部分の電気代支出は従来通り管理費会計で、
新に専有部分の電気代会計を修繕積立金会計にすればいい。
高圧一括受電しても、もともと共用部分は高圧受電してたのだから電気代は削減されない。

[253: 匿名さん]

「共用部分の電気代が40%削減されます！」は真っ赤なウソだね。
もともと高圧受電してる共用部分は何も変化はないから。

[254: 匿名さん]

そうなると理事会はウソついて総会特別決議を採ることになります。
これは組合員に対する背信行為そのものですが。

[255: 匿名さん]

その通りだね。
でも組合員も高圧一括受電について勉強してないから簡単に騙される。
自業自得だよ。

[256: 匿名さん]

そういう電気事業者の契約にするんだから特に問題無い
みんなの事を考えずに一人だけ反対するなら共同の利益を守るために訴える

あとは電力会社と違って後々価格交渉が効く面を理解していない
電力会社から電気を言われるがままに契約している方がアホらしい

[257: 匿名さん]

高圧一括受電サービス会社って電力会社から電気買ってるんじゃないの？
だから電力会社の単価よりも安く供給したら赤字になるよ。
独自にPPSと組んでるのなら話は別だけど。

[258: 匿名さん]

高圧一括受電で安く購入しする。

[259: 匿名さん]

電力会社の高圧業務用電力単価は変らないよ。
いままで共用部分だけだった高圧受電の容量に、
専有部分の低圧電灯契約の容量を高圧受電の容量に変えてるだけだよ。

[260: 匿名さん]

PPSと契約しなければ安くならないだろう。
でもマンションレベルじゃPPSも商売にならないから契約してくれないと思う。

[261: 匿名]

東電は高圧一括受電の要望に対して、東電資産の受変電設備譲渡に関するルールを定めてマニュアル化し、10月21日から運用を始めてる。他電力も年度内にマニュアル化を完了する予定。

今までは、電力会社は自己資産の受変電設備を撤去して高圧一括受電サービス会社がそれに代わる受変電設備を新設していたが、これが不用になり電力会社から簿価で譲渡を受けられるようになる。

そうなると、高圧一括受電のサービス料金が大幅に値下がりすることになる。