一括受電サービスの総会議決

[一居住者]

当方のマンションでは、電力一括購入サービスの導入を今度の総会議案にするようです。
内容は、共用部電気料金のみの削減ということで、専有部ではありません。
この議案は、共用部の変更ということで特別採決（３／４）で行うと思いますが、反対者ゼロとは思えません。
しかし、議案可決後は区分所有法上、共同の利益に反する行為はできないため、全員が同意書に署名して契約する義務を負うとのことですが、本当にそうなのでしょうか。
専有部の電力料金削減でないので、個別の権利は発生しないということでしょうか。
皆さんのご意見を伺いたいと思います。

[444: 匿名さん]

>443
高圧一括受電の基本がわかっていないね。
代行会社が行うこの一括受電システムは、全国で行われているものなんだよ。
これは、電力会社と代行会社が契約し、割り引いた価格で納める。
そして、代行会社と管理組合、区分所有者がそれぞれ代行会社と契約をする。
支払いは、代行会社が電力会社に、組合と区分所有者が代行会社に支払う。
この構図が一般の高圧一括受電のやり方。
施設については、管理組合が買い取ってもいいが、買い取る組合は皆無に近い。
管理組合としては、経費ゼロで、共用部分と専有部分の割引をやるのだからね。

443のいっているのは、管理組合が施設を買い取り、検針・集金業務・メンテナンスも含め
管理組合が管轄するやり方なんだろう。
そんな大変なことは、管理組合としてはやりたくないよ。
アパートを経営している大家が電気料金を個別に検針して各賃借人に請求・集金する
やり方と一緒だよ。

[445: 匿名さん]

>437
代行会社が愛想をつかしているんだよね。
だから、現在もまだ割引されていないんだよ。
当然、借室電気室はあるだろうから、現在共用部分だけは
安く提供されているだろうがね。
高圧一括受電のメリットは、専有部分も安くなるんだよ。
経費ゼロでね。
今まで通りで電気料金だけが安くなるだけのこと。

[446: 第一種電気主任技術者]

>>438

電事法読め。

>電気を公衆に販売するには免許が必要。免許があるのは電力会社と新電力。
免許じゃない。前者は許可、後者は届出。

それからマンションの共用部分の高圧受変電設備は、電事法の自家用電気工作物。国への届出が必要。
分譲マンションは既に届出が行われており、管理組合に売主から竣工後に引渡される。
電気主任技術者の選任と不選任（外部委託）をゴッチャにしないこと。
不選任の条件は国から通達が出てる。
①自家用電気工作物であること
②高圧（7,000V以下）で受電する事業場等
・出力1,000kW未満の発電所
・電圧7,000V以下で受電する需要設備
・電圧600V以下の配電線路を管理する事業場
（参考）
　低圧：100V / 200V　一般家庭、小さな商店、小工場等
　高圧：6,000V　中規模のビル・スーパー、中工場等
　特別高圧：20,000V / 70,000V　高層ビル、大型ショッピングセンター、大工場等
③次のいずれかと事業場の工事、維持及び運用に関する保安の監督に係
る業務委託契約を締結
a) 告示の要件に該当する者（電気管理技術者）
・電気主任技術者免状
・免状の種類に応じた年数の実務経験
・点検等に必要な機械器具
・主たる連絡場所が受託事業場から2時間以内
・緊急を要する場合に連絡を受ける措置を講じている
b) 大臣が指定する法人（電気保安協会）
・指定法人の従業員：電気主任技術者免状
・従業員が常時勤務する事業所等が受託事業場から2時間以内

[447: 匿名さん]

>446
そんな技術的なことは代行会社に任せればいいんだよ。
代行会社は、高圧一括受電について勉強しているよ。
管理組合としては、それを導入するのかどうか、導入するとしたら、
設備を買い取るか否か、対象を共用部分だけにするかそれとも
共用部分と専有部分両方とも割引対象にするか、又、割引率を
いくらで交渉するかが問題なんだよ。
そして、総会決議後の対策として、いかに全員の承認をもらうかの
検討をしていき、最終的に導入に踏み切れるかということ。
導入できれば、支払いも、会計も今まで通りのこと。
ただ、支払先が電力会社から代行会社に変わるだけのことだよ。
高圧一括受電について勉強しなくちゃね。電気主任なんだろう。

[448: 匿名さん]

電気主任というのは、工業高校や専門学校を卒業した者が取る資格なんだろう。
電力会社とかには必要な資格なんだろうが、一般の企業では必要性はないからね。
会社とかでは、営繕とか電気室とかにはいた方がいいかもしれないが。
独立して開業する資格でもないだろう。

[449: 匿名さん]

電気主任の理事長とかいってたけど、自分のことを他人になりすまして
書き込んでいたんだね。

[450: 電気技術士事務所]

>これ店舗併設マンションで当たり前に行われてることを、住居専有部分に拡張しただけ。

店舗併設マンションに住んでないと実態を知らないのでは？

店舗併設マンションは、店舗電力は共用部分の高圧受変電設備から低圧配電供給している。これは事務所ビルのテナント電力配電と同じ形態で、店舗は戸別に電力会社と低圧契約はしていない。

だから管理組合が店舗の電力使用料を検針し、店舗に請求する。
そして、これが一般会計の店舗電気代として収入計上される。
一般会計の電気代支出は、電力会社が共用部分高圧受電計量点で検針し管理組合に請求する。従って、電力会社への支払電気代に店舗電気代が入っているので、管理組合が内部検針して店舗に戸別請求している。
これらの業務は、一般には管理会社に通常管理業務を委託しているので、電気検針請求業務も合わせて委託している。

だから、店舗は戸別に電力会社と低圧契約するのではなく、共用部分の高圧受変電設備から変圧して低圧配電供給されている「高圧一括受電」の形態に初めからなっている。
したがって、これを住宅専有部分にまで拡張すれば良いのである。

共用部分の高圧受変電設備は、もともと自家用電気工作物で管理組合の資産であるから、これに住宅用変電設備を追加して増設するのである。

これが本来の非収益事業の管理組合の考え方のはず。設備は自家用電気工作物として管理組合が資産化し、検針請求を含めた電力設備管理を外部委託するのである。これが道理である。
受電代行会社が管理組合の電力需給契約を故意に肩代わりしてビジネス化するのは如何なものか？要するに代行会社は電力の転売をしているのである。転売だから代行会社は転売益を取るから、管理組合は高い買い物をすることになる。
殆どの管理組合理事会はこのことを理解してない。理事の資質不足が原因である。逆に言えば代行会社にとっては「簡単に騙せる」のである。そこがこのビジネスの付入りどころである。

みんなの書き込み見てると、高圧一括受電や業務外部委託を知らないド素人のようだ。管理組合業務の経験がないのか高圧一括受電代行会社に騙されてるのだろう。

[451: 匿名さん]

>450
>共用部分の高圧受変電設備は、もともと自家用電気工作物で管理組合の資産であるから

電気工作物が管理組合の資産？
ならばどうして、高圧一括受電を代行会社が行う場合、電力会社がその設備を
引き上げるのかい。
今、これに関しては、代行会社に安く売るように電力会社に国会議員が働きかけて
いるところだけどね。

あなたのいっているのは、店舗併設マンションのことだよね。
一般論としては、住居専用マンションのことをいっているのであって、そういう場合は、
そのときの状況に応じて、専門家（代行会社）に聞けばいいことだよ。

高圧一括受電を管理組合主導でやるといったら、代行会社がやる筈はないよ。
代行会社は商売だからね。だから逃げられ相手にもしてくれず、現状も一括受電は
導入できないんだよ。永久に導入できないだろうがね。

殆どのマンションは、経費の投入は一切せず、今までと同じように電力の供給をして
もらい、専有部分も割引をすることにメリットを感じて導入しているんだよ。

電気バ　カのいいそうなことだね。電気技術事務所？何なの？そんなとこ見たこともないよ。
単なる電気工事技術者のことだろう。
もう少し、高圧一括受電がどうしたら導入できるかを考えてごらん。
屁理屈だけでは、導入できないよ。へたに知識があるから導入できないんだろうが。

[452: 匿名さん]

大規模修繕工事をする時に、設計・監理会社に依頼するけど、マンションに一級建築士が
いて、ちょっかいを出すのと一緒だね。
マンションの設計・監理を数多く手掛けている一級建築士に多額のお金を払って依頼
しているのに、マンションにいる建築士が、少しばかり知識があるから、つい口を出す
のと同じだね。
迷惑だというのが分からないらしい。
そういうことは、専門家に任せればいいだけのこと。

[453: 名無しさん]

>ならばどうして、高圧一括受電を代行会社が行う場合、電力会社がその設備を 引き上げるのかい。
全居住者が電力会社との需給契約を解約するから。管理組合が借室電気室を電力会社に専有するさせる筋合いはなくなる。

>今、これに関しては、代行会社に安く売るように電力会社に国会議員が働きかけているところだけどね。
既に東電は昨年の10月から簿価譲渡に応じている。

>高圧一括受電を管理組合主導でやるといったら、代行会社がやる筈はないよ。
当たり前だよ。代行会社は自社の売上利益を図るビジネス、管理組合は居住者のための共済事業。

>代行会社は商売だからね。だから逃げられ相手にもしてくれず、現状も一括受電は 導入できないんだよ。永久に導入できないだろうがね。
逃げられたのではなく管理組合に拒否されたのだよ。

今うちでは、管理組合が住居部分の低圧配電を共用高圧設備から配電する計画を管理会社と一緒に練ってるよ。
管理業務委託契約を見直して電気管理業務を拡張する算段。管理会社はすごい乗り気、管理会社はTCだけど。
管理会社の提案によりスマートマンション化も実施する。 投資は管理組合の潤沢な一般会計内部留保金。
住民から公募して、技術士（電気）、電気主任技術者、電気工事施工管理技士、電気工事士の専門家有資格者集めてプロジェクトが進行中。TCも管理組合主導の高圧一括受電だから、社内プロジェクト化したよ。

[454: 匿名さん]

>453
スマートマンション化については経産省が躍起になって取り組んでいるけど、笛吹けど踊らずと
いうところでいずれ頓挫するよ。
他所がやっていないことを、管理会社と組んでやって成功すると思っているの？
もし、万が一うまくいったとすれば、代行会社もそれをさらに改善して取り入れてくるので、
先発組の不利は免れないよ。
今の流れからいけば、代行会社の高圧一括受電を導入した方がいいと思うよ。
資金的に余裕があるのであれば、施設は管理組合で買い取ればいいのであって、
そうすれば割引率も当然高くなるし、今後いい条件の電気供給が受けられるものが
台頭してくれば、それにすぐチェンジすればいいだけのことだからね。

[455: もったいないさん]

>>454

>他所がやっていないことを、管理会社と組んでやって成功すると思っているの？
TCはMEMSアグリケーターだろう。国の指定受けてるしブランズシリーズで実績積んでる。

無能な管理組合は代行会社に頼るしかないだろう。無能だから自分たちで検討出来る能力がない。
有能な管理組合は自分たちで検討出来る。更に住民ポテンシャルを発掘して検討するのだね。
代行会社に頼りきってる書き込みをしてる人は、その無能さが露呈している。
もっと勉強しないとだめだな。組合員の共同の利益を阻害する施策をすることになる。

[456: 匿名さん]

>455
スマートマンション化に将来性はないよ。
いずれ頓挫するのが目に見えてるからね。
何故マンションが、経産省が取り組んでいるものに関心を示さないかというのが分かっていないね。
経産省がセミナーとかを開催して躍起になっているが、各マンションは冷めた目で
みているよ。絶対に頓挫するとね。
新し物に飛びつくのはいいが、なまじっかの知識が災いするかもね。

[457: もったいないさん]

①：子メーターの電気使用料検針によって従来の低圧受電契約の単価で計算した電気代7920万円を専有部分から徴収する。専有部の電気代は高圧一括受電しても従来の低圧受電契約と同額請求のため、電気代は削減されない。この徴収電気代は管理費会計の収入になる。
②,③：親メーター（電力会社との契約メーター）で高圧受電契約の単価で電力会社に電気代を支払う。③は高圧契約の単価になるため大幅に削減された電気代5227万円になる。この②+③=6177万円の支払電気代は管理費会計の支出になる。
④の2360万円は高圧一括受電代行会社の業務委託費。従って管理費会計の支出になる。

高圧一括受電は、高圧契約の単価が低圧契約の単価の6～7割くらいに安いことを利用したスキームで、専有部分の電気代が安くなるが、その削減分（①－③＝2693万円）を専有部分居住者に一切還元せずに管理組合に上納させる仕組みである。

これが管理組合としての正式な電気代収支会計であり、そうなると実際は④の2360万円の電気管理業務委託費を管理会社の現行管理委託費費に上乗せして払うだけである。
これは高圧一括受電代行会社が「設備投資ゼロで共用部分の電気代を35%削減します」と宣伝してオファーしてきたのを受けて、管理組合が高圧一括受電した場合の会計収支に落とし込んだ結果であるが、④の2360万円は代行会社の受変電設備のリース代が入ってるためべらぼうに高くなっている。
したがって、管理組合が設備投資すれば④はもっと安くなることになる。

仮に④を②の共用部電気代分の950万円ネゴったらどうなるか？④は1410万円になり、総支出は7587円、何と剰余金は＋333万円になる。
これはどういうことか？管理組合が代行会社を使わずに一括受電すると、333万円＋950の万円の1283万円の剰余金が増えるのである。
当然、受変電設備は管理組合のライフライン設備で自家用電気工作物であり、電力会社と従来通り需給契約を締結するので、管理組合の設備投資で賄う。

現行の管理委託費が年間5450万円であるから、これに新たな業務である電気管理業務1410万円を追加すれば年間6860万円の業務委託費になる。
昨今の消費税増税の折りから、管理委託費は良くても現状維持、悪ければ削減を要求される時代であるから、管理会社にとっては従来の管理業務に新規業務の電気管理を追加して相乗効果が発揮できるし、付加価値追加による売上・利益拡大になるので持ってこいのビジネスになる。
それでも管理組合は1283万円の余剰金（増益）が確保できるのである。

電気管理業務は、実際のところ設備管理は現行共用部分電気設備と同様に管理会社から地元電気保安協会に再委託、検針請求書作成は電力会社の同業務を行ってる系列会社に管理会社から外注し管理会社の会計支払承認システムと連動させて居住者に請求することになる。

そして、この1283万円が管理費値下げで組合員に還元する原資となる。
月に計算すると平均1600円以上の管理費値下げが可能。これは大きな削減幅になる。

[458: 匿名さん]

何で専有部分の電気料金の割引額を、区分所有者に還元しないの？
高圧一括受電の大きなメリットは、専有部分の割引が大きな魅力なんだよ。
それがなければ、全員の承認はもらえないよ。説得力がないからね。

[459: 匿名さん]

管理費値下げするんだったら、専有部分の割引でいいじゃん。

[460: 匿名さん]

業者委託費が230万なんだけど、たったこれだけで管理会社が請け負うの？
600戸と共用部分の毎月の検針と集金業務を。それにメンテナンスまでを。

[461: 匿名さん]

2,300万円なんだね、訂正。

[462: 匿名さん]

共用部分の電気料金は変わらず？
専有部分だけが割引になるということだね。

[463: 匿名さん]

共用部分の電気料金は変わらず？
専有部分だけが割引になるということだね。
代行会社を経由した場合との差額はどうなってるの？