管理費用についての質問

[契約済みさん]

広島市で来年度完成入居の新築分譲マンションを契約した者です

15階建て75世帯、エレベータ１基、管理事務室以外ジムなどの共用施設などは特に無し
全戸分平面駐車場有という物件です

契約時に渡された書類などをみると管理事務費用が月４９万となっていました

条件により色々変わると思いますがパッと見この費用は適正なのでしょうか？

それともかなり高めに設定されてますか？

入居まであと１年あるのでもし適正でないなら追求しようと思います

皆さまのご意見お聞かせ下さい

[41: 契約済みさん]

37さん

その物件です

自身初めての分譲マンション
色々ネットで調べていくうち管理費・修繕費が問題になる
等の記事を目にして自分なりに勉強しようと思いました。

75世帯中どのぐらいの人がこういった事に関心持つのかわかりませんが

自分はこのマンションに不動産の価値というより
住んで満足できる価値をみいだしたいので皆さまのご意見を聞かせていただきました。

若輩者ですが妥協せず色々意見を言ってみたいと思います！

[42: 周辺住民さん]

太平ビルサービスって、確かビル管理会社じゃないですかね？
だとしたら、大手の管理会社が管理するより安いと思いますよ。
管理会社（元請）→ビル管理会社（下請け）なので、その間がないので２～３割安いんじゃないですかね。

[43: 匿名さん]

>>41 by 契約済みさん　
一次取得者の方だということで老婆心ながらレスします。
初期の管理費用では著しく不適切さは感じませんでした。＜複数の経験者の方が言われているとおり。
もちろん、各費用の内容を精査して、より適切により安くすることも可能だと思います。

で～す～が～、
戸辺り数十円～数百円の改善に注力するよりも、竣工後２年間は専有部や共用部の「建物そのもの」の適正さに注力されるべきだと思います。
専有部や共用部にはそれぞれ「アフターの期限」があり、組合や専有部所有者がどこまで精査できるか？により将来にむけ大きな額の違いがでてきます。
購入者が総力をあげて取り組むべきは、まずは「見えない部分も含む建物・専有部」の確認です。

[44: 前期高齢管理士]

スレ主さんへ

やはりそうでしたか（当て推量も当れば愉快）
なかなか良さそうな物件ですね。
元は何が有った土地なのか知りませんが、建蔽率にかなり余裕がありますね。
（全戸分の平面駐車場完備なんて、市街地では珍しい）

しかし、駐車場使用料：５０００円／月は、近隣有料駐車場（１～１．４万円／月）に比べ安すぎますね。
管理組合にとっては、重要な収入源ですので組合設立後に見直す事を検討されては如何でしょう。

[45: 契約済みさん]

43さん

貴重なご意見ありがとうございます。

その辺にもしっかり注視して行こうと思います。

その時のポイントなど教えていただければ幸いです。

[46: 契約済みさん]

インターネットはテンフィートライトという会社です
同じ会社を使われてるマンションの方はいますか？
金額はどうですか？

[47: 匿名]

込み込みインターネットは価格よりどの程度の容量の回線に何戸ぶら下がるかですよ。

[48: 匿名さん]

戸別契約のＵＣＯＭと値段ほとんどかわらんからＵＣＯＭのほうがいいよ。

[49: 契約済みさん]

速度は上り及び棟内は100Mbpsで全75戸

[50: 匿名]

話違ってすまんが、何で管理会社は穴吹ハウジングサービスじゃないの？

[51: 前期高齢管理士]

＞３９＝３５（匿.名さん）へ

昨日、レスするのを忘れたのですが…。相変わらず明快な論理による貴兄らしい評価ですね。
ただ、前提の「７時間／日・週５日≒１５０時間／月」？？には少し疑問を感じます。

制限の４０時間／週で考えると、指数はもっと低くなります。
一般的に管理員には高齢者が従事しますので、企業は社会保険料の負担が少ないのが現実です。
私はその前提で、料金は妥当の範囲と判断します。（結論は同じか…）

[52: 匿.名さん]

>>51
前期高齢管理士さん
コメントありがとうございます。

スレ主さんの投稿 >>29 に、
>管理員は平日9〜17時(1時間休憩有)
>土日祝は対応無しです
とありましたので、>>39 のように試算しました。

[53: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん　へ
「下げ」レスが入ったのできっと貴兄だろうと思いました。

よく読まずに早トチリのコメントを書き失礼しました。
＞５１の後段で述べた理由で「少し高い」と評価を変更したいと思います。

私は諸費用の金額の妥当性を検討する時、常に「原価積み上げ」も併せて検討します。
勿論、企業の利益や相場も考慮しますが…。

[54: 匿名さん]

>スレ主さん
あなたは、管理費がマイナスになるって心配してたけど、その点は解消されたんですか。
正しいマンション管理をしていくためには、規約や法律を順守していかなければなりませんよ。
管理費がオーバーしたら、どうやって解決するか知っていますか。
そういう基本的なことも理解できなくて、経費の洗い直しばっかりやっててもマンションの管理は
うまくいきません。
特に理事でもない限り、あなたの意見が受け入れられることはありませんので。
総会の時に意見をいって、それが覆ることはまずありませんからね。
総会は、理事会の案を決議する場であって議論しあう場ではないんですから。
まず、管理規約・各種細則をしっかり読むことからスタートしてください。

[55: マンカン理事長]

調べていけば、マンション買うことが間違いだと気がつくと思うよｗ
広島なら一戸建て買えるのでは。

[56: マンカン理事長]

＞＞特に理事でもない限り、あなたの意見が受け入れられることはありませんので。
そんなことはありません。

＞＞総会の時に意見をいって、それが覆ることはまずありませんからね。
うちでは総会のときの意見で、過去2回、否決しています。（議長が反対に回るということ。問題はありませんよ）

[57: マンカン理事長]

強権的に運営するのは、ど素人の輪番理事だよ。
ど素人の輪番理事は、ホントのことを指摘されると逆ギレするのだｗ

[58: 匿名さん]

>マンカンさん
委任状の件をここで議論するとややこしくなるので、一般論を述べましょう。

>スレ主さん
あなたは、経費の相場等を知って何がしたいのですか？
理事に立候補されるんですか？
最初はデベロッパー等に立候補の意思を伝えれば、理事にはなれると思いますよ。
ただ、知るだけで、行動に移さなくて野次馬的にしったか君では意味ないですからね。
マン管の資格でも取ったらどうですか。
マンションの管理には役に立つと思いますよ。

[59: 匿名さん]

スレ主さんへ　７５戸のマンションの管理の状態についての色々な意見が出ていますが個々については良心的であるので良いとして、私の経験者としてのアドバイス。引き渡しまで時間があるのでお手元にある全資料を持ってお近くのマンション管理士会の無料相談を受ける事をおすすめします。私の経験からして引き渡しごの管理は管理会社まかせでも良いが、全資料は必ず整理して保管しておく事をおすすめします。管理の良し悪しに関係なくスタート時点の資料を完全な物を保管しておくと後々の管理に非常に役立ちます。できることなら貴方が組合の理事長に立候補して理事長に就任してマンション管理士等に相談して将来に向けての管理の基礎資料を残すべきです。たとえ話で失礼ですが始め良ければ終わり良しです。わたしのマンションは築２０年５００戸ですが管理会社は大手です。資料がなくほどほどまいっています。管理会社を追及しても担当は退職したりしてそのための費用もばかになりません。頑張りましょう。

[61: 契約済みさん]

スレ主です

皆さま毎回貴重なご意見ありがとうございます

54さん
そうですね、各種資料を再度読んでみます

55さん
一戸建ても考えてたのですが通勤や生活スタイルを考えマンションに
市内中心部から半径5キロ圏内では一戸建ては厳しいｗ

58さん
知らないでのほほんと暮らしたくないので、理事とか考えた事も無いですが
納得がいかない事を黙ってられる性格ではないので、意見は主張します。

59さん
専門家に相談するのもいいかもしれませんね！

[62: 匿名さん]

>スレ主さん
意見を主張するといってますが、どこで主張されるんですか？
理事でもない者が、理事長とかに直接抗議とかしても、簡単には受け入れてもらえませんよ。
理事会としては、一生懸命やっているのに、横から口出しされるのは迷惑以外の何もの
でもありません。現実はそんなものですよ。会社でも同じこと。
意見をいうんだったら、理事に立候補すべきです。そして、マンションの管理を勉強すべきです。
ただ、マンションの管理は、経費の削減が目的ではありません。
日常の管理をどう運営していくかが大切なんです。
あなたのは、単なる経費が高いのか安いのかというだけのような気がしますので。

[63: 管理侍]

スレ主さんが、経費が高いか安いかに感心をもたれたことは「キッカケ」ですよね。
そこから管理全般に感心をもっていかれることと思います。
理事に立候補すべきかどうかなど他人がとやかく言うことではありません。
組合員の意見を真摯に受けとめる理事会もありますからね。

[64: 契約済みさん]

62さん

そもそもこのスレをたてたのは

契約し入居まで後1年
勉強にと思いネットでマンションに関わる情報検索
契約書類をみて疑問に思いスレたて

今現在で理事や運営の話をしたいわけではなく
管理費やもろもろの契約書類にサインをする前に
不動産会社に指摘をし金額等修正の改善があるのではとの意見を言いたい為

自分の妄想かもしれませんが管理事務費用なんて管理会社の言い値だと思うし
指摘すれば相場に合わせて修正できると思ってます

逆に誰も指摘しなければ儲けもんと思ってるはずでは？

以前書きましたが

管理費-管理事務費-ネット費用＝マイナス
駐車場代でマイナスを補う形になっているので

管理事務費が安くなればその分駐車場代を修繕費に回せて
将来のマンションの補修費用・その他運営にプラスになると思っています。

一度サインをしてしまえばすぐ価格修正や管理会社変更なんてできないと思うし
理事でもなければ意見も通らないと思います

この考え方は間違っているでしょうか？

[65: 匿名さん]

>スレ主さん
考え方としては間違ってはいません。
ただ、購入もしていない単なる一組合員候補に対して、不動産会社が
聞く耳をもち、変更しますかね。
考えが甘いような気がします。
それに、価格の交渉や管理会社の変更は理事会でやる気があればできますよ。

[66: 匿名さん]

理事にならなくては、
マンションの管理に関心をもつだけに終わってしまうのでは？
一組合員の投書なり、理事に対する抗議とかがどれほど通用しますかね。
それだけ、ききわけのある出来た理事長であればいいのだが。

[68: 前期高齢管理士]

＞この考え方は間違っているでしょうか？

個人の交渉事で「不動産会社に指摘をし金額等修正の改善があるのでは」とのお考えは間違い。
と云うか、非現実的です。
私が＞３７後段でお勧めしましたが、既に疑問点があるなら理事会に入られては如何ですか？

「のほほんと暮らしたくない」のなら、尚更です。
マンションでの共同生活全体に関わる事は、全て管理組合（理事会）が区分所有者の代表です。
貴方の疑問点を交渉するのは理事会です。

当該マンションは、先日（２０日）に完売したとデベロッパーは公表しています。
未だサインしていない諸々の契約書類とは何でしょう？
管理費等を含め、重要事項の説明を受け（一旦は納得して）契約されたのではありませんか？

[70: 前期高齢管理士]

＞６８で言葉足らずでした。
現状は仮契約ですね。頭金を捨てるのならキャンセルは可能です。

[71: 契約済みさん]

68さん

専門的に詳しくなくて申し訳ないですが

契約書類とは別にペットの管理や管理会社についてなどなど
住むにあたっての詳細で個別にサインをする書類があり、そちらには契約時サインはしてません
（というかサインしてくれとも言われてません）

おそらく今後上記の内容に対しての説明があるのだとは思いますが
実際、管理会社がどこになりますなどの説明もまだ受けていませんし

マンションの契約に関しては（分譲価格・管理費・修繕費・駐車場代）納得して契約書にサインしてます

今回のスレは自分自身の月々の費用を安くするために意見を言いたいわけではないので
その辺は勘違いなさらず

[72: 匿名さん]

>67さん
なたのいっていることの答えは、68で前期高齢管理士さんが述べておられるでしょう。
それが答えです。勉強してください。
理事は区分所有者の皆さんのお手伝いをしているのです。あくまで執行するのは理事会です。

[73: 匿名さん]

>71さん
重要事項の説明が宅建の有資格者から説明がありましたよね。
そして、契約されたんでしょう。
その中で管理会社がどことか、いくら委託費を支払うとかの詳細については、
重要事項の説明に包含されているので、それも含めてあなたは契約したことになるのです。
管理規約や各種細則についての説明もされている筈ですから。
仮契約の段階ですから、キャンセルは可能ですよ。頭金を捨てれば。
それが不満であれば、あなたが理事になって管理会社と交渉すればいいのです。

[75: 前期高齢管理士]

スレ主さんへ

私の＞６８及び＞７０は少々表現がキツかったですね（反省します）

同郷の方でもあり、私の息子位の年齢の方と勝手に想像し言葉が過ぎた様です。
広島は中学高校（市役所の東隣）卒業までで、その後は法事等以外あまり帰郷していません。
現在の当該地域の土地鑑は殆んどありませんが、広島は被爆後一から復興した街ですから大雑把には
想像できます。

場所も物件概要もなかなかのものだと思います。
多分ローンを組まれるのだと想像しますが、住むには毎月の返済以外に結構お金が掛かる事を
事前に充分認識され問題意識を持たれた事は良い事です。

貴方へのレスは此れにて終りとします。より良い住まいにする為に頑張って下さい。

[76: 匿名さん]

>74さん
集会は組合の最高意思決定機関ですね、それは間違いありません。
だが、その議案を提出するのは理事会です。
集会でいえば、確かに組合員は全員平等ですが、それは、議決権の
１票の重みだけのことです。
総会で議案以外の提案をしても単なる参考意見だけのことです。その意見が
決議されることは絶対にないのです。
あなたの意見は、現実離れしています。実情にあっていません。
勉強してください。

[77: 匿.名さん]

>>73 さん
>仮契約の段階ですから、キャンセルは可能ですよ。

仮契約とはどういう意味でしょうか？
スレ主さんは、既に正式な契約を締結済であると思いますが・・・

スレ主さん
お手元に「〇〇マンション（維持）管理に関する承諾書（控）」があると
思いますが、その中に管理委託に関する記載はありませんか？

[79: 前期高齢管理士]

＞匿.名さん　へ

＞７３の匿名さんは、私の＞７０の表現を踏襲されたのでしょう。
引き渡しまで、かなり時間がありますので頭金の支払だけの状態を「仮契約」と表現しましたが
間違っていますか？

引き渡し時点で、残金支払いの為の銀行ローンは組まれます。
大手のデべは手続きをスムースにする為に「繋ぎローン」を組み所有権移転を済ますのが一般的です。

[80: 契約済みさん]

スレ主です

色々勉強不足ですいません

単純な事をお聞きするのですが
皆さんは分譲マンションの契約時に
管理業者がどこでどういった作業をして
費用がこれだけかかります等詳細説明まで
受けておられるのですか？
その時にこの作業の費用が高いからダメとかの
意見を言われてるのですか？
何か意見をお聞きしてるとマンション契約が終わってれば
文句言わずに黙ってろ、住み始めて管理業者の費用が気になっても
理事にならなきゃ文句も言うなという風に受け取れるのですが
入居前に管理費用に疑問を持って意見をいう事は
違法なのでしょうか？

[81: 匿名さん]

>80
違法ではありませんが、管理会社が一組合員がいったことを、「ハイ、そうですね、では
いくら値下げします」とはいわないということです。
交渉ごとは、基本に則って、つまり管理組合を通してやるべきです。
契約の時は、覚書にサインしてる筈ですよ。
そして、第一期の予算書が手渡されていますよね。全額支払った時かもしれませんが。
一期は、理事会が結成されるまでの暫定的なものですけど。

>匿．名さん
仮契約の言葉尻をとらえるべきではないでしょう。

[82: 匿.名さん]

>>81　スリーＭさん
>仮契約の言葉尻をとらえるべきではないでしょう。

前期高齢管理士さんの「仮契約」の部分は、本来スルーすべきでしょう。

[84: 匿名さん]

>入居前に管理費用に疑問を持って意見をいう事は違法なのでしょうか？

売り手に言うのでしょうが、意見を言って何の益があるのですか？
いやだったら止めたらどうですかと思われているだけです。

[85: 契約済みさん]

83さん
既に完売し入居者も決まったんで今後そういった話し合いの場があれば1番良いですね
ちなみにそちらの場合はそういった話し合いの場があったのですか？

84さん
貴方のような考え方は違うと思います
嫌だから意見を言うのではなくここで満足して住みたいから意見を言うのです

81さん
第一期の予算書はまだ貰ってないです
貰うときに話し合いの場があるのでしょうか?

それと話が難しくなってきてますが

スレのタイトルにもあるように
入居開始の管理費が適正か？の意見をお聞きしてます

結局皆さんは適正と思われてるのですか?
それと修正の必要があると思われてるのですか?

[86: 匿名さん]

>85さん
あなたは、ただ管理費が適当かだけを聞いておられるのですか？
それだったら、ほぼ適正という回答があったんじゃないですか。
まだ、比較して分からないことがあれば、具体的に何が分からないのか聞けばいいでしょう。
単なる比較をしりたいだけなんですよね。
それに対してどうするかは関係ないのですね。
皆さんは、それに対してどうするかまで書き込みされてるのではないですか。

[87: 前期高齢管理士]

契約済みさんへ

貴方へのレスは終りと言いましたが、皆さんのご意見に納得されていない様ですし
暇なので今一度書き込みます。

貴方を含め７５戸の購入契約者の方々は、重要事項説明を真剣に聞いたか否か、渡された諸条件資料を
よく読んだか否かに関わらず、印鑑をついたことでその契約は成立しています。
尤も残額を支払い、貴方がたに所有権が移転完了すればの話ですが。

さて、所有権の移転が完了すれば（デべの持ち分は無くなりますから）その後の判断（決定）は、全て
管理組合（全区分所有者）で決める事になります。（理事会で変更案を上程し総会で可否を決めます）

現時点では重大な瑕疵でもない限り、個人が売り主（デべ）に契約済の内容に異議を唱えたり交渉をする事
は出来ません。（契約破棄は出来ますが、それ程の事でもないでしょう）

かなり多くの方が異口同音に述べられている事は、そういう事です。
ご納得頂ける自信はありませんが、老婆心で今一度レスしてみました。

[88: 匿名さん]

>スレのタイトルにもあるように
入居開始の管理費が適正か？の意見をお聞きしてます

それをいうんだったら、第１期の予算書はまだもらってないとかいうべきではないでしょう。
あなたも、スレタイだけでなく他のことも知りたいでしょう。
管理費の件と関連しての説明を皆さんはされているのがわからないのですか？
人の親切無にする者は・・・

[89: 契約済みさん]

入居時の管理委託費は、すべて適正価格ですよ。
言うなれば、定価です。
同じものを定価で買うのも
団体交渉して安く買うのもあなたたち次第ですよ。

[90: 前期高齢管理士]

＞８９　本当にスレ主さん？？？？（そうだとしたら）

定価？：管理業務の内容は個々のマンションで全て違います。
団体交渉？：それは管理組合の役割です。（未だ組織化されていません）
あなたたち？：スレ主達の間違い

手の込んだツリ？　それとも期待したレスが無いので切れた？
（私を含め、昨日からレスを重ねたのは何だったのかね～）

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