管理費用についての質問

[契約済みさん]

広島市で来年度完成入居の新築分譲マンションを契約した者です

15階建て75世帯、エレベータ１基、管理事務室以外ジムなどの共用施設などは特に無し
全戸分平面駐車場有という物件です

契約時に渡された書類などをみると管理事務費用が月４９万となっていました

条件により色々変わると思いますがパッと見この費用は適正なのでしょうか？

それともかなり高めに設定されてますか？

入居まであと１年あるのでもし適正でないなら追求しようと思います

皆さまのご意見お聞かせ下さい

[1: マンカン理事長]

＞＞パッと見
普通ですけど、エレベータ保守費用は含んでないと思いますよ。
管理費と修繕積立金はいくらですか？

>>入居まであと１年あるのでもし適正でないなら追求しようと思います
立候補して初代理事長になればいいですよ。
但し、規約に輪番制が書いてあると難しいので確認すべきなのは規約です。

[2: 匿名さん]

平成20年度マンション総合調査結果（概要編）

http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/tenpu/so-03.pdf

[3: 匿名さん]

まず予算書の費目をみてみる必要があります。
主な項目としては、管理委託費、管理員業務費、日常清掃費、定期清掃費、エレベーター保守点検費、
水質検査費、遠隔監視業務費、電気設備保安業務費、貯水槽清掃費、自動ドア保守料、消防設備点検費、
チェーンゲート保守料、振り替え手数料、共用電気料、ガス料金、電話代、共用保険料、植栽管理費、
小規模補修費、備品費、予備費等に私どものマンションではなっています。
後、雑排水管清掃費（これは最初のうちは不要）、駐車場料金の積立金への振り替えもあるかもしれません。
まず、費目をしっかり把握した中で、皆さんが数字を出されると思いますので、それで判断
すべきです。
管理事務費用というのは、何が含まれているのかわかりませんので。
管理会社はもしかして、合人社じゃないでしょうね。

[4: 契約済みさん]

月々の費用がそれぞれ75戸合計で
管理費 61万
駐車場代 38万
修繕費 未計算

そこに管理業者へ 49万
インターネット費 21万(使用に関係無く強制)
コージェネ管理費 3万の支出

そもそも駐車場代は修繕費に計上するのが
一般的ですよね？
それを考えると入居開始時点から管理費が
足りない現象が起きてるのが不思議なんです

[5: 契約済みさん]

詳しく記載しないですいません
仕事から帰宅したら詳しい内容UPします

私としては理事長とか立候補するつもりは
ないのですが健全なマンション管理で
安心して住める環境が望ましいと思い
質問させてもらいました。

入居していきなり管理費増加とかされても
困りますしね

[6: 匿名さん]

平面駐車場であれば、月々の費用は殆どかかりませんので、まず管理費で計上して
そこであまった分を修繕積立金に計上するというのが一般的です。
ただ、毎年決まった額を予算に計上する必要があります。
修繕積立金が未計算とはどういうことですか？
分譲する時は、売りやすいように、修繕積立金を安くしてまして、一定の時期がきたら
値上げということになりますね。
長期修繕計画が出来上がっていれば、簡単に１戸当たり月の必要修繕積立金の額は
計算できるのですけど、まだそこまでは作ってないでしょうね。
問題は、駐車場収入のうち、管理費としていくら使う予定があるかということでしょう。
そして、積立金の額、おたくの規模のマンションであれば、１戸当たり月の積立金の額は
12,000円もあれば十分でしょう。その差引分が、修繕積立金と考えればいいのではと思います。
修繕積立金の値上げは、早くやらないと、遅くなればなるほど、当然その額は多くなります。
一時金も徴収はしてあるとは思いますが。

[7: 契約済みさん]

修繕費は全体の金額把握してないので未計算
と書いたんですが一時金も収める形で間取りで
違うのですが自分のとこは8千円です

また詳しくは帰宅後調べます

[8: マンカン理事長]

たぶん何の問題もなし。

[9: 匿名さん]

マンカン理事長は有資格者なんでしょう。
そんな単純な回答でいいんですか？
全く疑わしい人ですね。

[10: マンカン理事長]

↑最初は８千円もあれば十分ｗ

[11: 契約済みさん]

詳細です

＊支出
管理費について（管理会社　太平ビルサービス（株））
事務管理業務費　　　　　　133,500円
管理員業務費　　　　　　　195,000円
清掃業務費　　　　　　　　　31,000円
給水設備管理業務費　　　　　10,250円
消防設備管理業務費　　　　　15,500円
エレベーター設備管理業務費　61,250円　
非常通報業務費　　　　　　　21,500円
合計（上記から消費税足して）491,400円

その他コージェネ管理業務費として27,500円

インターネット費用　211,050円（1戸　2,814円）

その他共用スペース、管理事務室の光熱費は別途発生

＊収入（75戸で計算）
管理費　　　　618,000円

駐車場代　　　約375,000円

修繕積立金　　334,500円

修繕積立基金　24,345,000円


管理費だけで計算すると

618,000-491,400-27,500-211,050＝-111,950円

上記のようにスタート時点で管理費が足りてないのです

駐車場は借り手がいなければ収入が見込めないわけですから
管理費だけでマイナスになる計画自体に疑問を感じてしまうのです。

これは適正なのでしょうか？

　

[12: 契約済みさん]

修繕費8千円は間違いでしたすいません

[13: 匿名]

修繕積立が4500円くらいってこと？
最初に払う修繕積立基金が32万5000円で？
そっちの方が問題。

[14: 匿名]

駐車場代は、いくらなんでも60%は見込めるから赤地というのは言い過ぎ。
ただし、修繕積立金はほぼ間違いなく足りないね。

[15: 匿名]

駐車場は70-80%の稼働率で計算するのが普通ですよ。
0%になる可能性なんかほとんどないのに、駐車場収入なしで
計算する方が不自然です。

金額だけみれば非常に良心的な価格設定と思われます。
修繕積立金が4500円くらいのマンションはいくらでもあります。
その場合は5年目、10年目、15年目と段階的に上がっていく
方式で長期修繕計画が立てられているはずです。

理事会がサボって値上げしないまま放置するなどの
職務怠慢をしなければ問題ないでしょう。

[16: 匿名さん]

単純に割って、
・管理費（インターネット込）　8,240円/戸→ネットを除いたら、5,426円/戸
・修繕積立金　4,460円/戸
・駐車場代　5,000円/台

広島県だから、こんなに安いのでしょうか？
エレベーターが1基だから、安いのでしょうか？

駐車場代は地域の相場もありますが、
他の項目は、安過ぎませんか？

物件に、なにか問題があるのでしょうか？
最近では珍しいほどの、将来後悔するぞー物件に見えるのですが…

以前は、売り易くするために、
毎月の修繕積立金等を安価に設定していましたが…

[17: 契約済みさん]

修繕費については段階的に上がっていき
26年後には18000円になる長期修繕計画は
出されてます。

駐車場代を管理費に計上したとして
余った分は修繕費に計上できるのですか？

管理業者に対しての費用は適正ですか？

[18: 匿名さん]

管理費と修繕費は、別勘定だけど、移すのは可能です。

あと、金額だけ見れば、優秀な方ですよ。
１つだけ挙げれば、インターネット代が高いです。
（うちのマンションは、1260円です）

[19: 匿名さん]

（建物専有面積5,800平米のケース）

【定期管理委託費明細】※月額
１．事務管理業務費　　135,450円
（１）管理担当員費　　72,450円
（２）会計業務費　　63,000円
銀行取引との連絡、管理費等入金チェック、未納者への連絡、出納簿記載、決算報告書作成等


２．管理員業務費　　409,500円
（１）管理要員費用（通勤管理方式）
月～金曜日：午前8時～午後6時　　土曜日：午前8時～午前11時　　231,000円
（２）夜間管理要員費用
日～土曜日：午後8時～午前6時　　※仮眠4時間（午前1時～午前5時）　　178,500円


３．清掃管理業務費
（１）日常清掃要員費用（清掃員1名派遣）　週4日：1日3時間勤務　　73,500円
（２）定期床清掃（3ヶ月1回実施）　　18,900円
アプローチ、エントランスホール、管理員室、各階エレベーターホール、共用廊下、階段等


４．設備管理業務費　　34,650円
（１）加圧給水装置保守点検（年1回）　　5,250円
（２）オンラインシステム費（24時間設備機械監視）　　18,900円
（３）巡回点検　　10,500円

定期管理委託費合計　　672,000円

【定期管理委託費以外の業務費明細】※年額
１．消防設備点検費　　352,800円
２．建築設備定期調査費　　58,800円
３．特殊建築物定期調査費　　113,400円
４．配水管清掃費　　428,400円
５．貯水槽清掃費　　81,900円
６．汚水槽保守費　　151,200円
７．排水ポンプ点検費　　25,200円
８．ガソリントラップ清掃費　　31,500円
９．簡易専用水道検査費　　20,160円
10．植栽管理費　　231,000円

定期管理委託費以外の業務費明細　合計　1,494,360円

[20: 匿名さん]

>11さん
おたくの予算書なるものを拝見させて頂きました。まず、インターネット費用が高すぎます。
現在は、マンボーというのがあり、これはパソコンや携帯電話から見ることができるもので、
経費は全て無料です。一度マンボーで検索してみてください。
＊事務管理費　　１戸当たり1,780円　　1,500円程度が標準です。
＊管理員費　　　これは日数と時間によります。人件費ですので時給で計算してみてください。
＊清掃業務費　　これも↑と同じ考えです。
＊消防設備費　　1戸当たり500円×75戸×年2回　8万程度が相場です。
＊ＥＶ維持費　　メーカー系フルメンテナンス契約　1基　45,000円程度が相場
　　　　　　　　　　　3ヶ月に1回の保守点検と24時間のコンピーター監視
　　　　　　　　非常通報業務費　　月2万～3万程度です。
＊管理費　　　通常の管理ならこの金額で十分賄えます。但し、インターネットの費用が高すぎて
　　　　　　　　これがネックになっています。
　　　　　　　管理費には、あなたの書いておられる以外に、電気代、電話料金、振り替え手数料、備品費
　　　　　　　小規模補修費、予備費等が必要です。
　　　　　　　計算では、そういった経費はみてなくて、11万の赤字となっています。勿論これは、駐車場収入を
　　　　　　　充当されるのだとおもいますが、そうすると、修繕積立金が全然足りません。

　　　　　　　管理費は、予算おーばーの場合は、その都度各戸から徴収するか、臨時総会を開いて予算の
　　　　　　　修正の承認をもらわなければなりません。
　　　　　　　予算がオーバーしないために、予備費を設定しておかなければならないのです。

　　　　　　　まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。多分マンボーで解消できる
　　　　　　　と思いますけど。

[21: 匿.名さん]

>>20
>インターネット費用が高すぎます。
>まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。
>多分マンボーで解消できると思いますけど。

「マンボー」を見ましたが、なにがどのように解消できるのか理解できませんでした。
詳しく教えていただけませんでしょうか？

[22: 匿名さん]

>２１さん
マンション掲示板「マンボー」の主な機能
　１．掲示板に張り出された情報をパソコンや携帯電話でみることができます。
　２．回覧板や各種情報も見ることができます。当然規約や各種細則も。
　３．理事会の招集案内や意見の事前交換とかもできるようになります。
　４．パソコンや携帯電話から意見箱等への投稿ができます。それに対するコメントも
　　　　書き込めます。
　５．ゴミだしルールや管理員の勤務時間、集会室・ゲストルーム等の予約状況が把握でき
　　　又、予約することもできます。
　６．マンションに関するスケジュールがパソコン等で確認できます。
　７．「マンボー」からいろんな情報や提案が流されてきます。
　８．導入費用・運用費用は一切不要です。それは、企業からの広告により運営されているからです。
　　　ホットペッパーとかと同じです。

　インターネットの活用をどのようにされてるのか分かりませんでしたので、参考までに書き込みました。

　
　

[23: 匿.名さん]

>>22 さん

わたしが知りたいのは、>>22 の内容と

>>20
>インターネット費用が高すぎます。
>まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。
>多分マンボーで解消できると思いますけど。

との関連性です。

[24: 匿名さん]

>>20
>>22

21=23さんは、
そのマンボ―を見るため・使うための、ネット回線はどうするのか？

マンボ―を使うとネット回線がどう安く済むのか、
或いは、ネット回線すら不要なのか…を知りたいのだと思いますが…

[25: 匿.名さん]

>>24 さん
補足をしてくださり、ありがとうございました。

このマンションには、特定のプロバイダによるインターネット環境が備わっており、
全住戸が一律にインターネット利用料（２，８１４円）を負担すると理解していましたが、
突然、そこに「マンボー」が登場し、

>インターネット費用が高すぎます。
>インターネットの費用が高すぎてこれがネックになっています。
>まず、インターネットをどうするかを再検討すべきと思います。
>多分マンボーで解消できると思いますけど。

とありましたので質問をさせていただきました。

[26: 匿名さん]

>24さん
パソコンを持っている方はパソコンで
パソコンのない方は、携帯電話で見れます。
22の内容の活用でしたら、マンボウでも無料でできるということです。
当然、総会での議決権行使書や委任状の活用もできます。

[27: 契約済みさん]

スレ主です
インターネット費用というのはこのマンション
が指定してあるネット会社と契約し
回線料、プロバイダー料等ネットに関わる
全ての費用が上記の金額ですむということで
検索サイトがどうとかいう話ではありません。
通常のフレッツ光などと比べると料金は
安くなるし現在もネットを毎日のように
利用している自分にとってはコスト削減に
なると思ってます。

[28: 匿名さん]

1戸2,814円はかなり高いですよ。まあ、競合する業者が広島にどれだけあるかって話にもなりますけど。

[29: 契約済みさん]

管理員は平日9〜17時(1時間休憩有)
土日祝は対応無しです

計算をすると時給1270円ぐらいでした

相場がわかりませんが高いですか？

[30: 匿名さん]

>>26
24です。

マンボ―さんの関係者さんだったようですね…

>>25
こちらこそ割り込んでしまい、失礼しました。
あまりに、酷かったので…

[31: 匿名さん]

>30さん
26です。
私はマンションの住民で、現在理事をしているものです。
マンボーとは全然関係がありませんよ。
私どものマンションでも使ってみようかと思って調べてみただけです。
試しに、個人でパスワートを取得しましたが、活用はしてません。
ただ、そういうサイトもあるということで、提案しただけです。
フェイスブックの活用にチャレンジしようと思ったんですが、実際運用した場合
誰がそれをやるかということで、運用面でややこしかったので、やめました。
興味のある方は、調べてみられたらいかがですか。

[32: 契約済みさん]

スレ主です
すいませんがマンボーの話はここではもうしないで下さい

管理費の適正をお聞きしてるのですから・・・

[33: 契約済みさん]

スレ主です
皆さま色々なご意見ありがとうございます

皆さまの意見を参考にさせていただくと

事務管理業務費
エレベータ管理業務費
管理員費（自分でネットで調べたら時給1,000円が相場）

が少し適正じゃないようなきがしますね

[34: マンカン理事長]

＞＞管理員業務費　　　　　　　195,000円
は適正ですよ。かなり良心的です。
管理侍の会社だと４５万くらいのはずだよｗ。
社会保険料負担とか交通費とかあるし。
ここらへんけちると、主婦のパート二人を交代で！ってなるよ。
それでもよければかまわんけど、連絡がうまくいかないのだ。

[35: 匿.名さん]

スレ主さん

清掃業務費が 31,000 円となっていますが、専任の清掃員がいるのでしょうか？
それとも、管理員が清掃業務もするのでしょうか？

[36: 契約済みさん]

35さん

その辺は自分も気になってるのでまた確認
してみます

マンカンさん
交通費が1日1000円と考えれば
妥当かもしれませんね

[37: 前期高齢管理士]

スレ主さんへ

私の出身地が広島市なので懐かしく（それだけの動機で）覗いてみました。
当て推量ですが、Ａ興産の来年５月完成予定の物件でしょうか？

ご質問の趣旨は管理費等が適切か否かですね。
一言で云えば「普通」よく観るケースです。（適切との意味ではありません）

折角、ご縁があって契約されたのですから、今あれこれ思案されるより、是非第１期の理事会に参加されて
共に住まわれる他の区分所有者の方々と検討される事を勧めます。
（良くも悪くも最初の２年で管理組合の運営レベルは決まるものだと私は思っています）

[38: マンカン理事長]

＞＞清掃業務費が 31,000 円
たぶん、パートで月２４時間くらい
２時間の廊下の掃除なら１２回　週３回できるね。

管理人に掃除をやらせてもいいけど、７０、８０戸はひとりで掃除できるほぼ限界で
管理人が管理事務室に居ることはなくなるよ。
清掃員がたまーに管理事務室にいる感じになる。

[39: 35]

管理員が清掃業務もするのであれば、管理員業務費＋清掃業務費＝226,000円
２２６，０００円／（３５＊４．３）≒１，５００円・・・管理組合が支払う
１時間当りの管理員業務費および清掃業務費（※）

※ 管理組合が支払う１時間当りの管理員業務費および清掃業務費≠管理員の時給

管理員の時給を、７５０円～９００円とした場合、
管理組合が支払う１時間当りの管理員業務費および清掃業務費／管理員の時給
＝２．００～１．６７

妥当なところではないでしょうか。

[40: マンカン理事長]

掃除のパートがいても、管理人は掃除するよ。
補助がいるかいないかの違い。念のため。

[41: 契約済みさん]

37さん

その物件です

自身初めての分譲マンション
色々ネットで調べていくうち管理費・修繕費が問題になる
等の記事を目にして自分なりに勉強しようと思いました。

75世帯中どのぐらいの人がこういった事に関心持つのかわかりませんが

自分はこのマンションに不動産の価値というより
住んで満足できる価値をみいだしたいので皆さまのご意見を聞かせていただきました。

若輩者ですが妥協せず色々意見を言ってみたいと思います！

[42: 周辺住民さん]

太平ビルサービスって、確かビル管理会社じゃないですかね？
だとしたら、大手の管理会社が管理するより安いと思いますよ。
管理会社（元請）→ビル管理会社（下請け）なので、その間がないので２～３割安いんじゃないですかね。

[43: 匿名さん]

>>41 by 契約済みさん　
一次取得者の方だということで老婆心ながらレスします。
初期の管理費用では著しく不適切さは感じませんでした。＜複数の経験者の方が言われているとおり。
もちろん、各費用の内容を精査して、より適切により安くすることも可能だと思います。

で～す～が～、
戸辺り数十円～数百円の改善に注力するよりも、竣工後２年間は専有部や共用部の「建物そのもの」の適正さに注力されるべきだと思います。
専有部や共用部にはそれぞれ「アフターの期限」があり、組合や専有部所有者がどこまで精査できるか？により将来にむけ大きな額の違いがでてきます。
購入者が総力をあげて取り組むべきは、まずは「見えない部分も含む建物・専有部」の確認です。

[44: 前期高齢管理士]

スレ主さんへ

やはりそうでしたか（当て推量も当れば愉快）
なかなか良さそうな物件ですね。
元は何が有った土地なのか知りませんが、建蔽率にかなり余裕がありますね。
（全戸分の平面駐車場完備なんて、市街地では珍しい）

しかし、駐車場使用料：５０００円／月は、近隣有料駐車場（１～１．４万円／月）に比べ安すぎますね。
管理組合にとっては、重要な収入源ですので組合設立後に見直す事を検討されては如何でしょう。

[45: 契約済みさん]

43さん

貴重なご意見ありがとうございます。

その辺にもしっかり注視して行こうと思います。

その時のポイントなど教えていただければ幸いです。

[46: 契約済みさん]

インターネットはテンフィートライトという会社です
同じ会社を使われてるマンションの方はいますか？
金額はどうですか？

[47: 匿名]

込み込みインターネットは価格よりどの程度の容量の回線に何戸ぶら下がるかですよ。

[48: 匿名さん]

戸別契約のＵＣＯＭと値段ほとんどかわらんからＵＣＯＭのほうがいいよ。

[49: 契約済みさん]

速度は上り及び棟内は100Mbpsで全75戸

[50: 匿名]

話違ってすまんが、何で管理会社は穴吹ハウジングサービスじゃないの？