グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part7

[購入検討中さん]

グランドミッドタワーズ大宮についての情報交換です。
まだまだ注目のこの物件、検討中の方やご近所の方などと情報交換の場にしていきましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/198401/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
間取：1LDK・3LDK
面積：50.42平米～100.46平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・事業主：鹿島建設
売主・事業主・販売代理：小田急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

[859: 匿名さん]

修繕積立金は普通は10年、20年、30年後に一時金の徴収があります。そうでない場合にはタワマンの場合、月額が修繕積立金だけで、4－5万ぐらいに上がるそうです。タワマンの場合、足場を組んでゴンドラ使うことになるので、それだけで費用の半分ぐらいかかるようです。

[860: 匿名さん]

ここの大規模修繕は軽く概算で10億は越える試算だろう。
長期修繕計画は面積などで単純に概算金額を出しただけだから。
そしてこのマンションの大規模修繕は巨額だからやりだかる会社が多数出る。
コンサルタント会社を入れて入札するだろうから、概算金額より実施見積りの方が安くなるのは確実だと思うよ。
大規模の強みだね。

後はツインタワーでほぼ同じ建物というのも安くなる要素。
長期修繕計画の概算金額にはその辺りは考慮されず単純にタワー2棟分で計算しているだろうから。
工程をうまく組めば大幅に安くできる。

豊富な資金力もこのマンションの強みだよ。

[861: 匿名さん]

その大規模修繕をしたことのあるタワーマンションってあるんですか？

[862: 匿名さん]

2000年以前のタワーマンションの多くは大規模修繕してますよ。
それに外壁の修繕はタワーマンションも超高層ビルも大きくは変わりません。
超高層ビルの歴史はタワーよりさらに古いですから。
ゴンドラ屋さんも増えてますしね。普通の足場よりそのうち安くなるかも。

[863: 検討中さん]

益々魅力的だ。

[866: 匿名さん]

オフィスビルの修繕費や管理費は、所有者が費用として計上できるからいいですよね。その点、マンションはすべて住民の負担だから安い方がいいですね。

[867: 匿名さん]

ビルもマンションも同様。
小さな雑居ビルと大きなオフィスビル｡
どちらが監理が充実しているか。 答えは100%後者。
理由は委託管理費の総額が大きいから｡

[868: 匿名さん]

なんで雑居ビルとオフィスビルで比較するかなぁ。
小さなオフィスビルってのは世にはないのか？

[869: 匿名さん]

それでは丸ビルと10階建てのオフィスビルは？
ヒルズでもいいか。
マンション管理に限らず経済はスケールメリットがものを言う。
1億の貯金をする人と1千万の貯金をする人で銀行マンはどちらが大事か。

1億の管理委託費を貰えるマンションと1千万の管理委託費のマンション。
どちらが大事な客か。自分が営業マンになったつもりで考えればわかるでしょ。

[870: 匿名さん]

>869
銀行では「貯金」ではなく「預金」と言うんです。
基本を勉強しましょう。

[871: 匿名さん]

＞879
はーい、先生。勉強しまーす。
でも、郵貯銀行では「貯金」というみたいですね。

1億の「預金」と1千万の「預金」。
どちらの客が大事かは銀行だろうが郵貯だろうが変わらないですよね？

[872: 匿名さん]

預金・貯金であろうが、金額だけではなくリスクも考えますよ。

[873: 匿名さん]

揚げ足取りなんてするなよ
ガキじゃないんだし

[874: 購入検討中さん]

しかし「預金」と「貯金」が使い分けできない人種が
本当にこのマンション買えるのかな？どんな仕事してるんだろう？
こう言うのは「揚げ足取りなんてするなよ」じゃなくて
単なる無知だろ。

[875: 匿名さん]

しかも預金金額だけで銀行の顧客としての重要性を説こうとしている時点で、
本当にわかっているのかと疑問符がつく。
銀行はそんな単純ではなーい。
リスクも加味して、その顧客が重要かどうかを判断する。

[876: 匿名さん]

別に擁護するわけでもなんでもないが
預金とか貯金の言葉の使い方なんてどうでもいいんだが。
単なる粘着じゃねーか。

[877: 匿名さん]

夜中に名前変えて連続書き込み。
よっほどスケールメリットの書き込みが気にくわなかったようですね。

[878: 匿名さん]

>875
預金が多い顧客のリスクって何？
融資も受けてるならわかるけど。
マネロンや反社会的組織はなしにすれば、預金が多くて銀行側にリスクになることはないような。

[879: 匿名さん]

ここのマンションって売ってしまえば、後は知らないよってことあります？

[880: 買い換え検討中]

>879
それって普通じゃないですか？
営業さんなんて、売ったら後はどっか他の物件に行っちゃうんですから。
入居が始まっている物件だと、「一応内覧会しておきました」と言われる所もあるでしょうけど、
契約したら内覧会で自分たちでキッチリ見て直させる。自分でする自信がなければ業者に依頼。
その後はアフターに引き継がれ2年ほどのお付き合い。
そんな感じかと・・・・・。

どこの物件も営業なんてその場だけのお付き合いですよ。
営業を信用して買おうなんて思わない方がいいです。

[881: 匿名]

物件見に行ってきました。平日でしたがマンションは静かで穏やかな雰囲気でした。セブンイレブンが入る予定のところは、もうカウンターなどが少し出来ていましたのでもう少しなんですかね。

[882: 匿名]

もうすぐでしょうね

[883: 匿名さん]

各階のゴミ置場には粗大ゴミも置いて良いのですか？

[884: 購入検討中さん]

今年入居で検討していたのですが、新聞記事に載ってる
住宅ローン控除の事を考えると来年入居にした方が支払い総額では
全然お得なんでしょうか？詳しい方ご指導お願いします。
控除できない金額を現金で還付してくれるならば、ちょっとばかり
金利が上がっても結局支払う金額は少なく済むようになるんですよね？
今年入居が一番損？どうせならば来年１月入居がお得？？？

[885: 買い換え検討中]

営業さんに聞いた方がいいんじゃないですか？
ＦＰがいるときとか。
責任をもって話してくれるでしょうし。

[886: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

フォレストタワーのモデルルーム西側２６階２ＬＤＫ６６平米を見てきました。4,600万位だったと思います。
5年後くらいにもし売ることになつた場合いくらぐらいで売却できるのか予測できる方のご意見をお聞かせください。もちろんはっきりとはわからないのは承知の上ですが、初めての検討ですので不安なのです。ぜひご意見をお聞かせください。

[887: 匿名さん]

あくまでも予想ですが

5年後の売却価格は

4600×0.8 ＝ 3680万

5年間、同様な間取りを賃貸した場合は20×12×5＝1200万

4600－1200＝3400万

予算が合うなら借りても、買っても

どっこいどっこいじゃないでしょうか？

[888: 匿名さん]

>886
答えになってないかもしれないが自分なら売らない。
買値でも売らない。
引越ししなきゃいけなくなったら賃貸にだす。
お隣の住友の高級賃貸のプラティーヌより高く貸せる。

十分に資産として成り立つ。

[889: 匿名さん]

６６平米で20万で貸せますか？あと当然ですが、いつまでも同じ家賃で貸せる補償はないですよ。古くなるにつれて下がりますから。

[890: 購入経験者さん]

884さん
詳しくは885さんが仰る通り確認するのがいいと思います。
ただ自分でわかる範囲としては、来年税額控除が500万上限となった場合、
500万と今年の200万の差で、税金は来年入居が300万少なくなるはずです。
（894さんが現金給付含め500万上限を使えることが前提ですが。）
それに対して金利が上がることでの支払額増加は、894さんがいくらローン
を組むかということと、金利上昇がどのくらいあるのか考えるかで差異も
変わるので、ご自身のプランで支払額を銀行サイトのローンシミュレーショ
ンとかで出して支払総額を比べればわかると思います。
それが税金控除の差より少なければ今年入居が得となるんでしょう。
ただ、もし変動金利とかで借りるなら金利の差の影響は、今年買った時から
来年入居するまでの影響だけなのでとても税額控除の差（メリット）には及
ばないと思います。
また、支払総額の差の中には、税金と金利差の他に、来年まで待つ場合の
今年住んでいる家賃（賃貸に現在住んでいるとしたらですが）を支払総額に
いれて比較するのも必要かもしれません。
他にも、あくまでも金銭的な損得だけで考える場合、固定で安い金利を重
視するなら、金利安いうちに早く（今年）購入して入居を来年まで待って
来年から税額控除を受ける方法もあるでしょう。勿論、現在の家賃負担が
ほとんどない場合の話ですが。
長々すみません。

[891: 匿名さん]

今現在じゃなくて5年後だと築7年だからどうだろう。

[892: 匿名さん]

中低所得者の場合、住宅ローン減税の枠を使い切れないため、使い残した減税枠の範囲内で、消費税率が８％に上がる１４年４月以降に住宅を購入した中低所得者に現金を支給する。

ということですので、入居日は関係ないようですね。中低所得者っていくらぐらいの所得なんだろう。

[893: 匿名さん]

>>889
住友が隣のプラティーヌを分譲じゃなく賃貸マンションにしたのは家賃下げずに経営できると判断したから。
分譲より賃貸の方がリスクが高いのだから、立地の良さと将来性がなきゃ分譲にしてたはず。
GMTなら賃貸高く貸せるよ。
ローン減税はわからないな。噂だけで正式決定は何もされてないよね

https://suumo.jp/jj/chintai/shosai/FR301FD001.do?ar=030&bs=040&...

[894: 匿名さん]

でも分譲マンションで賃貸の住民が多くなるのは嫌だな。やっぱり自分の所有じゃないから、共有施設とか大事にしないような気がする。

[895: 匿名さん]

そうだね。賃貸住人が増えるのは永住目的の人は嫌うかもね。
ただ再開発エリアのタワーマンションだからある程度投資目的の人も出るのは仕方ない。
ここは地権者住戸ないから今のところはまだ少ないけど。

[896: 匿名さん]

大宮駅東口の一大集客コンテンツ大宮ロフト閉鎖へ
跡地はパチンコ店。再開発頓挫。大宮衰退。資産価値減少

[897: 匿名さん]

再開発のきっかけになる。
西武としては市に圧力かけるだろうし。
ロフトなくなれば痛手だから駅前の地権者さんも目が覚めるでしょ。

[898: 買い換え検討中]

>消費税率が８％に上がる１４年４月以降

消費税は来年上がらないでしょうね。
実質成長率２％になるのが条件です。現在で0.3％。2%にするのはとてつもなく難しい数字です。
2%が条件であるうちは、来年あがりません。

[899: 物件比較中さん]

>>大宮駅東口地域は昭和４０年代（６５～７４年）に建設されたビルが多く、
>>高島屋大宮店も今春、営業を継続しながら耐震補強工事を実施、
>>中央デパートは公共機関とオフィス、店舗が入居する１８階建て複合ビルに建て替えられる予定。

高島屋が高額な費用をかけて耐震補強工事を実施するという事は、駅前の開発はかなり先だわね。
ロフトも壊したあと、商店街では「パチンコ屋になったら困る」と発言されているようですし、
商店街を含めて、大規模開発は考えられていないようですわ。
ロフトを新規に立て直すか検討中みたいだけれど、そごうの中に入っていますし、難しいんじゃないかしら。
今のところ開発は中央デパート位のようですね。

[900: 匿名さん]

この会議の時には既にロフト閉店は決まっていたよ 。
自分にとっては今更の情報。
ロフト閉店せずに北地区の再開発はできない。
ロフトと一番街はまとまるんじゃないの。
大一ビルはロフトより古いから建替え時期。参加して欲しいね。
一体開発にどれだけ参加するは不明だけど。
西武としては再開発を市が支援しないならパチ屋にしてしまいますよとプレッシャーはかけてるかけるだろうね。
立場が優位になるからね。

高島屋の再開発準備組合は北地区とは別。


http://a4232203.exblog.jp/19050176/

[901: 物件比較中さん]

道路1本通すだけでも、いつまでも立ち退かない住居ってどこにでもあるので、
あの商店街すべてが綺麗に立ち退いて再開発に協力するとは思えないんですよね。
驚きの数の商店が軒を並べているでしょう？
よくSCに入るのを条件に立ち退く商店もありますが、あれも結局、高額なテナント料が支払えなくて
出ていくケースって多いらしいですよ。

[902: 購入検討中さん]

大宮駅東口のロフトが閉店してパチンコ屋になったら
パチンコ屋だらけになりますね、営業さんは再開発で
環境が良くなると言っていますけど、ロフトに歩いて買い物
に行けると楽しみにしていたのに残念。

[903: 匿名さん]

埼玉県内最大の売り場面積のロフトだったからね。
新都心やそごうのミニロフトではなかなか満足できないのは事実。
ただ閉店理由は建物の老朽化。
繁盛してたから建て替えになると思う。再開発準備組合の会議でもそういう話だし。
建て替えまでの間、高島屋の中に入ったりして欲しいね。
もしくは新しく建てている仲町白田ビルか 。
もう少しすれば情報でるでしょ。

http://oec.or.jp/kanri/cmsdesigner/dlfile.php?entryname=page1&entr...

[904: 匿名さん]

ロフトっている？
西口に小規模だけどそごうの中にあるし、東急ハンズもある程度の規模のものがあるし。
もともとが西武デパートだったものを、競争に勝てなかったからロフトにしたようなものだったでしょう？

[905: 匿名さん]

ロフトは規模はどうなるかわからないけど、大宮で他の場所を探すみたいですよ。管理会社の西武、そごうとの契約も切れたから更新しないんだと思います。

[906: 匿名さん]

フォレストが中古で出ています。
２９階部分/３０階建　１LDK５６．３１平米　３２００万。坪単価１８８万です。
１LDKなので需要は少ないのかな～とは思いますが、２９階で１８８まで下がっていますね。

[907: 匿名さん]

このマンション坪単価でみると元々高くないよ。
特に北の1LDKは坪160台くらいからあったし。

[908: 匿名]

ロフトが無くても駅周辺でなんでも揃う環境ですよね。高島屋がリニューアルして地下とかもっと充実すれば良いなと思います。