グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part7

[購入検討中さん]

グランドミッドタワーズ大宮についての情報交換です。
まだまだ注目のこの物件、検討中の方やご近所の方などと情報交換の場にしていきましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/198401/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
間取：1LDK・3LDK
面積：50.42平米～100.46平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・事業主：鹿島建設
売主・事業主・販売代理：小田急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

[841: 匿名さん]

>839
土地ないですよね。

ここは大宮駅近という立地ながら、タワーマンションでは稀な広大な住民専用の庭を持つマンションです。
よく土地を確保できたものです。

[842: 匿名さん]

別に広大な敷地がなくてもタワーは立つでしょ？商業地域なんだし
いらん庭を造るぐらいなら敷地いっぱいにタワーでも良い
しかも住所が下町じゃなくて大門町でしょ、響きが良いね。
でも、確かに土地は見当たらない、どこだろう？

[843: 匿名]

響きはあんま関係ないっしょ

[844: 買い換え検討中]

8分って駅近というレベルなのかなぁ・・。
5分までの分譲マンションって少ないらしいんだよね。駅から5分と6分ってかなり価値が違うらしいよ。

[845: 匿名さん]

5分以内とそれ以上とではかなり価値が違うのはそうだと思います。ただ、大宮駅であれば、かえってこのくらい（10分前後）の距離があったほうがいいように感じます。逆に言えば、ターミナル駅の場合、駅に近すぎる物件は住居環境としてはどうかなと感じます。

[846: 匿名さん]

＞844
全国屈指のターミナル駅だからね。大宮は。
地下鉄なら地上出口からの時間になるからごまかせるけど、大宮には地下鉄がないからどうしても分数は増えてしまう傾向だね。

[847: 匿名]

んで大門町にタワマン建つの？

[848: 匿名さん]

駅前再開発されれば、駅前にタワマンなんていくつも建つと思うけど。
東口なんて古い住居や商店が多いんだから、そのまま建て替えなんてありえないだろうし。
数十年先の話だろうけれどね。
西口は今でも建てようと思えば建てられる状況でしょう。

[849: 匿名さん]

>825
図星でしたか（笑）

[850: 匿名さん]

>847
無理でしょう。
そんな土地ないもん。

[851: 検討中の奥さま]

竣工後２年経過すると中古扱いと聞きましたが
具体的にどんなデメリットがあるのですか？
それとも何もデメリットはないのですか？
営業さんに聞いてもほぼデメリットはありませんと
言いますが、その「ほぼ」と言う所が非常に
気になりますが、説明は曖昧な感じでした。

[852: 匿名さん]

>851
仮に買ってすぐ売るとして、
新築なら「ほぼ新築」に対し、
GMTだと「築２年のマンション」になると。
この差はずっと埋まらないわけですよ。
それと、２年もあれば、設備とかも新築の方がいいわけで。
で、その分安く買えるかというと、これが結構渋い。

でも、いろんな意味で希少な物件だと思うから、
気に入ったなら買ってみては？

[853: 匿名さん]

結構見学来ているね。
ヒルナンデス効果か？

[854: 匿名さん]

>851
ローンの問題もありますよね、確か。

[855: 検討中]

立地が良いのと大規模ならではの共用施設などが魅力的ですね。永住するつもりだから売るとかあんま考えてないし、東口数分でこんな大規模物件出ないだろうし、どうしよ、決めようかな。

[856: 買い換え検討中]

永住だと、タワマンを選ぶと、修繕積立金が余計に心配じゃないですか？

[857: 購入検討中さん]

まだ売れていない部屋の修繕積立金や管理費はどうなってるんだろ？
デベの勝手で未売却の部屋の管理費及び修繕積立金は徴収しない
なんて都合の良い規約も存在するらしいから、もしここがそうだと
２年も経過してるから修繕積立金なんか相当不足してるなんて事ないよね？
マンション理事の人、これ読んでたら教えてください。
将来大規模修繕の時に一戸当たり２百万～３百万徴収とか言われても怖い
永住するとなると確かに修繕積立金の不足が心配・・・

[858: 匿名さん]

>857さん
通常は売れるまではデべが負担しているはずですよ。

[859: 匿名さん]

修繕積立金は普通は10年、20年、30年後に一時金の徴収があります。そうでない場合にはタワマンの場合、月額が修繕積立金だけで、4－5万ぐらいに上がるそうです。タワマンの場合、足場を組んでゴンドラ使うことになるので、それだけで費用の半分ぐらいかかるようです。

[860: 匿名さん]

ここの大規模修繕は軽く概算で10億は越える試算だろう。
長期修繕計画は面積などで単純に概算金額を出しただけだから。
そしてこのマンションの大規模修繕は巨額だからやりだかる会社が多数出る。
コンサルタント会社を入れて入札するだろうから、概算金額より実施見積りの方が安くなるのは確実だと思うよ。
大規模の強みだね。

後はツインタワーでほぼ同じ建物というのも安くなる要素。
長期修繕計画の概算金額にはその辺りは考慮されず単純にタワー2棟分で計算しているだろうから。
工程をうまく組めば大幅に安くできる。

豊富な資金力もこのマンションの強みだよ。

[861: 匿名さん]

その大規模修繕をしたことのあるタワーマンションってあるんですか？

[862: 匿名さん]

2000年以前のタワーマンションの多くは大規模修繕してますよ。
それに外壁の修繕はタワーマンションも超高層ビルも大きくは変わりません。
超高層ビルの歴史はタワーよりさらに古いですから。
ゴンドラ屋さんも増えてますしね。普通の足場よりそのうち安くなるかも。

[863: 検討中さん]

益々魅力的だ。

[866: 匿名さん]

オフィスビルの修繕費や管理費は、所有者が費用として計上できるからいいですよね。その点、マンションはすべて住民の負担だから安い方がいいですね。

[867: 匿名さん]

ビルもマンションも同様。
小さな雑居ビルと大きなオフィスビル｡
どちらが監理が充実しているか。 答えは100%後者。
理由は委託管理費の総額が大きいから｡

[868: 匿名さん]

なんで雑居ビルとオフィスビルで比較するかなぁ。
小さなオフィスビルってのは世にはないのか？

[869: 匿名さん]

それでは丸ビルと10階建てのオフィスビルは？
ヒルズでもいいか。
マンション管理に限らず経済はスケールメリットがものを言う。
1億の貯金をする人と1千万の貯金をする人で銀行マンはどちらが大事か。

1億の管理委託費を貰えるマンションと1千万の管理委託費のマンション。
どちらが大事な客か。自分が営業マンになったつもりで考えればわかるでしょ。

[870: 匿名さん]

>869
銀行では「貯金」ではなく「預金」と言うんです。
基本を勉強しましょう。

[871: 匿名さん]

＞879
はーい、先生。勉強しまーす。
でも、郵貯銀行では「貯金」というみたいですね。

1億の「預金」と1千万の「預金」。
どちらの客が大事かは銀行だろうが郵貯だろうが変わらないですよね？

[872: 匿名さん]

預金・貯金であろうが、金額だけではなくリスクも考えますよ。

[873: 匿名さん]

揚げ足取りなんてするなよ
ガキじゃないんだし

[874: 購入検討中さん]

しかし「預金」と「貯金」が使い分けできない人種が
本当にこのマンション買えるのかな？どんな仕事してるんだろう？
こう言うのは「揚げ足取りなんてするなよ」じゃなくて
単なる無知だろ。

[875: 匿名さん]

しかも預金金額だけで銀行の顧客としての重要性を説こうとしている時点で、
本当にわかっているのかと疑問符がつく。
銀行はそんな単純ではなーい。
リスクも加味して、その顧客が重要かどうかを判断する。

[876: 匿名さん]

別に擁護するわけでもなんでもないが
預金とか貯金の言葉の使い方なんてどうでもいいんだが。
単なる粘着じゃねーか。

[877: 匿名さん]

夜中に名前変えて連続書き込み。
よっほどスケールメリットの書き込みが気にくわなかったようですね。

[878: 匿名さん]

>875
預金が多い顧客のリスクって何？
融資も受けてるならわかるけど。
マネロンや反社会的組織はなしにすれば、預金が多くて銀行側にリスクになることはないような。

[879: 匿名さん]

ここのマンションって売ってしまえば、後は知らないよってことあります？

[880: 買い換え検討中]

>879
それって普通じゃないですか？
営業さんなんて、売ったら後はどっか他の物件に行っちゃうんですから。
入居が始まっている物件だと、「一応内覧会しておきました」と言われる所もあるでしょうけど、
契約したら内覧会で自分たちでキッチリ見て直させる。自分でする自信がなければ業者に依頼。
その後はアフターに引き継がれ2年ほどのお付き合い。
そんな感じかと・・・・・。

どこの物件も営業なんてその場だけのお付き合いですよ。
営業を信用して買おうなんて思わない方がいいです。

[881: 匿名]

物件見に行ってきました。平日でしたがマンションは静かで穏やかな雰囲気でした。セブンイレブンが入る予定のところは、もうカウンターなどが少し出来ていましたのでもう少しなんですかね。

[882: 匿名]

もうすぐでしょうね

[883: 匿名さん]

各階のゴミ置場には粗大ゴミも置いて良いのですか？

[884: 購入検討中さん]

今年入居で検討していたのですが、新聞記事に載ってる
住宅ローン控除の事を考えると来年入居にした方が支払い総額では
全然お得なんでしょうか？詳しい方ご指導お願いします。
控除できない金額を現金で還付してくれるならば、ちょっとばかり
金利が上がっても結局支払う金額は少なく済むようになるんですよね？
今年入居が一番損？どうせならば来年１月入居がお得？？？

[885: 買い換え検討中]

営業さんに聞いた方がいいんじゃないですか？
ＦＰがいるときとか。
責任をもって話してくれるでしょうし。

[886: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

フォレストタワーのモデルルーム西側２６階２ＬＤＫ６６平米を見てきました。4,600万位だったと思います。
5年後くらいにもし売ることになつた場合いくらぐらいで売却できるのか予測できる方のご意見をお聞かせください。もちろんはっきりとはわからないのは承知の上ですが、初めての検討ですので不安なのです。ぜひご意見をお聞かせください。

[887: 匿名さん]

あくまでも予想ですが

5年後の売却価格は

4600×0.8 ＝ 3680万

5年間、同様な間取りを賃貸した場合は20×12×5＝1200万

4600－1200＝3400万

予算が合うなら借りても、買っても

どっこいどっこいじゃないでしょうか？

[888: 匿名さん]

>886
答えになってないかもしれないが自分なら売らない。
買値でも売らない。
引越ししなきゃいけなくなったら賃貸にだす。
お隣の住友の高級賃貸のプラティーヌより高く貸せる。

十分に資産として成り立つ。

[889: 匿名さん]

６６平米で20万で貸せますか？あと当然ですが、いつまでも同じ家賃で貸せる補償はないですよ。古くなるにつれて下がりますから。

[890: 購入経験者さん]

884さん
詳しくは885さんが仰る通り確認するのがいいと思います。
ただ自分でわかる範囲としては、来年税額控除が500万上限となった場合、
500万と今年の200万の差で、税金は来年入居が300万少なくなるはずです。
（894さんが現金給付含め500万上限を使えることが前提ですが。）
それに対して金利が上がることでの支払額増加は、894さんがいくらローン
を組むかということと、金利上昇がどのくらいあるのか考えるかで差異も
変わるので、ご自身のプランで支払額を銀行サイトのローンシミュレーショ
ンとかで出して支払総額を比べればわかると思います。
それが税金控除の差より少なければ今年入居が得となるんでしょう。
ただ、もし変動金利とかで借りるなら金利の差の影響は、今年買った時から
来年入居するまでの影響だけなのでとても税額控除の差（メリット）には及
ばないと思います。
また、支払総額の差の中には、税金と金利差の他に、来年まで待つ場合の
今年住んでいる家賃（賃貸に現在住んでいるとしたらですが）を支払総額に
いれて比較するのも必要かもしれません。
他にも、あくまでも金銭的な損得だけで考える場合、固定で安い金利を重
視するなら、金利安いうちに早く（今年）購入して入居を来年まで待って
来年から税額控除を受ける方法もあるでしょう。勿論、現在の家賃負担が
ほとんどない場合の話ですが。
長々すみません。