グランドミッドタワーズ大宮ってどうですか？Part7

[購入検討中さん]

グランドミッドタワーズ大宮についての情報交換です。
まだまだ注目のこの物件、検討中の方やご近所の方などと情報交換の場にしていきましょう。
よろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/198401/

所在地：埼玉県さいたま市大宮区下町3丁目7番1（地番）
交通：京浜東北線 「大宮」駅 徒歩7分
埼京線 「大宮」駅 徒歩7分
高崎線 「大宮」駅 徒歩7分
東北本線 「大宮」駅 徒歩7分
間取：1LDK・3LDK
面積：50.42平米～100.46平米
売主・事業主・販売代理：近鉄不動産 首都圏事業本部
売主・事業主：鹿島建設
売主・事業主・販売代理：小田急不動産
販売代理：三井不動産レジデンシャル
施工会社：鹿島建設
管理会社：近鉄住宅管理

[612: 匿名さん]

リーマンショック前の計画でそのまま高級マンションを建てたからな。
値下げはできないし完売はまだ先だろうね。

実質の完売ラインを８７０戸くらいに下げ、近鉄、小田急、鹿島は在庫するつもりじゃなのかね。
偽装完売。
８７０戸売れば１ＬＤＫの多いこのマンションでもコンビニオープンできるだろう。

在庫は大宮の再開発や景気の状況を見ながら少しずつ市場に流す。

大宮東口の再開発は始まったら１０年以上続く。
今後大宮にこのマンションを超えるシンボルタワーはできそうもなく、再開発エリアは地価が下がる事はないから営業も強気なんでしょ。

[613: 匿名さん]

土地を仕入れたのはイニシア。
しかしリーマンショックでイニシアの経営が傾く。
弱みにつけこみイニシアの持分を安く買い叩いたのが近鉄。
本当は値下げしても利益でるんだよね。

[614: 匿名さん]

再開発がいつ終わるかなんて明確に答えられるはずないでしょ。
どこの再開発も計画よりも年単位でずれるんだし。

[615: マンション投資家さん]

中途半端な説明に終始されるんだよね。
予測は言うが確定的なことはいえない。
利回りだって表面くらいの知識しかない。
ファミリー向けの販売員って感じの人だった。

優れた営業マンは他のところ行くんだし、
まあ仕方ないのかな。

[616: 匿名さん]

>>615
表面利回り、実質利回りの想定表や近隣の賃貸相場などは当たり前のように説明して欲しいもんだね。

確かにシングル、ディンクスの生活スタイルでの提案はあるが投資目的の説明はまるでない。
思うに投資目的の購入者はあまり歓迎されてないんだと思う。

まず賃貸が多いマンションはマナーが悪い人が多いのではと思われてしまう。
できれば投資目的ではない人に購入してもらいたいと思っても不思議はない。

あとこのマンションはこれだけの規模でありながら地権者住戸がないから現在のところ賃貸住戸は少ない。
想像だけど、売主３社は売れなきゃ一定の在庫を塩漬けし、自身で投資目的の賃貸経営もする考えではなかろうか。

大宮区役所の移転と中丸公園整備が第一弾。大宮図書館移転が第２弾。大門町2丁目中地区が第３弾と続くから投資目的としても悪くはない環境。

[617: 匿名さん]

パンフレット表記が50平米そこそこだと、登記面積が50平米ないので、
ローン控除もない。
実需はパンフレット表記53平米以上の方がお買い得。
投資家にとっては広すぎて面積のメリットを享受できない。
だから、中途半端な1LDKが残るんだよね。

またプレミアムの上層階は面積広すぎてグロスでついて行けない。
だから残るんだよね。

[618: 匿名さん]

5期3次で56平米で2600万台だしてきたよ。
坪150万台。このマンションでは格安。
フルローンのローン減税で250万。
DINKSで家賃払ってる人にはお得じゃない。

[619: 匿名さん]

フォレストの
北東角部屋まだ空きありますか？
ここお勧めです。
日の出も見れる。
眺望は、このマンションで一番いいでしょう。
直射日光当たらず家具が傷まないし、、
以前検討したが予算たらずに断念しました。

[620: 匿名さん]

日当たりはかなり重要な要素だと思います。

どうしても、直射する光だとさけたくなるのは当然ですよね。

このあたりで、フォレストもいい物件だと思っています。

貴重な情報、ありがとうございます。

[621: 匿名]

フォレストは東と北の眺めも良いですよね。北は花火が見れるし。

[622: 匿名さん]

参道沿いの空き地には
図書館ができるという噂ですが、本当でしょうか？
東の低層は日があたらなくなるのでしょうか？

[623: 匿名さん]

スカイの南の中部屋は空きあるみたいです。
ここは、夏は日差しが入らず、冬は一日中日差しが入ります。
寒いのが嫌な方はお勧めです。
ただし、ライオンズマンションが前にあるので１５階以下は厳しいかも。

[624: 匿名]

年末年始の賑わいをみじかに感じられる場所ですね。

[625: 住まいに詳しい人]

今更だけどツインじゃなくて45階位でもうひとまわり大きくしたワンタワーの方が売れたかもね。
駐車場も5階位の自走式の屋根つきの方が良かった。
ツインってどうしても視界が遮られるし車を大切にする人は雨ざらしを嫌う。
エリアでの高さ制限とかあったのかな？

[626: 匿名さん]

100mを越えると環境アセスが絡むので規制がある。
後は氷川参道を意識したタワーなので高さを配慮したのかもね。

駐車場は平面駐車だけでなく自走式駐車場と機械式駐車場がある。
大宮のマンションの中では一番だと思う。
バイク置き場も外の屋根付き駐車場の他に屋内がある。

この辺は広大な敷地があってこそで、もう大宮のマンションでは無理だろうね。

[627: 匿名]

自走式駐車場の区画スペースもゆとりがあるし、スロープ傾斜も緩やか、洗車場も2箇所あるし。
車好きにはかなりのポイントだったな。

[628: 匿名さん]

高さは１１０メートルありますね。横幅も近くで見るととてつもなく大きい。存在感は抜群ですね。金銭的に全く無理ですが。

[629: 購入検討中さん]

おっ、今公式サイトがメンテ中だ。
何の新着情報がアップされるんだろう。

[630: 匿名]

北西角なかなか良さそうな感じする。庭園が見れるし駅方面も見れる。北は夏は花火見えるみたいだし。まだ残ってるかな。

[631: 匿名さん]

今から購入する人は機械式しか残っていないですよね。プレミアム住居は自走式を確保してあるのかな。

[632: 購入検討中さん]

値引き交渉ありましたよ。今月だけみたいですが(^^)v

[633: 購入検討中さん]

知人から新築後２年経過すると中古扱いと聞きましたが
具体的にどんなデメリットがあるのですか？
新築マンションの保証が受けられないのですか？
値引きはありません、でも中古扱いですじゃ
ちょっと検討からはずれちゃうな～

[634: 購入経験者さん]

表示上のルールで完成後1年以上未入居なものは中古として表示することが望ましいようですが、多くの売主はそれ以降もコメントを小さく付して新築物件として表示していることが実態としては多いと思います。
売主がそのまま販売しているなら（つまり仲介とならないなら）表示上の問題だけですので特にデメリットはないと思います。上記の実態があるので、あまり例はないかも知れませんが、中古となったら価格も見直されるでしょうし、そういう面のメリットが出てくる可能性はあるのではないでしょうか。あとは1年経ち2年経ちという風になるので、その分の何らかの陳腐化がでることはあるかも知れませんが、中古・新築の区分自体による違いではないので。
知人の方がおしゃっている2年という期間は、あまり聞いたことはないです。

[635: 購入検討中さん]

固定資産税の減額はどうなのですか？
普通に引渡し後５年間減額は受けられるのですか？
２年経過後に購入すると残り３年しか受けられないのですか？

[636: 匿名さん]

わからん。営業に聞いてくれ。
もし固定資産税の減額が減るならさすがにその分は安くしてくれるんじゃないの。
大した額じゃない。
強気だからしないのかね。

[637: 匿名さん]

あのでかい庭の固定資産税も住人負担ですよね。
ここは他のマンションより管理費や修繕費の上がるスピードがすごいらしいです。

[638: 匿名さん]

管理会社への委託管理費は1億超えは確実。埼玉では一番じゃないの。
その分、管理委託契約を飛ばしたら大変だから管理会社フロントは必至。
減額されないよう仕様を増やしたりでカバー。少しでも減額されないよう工夫をする。
増額など出来る訳がない。

小規模なマンションの年1千万くらいの管理委託費なら管理会社も舐めた交渉をするかもだけど。

大規模のメリットは一戸当たりの管理費は普通のマンションとは変わらずに、多くの共用設備や管理会社からのサービスを受けられるところ。

[639: 匿名さん]

固定資産税の減額は工事完了後からマンションの場合は5年間減額だったと思います。竣工年月日から計算すればいいんじゃないんですか？

[640: 匿名さん]

来年度は住宅ローン減税も300万から200万に減ってしまう。
100万はでかい。
税金の減免は時限立法だから難しい。
もっと難しいのは金利だけど。

[641: マンション投資家さん]

どうしてローン減税や消費税アップで購入を急かすの？
消費税がアップせず、ローン減税額も増える２０１４年１月から３月までの引き渡しが買い時。

でもどうだろうか。
消費税アップで客足がなくなるその後の方がお買い得かもね。
過去の消費税アップ時を経験すると、もっと待ってみたくなる。

[642: 匿名さん]

将来の税制や金利、不動産価格などはわかる人はいない。
だから皆当たり前のように不動産は欲しいときが買いと言う。
ただ個人的には金利はこれ以上下がる事はないと思う。
０金利政策により変動金利は過去最低。長期金利低下により固定金利も過去最低。
ローンを組む環境としては今は最高だと思う。

[643: 匿名さん]

いくらなんでも2014年の1月までには、このマンション完売していますよね。

[644: 匿名さん]

大宮に住みたくてこのマンション買いたいなら、今買うのが絶対いいよ。
値引きは期待していようにはいきませんね。
早い者勝ちだと思います。

あと、今後インフレになるなら、
変動より固定金利のがいいかも。

[645: 匿名さん]

>644
早い者勝ちってのはちょっと無理があるでしょ？
それならとっくに完売していてもおかしくないよね。
以前のコメントにある平成２６年の１月から３月までの
消費税増税前が買い時じゃないかな？消費税増税前なの
に年末の拡充される住宅ローン控除が受けれるから。
まあ過去の経験から消費税増税後はものすごい買い控え
が起こるから、その後にゆっくり買い叩くのが
本当は一番賢い買い方かもしれない。

[646: 匿名]

とにかくプラウドに抜かれませんように。。。

[647: 匿名さん]

2014年をやたら押すから何故だろうと思ったらプラウド大宮の営業さんか。
このマンション気になって仕方ないんだね。
自分は大宮好きだから西口も大好きだけど、この手の営業さんは大嫌い。
このスレでもネガレス連呼し、しかも自演がバレて大量削除。プラウド大宮スレでのポジスレも合わせて削除。
まあ、脅威なんだろうね。

http://oec.or.jp/kanri/cmsdesigner/dlfile.php?entryname=page1&entr...

[648: 匿名さん]

そもそも2014年以降の住宅ローン減税は未定。
消費税が上がるかも景気次第。
消費税が上がったら住宅消費の落ち込みを抑えるためにローン減税拡充をしようと検討してる段階。消費税とセット。
ただ仮に消費税が上がるということは今より景気回復しているということだから長期金利は今より上がっている。
固定金利が今より高くなっている。変動金利は政策金利連動だから増税後に上がることはないだろうけど、数年後には政策金利が上がるのも近い状況。ローン残債多い時の金利は税制より大きいよ。

[649: 匿名さん]

この低金利時代に
固定ローンで
ここを買えば、損はない？

[650: 匿名さん]

景気回復して金利上昇なんて希望的観測でしょ、
今より悪くなる事はあっても良くなる事はない
せいぜい現状維持かな、結果金利も変わらず。
少子高齢化で世帯減少だから、この先不動産の
価値は下がり続けるから待てば待つほど安く買える。
金利が上がるから！消費税増税だからは不動産営業の
常套手段、損をしたくないなら少なくとも今は
買いじゃないね。

[651: 匿名さん]

金利といっても固定金利と変動金利によって違うかな。
消費増税が予定されているから政策金利の利上げはないんじゃないかな。
とすると変動金利は後5年くらいは利上げなし。
固定金利が上がることは普通にあるでしょ。毎日変動する長期金利連動なんだから。
固定金利あがらないというのは日経平均が8000円台から絶対上がらないと言ってるのと同じ。
そんな絶対予想出来るなら株の信用で売りすれば大儲けできる。

[652: 匿名さん]

タワーマンション、先ほどの地震ではどんな感じだったのでしょうか？
上の方の階がどうだったか気になります。

[653: 匿名]

船酔いしました(/--)/

[654: 検討中さん]

年末年始の氷川参道の混み具合ってかなりすごいですか？GMTの東側くらいまで行列なんてのも有るんですかね？屋台などもあったり賑わってるなら楽しそうだなぁ。

[655: 購入検討中さん]

ここは非常用エレベータはあるのかな？
先日の震災で17階歩いたけど、もう無理です。
水や食料持ってなんて考えたら・・・・
計画停電の時、上層階の人達どうしたのだろう？
エクササイズに良いなんて冗談は止めて欲しい。

[656: 匿名さん]

GMTには非常用エレベーターは17人乗りが各棟一基ずつあります。停電中にはディーゼルで自家発電して動かすようです。

[657: 匿名さん]

>>654
大宮氷川神社は、関東各地にある氷川神社の総本社で毎年初詣の参拝客数ランキングでも全国ベスト10に入る程ですので、
元旦の賑わいはもの凄いものがあります。もちろん屋台の数も半端無いです（笑）

また、屋台などがお好きでしたら、毎年12月10日（ちょうど明日ですね）は十日市（とおかまち）という酉の市がありますので是非一度行かれてみてはいかがでしょう。立ち並ぶ露店の数は1200店以上とも言われています。

[658: 物件比較中さん]

↑氷川参道は、初詣でかなりうるさいよ…毎年行くけど、参道にはゴミやゲロが散漫しててとても不快です。　　　　　南銀から流れ出てくる若者も多数。　　

[659: 匿名さん]

本当に毎年参拝してるの？
平成広場から氷川神社まで参拝する人が多いんじゃないかな。
一の鳥居から交番まではいつもの氷川参道と変わらない。

http://saitaman.blog.ocn.ne.jp/saitamanpo/2011/01/post_6276.html

[661: 匿名さん]

ＧＭＴから本堂まで徒歩20分です。参道に接しているわけでもないし、ほとんど普段と変わりありません。

[662: 匿名]

657さん

654です。情報有難うございます！とても魅力的です！やはりこちらの立地は素晴らしい。前向きに検討したいと思います。

[663: 匿名さん]

立地はね。仕様は並か以下です。アフターの対応も疑問です。

[664: 匿名]

アフターはどの点が疑問なんですか？

[665: 匿名さん]

まあ、スーぺリアの仕様が並はその通りかな。
ただ高層階は高いけど大宮一番の夜景が毎日見れる。今後もこのタワーを越えるマンションは出そうもない。
低層階は坪160からあり200以下多数。庶民でも夜景の見れるスカイラウンジでパーティーが開け、ホテル並みの宿泊施設もある。客人をもてなすに充分なマンション。
仕様並は仕方なしでは。
しかも公共施設再編による再開発ど真ん中の立地。
後は値下げしてくれれば言うことないんだろうが無理なのかね。

[666: 匿名さん]

再開発のメリットは図書館が近くなる事だけなんだが…

[667: 匿名]

>>666
目の前の道路が一通じゃなくなる…のは?

[668: 匿名]

再開発期待できますね
中央デパートのところはどんな感じになるのでしょうか？

[669: 匿名さん]

>>668

中央デパートのあたりはこんな感じになるそうです。

[672: 物件比較中さん]

変態医師がいるなら、検討しないつもりです…

[673: 匿名]

住所を記入する時に、松濤なんて記入するより、
下町、
よっぽど楽で、私でも書けます。

[674: 購入検討中さん]

変態医師は本当に住民なのですか？
今売りに出ている角部屋の広い中古はまさか・・・

[675: 匿名さん]

>667さ、
本当に検討者？
多分、無理だぜ？

[676: 匿名さん]

中央デパートのとこ何階建てなんだろ？

[677: 匿名さん]

>667さん
道がキレイになるのは○
一通でなくなるのは×

[678: 匿名さん]

鹿島施工は安心感があるね

[679: 匿名さん]

>>677さん

これの右下を見ると2年半後には一通から交互通行になるようですが？

http://www.omiya1.com/shinchiku/C0903001/?cid=listing

[680: 匿名さん]

すいません。

これの右下ですね。

http://www.omiya1.com/shinchiku/C0903001/iframe/location/location_03.h...

[681: 匿名さん]

>676
18階建てのようです。高さはGMTより少し低い感じですね。
大型スクリーンでオリンピック観戦とかできるみたいです
http://www.nikkei.com/article/DGXNZO49484030S2A211C1L60000/

[682: 匿名さん]

大宮東口すごいね。なかなかこんな立地良いとこ出ないでしょうね

[683: 匿名さん]

5－8階でつながるんですね。ツインビルになるのかな。大宮のランドマークになりそうですね。

[684: 匿名さん]

けやき倶楽部というのはどんな活動があるんですか？クリスマスやお正月のイベントとか有るんですか？

[685: 匿名さん]

けやき倶楽部は住民のサークル活動や住民のための各イベントを企画するようですよ。
クリスマスのイベントもあるようです。

[686: 匿名さん]

けやき倶楽部のクリスマスのイベントなどは管理費から支払われるのですか？それとも会費を払うのでしょうか。

[687: 匿名]

月100円の会費を支払うだけみたいですね。ブログに出てますがマンション内で音楽鑑賞できたりホテルみたいですね。

[688: 匿名]

こちら住民ですが、けやき倶楽部は月100円で無料で参加できるものと有料で参加できるものがあります。
有料といっても200～300円程度でかなりお得です。
この前のX'mas会はアルコール・ノンアルコール・オードブル飲み食べ放題200円でした。
用事があり参加できませんでしたが、来年は参加したいです。
毎月払う100円のみでも充分楽しめます。
夏祭りは無料でアイスやポップコーンを配布していたり、プレゼント大会もやっていたりしました。
毎月けやき倶楽部のチラシがポストに配布されるのですが、夏祭りの際は300円程度の券が付いていてそれでかき氷等の屋台を楽しめました。
人数制限はありますが、ゴルフ・ワイン・大宮パレスホテルの料理人を呼んでのフレンチ料理教室・DINKS・50歳(だったかな)以上・ペット・ヨガ・着付けなど沢山の会やサークルがあります。
サッカー選手を呼んでサッカー解説や子供会みたいなのもあったかも。
どの会やサークルも人気なので、いつもいっぱいです。

[689: 匿名さん]

素朴な疑問なんですが、月々の会費200円と参加費300円で飲み放題食べ放題をまかなえるとは到底思えないのですが。

[690: 匿名さん]

会費100円でしたね。

[691: 匿名さん]

HPによると、2012年12月までは売主からサポート事務局(株）ヌックコミュニケーションズに運営委託をし、各イベントの運営をサポートします。3年目からは管理組合理事会及び、けやき倶楽部運営委員会のご意向に委ねます。と書いてありますので、今月末までは売主が委託料を払っているということではないでしょうか。来年以降継続するかどうかは管理組合次第ということかな。

[692: 688]

>>689
運営でないので詳しくは分かりませんが、毎月100円の分が余っているのだと思います。
夏祭りのプレゼントも、記憶が曖昧なのですが、上位はコパンとかお掃除ロボとかそういうレベルの物だったような…。
お得ですし参加しないと損です…。
ゴルフ場へ行くのもワインを嗜むのも数百円ですから…。

[693: 匿名さん]

明日のヒルナンデスの特集でGMTが紹介されますね。

[694: 匿名]

どんな特集なんですか？

[695: 匿名さん]

掲示板に出ていただけで内容は知りません。今月撮影来てたからそのやつでしょう。

[696: 匿名さん]

今日のヒルナンデスで特集に出ていましたね
羨ましい

[697: 匿名さん]

＞696
流石大宮のランドマークと呼ばれているだけはありますね。

住民専用の庭園とかは広くて贅沢ですね。

[700: 匿名さん]

かなり豪華でびっくりしました。
専用のジムに中庭、憩いのスペースなどもゆったり作られていていいですね。
埼玉も侮れないですね。

[701: 匿名さん]

＞700
大宮は下手な都内より栄えてて、土地も高いです。
よく大宮駅近でここまで広い土地が確保できましたね。

テレビでも言ってましたが、広い住民専用の中庭があるタワーのマンションは稀ですね。

[702: 匿名]

こんなマンション住んでみたい。

[703: 匿名さん]

昼間の番組とは言え
特集してもらう為のスポンサー代も半端じゃないでしょうね？
その広告代を少しは物件価格から割り引いてくれれば良いのにな。

[704: 匿名]

立地がかなり良いですからね。再開発も含め稀少価値の高いマンションなんですね。

[705: 周辺住民]

宮町、大門町、桜木町、
浦和の常盤町、岸町、高砂町
対して、しもちょう、
それだけで高級感が微塵もない。
むしろ、恥ずかしい。

[706: 物件比較中さん]

駅から歩いたらかなり遠かった…大宮駅も大きいし、物件の敷地も広いから、玄関から電車乗るまでに15分くらいかかってしまうね？

[707: 匿名さん]

＞706
東口の京浜東北や高崎線、宇都宮線ならホーまで10分。
西口の地下深い埼京線は15分近くかかるかもしれないね。

ただ新宿湘南ラインがあるから埼京線使う事は少ないと思うよ。

電車だけ考えたら埼京線以外は西口にできるプラウドの方が時間かかる。

[708: 購入検討中さん]

>705

そういう事を書く事が恥ずかしいよー

[709: 匿名さん]

>705
ＧＭＴを陥れようとしている方かな。
こんな書き込みしたあなたが一番恥ずかしい。

[710: 匿名さん]

物件は合格点を十分クリアーしている。
かなり迷ったが、やっぱり、下町は嫌、

[711: 匿名さん]

うちもそのつもりでしたが
駅からの距離とあの設備をみたら候補に入りました。
エントランスも広々ソファーなど何個もあり、住民専用のライブラリーもいいですね。